به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، وکالت، از جمله عقودی است که به موجب آن، شخصی به دیگری، نیابت می‌دهد تا از جانب وی، امور مشخصی را به انجام برساند و در این قرارداد، شخصی که انجام اموری را به دیگری تفویض می‌کند، موکل و شخصی که نماینده یا نایب موکل در انجام امور است، تحت عنوان وکیل شناخته می‌شود. عقد وکالت، در امور مختلفی، کاربرد دارد که یکی از مهم‌ترین آن‌ها، این است که موکل، شخصی را وکیل خود می‌کند تا ملک خریداری شده را، به نام خود یا دیگری، سند بزند.

آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است

یکی از عقود مهمی که در قانون مدنی، پیش بینی شده است، بیع یا خرید و فروش می‌باشد که در خصوص اموال منقول و غیر منقول، قابل انجام است. برای انعقاد قرارداد بیع یا خرید و فروش، لزومی نیست که حتما خود مالک، اقدام به انعقاد معامله و انتقال سند نماید؛ بلکه می‌تواند برای انجام این امر، به شخص دیگری وکالت داده و در واقع، فرد دیگری را وکیل خود کند که به جای وی، اقدام به انعقاد معامله و یا انتقال سند نماید.

علاوه بر این، مرسوم است که در حال حاضر، پس از خرید و فروش املاک به موجب مبایعه نامه، فروشنده، به خریدار ملک، وکالت می‌دهد تا به جای وی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند را به نام خودش، انتقال بدهد؛ بدون اینکه نیاز به هیچ گونه حضوری از جانب موکل یا فروشنده، باشد.

در عمده موارد، چنین وکالتی، به صورت وکالت بلاعزل داده می‌شود. وکالت بلاعزل در خصوص انتقال سند، به این معنا است که موکل یا فروشنده، نمی‌تواند اقدام به بر هم زدن عقد وکالت نموده و به عبارت دیگر، عزل وکیل یا خریدار، امکان پذیر نمی‌باشد. با این حال، در مواردی، ممکن است که موکل یا فروشنده، پس از اعطای وکالت به وکیل، فوت کند. در این شرایط، این سوال مطرح می‌شود که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل، امکان پذیر است یا خیر؟

بر اساس قانون مدنی، عقد وکالت، نوعی عقد یا قرارداد جایز محسوب می‌شود. جایز بودن قرارداد وکالت، به این معنا است که هم وکیل و هم موکل، می‌توانند با اراده خود، به عقد وکالت، خاتمه دهند. همچنین، به موجب ماده 678 قانون مدنی، عقد وکالت، با استعفای وکیل و همچنین، با فوت و یا جنون هر یک از وکیل و موکل، از بین می‌رود و دیگر این وکالت نامه، اعتباری نخواهد داشت؛ بنابراین، در پاسخ به این سوال که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است یا خیر، باید گفت که اصولا بعد از اینکه موکل فوت کند، قرارداد وکالت نیز، به پایان می‌رسد. حتی اگر عقد وکالت، به صورت وکالت بلاعزل بوده باشد نیز، به محض فوت یا مرگ موکل، اعتبار وکالت داده شده، خاتمه یافته و دیگر موکل، نمی‌تواند به حق و اختیاری که به موجب سند وکالت نامه به وی داده شده است، استناد نماید.

به همین دلیل، انتقال سند بعد از فوت موکل، به لحاظ حقوقی، امکان پذیر نمی‌باشد و در صورتی که کاشف به عمل آید که در زمان انتقال سند، موکل فوت نموده، ولی وکیل، سند را به شخص دیگری یا به خودش انتقال داده است، از این باب، مسئولیت حقوقی و کیفری پیدا خواهد کرد.

با این حال، ممکن است این سوال مطرح شود که تکلیف مال خریداری شده چه می‌شود و آیا فوت موکل که مانع انتقال سند توسط وکیل می‌شود، منجر به از بین رفتن حقوق قانونی خریدار ملک می‌شود یا خیر؟ در پاسخ به این سوال، باید گفت که اصولا زمانی که مالک یا موکل فوت می‌کند، حقوق قانونی وی، به ورثه اش منتقل می‌شود. به همین دلیل، در صورت فوت موکل، ورثه وی باید اقدام به انتقال سند نمایند.

ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل

بر اساس ماده 247 قانون مدنی، معامله کردن مال دیگران، تنها در صورتی که امکان پذیر است که معامله کننده، ولی قهری، وصی یا وکیل دیگری باشد و یا مالک، راضی به انجام آن باشد. حتی اگر مالک اصلی، باطنا رضایت به انجام معامله باشد، باز هم معامله کردن اموال دیگران، بدون اجازه وی یا داشتن سمت ولایت یا وکالت، نافذ نمی‌باشد. چنین قراردادی را در اصطلاح حقوقی، قرارداد فضولی می‌نامند که به معنای آن است که معامله اموال دیگران، بدون رضایت یا داشتن سمت صورت گرفته است.

اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای حقوقی معامله فضولی یا انتقال سند توسط موکل بعد از فوت وکیل چیست، باید گفت که قرارداد مذکور، غیر نافذ خواهد بود و غیر نافذ بودن این قرارداد، بدان معنی است که نیازمند تنفیذ یا رضایت مالک اصلی است و، چون در این مورد خاص، مالک اصلی، فوت کرده است، ورثه وی، قائم مقام متوفی شده و می‌بایست معامله انجام شده توسط فرد را، تنفیذ یا اجازه نمایند. اما ممکن است ورثه، به جای تنفیذ معامله، انتقال سند بعد از فوت موکل توسط وکیل را نپذیرفته و اصطلاحا، آن را رد کنند. البته، اگر مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد، ورثه قادر به رد آن نیستند.

ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل

بر اساس قوانین و مقررات جزایی، در صورتی که شخصی، مال دیگری را، بدون رضایت وی یا داشتن سمت مشخصی، از روی علم و آگاهی نسبت به تعلق آن به مالک، به فرد دیگری منتقل نماید و در انجام این امر، سوء نیت داشته باشد، ممکن است بتوان علیه وی، شکایت از فروش مال غیر را مطرح نمود. انتقال مال غیر، به نوعی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می‌شود که بر اساس قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس، قابل مجازات خواهد بود. البته، اگر قبل از انتقال سند توسط وکیل، مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد، جرم انتقال مال غیر محقق نشده است.

تفاوت جرم انتقال مال غیر با معامله فضولی، در داشتن سوء نیت و توسل به وسایل متقلبانه برای انتقال سند به نام دیگری، می‌باشد. به این معنا که مرتکب، باید از روی علم به اینکه مال موضوع انتقال، متعلق به فرد دیگری است، اقدام به انجام این کار نموده باشد؛ بنابراین، در صورتی که موکل، که اقدام به انتقال سند بعد از فوت موکل می‌کند، سوء نیتی در انجام این امر نداشته باشد، نمی‌توان وی را به خاطر جرم انتقال مال غیر، به مجازات فروش مال غیر محکوم کرد.

اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل چیست، باید به مجازات کلاهبرداری، مذکور در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مراجعه نمود که بر اساس ماده یک این قانون، این مجازات، شامل حبس مرتکب از 1 تا 7 سال، جزای نقدی معادل مالی که به دست آورده است و همچنین، رد مال به صاحب آن می‌باشد.

خبرنگار: فائزه مقصودیان