به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، به طور کلی در بازار مسکن هم از سمت تقاضاکننده مصرفی، هم از سمت عرضه در زمان‌های رکود و هم از سمت خود دولت در طرح‌‌‌هایی مثل مسکن مهر مشکل تامین مالی وجود دارد. دلایل گوناگونی هم برای آن می‌توان ذکر کرد که یک دسته آن شرایط اقتصاد کلان و دسته دیگر کمبود ابزارها و ساختارهای تامین مالی و پوشش ریسک است.
وضعیت اقتصاد کلان
در کشور ما که میانگین نرخ تورم تا اواخر دهه 90 معادل 20‌درصد بود و اکنون به بالای 40‌درصد رسیده است تمام بخش‌‌‌های اقتصاد از جمله بخش مسکن با معضل روبه‌رو شده است. علاوه بر تورم بحث کسری بودجه دولت که خود یکی از دلایل تولید تورم است بر تمام بخش‌ها اثرگذار است به طوری که به علت همین مساله وعده ساخت 4 میلیون مسکن از سوی دولت سیزدهم با چالش جدی مواجه شد. علاوه بر آن سیاست‌های غلط دولت از جمله افزایش مالیات بر تورم که اخیرا مصوب شده است تقریبا تمام بخش‌‌‌های اقتصاد را قفل کرده است. همه این موضوعات در خارج از بازار مسکن بر این بخش اثرگذار هستند و برای زمینه‌‌‌سازی وضعیت مطلوب در این زمینه باید دولت ابتدا بتواند این مسائل را برطرف کند.

اما شاید سوال مهم‌تر این باشد که آیا ابزار یا راهکاری وجود دارد که صرفا معطوف به بازار مسکن باشد یا حداقل بیشترین ارتباط را صرفا با این بخش داشته باشد و کمی از چالش فعلی تامین مالی مسکن بکاهد؟ اگر بخواهیم صادقانه پاسخ دهیم، خیر. اما اگر بخواهیم در امتداد راهکارهای فوق یا حداقل با کاهش آنها به جواب‌هایی نیز در حوزه مسکن برسیم می‌توان تا حد زیادی به هدف نزدیک شد. در بحث خرید مسکن تقریبا مساله اصلی خانوارها تامین هزینه آن در کوتاه‌مدت است؛ از این رو شاید مهم‌ترین کاری که می‌شود کرد اجازه دادن و ایجاد بستر جهت استفاده از ابزارهای مالی بلندمدت مثل وام‌‌‌های رهنی است. در کشور ما متاسفانه نه ابزارهای پوشش ریسک و نه ساختارهای آن به شکلی که در بسیاری از کشورها به وجود آمده، توسعه پیدا نکرده است. یکی از ابزارهای معروف که در دنیا معمولا استفاده می‌شود وام‌‌‌های رهنی با سود ثابت و متغیر است که در ایران به علت تورم‌‌‌های بالا توسط بانک‌ها قابل ارائه نیست چرا که در بلندمدت به علت وجود تورم بالا برای بانک‌ها به صرفه نیست.

بر این اساس در بعضی کشورها مثل ترکیه، ایتالیا، استرالیا و... وام‌های رهنی متناسب با شرایط اقتصادی کشور خصوصا تورم‌‌‌های بالا تنظیم شده‌‌‌اند که در ایران نیز می‌توان از این طریق به توسعه این ابزارها پرداخت. در کل انواع مختلفی از وام‌‌‌های رهنی در دنیا تاکنون استفاده شده است که هر کدام مزایا و معایب خود را دارد.

این دسته از وام‌ها خود به چند گروه تقسیم می‌‌‌شوند که عبارتند از: وام رهنی با تعدیل نرخ، وام رهنی با تعدیل قیمتی، وام رهنی دو‌شاخصه (وام رهنی با دو شاخص)، وام رهنی با پرداخت تدریجی، وام رهنی ترکیبی. کارکرد و شیوه بازپرداخت این نوع وام‌‌‌ها معمولا به گونه‌‌‌ای است که تورم را در نظر می‌گیرد و هرساله با توجه به وضعیت تورم قیمت یا نرخ سود وام تعدیل می‌شود و اقساط وام متناسب با نرخ تورم آن سال بازپرداخت می‌‌‌شوند. به عنوان مثال در وام رهنی با تعدیل قیمتی در سال اول بر اساس سود توافق‌شده اقساط وام بازپرداخت می‌شود و از سال بعد با توجه به تورم آن سال و بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده، مانده وام و زمان باقی‌مانده اقساط جدید تعریف می‌شود. یک نوع دیگر وام نیز وجود دارد که بر اساس دو شاخص نرخ بهره و تورم تعدیل می‌شود که در این نوع وام انگیزه وام‌دهنده و وام‌گیرنده دیده شده است. اگر بخواهیم این نوع وام‌‌‌ها را بررسی کنیم از مزایای آنها می‌توان به تعدیل آنها و ایجاد انگیزه بیشتر در وام‌‌‌دهنده اشاره کرد؛ اما هر کدام از این وام‌‌‌ها معایبی نیز دارد که یکی از آنها پیچیدگی محاسبات بازپرداخت وام در انواع این وام‌‌‌هاست. بعضی از آنها مثل وام رهنی با تعدیل نرخ، در اقتصادهایی مثل اقتصاد کشور ما که نرخ بهره توسط بانک مرکزی به صورت دستوری کنترل می‌شود قابل اجرا نیست. در کل همان‌طور که در ابتدا نیز اشاره شد در کشور ما مشکلات اقتصادی مختص یک بخش نیست و حتی اگر بخواهیم به بهبود وضعیت یک بخش کمک کنیم باید نگاهی به سایر بخش‌‌‌ها نیز داشته باشیم. در خصوص پرداخت وام‌‌‌های رهنی نیز الزاماتی وجود دارد؛ اول از همه دولت اجازه دهد این نوع وام‌‌‌ها و ابزارهای مربوط به‌‌‌ آنها ایجاد شوند، از طرفی وضعیت بانک‌های کشور از نظر سلامت مالی مناسب نیست و نیازمند کنترل‌‌‌های ترازنامه‌‌‌ای جدی است. در سمت دیگر قضیه نیز باید به وضعیت درآمدی خانوارها توجه شود که در صورت طراحی چنین‌ سازوکاری آیا قادر به پازپرداخت اقساط وام هستند یا خیر! اما نکته‌‌‌ای که مهم است این است که بانک‌ها به راحتی بدون منعی از طرف دولت این ابزارها را ایجاد کنند؛ با گسترش این ابزارهاست که هم گزینه‌‌‌های تامین مالی بیشتر می‌شود و هم سناریوها مسیر رشد خود را پیدا می‌کنند. یک مورد دیگر که به آن اشاره شد کمبود ساختارهای مختلف در کشور است که با ایجاد آنها ظرفیت مناسبی هم جهت پوشش ریسک‌‌‌های تامین مالی و هم ریسک‌‌‌های مربوط به ساخت و خرید و فروش مسکن ایجاد می‌‌‌شود. همان‌طور که می‌‌‌دانید یکی از مسائل تسهیلات مسکن مساله بلندمدت بودن آن در مقایسه با سایر تسهیلات و سپرده‌‌‌هاست؛ چرا که معمولا بانک با ارائه تسهیلات بلندمدت در تامین منابع دچار کمبود اعتبار می‌شود که می‌توان با ایجاد نهادهایی که وام را خریداری می‌کنند آن را برطرف کرد. یکی دیگر از مسائل مربوط به ریسک پیش‌‌‌فروش مسکن هم از سمت خریدار جهت تحویل مسکن مطلوب و هم از سمت سازنده جهت دریافت هزینه ساخت و خرید است؛ در اینجا نیز نهادهای پوشش ریسک و تضمین می‌توانند به کمک این مساله بیایند که خود الزاماتی را می‌‌‌طلبد که در این مجال نمی‌‌‌گنجد.

جمع‌بندی
در پایان اگر بخواهیم یک جمع‌‌‌بندی داشته باشیم جهت پیشنهاد به دولت بعدی اول از همه تمرکز بر بحث‌‌‌های اقتصاد کلان مثل تورم، نوسانات اقتصادی و نحوه دریافت و اعمال مالیات است که اقتصاد را دچار رکود کرده است؛ در مرحله دوم باید توصیه کرد با وضعیت کنونی دولت نباید وارد فاز ساخت مسکن شود چرا که منابع لازم را ندارد. در بخش مسکن نیز اول از همه دولت باید اجازه توسعه و ایجاد ابزارها و ساختارهای مربوط به بهبود وضعیت تامین مالی و ساخت مسکن را بدهد و البته توصیه اکید می‌شود خود تا حد امکان به آنها ورود نکند. پس از بهبود مسائل اقتصاد کلان و رفع موانع قانونی می‌توان به ایجاد و توسعه ابزارها و ساختارهای کمک‌‌‌کننده به وضعیت مسکن امیدوار بود.