مدتی است فعالان بخش مسکن و صاحبان این صنعت با استفاده از ابزارهای مختلف مالی از جمله انتشاراوراق رهن ثانویه مسکن که فردا 13 تیرماه منتشر می شود و پایین آوردن نرخ سود تسهیلات مسکن سعی در ایجاد تحرک در بخش مسکن دارند. در خصوص این که آیا این اقدامات می تواند رونق را به بازار مسکن و ساختمان باز گرداند؛ گفت و گویی با سلمان خادم المله کارشناس مسکن داشتیم و طی آن ابزارهای تامین مالی موجود در ایران را بررسی کردیم.

به نظر شما بهترین روش برای تحریک تقاضا در بازار مسکن چیست؟
ابزارها و روش های مختلفی برای این امر در کشور وجود دارد . از جمله می توان به کاهش نرخ بهره بانکی، افزایش رقم وام ها ، اضافه کردن دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات و استفاده صحیح و کارشناسی شده از ابزارهای مالی مختلف مثل اوراق رهن ثانویه که برای اولین بار منتشر می شود؛ را نام برد.

اوراق رهن ثانویه به عنوان جدید ترین ابزار تامین مالی را چگونه ارزیابی می کنید؟

برای رونق بخشیدن به بازار مسکن ابتدا باید قدرت خرید مردم را تقویت کرد. انتشار اوراق رهنی ثانویه با این مبالغ نمی تواند گره ای از مشکلات این  صنعت باز کند. استفاده از این ابزاربسیار مناسب است، منتها 300 میلیارد تومان اوراق در این وضع نابسامان بازار مسکن بسیار ناچیز است. البته باید به این نکته هم اذعان داشت که راه اندازی این ابزار مالی در کشور بسیار امیدوار کننده است، چرا که با استفاده ازاین روش تامین مالی منابع مازاد حاصله از پرداخت اقساط بانک مسکن آزاد می شود و دوباره به صورت تسهیلات در اختیار مصرف کنندگان قرار خواهد گرفت. به طورکلی برداشت من ازانتشاراوراق با این مبلغ برای اندازه گیری پتانسیل بازار است و به صورت آزمایشی این اوراق منتشر می شود.

لیزینگ مسکن را چگونه ارزیابی می کنید ؟ آیا می تواند کمکی به خانه دار کردن اقشار متوسط و رو به پایین جامعه داشته باشد؟
در واقع شرایط اتخاذ شده برای لیزینگ مسکن شرایط ایده آلی برای تحریک تقاضا نیست. قوانینی که برای راه اندازی و استفاده از لیزینگ وضع شده است مشکلاتی برای این روش تامین مالی در بر دارد. برای مثال ممنوعیت بانک ها برای ورود به این بخش یک مشکل اساسی است. چالش دیگر این امر حداقل سرمایه تعریف شده برای تاسیس لیزینگ مسکن است. 500 میلیارد تومان سرمایه برای شروع کارازعهده نهاد های خاصی مثل بانک بر می آید که ورود آنها هم ممنوع شده است. در نتیجه برای استفاده از این روش تامین مالی ابتدا باید قوانین را آسان کنند.

آیا کاهش نرخ بهره بانکی می تواند تحریک تقاضا ایجاد کند؟
کاهش نرخ بهره در ابتدا باعث می شود تعداد اقساط تسهیلات کاهش پیدا کرده ومدت باز پرداخت افزایش یابد؛ در نتیجه قدرت خرید مسکن افزایش پیدا می کند. یکی از مهمترین تاثیرات آن این است که مالکان وانبوه سازان برای فروش واحدهای مسکونی خود ترغیب می شوند که در نهایت منجر به کاهش قیمت و افزایش خرید و فروش می شود.

آیا نرخ 11 درصد اعلامی از سوی بانک ها برای تحقق بخشیدن به مطلب فوق مناسب است؟
تا حدودی این نرخ می تواند موثر باشد، ابتدا باید به این نکته توجه داشت؛ قیمت تسهیلات باید به گونه ای باشد که بخش قابل توجهی ازمبلغ نهایی مسکن را پوشش دهد. لااقل باید 70 درصد قیمت خانه از طریق تسهیلات تامین شود و بازپرداخت آن هم باید به صورتی باشد که قشر متوسط و کم در آمد جامعه هم توان پرداخت آن را داشته باشند.این امرازجهتی حائز اهمیت است که بیشتر متقاضیان خرید خانه از قشر رو به پایین جامعه هستند.

آیا به غیر از روش های تامین مالی موجود در ایران که به آنها اشاره کردید آیا ابزار دیگری برای تحریک تقاضا در این بخش وجود دارد؟
بله ابزار قدرتمندی به نام صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات وجود دارد، این   صندوق ،ابزار تامین مالی کاربردی است که امیدوارم با سیاست های جدیدی که از سوی مسئولان این بخش در باب استفاده از ابزارهای جدید تامین مالی صورت گرفته است، شاهد بهره گیری از این صندوق برای تامین مسکن مردم باشیم.