به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از تعادل، از اوایل سال گذشته کسادی بر بازار مسکن حاکم شد و بازار مسکن آرام آرام در رکود تورمی عمیقی فرورفت، در این مدت قیمت هر مترمربع واحد مسکونی روندی افزایشی را طی کرد و به تبع آن حجم معاملات هم کاهشی شد. در حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت حدود 88 میلیون و 500 هزار تومان است و تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده به 3.7 هزار واحد رسیده است.

حالا در این شرایط فعالان و کارشناسان بازار مسکن، پیش بینی می‌کنند که روند افزایشی قیمت مسکن و کاهش حجم معاملات در نیمه دوم سال جاری هم تداوم یابد.

اما ادامه این شرایط موجب دلسرد شدن بسیاری از خریداران مسکن، کاهش بازده سرمایه تولیدکنندگان، از دست رفتن انگیزه سرمایه‌گذاری و در پی آن کاهش ساخت و ساز می‌شود و این درحالی است که مهم‌ترین رکن برای خروج از رکود تورمی بازار مسکن برقراری تعادل میان عرضه و تقاضاست که با کاهش قدرت خرید مصرف کننده و افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود و خرید خانه برای مستأجران به رویا بدل می‌شود.

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار متقاضی نداشته باشد و تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، رکود پا برجا ‌می‌ماند. در چنین شرایطی حمایت از طرف تقاضا و همچنین عرضه می‌تواند به بازگشت تعادل به بازار کمک کند. حالا سوال این است که قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت چقدر است و آیا می‌توان به کاهش هزینه‌های ساخت و ساز مسکن در ماه‌های آتی امیدوار بود؟

اگر نگاهی به بخش تولید مسکن و هزینه‌های آن داشته باشیم، با افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و رشد قیمت هر متر مربع زمین برای ساخت و ساز طی ماه‌های گذشته مواجه می‌شویم.

افزایشی که به گفته رییس کانون سراسری انبوه‌سازان تهران حدود 40 درصد و نزدیک به نرخ کلی تورم است. ایرج رهبر با اشاره به رشد هزینه ساخت و ساز در سال جاری می‌گوید: این هزینه همگام با نرخ تورم در سال جاری حرکت کرده است و نسبت به سال گذشته حدود 40 درصد رشد کرده است.

به گفته رهبر ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت حداقل 20 میلیون تومان و براساس اظهارات دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان 18 میلیون تومان هزینه دارد. براساس ارقام اعلام شده برای هزینه ساخت و ساز هر متر مربع واحد مسکونی نمی‌توان چندان به بخش عرضه امیدوار بود و باید در انتظار تداوم این رکود تورمی حداقل در کوتاه‌مدت باشیم.

در این میان بررسی تحولات چهار دهه اخیر بازار مسکن هم نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن به‌طور میانگین 10 تا 12 فصل (حدود سه سال) به طول می‌انجامد که اگر رکود بازار ملک را که از اوایل سال گذشته آغاز شده در نظر بگیریم و انتظار داشته باشیم که روند فعلی همچون دوره‌های رکود قبلی باشد، کسادی بازار احتمالا 5 تا 7 فصل (حدود 1.5 تا 2 سال) دیگر ادامه خواهد داشت.

خروج از رکود مسکن

در گروی رونق اقتصاد کلان

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگو با تعادل ضمن اشاره به اینکه قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی به عوامل مختلفی بستگی دارد، می‌گوید: قیمت‌ها با توجه به نوع ساخت و ساز تغییر می‌کند یعنی قیمت تولید یک واحد مسکونی ساده با لوکس متفاوت است اما اگر بخواهیم یک قیمت حداقلی برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی اعلام کنیم این رقم حدود 20 میلیون تومان تمام است.

رهبر با اشاره به وجود رکود تورمی در بازار مسکن اظهار می‌کند: خروج از این وضعیت وابسته به اقتصاد کلان کشور است، یعنی اگر شاهد رونق در سایر بازارها باشیم، از رکود خارج می‌شویم.

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان تهران، ادامه می‌دهد: برای بازگشت رونق باید قدرت خرید مردم با قیمت مسکن هماهنگی داشته باشد و در صورتی که واحد مسکونی گران شود، خریداران برای خرید مسکن به مشکل می‌خورند و برنامه زمانی آنها بهم ریخته و ارزش پس انداز آنها کاهش و به تبع آن قدرت خریدشان هم افت می‌کند.

او بیان می‌کند: با بهبود قدرت خرید مردم یا افزایش تولید مسکن، از رکود خارج می‌شویم و وارد دوره رونق می‌شویم. درواقع دوره رونق و رکود در بازار مسکن شکل سینوسی دارد و زمانی که قدرت خرید مردم به افزایش قیمت مسکن نمی‌رسد شاهد رکود و با برقراری تعادل میان توان خرید متقاضیان و قیمت مسکن، رونق شکل می‌گیرد.

رهبر به اهمیت نقش دولت در بازگشت رونق اشاره کرده و می‌گوید: با حمایت دولت از انبوه‌سازان و افزایش ساخت و سازها می‌توان شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار باشیم.

شهرداری‌ها، پیشران افزایش قیمت مسکن

علاوه بر رییس کانون سراسری انبوه‌سازان تهران، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان هم برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا را عامل مهمی برای خروج از رکود تورمی می‌داند و معتقد است که شهرداری‌ها با افزایش نرخ صدور پروانه‌های ساختمانی نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن بازی می‌کنند، فرشید پورحاجت، دبیر می‌گوید: رکود بازار مسکن تنها با تولید و عرضه مسکن شکسته می‌شود، در سال گذشته نقش‌آفرینی بازار مسکن، رکود توأم با تورم بود که همچنان تا روزهای پایانی سال تداوم خود را پیوسته حفظ کرده بود.

او در گفت‌وگو با مهر، می‌افزاید: هزینه یک متر مربع زیربنا به لحاظ فنی گروه بندی‌های متفاوتی دارد و هم‌اکنون کف هزینه ساخت به ازای هر یک متر مربع حدود 18 میلیون است.

به گفته پورحاجت، تداوم تورم مسکن در سال جاری به عنوان بازیگر اصلی در حوزه اقتصاد کلان نقش‌آفرینی خود را نشان داده است.

او اضافه می‌کند: تورم و رکود شرایط سختی برای فعالان صنعت مسکن ایجاد کرده است و طبق رصد آمارهای موجود، بازار مسکن در وضعیت خوبی ندارد و مانند 10 سال گذشته طی سال حدود 350 تا 400 هزار واحد عرضه شده یعنی اتفاق جدیدی در این بازار رخ نداده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تهران بیان می‌کند: نگاه غیرکارشناسی و تخصصی به حوزه ساخت مسکن طی 10 ساله گذشته شرایط تولید و عرضه مسکن را سخت کرد و تولید کننده بخش مسکن به شرایطی که در بازار حاکم است، دامن می‌زند.

پورحاجت معتقد است که مدیران دولتی و خصوصی اذعان دارند که مسکن بخش مولد و پیشران اقتصاد است اما در مقام اجرا دیدگاه‌ها متفاوت است و 99 درصد تولید مسکن در کشور را بخش خصوصی انجام می‌دهد اما بخش خصوصی طی سال‌های اخیر از سوی مقام و مسوولان مورد کم لطفی قرار گرفته که انتظار می‌رود با تغییراتی که در وزارت راه و شهرسازی رخ داد، موانع بازار مسکن با جدیت رفع شود.

او تصریح می‌کند: همیشه معتقد بودم که شهرداری‌ها پیشران افزایش قیمت مسکن در سراسر کشور هستند و وضعیتی که دوماهه منتهی به پایان سال گذشته رقم خورد، هیچ‌کدام از شهرداری‌ها طبق قانون مصوب شده، حرکت نکردند تا درآمدهای خود را از حوزه صنعت ساختمان کاهش بدهند.

پورحاجت می‌گوید: عوارض صدور پروانه ساختمان افزایش یافته که این پروانه توسط شورای شهر و شهرداری‌ها رقم می‌خورد و ابتدای هرسال شاهدیم که شهرداری‌ها پیشران ایجاد انگیزه تورمی در حوزه مسکن هستند که باید قوانین جدی‌تر برای رفع این مساله صادر شود چون بر اساس رصد بازار مسکن، نرخ عوارض صدور پروانه ساختمان به شکل چشمگیری افزایش یافته و مسیر تولید کنندگان را دشوار کرده است.