به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از ایسنا، آمار و ارقام از همسو شدن تقاضای خرید نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد. مهرماه 1394 متوسط  قیمت هر متر مسکن در تهران 3.9 میلیون تومان بود که مهرماه 1401 طبق گزارش بانک مرکزی به 43.7 میلیون تومان و بر اساس اعلام مرکز آمار به 46.4 میلیون تومان رسیده اما تغییر معناداری در کاهش یا افزایش درصد تقاضا برای واحدهای لوکس و بزرگ متراژ ایجاد نشده است. این واحدها چه به منظور سکونت، چه به منظور سرمایه‌گذاری خریداری شوند هنوز جایگاه خود را در بازار مسکن دارند.

اگر شاخص بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم قیمت خانه در پایتخت در مقایسه با هفت سال قبل تقریبا 11 برابر شده است. یعنی اگر آن زمان آپارتمان حدود یک میلیارد تومانی، لوکس و نیمه لوکس محسوب می‌شد حالا این عنوان به آپارتمان‌های بالای 10 میلیارد تومان رسیده است.

مهرماه امسال سهم آپارتمان‌های با قیمت بالای 10 میلیارد تومان از کل معاملات تهران 7.5 درصد بود؛ در حالی که هفت سال قبل واحدهای لوکس که قیمت آنها بالای 980 میلیون تومان بود سهم 4.4 درصدی از معاملات مسکن شهر تهران داشتند.

نکته دیگر این‌که تغییر قابل توجهی درخصوص تقاضا بر اساس متراژ دیده نمی‌شود. مهرماه سال جاری آپارتمان‌های بالای 150 متر مربع سهم 6.7 درصدی از قراردادهای خرید و فروش را داشتند و مهرماه 1394 نیز واحدهای 150 متر دقیقا همین میزان یعنی 6.7 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. در واقع اگرچه قیمت مسکن رشد 11 برابری را تجربه کرده، تقاضا برای واحدهای بزرگ متراژ بدون تغییر مانده است.

از آذرماه 1396 با رشد قیمت ارز به تدریج بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت. شاید انتظار این بوده که با جهش قیمت مسکن، کفه ترازوی تعداد معاملات به سمت واحدهای کوچک و متوسط سنگینی کند اما تغییر معناداری در این خصوص رخ نداده و وضعیت رکود دامن کل بازار را گرفته است. مهرماه امسال خانه‌های کمتر از 80 متر مربع 56.8 درصد از معاملات مسکن را در پایتخت به خود اختصاص  دادند. مهرماه 1394 این گروه متراژی 57.2 درصد از قراردادها را در بر گرفتند.

دو نمایه مذکور نشان‌دهنده آن است که به نسبت رشد ارزش بازار مسکن، طرف تقاضای موثر عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری، خود را با فرآیند بازار همسو کرده است. اگرچه تعداد معاملات در مقایسه با هفت سال قبل کاهش 53 درصدی یافته و از 11.5 هزار واحد در مهرماه 1394 به 5.4 هزار واحد در مهرماه 1400 رسیده است اما تجربه نشان می‌دهد در زمان‌هایی که انتظارات تورمی بر بازار غلبه می‌کند صرف‌نظر از وجود یا عدم وجود تقاضای مصرفی در بازار ملک، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

مناطق 1 تا 3 را می‌توان کانون آپارتمان‌های بزرگ متراژ و لوکس در تهران دانست. در حال حاضر سه منطقه‌ی مذکور حدود 18 درصد معاملات شهر تهران را در برمی‌گیرند. مهرماه 1394 نیز تقریبا 15 درصد از معاملات به این سه منطقه اختصاص داشت. از آن زمان تا کنون متوسط قیمت در منطقه یک 11 برابر شده و از متوسط 7.9 میلیون تومان در هر متر مربع به 88.3 میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت در ارزان‌ترین منطقه‌ی تهران یعنی منطقه 18 نیز از متری 2 میلیون تومان به 21.3 میلیون تومان رسیده و 10.6 برابر شده است.

حجم بالای سرمایه‌گذاری در بخش املاک لوکس مناطق شمالی پایتخت طی سال‌های گذشته منجر به عرضه بیش از تقاضا شد. هم‌اکنون شانس فروش واحدهای بین 100 تا 200 متر در مقایسه با آپارتمان‌های کوچکتر تقریبا یک به سه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود 65 درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را خانه‌های با متراژ بیش از 100 متر تشکیل داده‌اند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی مهرماه 1401 فقط 26 درصد بود. مهرماه امسال رتبه اول از نظر تعداد معاملات قطعی به خانه‌های 50 تا 60 متر با 15.2 درصد و جایگاه دوم به آپارتمان‌های 60 تا 70 متر با 14.7 درصد تعلق داشت. اما این  بدان معنا نیست که آپارتمان‌های بزرگ متراژ اصلا مشتری ندارند.

در نگاه کلی می‌توان گفت عمق رکود مسکن در شمال پایتخت، عمیق‌تر از جنوب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که جنس معاملات در شمال عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری و در جنوب، بیشتر  از نوع مصرفی است. با توجه به کاهش توان متقاضیان مصرفی و عرضه بیش از تقاضا در بخش املاک لوکس، طبیعی است که مدت زمان فروش این نوع واحدها بیش از آپارتمان‌های کوچک و متوسط باشد.

از سوی دیگر نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در هفت ماهه ابتدای سال 1401 روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان می‌دهد؛ فروردین 3427 معامله، اردیبهشت  10 هزار و 490 معامله، خرداد 13 هزار و 874 معامله، تیرماه 10 هزار و 294 معامله، مردادماه 7825 معامله، شهریورماه 6033 معامله و مهرماه 5416 معامله. همان‌طور که آمار توضیح می‌دهد بجز فروردین ماه نیمه تعطیل که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن انجام نمی‌شود، بازار ملک در مهرماه، رکودی‌ترین مقطع خود را سپری کرده است.

درخصوص قیمت نیز آمار گویای آن است که رشد ماهیانه قیمت در فروردین ماه 2.4- درصد، اردیبهشت 6.1 درصد، خرداد 8.4 درصد، تیر 5.8 درصد، مرداد 2.5 درصد، شهریور 1.1 درصد و مهرماه 1.2 درصد بوده است.

طی هفت ماه گذشته قیمت مسکن شهر تهران 27.7 درصد افزایش یافت و از میانگین متری 34.2 میلیون تومان در فروردین به 43.7 میلیون تومان در مهرماه رسید که 14.5 درصد آن در دو ماه اردیبهشت و خرداد رخ داد. این در حالی است که هفت ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت 8 درصد بود. در سال جاری به نظر می‌رسد پس از شوک حاصل از اصلاح نظام یارانه‌ها و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن با توجه به انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی در ماه‌های ابتدای سال جاری، به تدریج بازار مسکن به آرامش رسیده است.