به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، در این گزارش علل رشد بالای 10درصدی و نوسان قیمت ملک در پایتخت را بررسی‌کرده است. براساس شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌‌‌های تهران در مناطق 22گانه تهران در روز گذشته، به سطح 117‌میلیون‌تومان به ازای هر متر‌مربع رسید؛ این در حالی است که این رقم در روز یکشنبه 121‌میلیون‌تومان بود و رشد قیمت ملک تهران را نسبت به میانگین آذر، به 11.7‌درصد رساند که البته با نوسان قیمت‌ها در روز گذشته، این رشد قیمتی به 8.3‌درصد رسیده‌است. با توجه به اینکه در هفته ناآرامی‌‌‌‌ها و قطعی مداوم اینترنت، حجم معاملات مسکن به‌شدت کاهش‌یافت و حتی متوقف شد، اما علت این افزایش قیمت مسکن و فراز و فرودهای آن چیست؟

بررسی‌‌‌‌ها از حجم فایل‌‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن تهران در روز گذشته از رسیدن این تعداد به 400‌واحد مسکونی حکایت دارد. طی ماه‌های گذشته ظرفیت روزانه عرضه فایل‌‌‌‌ها حدود 9هزار‌واحد بوده‌است؛ به استثنای روزهای جنگ 12 روزه و ابتدای دوران آتش‌‌‌‌بس، روزانه تقریبا در همین حدود فایل جدید به بازار مسکن ارائه می‌شد. برآیند‌  بررسی یک دهه‌اخیر حاکی از آن است که حجم معاملات مسکن و تعداد فایل‌‌‌‌های ارائه‌شده به بازار، بسیار متاثر از ریسک‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی است که بنا بر شرایط، رفتار متفاوتی را نشان می‌دهد. حجم معاملات مسکن تا قبل از سال‌97 بیش از 10هزار مورد در ماه بوده که این رقم پس از آن به‌دلیل جهش قیمت مسکن به 7هزار مورد و طی دو سال‌اخیر به حدود 4هزار معامله در ماه رسید‌ که حتی در زمان جنگ 12روزه، کمتر از‌ هزار معامله انجام شد.

در یک هفته اخیر نیز از حجم معاملات نهایی به‌دلیل قطعی اینترنت کاسته و حتی متوقف شد. این روند تغییرات در عرضه فایل‌‌‌‌های ارائه‌شده به بازار مسکن نیز کاملا مشهود بوده‌است و از عرضه روزانه 9هزار فایل تا اواسط هفته گذشته، ابتدا به کمتر از 6هزار فایل و پس از آن به 2هزار‌واحد مسکونی رسید؛ اما روز گذشته با ارائه تنها 400‌واحد، پایین‌ترین سطح در عرضه فایل را به خود اختصاص داد. سطح قیمت 117‌میلیونی در روز گذشته برگرفته ‌ از همین تعداد فایل ارائه‌شده به بازار مسکن تهران بوده‌است. علت کاهش چشمگیر حجم فایل‌‌‌‌های فروش نیز به قطعی  و  نبود اینترنت برای بارگذاری فایل‌‌‌‌ها برمی‌گردد؛ و فراز و فرودی که بازار مسکن در هفته اخیر پشت‌سر گذاشته مربوط به حجم فایل‌‌‌‌ها است، از این‌رو‌ این ارقام منعکس‌کننده واقعیت بازار مسکن تهران نیست.از نظر علم اقتصاد، برای جمع‌‌‌‌آوری آماری دقیق و قابل‌استناد در یک جامعه آماری باید حداقل 30نمونه قابل‌بررسی را در اختیار داشت. این ظرفیت حداقلی نمونه آماری را می‌توان به دو شکل سطح ایده‌آل و کف حداقلی مورد بررسی قرارداد.

در وضعیت ایده‌آل برای تخمین ظرفیت حداقلی، با توجه به اینکه مناطق 22گانه تهران دارای نزدیک به 330 محله است، در بهترین حالت، برای ارائه آماری دقیق از وضعیت قیمت مسکن تهران باید روزانه نزدیک به 10هزار‌واحد بارگذاری شود. در وضعیت حداقلی نیز که عمدتا در زمان بحران و شرایط خاص اتفاق می‌افتد، این نمونه آماری می‌تواند به 30 فایل در هر منطقه محدود شود که تعداد فایل‌‌‌‌های فروش آپارتمان را به رقمی در حدود 700‌واحد می‌رساند، اما روز گذشته تعداد فایل‌‌‌‌ها به 400‌واحد یعنی بسیار کمتر از سطح کف حداقلی رسیده‌است.  بنابراین‌ در این فضای کمبود فایل‌‌‌‌های فروش، آمار‌های فعلی چندان قابل‌استناد نبوده و نمی‌توان آن را آمار قطعی قیمت مسکن در تهران دانست.

راستی‌‌‌‌آزمایی میانگین قیمت پیشنهادی زمانی قابل‌اتکا خواهد بود که روزانه بیش از 9هزار فایل و در کم‌ترین حالت 700‌واحد به بازار مسکن ارائه شود؛ این در حالی است که اکنون تعداد فایل‌های فروش از 9هزار به 400‌واحد در روز گذشته رسیده که این نشان‌دهنده میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیست، زیرا وقتی تعداد فایل‌‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن، کمتر از کف حداقلی باشد، براساس متغیرهایی همچون سن بنا و منطقه روی قیمت میانگین شهر اثرگذار خواهد بود و افزایش قیمت ملک در هفته اخیر تا حد زیادی ناشی از افت حجم فایل‌‌‌‌های روزانه است. حتی فراز و فرود قیمت‌ها در این هفته نیز که از سطح 121‌میلیون‌تومان به 117‌میلیون‌تومان در مترمربع رسید، متاثر از همین متغیر است؛ در واقع به هر میزان که فایل‌‌‌‌های نوساز ‌در مناطق بالا‌ و به‌ویژه شمالی به بازار ارائه شود، سطح قیمت‌های پیشنهادی نیز رقم بالاتری را نشان خواهد داد و در مقابل اگر عرضه فایل‌‌‌‌های فروش از مناطق پایین‌تر و آپارتمان‌‌‌‌های کهنه باشد، میانگین قیمت ‌هاروند‌ کاهشی خواهدداشت.

در مجموع، قیمت نهایی با داده‌های حداقلی مانع از ارائه آمار دقیق از وضعیت بازار مسکن تهران شده‌است. علت این فراز و فرودها طی یک هفته اخیر که در روزهای گذشته سطح قیمت‌ها بالای 121‌میلیون‌تومان در متر‌مربع بوده، می‌تواند ناشی از ارائه بیشتر فایل‌‌‌‌های نوساز و عمدتا از مناطق شمال‌شهر باشد و این روند کاهشی در روز گذشته و رسیدن سطح قیمت به رقم 117‌میلیون‌تومان می‌تواند تا حدودی به‌معنای ارائه بیشتر فایل‌‌‌‌های جدید در جنوب‌تهران یا با سن بنای بیشتر باشد.