به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از فارس،خوداظهاری مردم در سامانه ملی املاک و اسکان در روزهای اخیر سرعت قابل توجهی گرفته و استقبال مردم از این سامانه حیاتی برای بازار مسکن کشور شدت گرفته است. در این راستا به منظور بررسی آخرین شرایط سامانه و نحوه خود اظهاری به سراغ حسین عبداللهی کارشناس مسکن رفتیم تا پیرامون این مسئله با وی به گفت‌وگو بنشینیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

*تمامی مالکان، مستأجران نیز مکلف به ثبت اطلاعات محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان

 وظیفه قانونی راه اندازی سامانه املاک به عهده کدام دستگاه است؟

عبداللهی: طبق ماده 54 مکرر و 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان است، این وزارتخانه از دستگاه‌های مختلف اطلاعات پایه‌ای املاک، مالکان و مستأجران را دریافت و در سامانه املاک و اسکان قرار داده است. در تکمیل، به روز رسانی و تدقیق این اقدام، تمامی سرپرستان خانوار اعم از مالک، مستأجر می بایست مشخصات هویتی، سکونتی و مالکیتی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به آدرس amlak.mrud.ir ثبت کنند.

آیا مستأجران هم باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند؟

عبداللهی: در کنار تمامی مالکان، مستأجران نیز مکلف به ثبت اطلاعات محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان هستند. در واقع طبق قانون کلیه مالکان و سرپرستان خانوارهای تک‌نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان)‌، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند. حتی در صورتی که اشخاص سرپرست، در واحدهای مسکونی تحت تملک اقوام و والدین یا ... به صورت رایگان اقامت و اجاره‌ای پرداخت نمی‌کنند، نیز طبق قانون نیاز به ثبت اقامتگاه اصلی خود در سامانه املاک و اسکان دارند.

*واحدهای مسکونی خوداظهاری نشده در حکم خانه خالی است

 اگر یک ملک مسکونی به نام افراد مختلف باشد، باید همه‌ آن افراد که دارای سهم هستنند خود اظهاری کنند؟

عبداللهی: اگر یک ملک مسکونی به نام افراد مختلف (یا اعضای یک خانوار) باشد، باید همه‌ آن افراد (یا اعضای خانوار) که دارای سهم هستند به عنوان مالک، جداگانه وارد سامانه شده و پس از ثبت اقامتگاه اصلی خود، سهم مالکیت و ویژگی ملک تحت تملک خود را ثبت کند. در صورتی که واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت که مالک و بهره‌بردار آن‌ها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور وارد سامانه نشده و اطلاعات را ثبت نکرده باشند، در حکم خانه خالی موضوع ماده (54 مکرر) این قانون محسوب و مشمول مالیات مربوطه می‌شوند و واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای زیر یکصدهزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره‌بردار آن‌ها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه‌ خالی تلقی شده و صرفا مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد(20%) مالیات سال اول موضوع ماده (54 مکرر) این قانون خواهد شد.

در صورتی که بهره بردار اطلاعات ملک را در سامانه درج نکند، آیا مالک مقصر است؟

عبداللهی: مشکلی برای مالک ایجاد نخواهد شد و ایشان می‌تواند با درج کد رهگیری اجاره نامه و یا شناسه سند و رمز تصدیق اجاره نامه رسمی خود از شمول مالیات خارج شود. احتمالاً این سوال برای مردم پیش می‌آید، اگر واحد مسکونی سند رسمی نداشته یا مانند واحدهای مسکونی طرح‌های حمایتی دولت (مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و یا مسکن های تعاونی) باشد، چگونه باید املاک خود را در سامانه ثبت کنند، در این موارد لازم است در قسمت نوع سند گزینه «عادی» را انتخاب نمایید و مشکلی از بابت ثبت سایر اطلاعات وجود ندارد.

*هر ملکی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر که بیش از  120 روز از سال خالی باشد، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود

اخذ قانون مالیات بر خانه‌های خالی مدت‌ها است که در فضای کارشناسی کشور مطرح می‌شود، ممکن است مختصری پیرامون وضعیت کنونی این قانون توضیح دهید؟

عبداللهی: قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال 1366 در قوانین کشور وجود دارد، اما تاکنون اجرایی نشده است، در سال 1399 با اصلاحیه  مجلس یازدهم، برخی از ایرادات این قانون برطرف و شیوه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی به روز شد. مالیات بر خانه‌های خالی قرار است، در واحدهای مسکونی خالی در شهرهای بالای 100 هزار نفر و برای تمام متراژها را در بر می‌گیرد.

خاطرم هست در قانون قبلی، برخی از متراژهای واحدهای مسکونی معاف از مالیات بود، حتی وزیر سابق راه و شهرسازی این معافیت مالیاتی را زمینه بی اثر شدن قانون تلقی می‌کرد، هرچند هیچ اقدامی در جهت اجرایی کردن آن انجام نشد، آیا این معافیت در شرایط کنونی لغو شده است؟

عبداللهی: در قانون گذشته، واحدهای مسکونی بالای 150 متر مربع در شهر تهران و زیر 200 متر در سایر شهرهای کشور از قانون معاف بودند، اما در حال حاضر با به روزرسانی انجام شده، اگر واحدهای مسکونی شهرهای بالای 100 هزار نفر در هر متراژی، در یک سال مالیاتی بیشتر از 120 روز خالی باشد، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود.

*مالیات بر خانه‌های خالی یک مسکن 1 میلیاردی بین 40 تا 50 میلیون در سال اول است

برآوردی از میزان مالیات بر خانه‌های خالی در سال اول دارید؟

عبداللهی: در شرایطی که افراد، واحد مسکونی خود را به بازار عرضه نکنند، باید در سال اول خالی بودن مسکن تحت مالکیت، 6 برابر مالیات بر اجاره خود را در قالب مالیات بر خانه‌های خالی پرداخت کنند.

بر اساس محاسبه انجام شده میزان مالیات بر خانه‌های خالی برای یک واحد مسکونی 1 میلیارد تومانی بین 40 تا 50 میلیون تومان در سال اول در نظر گرفته می‌شود و این رقم با گذشت زمان به صورت پلکانی رشد می‌کند.

 در اظهارات‌تان به مهلت 120 روزه اشاره کردید که پس از آن واحد مسکونی در صورت عرضه نشدن به بازار اجاره یا فروش مشمول پایه مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود، جزئیات بیشتری از این مهلت را مطرح می‌کنید؟

عبداللهی: نکته قابل توجه آن است که مهلت 120 روزه برای عرضه واحد مسکونی برای هر مالک جدید و قدیمی وجود دارد، اما اگر ملکی به صورت قول‌نامه‌ای خرید و فروش شود و نقل انتقال به صورت رسمی صورت نپذیرد، در این شرایط مهلت 120 روزه‌ای برای مالک وجود نداشته و صاحب‌خانه جدید باید به منظور استفاده از مهلت تعیین شده نسبت به ثبت رسمی نقل و انتقال خود اقدام کند.

از طرفی مهلت در نظر گرفته شده برای واحدهای نوساز و پروژه‌های انبوه‌سازی متفاوت است، در واحدهای مسکونی نوساز، مدت زمان در نظر گرفته شده برای عرضه، 12 ماه پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی است.

برای پروژه‌های انبوه‌سازی نیز، 18 ماه زمان پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی در نظر گرفته شده است. علت این امر نیز حمایت از سازندگان واحد مسکونی قلمداد می‌شود.

*اشخاصی که بیش از 5 خانه خالی دارند، 2 برابر سایرین مالیات بر خانه‌های خالی می‌پردازند

 آیا مالیات بر خانه‌های خالی واحد مسکونی که مالکش 2 خانه بدون سکنه دارد با مالیات شخص حقیقی و حقوقی که تعداد خانه‌های خالی بسیاری را مالک است، برابر در نظر گرفته شده است؟

عبداللهی: در قانون آمده است که مالکانی که بیش از 5 خانه خالی دارند و به بازار عرضه نمی‌کنند، 2 برابر بیش از سایر مالکان باید مالیات بر خانه‌های خالی پرداخت کنند.

باید گفت، مالیات بر خانه‌های خالی توجهی به تعداد مسکن‌های در اختیار شخص نداشته و تنها مسئله خالی بودن سکونت‌گاه‌ها را مد نظر قرار می‌دهد، برای مثال اگر کسی 100 واحد مسکونی داشته باشد و همه آن‌ها را به بازار عرضه کرده و اجاره بدهد، مشمول قانون مالیات بر خانه‌های خالی نخواهد شد، زیرا هدف از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی عرضه به بازار مسکن است.

 برخی معتقد هستند، علت خالی بودن واحد مسکونی متعلق به آن‌ها نبود مشتری برای فروش ملک است، فارغ از اینکه استدلال از منظر اقتصادی چه اندازه صحیح تلقی می‌شود، ظرفیت قانونی برای مواجه با این ادعا چیست؟

عبداللهی: قانون برای تسهیل این فرآیند، سامانه معاملاتی را ایجاد می‌کند که بر مبنای آن واحد مسکونی که به فروش نمی‌رسد با میانگین قیمت‌های روز منطقه به فروش گذاشته خواهد شد. اگر پس از 2 بار عرضه ملک و پیدا شدن مشتری با قیمت عنوان شده، واحد مسکونی در بازار اجاره یا ملکی اجاره داده نشد یا به فروش نرفت، مالیات بر خانه‌های خالی اخذ خواهد شد، زیرا ادعای مالک مبنی بر به فروش نرسیدن خانه با پیدا شدن 2 مشتری نقض شده و این ملک از نظر قانون جدید، مشمول اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است.

*فرآیند خوداظهاری امکان دسترسی به اطلاعات برخط سکونت‌ را فراهم می‌کند

 در خبرها آمده است که از 19 فروردین ماه سال جاری همه مردم باید نسبت به خوداظهاری اطلاعات سکونت و مالکیت خود اقدام کنند، این فرآیند خود اظهاری اساسا برای چه دلیلی به سامانه ملی املاک و اسکان اضافه شده است، اساسا مگر اطلاعات دستگاه‌های اجرایی توان شناسایی خانه‌های خالی را ندارد؟

عبداللهی: شناسایی واحدهای مسکونی خالی در قانون قبل، توسط سامانه ملی املاک و اسکان و با اطلاعات دستگاه‌ها تکمیل می‌شد، اما با توجه مطالعات انجام شده، مشخص شد، اطلاعات دستگاه‌ها تنها اطلاعات مالکیت را در اختیار قرار می‌دهد اما اطلاعات به روز سکونت نمی‌تواند تعیین شود. در همین راستا استفاده از شیوه‌هایی نظیر چک کردن میزان مصرف آب و برق یا مطالعه میدانی مدنظر قرار می‌گیرد. با توجه به تجربیات ثبت‌شده در سایر کشورها نظیر استرالیا یکی دیگر از شیوه‌های موثر به منظور دستیابی به اطلاعات برخط سکونت، استفاده از سازوکار خوداظهاری است و در قانون جدید با اضافه شدن این فرآیند امکان دستیابی به اطلاعات مالکیت و سکونت به صورت برخط مهیا شده است.

فرآیند خوداظهاری به چه نحو انجام شده و جزئیات آن چگونه است؟

عبداللهی: در فرآیند خود اظهاری همه مردم در قالب مراجعه به وب‌گاه‌ وضعیت آخرین مالکیت و سکونت خود را مهیا می‌کنند. در این فرآیند همه مردم کشور باید اطلاعات مالکیت و سکونت خود را در سامانه ثبت کنند و در شرایطی که افراد از این کار خودداری کنند یا نسبت به ارائه اطلاعات اشتباه اقدام کنند، موارد خدماتی نظیر ارائه چک، ارسال اسناد و مدارک، ثبت نام مدارس برای این افراد با مشکل جدی مواجه می‌شود، زیرا اطلاعات سکونت ثبت شده اصلی با کد ملی شخص تطبیق پیدا خواهد کرد.

*اگر اشتباه خوداظهاری کنید، مشمول جریمه سنگین می‌شوید

اگر فردی نسبت به ثبت اطلاعات غلط در فرآیند خود اظهاری اقدام کند یا اصلا در فرآیند خوداظهاری شرکت نکند، مشمول چه جریمه‌ای می‌شود؟

عبداللهی: واحدهای اظهار نشده در روستاها و شهرهای زیر 100 هزار نفر، جریمه معادل 20 درصد مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شده و برای شهرهای بالای 100 هزار نفر نیز، واحد مسکونی مذکور خالی شناسایی شده و باید هزینه مالیات بر خانه‌های خالی به صورت تمام و کمال پرداخت شود.

با توجه به اینکه اطلاعات ثبت شده توسط هر فرد با اطلاعات  ثبت شده توسط سایر مردم و اطلاعات دستگاه‌های اجرایی تقاطع گیری می‌شود، لذا در شرایطی که فردی اقدام به ثبت اطلاعات نادرست کند، مشمول جریمه تا 2 برابر مالیات بر خانه‌های خالی شده و بدون پرداخت مالیات نمی‌تواند واحد مسکونی خود را بفروشد.

همه این سازوکارها برای ایجاد انگیزه به منظور ارائه اطلاعات صحیح و جامع توسط همه مردم طراحی شده و مردم اگر اطلاعات خود را صحیح وارد کنند، مشمول هیچ جریمه‌ای نخواهند شد.

در صورتی که خانواری یک واحد مسکونی دیگر علاوه بر واحد مسکونی خود داشته باشد و آن را برای اقامت دوم برگزیند، آیا مشمول مالیات بر خانه‎های خالی خواهد شد؟

عبداللهی: برمبنای قانون یک خانوار می‌تواند، یک اقامت‌گاه اصلی در شهر خود ثبت کرده و یک اقامت‌گاه فرعی خالی به عنوان اقامت‌گاه دوم در یک شهر دیگر داشته و این دو واحد مسکونی مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نخواهد شد. البته هر خانوار می‌تواند هر تعداد مسکن دیگر را برای خود داشته باشند، اما آن‌ها را با استفاده از زیرساخت‌های اجاره‌ای یا ملکی به بازار عرضه کنند تا مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نشوند.

*ارائه کد رهگیری اجاره نامه برای خوداظهاری اختیاری است

ممکن است، پیرامون نحوه انجام فرآیند خوداظهاری و اقدامات انجام شده توسط مردم توضیحی ارائه دهید؟

عبداللهی: مردم به منظور انجام فرآیند خوداظهاری از 19 فروردین ماه سال جاری با مراجعه به تارنمای (amlak.mrud.ir) می‌توانند نسبت به انجام فرآیند خوداظهاری اقدام کنند. سرپرست خانوار در هنگام مراجعه به سامانه باید یک کد ملی و یک شماره تلفن همراه که متعلق به کد ملی فرد است، برای ثبت نام وارد شود.

پس از تایید اولیه پیامکی، امکان ثبت واحدهای مسکونی متعلق به خانوار با توجه به راهنمای مدنظر به وجود آمده و سرپرست خانوار نسبت به تکمیل اطلاعات اقدام می‌کند. توجه داشته باشید که امکان اصلاح اطلاعات نیز مهیا خواهد بود، اما پس از ثبت نهایی، امکان اصلاح وجود نداشته و مردم در وارد کردن دقیق اطلاعات توجه لازم را به خرج دهند، زیرا ارائه اطلاعات نادرست منجر به پرداخت جریمه مذکور خواهد شد.

در فرآیند ثبت واحدهای مسکونی، اطلاعاتی نظیر سکونت، مالکیت و سایر اطلاعات از شما پرسیده شده و مردم نسبت به تکمیل اطلاعات اقدام می‌کنند.

 آیا مستاجر و موجر باید برای ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت کد رهگیری اجاره نامه را ارائه دهند؟

عبداللهی: توجه کنید که وارد کردن کد رهگیری اجاره نامه اختیاری است و اگر موجر و مستاجری با توافق بین خود بدون مراجعه به بنگاه اقدام به بستن قرارداد کرده‌اند، نیازی به وارد کردن کد رهگیری ندارند.

*اخذ مالیات بر خانه‌های خالی قیمت مسکن را کاهش می‌دهد

 اگر مالکیت زمین متعلق به یک فرد بوده و مالکیت ساختمان برای شخص دیگری باشد، آیا 2 مالک برای این واحد مسکونی ثبت می‌شود؟ این امکان در سامانه مهیا شده است؟

عبداللهی: منظور از عرصه همان زمین و منظور از اعیان همان ساختمان می‌باشد. به عنوان مثال اگر در سامانه مالک گزینه «اعیان» را انتخاب کند، صرفا مالک ساختمان و واحد شناخته می‌شود، ولی اگر گزینه «عرصه و اعیان» را انتخاب کند، یعنی هم زمین و هم ساختمان در مالکیت فرد قرار دارد.

به نظر شما تصویب این پایه مالیاتی چه تاثیری بر بازار مسکن کشور داشته و آیا اخذ این مالیات از خانه‌های خالی زمینه ساماندهی و کاهش قیمت در بازار مسکن را فراهم می‌کند یا خیر؟

عبداللهی: این پایه مالیات بر اساس تجربیات جهانی زمینه عرضه واحدهای مسکونی را فراهم کرده و به تبع آن شاهد سامان‌دهی بازار مسکن و کاهش قیمت را به دنبال دارد، ما 2.5 میلیون خانه خالی در کشور داریم که عرضه آن می‌تواند تحول شگرفی در بازار مسکن پدید آورد و قیمت اجاره‌بها را با کاهش چشمگیر مواجه سازند.