به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از ایسنا، نوسانات بازار مسکن یک بار دیگر بعضی توجهات از جمله نگاه نمایندگان مجلس را متوجه نرخ کمیسیون دفاتر املاک کرد که هم اکنون بر اساس ارزش ملک تا 500 میلیون تومان نیم درصد و از 500 میلیون تومان به بالا 25 صدم درصد است و از هر یک از طرفین به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده دریافت می شود.   این ابلاغیه اصلاح نرخی است که از سال 1380 در جریان بود و از یکم اردیبهشت 1395 به بنگاه‌های املاک اعلام شده که تاکنون به قوت خود باقی است.

جدا از آنکه معمولاً خریداران و فروشندگان از پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک ناراضی هستند و این موضوع بهانه بسیاری از دعواهای حقوقی در حوزه مسکن است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که نرخ فعلی کمیسیون بسیار کمتر از  کشورهای دیگر است و نباید 140 هزار نفر مشاور املاک دارای پروانه کسب کل کشور که با افراد خانواده شان در واقع جمعیت نیم میلیون نفری را شامل می شوند با پایین آوردن حق الزحمه دچار مشکلات معیشتی کرد.

در سوی مقابل، کارشناسان بر ارتقای سطح کیفی و علمی دفاتر املاک در دو حوزه حقوقی و مهندسی تاکید دارند. مهدی سلطان محمدی و مهدی روانشادنیا دو تن از کارشناسان حوزه مسکن در گفتگو با ایسنا اعلام کردند که  دغدغه فعلی خریداران و فروشندگان، عدد کمیسیون نیست بلکه خدماتی است که در بستر یک قرارداد از بنگاههای املاک دریافت می کنند.

محاسبه نرخ کمیسیون دفاتر املاک

همانطور که عنوان شد در حال حاضر نرخ کمیسیون مشاوران املاک بر اساس ارزش ثمن معامله تا 500 میلیون تومان نیم درصد و از 500 میلیون تومان به بالا 25 صدم درصد به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده است  که به رقم کمیسیون تعلق می گیرد. به طور مثال اگر یک خانه با قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان معامله شود  برای 500 میلیون تومان آن هر یک از طرفین باید نیم درصد و برای یک میلیارد و 300 میلیون تومان آن 25 صدم درصد بپردازند.

یعنی هر طرف معامله باید دو میلیون و 500 هزار تومان برای 500 میلیون تومان اول و سه میلیون و 250 هزار تومان برای یک میلیارد و 300  میلیون  تومان دوم پرداخت کند که جمعا می شود 5 میلیون و 750 هزار تومان. به این عدد 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده تعلق میگیرد که رقم آن 517 هزار تومان است. یعنی هر یک از متعاملین به طور کلی باید 6 میلیون و 267 هزار و 500 هزار تومان بابت یک خانه که به قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان فروخته شده به دفاتر املاک  پرداخت کنند.

احتمال اصلاح کمیسیون دفاتر املاک در آینده نزدیک

در روزهای اخیر جلساتی بین مسئولان اتحادیه مشاوران املاک با کمیسیون نظارت وزارت صمت به منظور تغییر نرخ کمیسیون دفاتر املاک برگزار شده است.   سازمان حمایت از مصرف کننده بر  تغییر نرخ کمیسیون به 3 دهم درصد از ثمن معامله و البته برداشتن محدودیت سقف قیمت تاکید دارد اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که نرخ باید 4 دهم درصد بدون تعیین سقف قیمت شود و اگر 3 دهم درصد باشد مشاوران املاک نیمه جنوبی تهران متضرر خواهند شد.

از طرف دیگر با وجود آنکه حق تعیین حق الزحمه دفاتر املاک بر عهده کمیسیون نظارت هر شهرستان گذاشته شده، برخی نمایندگان مجلس به تازگی نقدهایی را به نرخ فعلی کمیسیون مشاوران املاک وارد کرده‌اند. عموم نمایندگان منتقد بر این باور هستند که دریافت درصدی از ثمن معامله، مشاوران املاک را به سمت تلاش برای افزایش قیمت مسکن سوق می دهد.

بعضی گلایه های مردم  از دفاتر املاک

برخی مشاوران املاک متخلف با ترفندهایی از جمله خرید و فروش ملک به شرط دریافت کمیسیون بالاتر  یا دریافت بخشی از ارزش معامله  از خریدار یا فروشنده تلاش می‌کنند سود بیشتری به دست بیاورند.   کم ارزش نشان دادن ملک برای فروشنده و پر ارزش نشان دادن آن برای خریدار از دیگر مشکلات متعاملین در دفاتر املاک است. این چالش معمولاً در کشورهایی که صرفاً یک کارگزار بین خریدار و فروشنده قرار می‌گیرد دیده می شود. یعنی همان تضاد منافعی که ذاتاً فسادآور است.

یک کارشناس: فقط یک مشاور باید روی فایل کار کند

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن، یکی از روزنه‌های فساد در  واسطه های ملکی را تعدد مشاورانی می‌داند که امکان کار بر روی یک فایل را دارند. او در این خصوص می گوید: در کشورهای توسعه یافته با وجود آنکه یک ملک با استفاده از ابزارهای مختلف و تکنولوژی نوین در سطح گسترده به بازار فروش عرضه می شود فقط یک واسطه امکان فروش آن را دارد و دیگران از امکان تعدی به این حق برخوردار نیستند.   این موضوع به واسطه ملکی انگیزه می دهد تا به بهترین شکل ممکن بر روی فایل مورد نظر کار کند.

او بیان می کند: در حال حاضر مشاوران املاک در ایران به شکل سنتی عمل می کنند و آمادگی سیستم های کاراتر را ندارند. با این حال استفاده از روش‌های نوین در ایران امکان پذیر است و بستر الکترونیکی آن نیز وجود دارد. روش های جدید به گردش آزاد اطلاعات و شفافیت بازار مسکن کمک می کند که خریداران، فروشندگان و واسطه ها از آن منتفع می‌شوند.

به گفته سلطان محمدی،   مشکل مردم عدد کمیسیون مشاورین املاک نیست. در شش ماه گذشته قیمت مسکن در تهران حدود 50 درصد افزایش یافته که مشکل اصلی متقاضیان است و نرخ کمیسیون بنگاه ها در این شرایط اهمیت خود را از دست میدهد.   اما آنچه باعث  ناراحتی خریداران و فروشندگان از دفاتر املاک می‌شود آن است که تلاشی متناسب با حق الزحمه دریافتی را نمی بینند.

تاکید یک کارشناس بر ارتقای سطح علمی دفاتر املاک

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه علت اصلی نوسانات بازار مسکن به عدم تعادل عرضه و تقاضا مربوط می‌شود  می‌گوید: شأن نمایندگان مجلس این است که بستر را برای تولید مسکن فراهم کنند و از ورود به جزئیات  کم اهمیت بازار مسکن بپرهیزند. نرخ کمیسیون می‌تواند با یک بخشنامه از طرف اتحادیه املاک تعیین شود اما معضل اصلی بازار مسکن در ایران به نوسانات اقتصاد کلان و برهم خوردن نظام عرضه و تقاضا مربوط است.

او در عین حال با انتقاد از شرایط حاکم بر دفاتر املاک می‌گوید:  مشاوران املاک باید به چهار جنبه خرید و فروش شامل تسلط حقوقی بر قرارداد، سازه، معماری و تاسیسات اشراف اطلاعاتی داشته باشند  که هم اکنون در اکثر قریب به اتفاق دفاتر املاک چنین شرایطی وجود ندارد.

رئیس اتحادیه املاک: سطح سواد مشاوران در حال افزایش است

از سوی دیگر مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه از سال 1390 دانشگاه علمی کاربردی به منظور افزایش سطح علمی صنف در حال فعالیت است می‌گوید: از ابتدا تا کنون حدود 4500 پذیرفته شده در این مرکز داشته‌ایم که بیش از 95 درصد به همین کسب و کار مشغول هستند. هم اکنون حدود 1500 دانشجو در رشته های مختلف اعم از کاردانی و کارشناسی  تحصیل می کنند.

وی  با اعلام این خبر که جلساتی را به منظور اصلاح حق الزحمه مشاوران املاک با کمیسیون نظارت وزارت صمت برگزار کرده ایم گفت: به دلیل تغییر نرخ تورم و افزایش هزینه های زندگی لازم است تا حق الزحمه مشاوران املاک تغییر کند. کارشناسان اتاق اصناف با توجه به گزارش‌های میدانی به رقم 4 دهم درصد بدون تعیین محدودیت سقف قیمت رسیدند  که ما هم با آنها موافق ایم اما سازمان حمایت از مصرف کنندگان می‌گوید باید 3 دهم درصد شود. بعضی دوستان در کمیسیون نظارت هم نظرشان رقم 25 صدم درصد است. استدلال آنها این است که چون قیمت مسکن بالا رفته باید درصد کمیسیون کاهش یابد. طبق این منطق اگر احتمالاً در سال های آینده قیمت مسکن باز هم بالا رفت باید  نرخ کمیسیون مجانی شود، این استدلال به اعتقاد ما اشتباه است.

خسروی خاطرنشان کرد: اوایل انقلاب حق الزحمه مشاوران املاک یک درصد بود که بعدها در سال 1370  برای معاملات تا سقف 100 میلیون تومان نیم درصد شد و از 100  میلیون تومان به بالا کمیسیون نداشت. هم اکنون در بسیاری از کشورها کمیسیون واسطه های ملکی شش درصد  است که از فروشنده دریافت می‌کنند؛ زیرا به اهمیت این شغل و تاثیر آن بر رونق بازار مسکن واقف هستند.

وی بخش مسکن را یک حوزه پیشران دانست و افزود: باید به فعالان بخش مسکن اهمیت داده شود و نباید اجازه دهیم آنها از این بازار خارج شوند؛ زیرا آسیب به هر یک از ارکان حوزه مسکن می‌تواند به اقتصاد کلان صدمه بزند. ضمن این که مشاوران املاک مولد اقتصاد و مولد مالیات هستند. نباید کاری کنیم فعالان صنف که افراد شریفی هستند خدای نکرده به دلیل نیاز مالی به خلاف کشیده شوند.