مدیران خودروعصر اعتبار

یک کارشناس بازار سرمایه:

تحولی مثبت در انتظار بازار مسکن

عصر ساختمان- فروش نخستین ملک بانکی در بورس کالا در حالی چهارشنبه هفته جاری با موفقیت انجام شد که یک کارشناس بازار سرمایه تداوم این عرضه ها را راهکاری برای تحول و رونق در معاملات ملک دانست و معتقد است عرضه بورسی ملک و مسکن، نگرانی‌های حقوقی معاملات را به حداقل ممکن می‌رساند و تعداد پرونده‌های املاک در دادگاه‌ها را کاهش می‌دهد.

تحولی مثبت در انتظار بازار مسکن
نسخه قابل چاپ
جمعه ۲۸ شهريور ۱۳۹۹ - ۱۳:۰۸:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از کالاخبر، وزارت راه و شهرسازی و سپس بانک اقتصاد نوین، آغازکننده عرضه املاک مازاد خود در بورس کالا بوده‌اند، اتفاقی که باعث شده تا تحول جدیدی در زمینه خریدوفروش ملک صورت بگیرد. این رخداد در آینده می‌تواند به‌عنوان معیاری برای تعیین قیمت مسکن نیز باشد.

    در پی دومین عرضه موفق املاک در بورس کالا، وزیر راه و شهرسازی نیز با دفاع تمام قد از عرضه املاک در این بازار از برنامه های این وزارتخانه برای بهره گیری از ابزارهای مالی نوین بورس کالا در حوزه مسکن شامل اوراق سلف موازی استاندارد، انتشار اوراق خرید دین مصالح ساختمانی، صندوق‌های املاک و مستغلات، راه اندازی بازار تهاتری ملک و تابلوی مصالح خبر داد.

    در همین ارتباط؛ احمد بیات، کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با خبرنگار ما می‌گوید عرضه بورسی ملک و مسکن، نگرانی‌های حقوقی معاملات را به حداقل ممکن می‌رساند و تعداد پرونده‌های املاک در دادگاه‌ها را کاهش می‌دهد. بیات این روش را برای سازمان‌هایی که می‌خواهند به کارکنان خود مسکن بفروشند نیز توصیه می‌کند و می‌گوید با این روش شفاف دیگر شاهد اتفاقاتی چون «املاک نجومی» نخواهیم بود. او همچنین درباره نحوه تعیین قیمت به‌صورت «میانگین منطقه‌ای» پس از تقویت عرضه بورسی املاک نیز سخن گفت که شرح این گفتگو را در ادامه می‌خوانید:

    بانک اقتصاد نوین آغازکننده عرضه املاک خود در بورس شده و توانست اولین ملک بانکی را در بورس با موفقیت به فروش برساند. این اقدام را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

    عرضه املاک مازاد بانک ها در بورس اتفاق خوب و مثبتی است و البته، مهم‌تر آن است که این اتفاق در سطح بزرگ‌تر و عمومی‌تر نیز صورت بگیرد و اثرگذاری آن دیده شود. این کار برای انبوه‌سازان نیز تمایل ایجاد خواهد کرد تا املاک خود را در بورس عرضه کنند و این‌گونه بازار مسکن نیز رونق خواهد گرفت. در صورت ادامه‌دار بودن فروش املاک و مستغلات در بورس، عرضه‌کنندگان می‌توانند از ویژگی‌های عمومی معاملات در بورس نیز بهره‌مند شوند که ازجمله مهم‌ترین آن‌ها «شفافیت در معاملات» است. مشکل فعلی، این است که هیچ فردی نمی‌داند قیمت واقعی ملک چقدر است؟ البته گاهی قیمت‌هایی اعلام می‌شود اما دولت از اعلام قیمت‌های رسمی ممانعت می‌کند؛ زیرا احساس می‌کند که جوسازی صورت خواهد گرفت.

    ولی اگر این اتفاق در بورس کالا صورت بگیرد و معاملات به‌صورت شفاف انجام شود، هم برای خریدار و هم برای فروشنده می‌تواند راهگشا و اطمینان‌بخش باشد. بورس نیز می‌تواند به‌عنوان یک نمایشگر دائمی و منطقی در حوزه ملک و مسکن عمل کند. باید به این نکته نیز توجه کرد که املاک و مسکن با دیگر کالاهای دیگر متفاوت است و باهم همگن نیستند. ولی حضور آن‌ها در بورس برای کسانی که می‌خواهند خرید ملک انجام دهند یک شاخص محسوب می‌شود؛ چراکه وقتی عرضه و تقاضا بر روی تابلوی بورس دیده شود «کشف نرخ» به‌صورت درست و منطقی انجام می‌شود. متاسفانه اکنون در کشور قیمت‌گذاری برای مسکن بدون هیچ ضابطه‌ای انجام می‌شود که باید به کمک عرضه آن در بورس جلوی بی‌انضباطی بازار مسکن را گرفت. افرادی که در بورس خریدوفروش انجام می‌دهند می توانند با خیال راحت معاملات کنند. چون یا این معامله به‌صورت پایاپای است و یا تضامین لازم از سوی فروشنده به سپرده‌گذاری مرکزی ارایه می شود که باعث می‌شود نگرانی‌های ناشی از مسائل حقوقی در معامله به حداقل ممکن برسد. هم‌اکنون در دادگاه‌ها به خاطر معامله‌های صورت گرفته در بازار ملک و مسکن پرونده‌های زیادی وجود دارد که طرفین معامله را دچار مشکلات حقوقی کرده است؛ اما وقتی معامله‌ای در بورس صورت می‌گیرد، این‌گونه مسائل و مشکلات مرتفع می شود.

    اکنون بسیاری از سازمان‌ها املاک مازاد خود را به‌صورت مزایده به فروش می‌رسانند، اگر این اتفاق در بورس کالا صورت بگیرد چه تغییراتی در روند خریدوفروش صورت خواهد گرفت؟

    وقتی کالایی در بورس عرضه می‌شود حتما باید اطلاعات مربوط به آن در سایت بورس اعلام عمومی شود و همه افراد از شرایط آن اطلاع پیدا می‌کنند که مشخصات و قیمت پایه آن چقدر است. این امکان نیز وجود دارد که بعد از طی کردن فرآیند معامله یک ملک در بورس، همه مردم می توانند ببینند که چه سازمانی املاک خود را در بورس عرضه کرد و چه فردی و با چه قیمتی آن را خریداری کرده است. اما در معاملاتی که به‌صورت مزایده انجام می‌گیرد خیلی از جزییات معامله شفاف نیست و تعداد محدودی از خریداران احتمالی در آن شرکت می‌کنند و همه جزییات و قیمت های پیشنهادی خریداران در پاکت‌های سربسته نوشته شده است. طبیعتا بورس این اطمینان خاطر را می‌دهد که خریدوفروش در یک بازار رقابتی صورت بگیرد و با شفافیت خود خیلی از نگرانی‌ها که در مزایده های سنتی وجود دارد را برطرف کند. عرضه املاک در بورس این نکته مثبت را نیز خواهد داشت که اگر سازمانی خواست به کارکنان خود امتیاز ویژه‌ای داده و مثلاً به آنها مسکن ارایه کند آن را در یک قالب شفاف انجام دهد تا با پرونده‌هایی هم چون «املاک نجومی» مواجه نشویم.

    در حال حاضر هیچ معیاری برای خریدوفروش ملک در تهران وجود ندارد، چقدر فروش املاک و مستغلات در بورس کالا می‌تواند به معیار قرار گرفتن قیمت تعیین‌شده در بورس و استاندارد شدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟

    وقتی محصولی مانند پتروشیمی در بورس عرضه می‌شود همه جزییات و ویژگی ها و استانداردهای آن مشخص است و اگر کسی، یک تن از آن محصول را خریداری کند با فردی دیگری که یک تن از همان محصول را بخرد تفاوتی وجود ندارد. اما ملک و مسکن به دلیل اینکه ویژگی های هر مورد از قبیل محله، متراژ و حتی طبقات آن‌ها باهم متفاوت است به آن کالای غیرهمگن گفته می‌شود، معمولاً برای این‌گونه معاملات قبل از خریدوفروش، بازدید گذاشته می‌شود. حتی نمونه این کالاهای غیرهمگن را در بازارهای فرعی بورس کالا نیز داریم که کالای یک کارخانه با کالای کارخانه دیگری متفاوت است. پس این تجربه پیش از این نیز در بورس کالا بوده و اتفاق جدیدی نیست. همین اتفاق نیز می‌تواند در مورد مسکن رخ دهد و با کشف قیمتی که در بورس صورت می‌گیرد می‌توان به «میانگین منطقه‌ای» رسید. مثلاً یک بازه شش ماه را در نظر گرفت که در فلان منطقه تهران در بورس چند معامله صورت گرفته و درنهایت، قیمت میانگینی به دست آورد. خریداران هم متوجه می‌شوند با چه قیمتی در کدام منطقه تهران می‌توانند مسکن و ملک تهیه کنند و در چنین فضایی، فروشندگان غیرمنصف و گرانفروش، دیگر قادر نیستند قیمت‌های دلبخواه خود را با سوءاستفاده از ناآگاهی خریداران از قیمت‌های منطقه به آنان تحمیل کنند و به‌این‌ترتیب، بازار املاک و مسکن از مزایای شفافیت عرضه در بورس کالا بهره‌مند می‌شوند.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی