عصر ساختمان- تیراژ واحد مسکونی در پروانههای ساختمانی صادرشده در پایتخت طی بهار امسال، ۱۷۰درصد افزایش پیدا کرده است. این آمار رسمی از وضعیت عرضه مسکن، «رونق خانه‌سازی در تهران» را القا می‌کند؛ درحالی‌که سرمایه‌گذاران ساختمانی در این کلان‌شهر همچون سایر شهرها، مثل سال گذشته و سال‌های قبل-دست کم از سال۹۷ به بعد- همچنان پشت دو دیوار بزرگ «رکود خرید آپارتمان» و «تورم تولید به اضافه ناپایداری مدام هزینه ساخت» گیر افتاده‌اند.
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد؛ پس ماجرای «جهش آمار خانه‌سازی در پایتخت» چیست؟ بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد، گروهی از بسازوبفروش‌های تهران طی ماه‌های ابتدایی امسال برای برخورداری از «امتیازهای مربوط به نرمش در صدور مجوز ساخت از طریق کمیسیون ماده 5» و همچنین «استفاده از تخفیف در عوارض ساخت به شرط پرداخت نقدی»، برای اخذ «پروانه» دچار نوعی هیجان شدند. تجربه ساختمان‌سازی در تهران نشان داده است، «اعتبار نامحدود پروانه ساخت» آن هم در این مقطع که «امکان دریافت جواز با تراکم ساختمانی بالا و بخشش حذف پارکینگ» برقرار است، یک امتیاز ویژه برای مالکان زمین محسوب می‌شود که الزاما به «رونق ساخت» منجر نخواهد شد؛ اما باعث «افزایش بهای زمین» می‌شود. در این میان، مناطق «بافت فرسوده» تهران -پایین شهر- که می‌توانست «منطقه اصلی فرود سرمایه‌های ساختمانی» باشد، به‌خاطر «توزیع امتیازهای شهری در کل شهر به‌صورت یکسان»، در سال جاری به «مناطق یک تا پنج» باخت.
تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار امسال با رشد 170 درصدی نسبت به فصل مشابه سال گذشته همراه شده است. طی سه‌ماه نخست امسال تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت دریافت کرده‌اند به 17هزار و 138 واحد افزایش یافته و این در حالی است که سال گذشته در همین مدت فقط برای شش‌‌‌هزار و 279 واحد مسکونی جواز ساخت صادر شده بود. سوال مهمی که با رشد بیش از دو برابری تیراژ ساخت پیش می‌‌‌آید این است که آیا بازار ساخت‌وساز در پایتخت وارد فاز «ابر‌رونق» شده است؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رشد آمار صدور پروانه ساختمانی در تهران یک خبر خوب پیرامون احیای نبض بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی است اما با این حال نشانه‌‌‌های زیادی وجود دارد که نشان می‌دهد هنوز هم این بازار با وضعیت طبیعی فاصله دارد. حال و روز سازنده‌‌‌ها خوب نیست و با احتیاط به بازار ساخت‌وساز ورود می‌کنند؛ چراکه از یکسو رکود معاملات مسکن موجب شده آنها برای فروش واحدهای تکمیل‌شده با مشکل مواجه شوند و از سوی دیگر چشم‌‌‌انداز روشنی از سرانجام سرمایه‌گذاری ساختمانی پیش روی خود نمی‌‌‌بینند. از یکسو تورم مصالح ساختمانی مهار نشده و هزینه ساخت تا نزدیک مترمربعی 20 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و از سوی دیگر امکان محاسبه قیمت فروش با حاشیه سود قابل قبول برای آنها وجود ندارد. در واقع پیش‌بینی اینکه هزینه تمام‌شده پروژه چقدر خواهد بود و آیا با احتساب سود قابل قبول می‌توانند واحدهای تکمیل‌شده را یک یا دو سال بعد به بازار فروش عرضه کنند، به دلیل عدم‌ثبات بازارها تقریبا غیرممکن است. مشاهدات میدانی در سطح شهر نیز نشان می‌دهد تعداد کارگاه‌‌‌های ساختمانی فعال در حدی که گویای رشد 170 درصدی تیراژ تولید مسکن باشد، نبوده و به جز چند منطقه دارای بافت فرسوده، جنب و جوش ساختمانی در همه شهر فراگیر نیست.
با این حال آمار رشد تعداد واحدهای مسکونی که جواز ساخت برای آنها صادر شده و در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، رسمی و موثق است. بررسی جزئی‌‌‌تر محتوای آمار به تفکیک مناطق راز پرواز پروانههای پایتخت را فاش می‌کند. بررسی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است در یک روال طبیعی، تمام پروانههای ساختمانی صادر شده به شروع عملیات ساخت‌وساز منجر نشده است و با توجه به اعتبار دو‌ساله پروانه‌‌‌ها عجیب نیست که برخی سازنده‌‌‌ها با قدری تاخیر وارد پروسه اجرایی شوند. اما علاوه بر این موضوع چند موضوع مهم دیگر نیز درباره کم و کیف آمار صدور پروانه وجود دارد که با پرواز پروانه‌‌‌ها در بهار امسال ارتباط دارد و نشان می‌دهد همه آنچه مدیریت شهری از رشد آمار صدور پروانه با هدف دسترسی به مسکن در استطاعت و رونق پایدار بازار مسکن انتظار داشته، حاصل نشده است. مهم‌ترین مولفه کمک‌‌‌کننده به رونق بازار مسکن در حال حاضر، ساخت‌وساز از جنس مصرفی در مناطق ارزان‌قیمت با دامنه متراژی متناسب با استطاعت خرید متقاضیان خانه اولی است اما تمام رشد صدور پروانه رخ داده در بهار امسال، الزاما از این جنس نیست.
در واقع تنها بخشی از رشد آمار صدور پروانه در بهار امسال مربوط به مناطق فرسوده تهران و ساخت‌وسازهای کوچک‌‌‌متراژ بوده است. بر اساس این آمار در سه‌ماه نخست امسال چهار‌هزار و 537 واحد مسکونی صرفا در بافت فرسوده تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که این میزان البته رشد قابل‌توجه 240 درصدی نسبت به تیراژ ساخت در بافت فرسوده طی بهار 1401 داشته است. اما این تنها موتور پرواز پروانههای ساختمانی در فصل بهار نبوده و به جز آن سه موتور دیگر نیز فعال و در تیراژ نهایی تولید مسکن موثر بوده است. یکی از این موتورها مجوزهایی است که توسط کمیسیون ماده 5 صادر شده است. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «منطقه فرود امتیازهای شهرداری» که 15 تیرماه امسال منتشر کرد، به جزئیات مصوبات کمیسیون ماده 5 پرداخت که نشان داد سهم مصوبات کمیسیون ماده 5 در پروانههای ساختمانی از زیر یک‌درصد در طول دهه 90 به شش‌درصد در سال 1401 افزایش یافته است. از سوی دیگر در طول یک سال گذشته 25درصد از مصوبات کمیسیون ماده 5 به مناطق یک و 2 تعلق داشته و در مقابل، سهم 9 منطقه جنوبی پایتخت فقط 20درصد بوده است؛ آماری که به روشنی نشان می‌دهد عمده امتیازهایی که توسط کمیسیون مذکور صادر شده است، نه در مناطق هدف مدیریت شهری برای تامین مسکن ارزان بلکه مربوط به ساخت‌وساز در لوکس‌‌‌ترین مناطق تهران بوده است. از طرفی مصوبات کمیسیون ماده 5 در سال 1401 موجب شده میانگین تراکم در ساخت‌وسازهای تهران که بر اساس طرح تفصیلی باید 6/ 4 طبقه باشد، پارسال به 2/ 8 طبقه افزایش یافته است.
