=new
عصر اعتبار

تامین مالی مسکن در طبقه متوسط

عصر ساختمان- بررسی لیزینگ مسکن و رویکرد کلی نظام پولی کشور نشان می‌دهد آنچه در قالب لیزینگ مسکن در دنیا اتفاق می‌افتد با آنچه در داخل کشور از این موضوع برداشت می‌شود، از نظر مفهومی متفاوت است.

تامین مالی مسکن در طبقه متوسط
نسخه قابل چاپ
جمعه ۱۱ تير ۱۳۹۵ - ۱۴:۰۴:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصرساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد ، در سایر کشورها لیزینگ به معنای واقعی کلمه یعنی اجاره استفاده می‌شود، از این رو وقتی عنوان می‌شود کالاهای بادوام لیزینگ می‌شود به این معنی است که بهره‌برداری از یک کالا برای مدت محدودی و با درآمد اجاره مشخص شده‌ای، بدون آنکه مالکیت منتقل شود در اختیار متقاضی قرار می‌دهند.

    این نکته قابل توضیح است که در سایر کشورها وام‌هایی که خرید مسکن را پشتیبانی می‌کند بسیار متنوع است به طوری که در برخی کشورها تا 90 درصد مبلغ ملک با دو بازپرداخت طولانی وام پرداخت می‌شود تا از این مسیر امکان پرداخت اقساط آن وجود داشته باشد.

     

    در حال حاضر در نظام بازار پولی کشور دو نوع تسهیلات خرید و ساخت مسکن ارائه می‌شود. گذشته از تسهیلات ساخت مسکن، وام دهی در بخش خرید ملک عمدتا با هدف گیری حمایت از اقشار میان درآمدی رو به پایین انجام می‌شود. یکی از جدیدترین تسهیلات مسکن در بخش خرید، وام صندوق یکم است که به هر یک از زوجین معادل 80 میلیون تومان (جمعا 160 میلیون تومان) تسهیلات پرداخت می‌شود. این رقم سقف تسهیلاتی است که در حال حاضر برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان مصرفی قرار داده می‌شود.

    به این ترتیب اگر متقاضی خرید مسکن 160‌میلیون تومان وام از طریق صندوق یکم دریافت کند در محدوده شهر تهران می‌تواند یک ملک با مجموع قیمت پیشنهادی حدود 300 تا 350 میلیون تومان خریداری کند و می‌توان به این نتیجه رسید که این میزان رقم وام پرداختی در تجهیز منابع مالی متقاضی خرید مسکن اثرگذار بوده است. اما یک نکته در این میان قابل توجه است که اگر نسبت وام و تسهیلاتی که به متقاضیان خرید مسکن داده می‌شود به نسبت ارزش ملک موردنظر آنها از حدی کمتر شود به‌طور طبیعی مطلوبیت وام کاهش پیدا می‌کند.

    به این معنا که اگر متقاضی، یک واحد مسکونی 150 مترمربعی با قیمت هر مترمربع 6 میلیون تومان برای خرید در نظر داشته باشد قیمت کل خرید خانه به حدود 900 میلیون تومان خواهد رسید. در این صورت برای خرید یک واحد مسکونی در تهران که دارای چنین ویژگی قیمتی باشد دریافت یک وام 160 میلیون تومانی چندان در تجهیز منابع مالی خریدار موثر نخواهد بود.

    در این صورت لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام دهی خرید مسکن باشد، چراکه علاوه بر کمک بانک‌ها به اقشار میان درآمدی رو به پایین، برخی متقاضیان خرید مسکن هستند که جزو دهک‌های بالای میان درآمدی هستند و امکان پرداخت اقساط ماهانه سنگین‌تر با نرخ سود بالاتر را دارند، اما به پس‌انداز و نقدینگی کافی برای خرید خانه مجهز نیستند.

    از این رو شرکت‌های لیزینگ می‌توانند به این بخش از متقاضیان خرید مسکن تسهیلاتی ارائه دهند. به عنوان مثال اگر همان خانه 900 میلیون تومانی مدنظر متقاضیان مسکن باشد موسسات فعال در بخش لیزینگ مسکن می‌توانند حداقل 400‌میلیون تومان از این رقم را به شکل تسهیلات در اختیار آنها قرار دهند و در مقابل متقاضی خرید این نوع از خانه‌ها نیز برای ورود به بازار مسکن تحریک شود.

    در این مواقع از آنجا که پرداخت تسهیلات خرید مسکن با چنین ارقامی برای بانک‌ها مقدور نیست، شرکت‌های لیزینگ می‌توانند در این بخش فعالیت کنند. یعنی از یک طرف سقف وام برای اقشار میان درآمدی توانمند افزایش پیدا می‌کند و از طرف دیگر با تعیین نرخ سود بالاتر پرداخت اقساط تسهیلات برای آنها امکان‌پذیر است. با چنین توضیحی موضوع راه‌اندازی لیزینگ مسکن در کشور طی سال‌های اخیر دنبال شده است. البته برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن نگرانی‌هایی از سوی نهاد سیاست‌گذار به‌دلیل آثار تورمی احتمالی آن وجود دارد و این نگرانی‌ها تاکنون مانع از راه‌اندازی این بخش شده است.

    مسوولان سیاست‌گذار نظام پولی و بانکی کشور معتقد هستند در وضعیتی که با عدم تزریق نقدینگی و عدم تحریک بخش تقاضا به معنی بیش از حد متعارف آن تلاش می‌شود از جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن جلوگیری شود، راه‌اندازی لیزینگ مسکن و تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن ممکن است موج جدیدی از تورم را در جامعه ایجاد کند و از سوی دیگر منابع بانک‌ها به جای حمایت از اقشار میان درآمدی رو به پایین به‌طور کامل به بخش لیزینگ اختصاص پیدا کند به همین دلیل در حال حاضر با ورود بانک‌ها به بخش لیزینگ مسکن نیز مخالفت شده است.

    چراکه این نگرانی وجود دارد که مبادا منابع بانک در مسیر پرداخت این نوع از تسهیلات خرید مسکن صرف شود. یعنی به جای آنکه منابع بانک‌ها در کانالی که شورای پول و اعتبار برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سقف و نرخ سود محدود و مشخص مجوز داده شده، حرکت کند، در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن که امکان دریافت نرخ سود بیش از سقف سایر وام‌های این بخش وجود دارد قرار گیرد. از این رو در پیش‌نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ‌های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند.

    برای فعالیت موسسات غیربانکی در بخش لیزینگ مسکن در پیش نویس اولیه نرخ سود تسهیلات بدون سقف تعیین شده و آمده است که بانک‌ها نیز می‌توانند تابع شرایط بازار و فعالیت داشته باشند. اما تاکید بر این است که بانک‌ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ‌های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک‌ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.

    یک نکته که به نظر می‌رسد باید مورد توجه سیاست‌گذاران پولی و بانکی کشور قرار گیرد این است که برخلاف سایر کشورها که نظام پرداخت تسهیلات مسکن متنوعی دارند در کشور ما عمدتا به‌دلیل محدودیت منابع بانک ها، امکان پوشش تمامی تقاضاهای خرید مسکن وجود ندارد به همین دلیل سعی شده است تا منابع محدود بانک‌ها برای حمایت اقشار میان درآمدی رو‌به پایین که به تنهایی امکان خرید مسکن را ندارند هدایت شود. بنابراین با نگاهی به توانایی این قشر درآمدی شرایطی را برای خانه دار شدن آنها تدوین کرده‌اند.

    ضمن آنکه تجربه نشان داده است ورود این بخش از تقاضای خرید مسکن منجر به ایجاد رونق غیرتورمی در حوزه بازار املاک شده است، چون هم تقاضای این بخش مصرفی است و هم آنکه براساس یک رژیم پس‌انداز (به معنی ذخیره بخشی از نقدینگی از سوی متقاضی و تزریق بخش دیگری از نقدینگی از سوی منابع بانکی است تا از این طریق متقاضی با استفاده از اهرم تسهیلات بانکی و پس‌انداز گذشته برای خرید خانه اقدام کند) اتفاق افتاده است. مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد.

    از این رو برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن که برای تجهیز متقاضیان مصرفی متوسط رو به بالا طراحی شده است، این نگرانی وجود دارد که متقاضیان خرید مسکن با نگاه سرمایه‌ای وارد این بخش شوند. اما در صورتی که لیزینگ مسکن همراه با ایجاد برخی محدودیت‌ها در نرخ سود و سقف رقم تسهیلات باشد امکان حمایت از اقشار میان درآمدی برای ورود به بخش مسکن فراهم می‌شود.

    به‌ویژه آنکه طیف متقاضیان مصرفی که در این بخش قرار می‌گیرند چندان اندک نیست و در صورت حمایت هر دو بخش می‌توان امیدوار بود رونق بخش مسکن تسریع شود. بنابراین کلید راه‌اندازی لیزینگ مسکن در مرحله اول نهایی کردن دستورالعمل لیزینگ مسکن از سوی بانک مرکزی و ابلاغ آن برای ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش مسکن است.

    در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست‌گذار این بخش می‌تواند به بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی این حوزه مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند، چون در حال حاضر بانک مسکن فقط امکان حمایت از متقاضیان خرید خانه‌های کمتر از 300 میلیون تومان را دارد و با محدود کردن منابع قابل تخصیص به این حوزه مسیر مشخصی را پیش روی بانک مسکن قرار دهد.

    برچسب ها
    مطالب مرتبط
    مطالب مرتبط بیشتر
    رویداد ها در یک نگاه
    • کابل و سیم
    • مهدنسی سازه
    • املاک و مستغلالت
    • ایران اینتکس
    • خدمات و توسعه پایدار شهری
    • میدکس
    • صنعت نفت
    • بافت فرسوده
    • مصالح و سازه های نوین
    آخرین بروزرسانی ۱۴ روز پیش
    آرشیو