به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از مهر، متولیان و سیاست گذاران بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر بر لزوم حذف متوسط قیمت مناطق 1 و 3 یا حتی 6 تهران از میانگین قیمت مسکن تأکید دارند.

ادعایی که هم موافق و هم مخالفانی در میان کارشناسان اقتصاد مسکن دارد.

معاون مسکن (اوایل مهر ماه): بدون منطقه، متوسط قیمت مسکن تهران 10 تا 15 میلیون تومان

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی 9 مهر ماه امسال در مصاحبه‌ای اعلام کرد: اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به‌عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم.

وی ادعا کرد: اگر در تهران عدد منطقه 1 را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به 10 تا 15 میلیون تومان خواهد رسید.

وزیر راه (اواخر مهر ماه): متوسط قیمت مسکن تهران بدون مناطق 1 و 3 زیر 15 میلیون تومان

20 روز پس از این ادعای معاون وزیر راه و شهرسازی، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در 29 مهر ماه در برنامه تلویزیونی پایش همین موضوع را تکرار و اظهار کرد: اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق 1 و 3 را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر 15 میلیون تومان می‌رسد. باید آمارهای واقعی و بر اساس واقعیت را به مردم ارائه داد و میانگین قیمت‌های خرید و فروش شده واقعی را به آن‌ها اعلام کنیم. برای مثال قیمت ملک در منطقه 1 میانگین تهران را 3.5 برابر می‌کند.

مدیرکل اقتصاد مسکن: وقتی مناطق 1، 3 و 6 را حذف کردیم، دیدیم متوسط قیمت مسکن 10 میلیون تومان کاهش داشت

پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز 22 آذر ماه در برنامه زنده شبکه خبر در خصوص حذف متوسط قیمت مسکن در مناطق 1، 3 و 6 تهران از متوسط کل قیمت مسکن در پایتخت گفت: وقتی این کار را کردیم دیدیم که 10 میلیون تومان کاهش قیمت متوسط مسکن پایتخت رخ می‌دهد. چرا که قیمت‌های منطقه یک بالاترین قیمت را دارند و وقتی با مناطق 17 و 18 مقایسه شوند این مناطق هم خود را با قیمت منطقه یک قیاس کرده و اثر روانی بر افزایش متوسط قیمت مسکن در سایر مناطق خواهد داشت.

دفتر اقتصاد مسکن: متوسط قیمت مسکن تهران با حذف 4 منطقه، حدود 20 میلیون تومان

بر اساس گزارش بازار مسکن آبان 99 منتشره از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه مذکور، 27 میلیون و 800 هزار تومان بوده که بدون احتساب مناطق 1، 2، 3 و 6، متوسط قیمت مسکن حدود 20 میلیون تومان (19 میلیون و 800 هزار تومان) است.

به عبارت دیگر در ماه مذکور از مجموع 4 هزار و 466 معامله مسکن، اگر 855 فقره معامله مسکن (معادل 19.1 درصد) حذف شود متوسط قیمت مسکن پایتخت به سختی به زیر 20 میلیون تومان خواهد رسید.

این در حالی است که مسئولان این معاونت مدعی بودند با حذف یک منطقه، متوسط قیمت مسکن به 15 میلیون تومان می‌رسد!

تعداد معاملات مسکن منطقه یک تهران از نیمی از مناطق پایتخت بیشتر است

این اظهارات در حالی است که در 4 ماه شهریور، مهر، آبان و آذر امسال معاملات مسکن در منطقه 1 تهران، به دلیل نسبتاً بالا بودن تعداد آن، از اثرگذارترین مناطق تهران است. در شهریور از 8 هزار و 463 فقره معامله، 389 فقره معامله، معادل 4.6 درصد معاملات، در مهر ماه از 8 هزار و 656 فقره مجموع معاملات مسکن، 483 فقره معادل 5.5 درصد معاملات، در آبان ماه از مجموع 4 هزار و 466 معامله مسکن، 200 فقره معادل 4.4 درصد و در آذر ماه از مجموع 2 هزار و 555 معامله مسکن، 162 فقره معادل 6.3 درصد معادلات مسکن به منطقه یک اختصاص داشته‌اند.

این در حالی است که تعداد معاملات مسکن شهریور ماه، 13 منطقه، مهر ماه، 15 منطقه، آبان ماه، 12 منطقه و آذر ماه، 17 منطقه تهران کمتر از تعداد معاملات منطقه 1 هستند.

بر اساس علم آمار، می‌توان تعداد نمونه‌های آماری که به دلیل پایین بودن اثرگذاری آنها در میانگین گیری، تأثیری در متوسط کل جامعه آماری ندارند را حذف کرد.

به عنوان مثال در آذر ماه امسال، 3 منطقه در تهران کمتر از 40 فقره معامله مسکن داشته‌اند که برای حذف از جامعه آماری نسبت به آمار معاملات منطقه 1، در اولویتند!

محاسبات وزیر راه اشتباه از آب درآمد

از سوی دیگر محاسبات نشان می‌دهد با حذف مناطق 1 و 3 در آمار بازار مسکن شهریور ماه، در حالی که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید متوسط قیمت مسکن به زیر 15 میلیون تومان می‌رسد، متوسط قیمت مسکن در ماه مذکور که بر اساس آمار بانک مرکزی، 24 میلیون و 200 هزار تومان است، به 23 میلیون و 90 هزار تومان کاهش می‌یابد!

سامانه سابا چه می‌گوید؟ از معامله مسکن 150 میلیون تومانی تا 57 میلیارد تومانی!

بر اساس آنچه سامانه اطلاعات بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی (سابا) از معاملات مسکن آذر ماه در منطقه یک تهران ثبت شده، واحدهایی با قیمت باورنکردنی 150 میلیون تومانی تا قیمت 57 میلیارد تومانی در ماه گذشته معامله شده اند.

آپارتمان مسکونی 9 سال ساخت اول آذر امسال با مساحت 64.25 متر مربع و به قیمت هر متر 2 میلیون و 334 هزار و 630 تومان و مجموعاً 150 میلیون تومان به فروش رفته است.

رقمی که بسیار عجیب به نظر می‌رسد.

همچنین در همان روز (1 آذرماه) در منطقه یک تهران، آپارتمان 75 متری 2 سال ساخت به ارزش متری 6 میلیون و 666 هزار و مجموعاً 500 میلیون تومان فروخته شده است.

2 آذر ماه امسال نیز در منطقه یک، قرارداد فروش آپارتمان مسکونی یک سال ساخت و 108.3 متری به ارزش 821 میلیون تومان (متری 7 میلیون و 580 هزار تومان) به ثبت رسیده است.

3 آذر نیز آپارتمان مسکونی 6 سال ساخت و 58.5 متری به ارزش 742 میلیون و 950 هزار تومان (متری 12 میلیون و 700 هزار تومان) واگذار شده بود.

گران‌ترین معامله مسکن آذر ماه امسال، فروش یک دستگاه آپارتمان نوساز 418.5 متری در خیابان فرشته (منطقه یک) به ارزش 57.5 میلیارد تومان (متری 137 میلیون و 395 هزار تومان) بوده است.

وجود موارد فروخته شده با قیمت‌های زیر 500 میلیون تومان در منطقه یک تهران نشان می‌دهد، ادعای حذف منطقه یک از معاملات مسکن کل تهران، از یک اشتباه در محاسبات سیاست گذاری بخش مسکن از سوی متولیان این بخش سر بر آورده است.

برخی کارشناسان معتقدند برای دستیابی به متوسط قیمت دقیق‌تر، به جای حذف کل معاملات برخی مناطق، می‌بایست معاملات واحدهای مسکونی با ارقام غیر معقول را از محاسبات حذف کرد.