بررسی ظرفیت‌های مال سازی تجاری در ایران

به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، اگرچه شمار زیادی از این املاک تجاری به‌صورت مسکوت و فاقد ‌مشتری باقی مانده و در حال فرسودگی هستند، اما همچنان کارفرمایان زیادی به دنبال اخذ مجوز برای ساخت مال هستند.

بر اساس آمار ارائه شده تعداد مال‌های ساخته‌شده و بهره‌برداری شده در تهران 65، مشهد 127، کرج 17، شیراز 16، اصفهان 15 و تبریز 12 فقره است. اگر به ترکیب و توزیع فراوانی این مراکز در کشور نگاه کنیم، می‌بینیم برخلاف تصورات، به‌جای تهران، مشهد در صدر اول شهرهای مال‌خیز قرار دارد. به نظر کارشناسان، ساخت بازارهای چند منظوره شهری با عنوان «مال» به هیچ عنوان سنخیتی با چهره معنوی یک شهر زیارتی ندارد و این شهر را کاملاً به یک شهر سیاحتی مبدل کرده است.

بر اساس گفته‌های محمود بنانژاد، رئیس اتاق اصناف مشهد، در حال حاضر حدود 87 مجتمع تجاری جدید در حال احداث است. این در حالی است که احداث 40 مجتمع دیگر به‌تازگی یعنی در سال 94 به پایان رسیده است. این آمار در کنار آمار 127 مجتمع تجاری ساخته شده، بیانگر یک حرکت نامتناسب و نامتقارن در پایتخت فرهنگی جهان اسلام است.

تهران نیز با داشتن 65 مال در حال احداث یا تازه به بهره‌برداری رسیده، در رده دوم مال‌سازی پس از مشهد قرار دارد. برخی از این پروژه‌ها شامل اپال، اردک چوبی، اطلس‌مال، بزرگ بازار اکباتان، امارلداستار، آبنوس، تات‌مال، تهران پلازا، مگاپارس، نارسیس، هزارویک شهر و سرزمین ایرانیان است.

بیشتر ساخت و سازها در منطقه تازه تأسیس 22 انجام می‌شود؛ جایی که بزرگراه شهید خرازی در ادامه بزرگراه همت به سمت غرب و موازی آزادراه تهران-کرج گسترده شده و علاوه بر مال‌ها، مجتمع‌های مسکونی متعددی هم که بیشتر متعلق به نهادهای نظامی است، حاشیه دریاچه مصنوعی خلیج فارس (چیتگر) را اشغال کرده است.

در این منطقه چند بزرگ بازار چندمنظوره درست روبه‌روی هم در حال احداث است که هزارویک شهر یکی از آنهاست. البته دیگر مناطق تهران از شرق و غرب گرفته تا شمال و جنوب نیز درگیر مال‌سازی است و این مال‌ها در تمام نقاط پایتخت پراکنده شده‌اند.

با این ‌حال این پرسش مطرح است که چرا به‌یک‌باره تب مال‌سازی در کشور افزایش‌یافته و ریشه‌ این رویه ناشی از چیست؟ همچنین مال‌سازی چه اثراتی در اقتصاد کشور و بخصوص الگوی مصرف خانوارها برجای خواهد گذاشت؟

در پاسخ به این پرسش‌ها، کارشناسان اقتصادی و مقامات صنفی و دولتی تحلیل‌های جالبی ارائه می‌کنند. به زعم آنان اگرچه مال‌ها نیاز امروز کلان شهرها است، اما به نظر می‌رسد این تعداد مال به نوعی پاسخ‌گوی نیازهای مالی شهرداری‌ها است و این سازمان تلاش کرده تا با ارائه پاسخ مثبت به درخواست‌های تراکم جهت تجاری‌سازی و حتی اجباردر برخی مناطق، منابع مالی هر چه بیشتری را برای خود فراهم آورد.

با این‌حال شاید این موضوع فی‌نفسه مهم نباشد. آنچه مهم‌تراست، اثرات مال‌سازی دراقتصاد کشور والگوی مصرف خانوار و انگاره‌های آن است؛ اینجاست که پای اقتصاد مقاومتی و به چالش کشیدن آن به میان می‌آید.

دراین زمینه کارشناسان معتقدند بیشتر مال‌های ساخته‌شده، علیرغم اثرات مثبتی که دارند، بیشتر درسبک‌های لاکچری ساخته می‌شوند و میزبان برندهای گران‌قیمت خارجی و اجناس لوکس وارداتی هستند.

در حال حاضر به‌جز 65 مال موجود در تهران، پروژه‌های زیر نیز در حال اجراست. حال سؤالی که می‌توان از مسئولان پرسید، این است که تهران چقدر مگامال می‌خواهد؟

سهم شهرداری از تجاری‌سازی

درهمین زمینه یک کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه یکی ازعاملان اصلی ترویج «مال»سازی در کلانشهرها شهرداری‌ها هستند گفت: این حاکمان محلی با صدور مجوز ساخت وساز املاک تجاری تا حدود زیادی  مشکلات مالی خود منتفع ساخته و به نوعی به درآمد زایی غیر پایدار دست یافته اند .و در این عرصه به تقابل مافیایی دست پیدا کرده اند.

محمد علی مهری با بیان مطلب فوق افزود: به هر حال  شهرداری‌ها با نادیده گرفتن مطالعات و طرح‌های تفصیلی شهری و با انگیزه کسب درآمد، به صدور مجوز یا تغییر کاربری با هدف تجاری‌سازی رو آورده‌اند ودر حال حاضر تنها در منطقه 22 تهران، بیش از 3میلیون مترمربع مجتمع تجاری در حال ساخت است.

وی با بیان اینکه رانت عظیمی در معاملات ساخت و عرضه  این مجتمع ها وجود دارد خاطر نشان کرد: قیمت هر متراژی که شهرداری‌ها از درخواست‌کننده پروانه مجتمع‌های تجاری برای تراکم‌فروشی یا صدور پروانه ساخت دریافت می‌کنند، با قیمت واقعی و فروش نهایی این مجتمع‌ها بسیار متفاوت است؛ در واقع رانت عظیمی در این بخش در جریان است.

این کارشناس شهرسازی گفت: به هر حال عدم تجانس کافی بین قیمت صدور مجوز ساخت، زمین، هزینه ساخت وهزینه دلالی این مجتمع ها به یک معادله غیر قابل تصوری تبدیل شده است که می توان به یقین گفت معاملات این مجتمع ها کاملا فاسد بوده و جز ضرر و زیان صد درصدی، بهره برداری عائدی برای وی ندارد. دراین بین نباید فراموش کرد مصرف کنندگان نیز متضرران بعدی ماجرا هستند که به علت طمع  بهره بردار ناشی از ضررو زیان خرید یا اجاره این املاک اجناس مورد نظر خود را به قیمت بسیار کذب خریداری کرده و به نوعی مبادرت به گرانی کالاها می‌کنند.

مهری با بیان اینکه دردریافت عوارض از سوی شهرداری دستورالعمل مشخصی در حوزه مسکونی و تجاری وجود ندارد گفت: ارزش مجتمع‌های تجاری چندمنظوره به‌طور کامل و دقیق قابل محاسبه نیست و یکی از مسائلی که تاثیر زیادی در هزینه‌ها و ارزش نهایی ساخت‌وساز این مجتمع‌ها دارد، ارزش تراکم دریافت‌شده از سوی شهرداری‌هاست؛ این رقم 5تا 10برابر تراکم واحد های مسکونی است .

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه در صورت تدوین آیین نامه های مناسب مجتمع های تجاری می توانست یک گام مهم برای پیشبرد اقتصادی کشور محسوب شود گفت:متاسفانه این مقوله بر اثر منفعت طلبی ها بی مورد وارد مسیر انحرافی شده و باعث شده است بخش اعظمی از پهنه محیط زیست خود را در کلان شهرها از دست بدهیم .

به گفته محمدمهدی مافی،عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، همین درآمدزایی شهرداری‌ها را تبدیل به یکی از حامیان تجاری‌سازی به‌ویژه «مال»سازی کرده است، تا جایی که در برخی مناطق حتی شهرداری‌ها تبدیل به عاملان فشار برای تجاری‌سازی شده‌اند تا بتوانند حداکثر منفعت مالی را کسب کنند.

آنطور که این فعال حوزه ساخت‌وساز توضیح داده، علاوه بردریافت عوارض بسیار بالا از مجتمع‌های تجاری، درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه و عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز تبدیل به نوعی درآمد پایدار برای شهرداری‌ها شده است و به همین دلیل شاید بتوان شهرداری‌ها را از محرک‌های اصلی افزایش ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری در کلانشهرها دانست.

مافی توضیح داده که اگرچه هزینه ساخت مجتمع‌های تجاری به دلیل اندازه‌های کوچکتر و نیازنداشتن به حمام، آشپزخانه و معماری داخلی کمتر است، اما مسئله اصلی که موجب افزایش سرسام‌آور بهای مجتمع‌های بزرگ تجاری می‌شود همان مسئله تراکم و عوارض و ارزش زمین است.

به گفته این کارشناس، شهرداری‌ها به‌طور معمول بین یک‌سوم تا یک‌چهارم ارزش یک «مال» ساخته شده را ابتدای کار، حتی پیش از کلنگ زدن آن مطالبه می‌کنند. این مسئله از یک سو باعث افزایش قیمت تمام شده این مجتمع شده و از سوی دیگر خطرپذیری سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. وی معتقد است به همین دلیل بسیاری از پروژه‌های تجاری‌سازی در کشور در روند ساخت با مشکل مواجه می‌شوند؛ برخی رها می‌شوند و برخی سال‌ها بعد از زمان‌بندی پروژه ساخت‌شان به پایان می‌رسد.

مشکلات اقتصادی؛عامل «مال»سازی

علت افزایش ساخت‌وساز تجاری در تهران و کلانشهرها را می‌توان از نظر اقتصادی نیز بررسی کرد. ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران در پاسخ به صمت گفته است: عوامل مختلفی را می‌توان در فراگیر شدن تب «مال»سازی در کشور دخیل دانست که مهم‌ترین آنها سودزا بودن این مجتمع‌ها برای مالکان‌شان است.

وی معتقد است این مجتمع‌ها برای مالکان‌شان سود دارند زیرا در حال حاضر خریدار برای آنها وجود دارد. وجود مشتری برای این واحدها هم به‌دلیل کاهش اشتغال در بخش‌های دیگر است که موجب شده تعداد زیادی از افراد به سمت مشاغل تجاری و خرید و فروش روی بیاورند.

نائب رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران می‌گوید: در حال حاضرمجتمع‌های تجاری بدون هیچ مطالعه‌ای ساخته می‌شوند و بررسی نمی‌شود که آیا ظرفیت لازم برای احداث این مجتمع‌ها در کلانشهرها وجود دارد یا خیر. به گفته وی، در برخی موارد حتی در ساخت‌وسازاین مجتمع‌ها از طرح‌های جامع شهری تخلف شده و برنامه‌ریزی‌های منطقه‌ای در زمان ساخت‌وساز این مجتمع‌ها نادیده گرفته می‌شود.

به گفته رهبر تعداد «مال»ها در کلانشهرها آنقدر زیاد شده که احتمال دارد سازندگان دوباره به سمت ساخت‌وساز مسکونی تمایل پیدا کنند و قیمت واحدهای تجاری در مقایسه با واحدهای مسکونی افت کند؛ این مسئله ممکن است در افزایش نرخ واحدهای مسکونی موثر باشد.

وی بر نقش شهرداری‌ها در افزایش ارزش مجتمع‌های تجاری صحه می‌گذارد و می‌گوید: مسلم است هر چه شهرداری‌ها به طرف ساخت‌وسازهای سودآورتر بروند، سهم بیشتری می‌گیرند. به گفته او در دهه 70 که ساخت مراکز شهروند در تهران آغاز شد، افراد برای ساخت این مراکز باید تا حدود 50درصد سهم درآمد شهروند را به جای عوارض به شهرداری می‌دادند که این مسئله نشان از سود بالای شهرداری در ساخت این مجتمع‌ها داشت. اکنون نیز برای تجاری‌سازی سود بالایی برای شهرداری‌ها وجود دارد.

این کارشناس نیز مانند سایر دست‌اندرکاران حوزه ساخت‌وساز معتقد است نمی‌توان ارزش واقعی مالی ساخت‌وساز یا واحدهای آماده شده در این بخش را اعلام کرد زیرا متراژها و مناطق مختلف، قیمت‌های متفاوتی از نظر تجاری‌سازی دارند. ایرج رهبر حتی تاکید می‌کند که ارزش زیاد زمین و عوارض بالای ساخت این مجتمع‌ها، ارزش مالی آنها در مقابل واحدهای مسکونی را چند برابر می‌کند.

او معتقد است تفاوت هزینه‌های ساخت‌وساز و تفاوت ارزش زمین و تراکم در واحدهای تجاری و مسکونی به اندازه‌ای است که اگر بخواهیم هزینه‌های ساخت یک مجتمع تجاری چندمنظوره یا «مال» را صرف ساخت واحدهای مسکونی کنیم، شاید به اندازه 3 تا 4 برابر متراژ آن مجتمع تجاری بتوانیم واحد مسکونی بسازیم.

اهمیت موثر در توسعه مراکز تجاری مدرن

اما در این میان دکتر سید منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن نگاه متفاوتی به مقوله املاک تجاری داشته است.وی در این باره اظهارکرد: بعد موثر در ایجاد و شکل گیری مراکز تجاری مدرن در جامعه " بعد فرهنگی و اجتماعی" است .

وی با بیان مطلب فوق افزود: قاعدتا "بعد اقتصادی" در فرآیند تولیدی به واسطه و به تبع "خواسته فرهنگی و اجتماعی" یک جامعه نمود پیدا میکند. استناد به دلایل مختلف چرایی توسعه مراکز تجاری درجامعه واقبال سرمایه گذاران برای ورود به بازار تجاری سازی، در وهله اول الزاما ناشی از عوامل بیرونی از جمله تقاضا برای واحدهای تجاری و کمبود این نوع املاک در جامعه نیست بلکه اقدام به توسعه واحدهای تجاری در قالب مراکز خرید مدرن که علاوه بر تامین فرصت خرید کالای مد نظر در این نوع مراکز، همزمان نیز می توانند سایر نیازهای تفریحی و استراحت و فضای بازی کودکان و دسترسی آسان به پارکینگ و ... را نیز موجب شود، خود موید تغییر در بعد فرهنگی و اجتماعی مردم است.

این کارشناس مسکن گفت:علت اینکه با وجود برخورداری مردم از نسبت فضاهای تجاری متعدد و سنتی قابل مراجعه جهت تامین نیازهای خود، باز مشاهده می شود مراجعه به مراکز تجاری مدرن که یکجا پاسخگوی نیازهای خانواده ها هستند، دلیلی واضح برتغییر و پوست اندازی نگاه مردم و درخواست آنان به ایجاد و توسعه مراکز تجاری مطلوب است. لذا این تغییر ذائقه خریداران در مراجعه به مراکز خرید کامل و جامع ، سبب تغییر شکل ورود سرمایه گذاران و سازندگان به منظور ایجاد و توسعه مراکز تجاری می گردد. کما اینکه توسعه این نوع مراکز تجاری موجب ساخت مراکز فروش تخصصی محصولات و صنفهای خاص می گردد که خود با اقبال عمومی نیز برخوردار می‌شوند.

غیبی در ادامه افزود: لذا با نگرش به این تغییرو تحول در حوزه تجاری سازی با پدیده "جایگزینی" مواجه هستیم نه اشباع فضاهای تجاری. چرا که کسبه قدیمی و برندهای موجود در بازار نیز علاقمند هستند ادامه یا شروع بکار خود را با مراکز تجاری تخصصی تر و در محیطی از تجمیع صنوف مشترک و مرتبط با آن انجام دهند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بحث توسعه مراکز تجاری با رویکرد "جایگزینی محیط پویاتر" از سوی صنوف مختلف و متقاضیان خرید از چنین مراکزی با تائید تغییر رویکرد در بعد فرهنگی و متناسب با نیاز اجتماعی جامعه در حال صورت پذیری است، گفت: به استناد آمارهای موجود استقبال از ایجاد چنین مراکزی نسبت به املاک مسکونی پیشی گرفته و سرمایه گذاران با احساس نیاز به چنین پوست اندازی اجتماعی با حضور بیش از قبل خود و دررقابت با واحدهای مسکونی ، حضوری پررنگ در حوزه ساخت و ساز تجاری دارند.

غیبی افزود: ایجاد مراکز تجاری جدید نه در رقابت با بازار سنتی و مغازه های واحد در بازار است و نه تولید و ارائه آنان به بازار مصرف، موجب اشباع یا سرریز شدن واحدهای تجاری محسوب می گردد. این پدیده به عنوان یک کارآفرینی در حوزه تجاری بوده و گریزی هم از توسعه آن نیست. فرآیندی که تمام کشورهای در حال توسعه را نشان کرده و مردم جامعه ما هم با حس مزایای آن، علاقمند به برخورداری از چنین مراکز تجاری هستند.

وی با بیان اینکه در سال های اخیر برای اولین بارو طی چند سال متوالی، توسعه و توجه به ایجاد مراکز تجاری نسبت به املاک مسکونی ، پیشی گرفته و توجه سرمایه گذاران و سازندگان به تجاری سازی بیش از مسکونی بوده است، گفت: این مهم خود موید توسعه سرمایه گذاری در تجاری سازی مدرن در حوزه مسکن است.

غیبی همچنین تاکید کرد: کمااینکه اگر شاهد خروج از رکود و ورود به رونق پایداردر حوزه مسکن باشیم ، ابتدا و این بار تاثیر موارد مذکور در حوزه تجاری سازی خواهد بود. چرا که پیش نیازایجاد رونق در حوزه مسکن، ایجاد و شکل گیری و به جریان افتادن گردش سرمایه در اقتصاد جامعه است.

وی در پایان گفت: این گردش مالی قاعدتا از بازار سرمایه شروع شده و ابتدا "تجارت" رونق میگیرد و بعد از آن سرریز سرمایه متوجه بازار مسکن در حوزه مسکونی و سایر بازارهای اقتصادی جامعه می شود، که در این بین کاتالیزورغنا و رشد سرمایه در جامعه - با ورود سرمایه اولیه به اقتصاد کشور- " مراکز تجاری " خواهند بود که مبدا گردش مالی در جامعه محسوب می شوند. به نحوی که رویکرد اولیه بازار سرمایه ، تامین محل کسب و کاری خواهد بود که با نگرش و استقبال عموم مردم نیز همسو باشد.