به گزارش  پایگاه خبری«عصرساختمان» به نقل از ایرنا، در حالی که آمارها نشان از افزایش میانگین نرخ اجاره بهای مسکن در شهر تهران دارد و همزمان بر مبنای همین آمارها، تعداد قراردادهای رسمی اجاره مسکن ثبت شده نیز کاهش یافته‌اند؛ بررسی میدانی بازار اجاره مسکن در شهر تهران، حاکی از آن است که وضعیت جست وجو و اجاره مسکن در شهر تهران، با شرایطی جدید مواجه شده است و  سازوکارهای قبلی در این بازار، در حال تغییر هستند.

آمارها چه می‌گویند؟

آخرین بررسی‌های مرکز آمار کل کشور، درباره وضعیت نرخ مسکن استیجاری در شهر تهران که مربوط به بهار سال 1398 است، نشان می‌دهند که متوسط اجاره بهای ماهیانه مسکن در شهر تهران، به صورت میانگین نسبت به فصل زمستان بیش از 17 درصد افزایش یافته است. افزایش این میانگین نیز نسبت بهار سال گذشته، حدود دو برابر و به رقم 35 درصد رسیده است. بر طبق همین آمار رسمی، می‌توان دریافت که مناطق شمال شهر تهران، به مراتب بیشتر از مناطق جنوب شهر، با افزایش قیمت مواجهند.

البته این آمار نیازمند دو ملاحظه اساسی است. ملاحظه اول آن است که آمار مذکور، مربوط به فصل بهار هستند، در حالی که در فصل تابستان که فصل اصلی جابجایی‌ها است، به طور حتم هم تعداد قراردادهای اجاره افزایش می‌یابند و هم قیمت اجاره‌ بها. از سوی دیگر این آمار براساس داده‌های ثبتی در سامانه‌های رسمی تدوین شده‌اند. در حالی که برخلاف قراردادهای خرید مسکن، ممکن است تعداد قابل توجهی از قراردادهای اجاره یا تمدید آن، به صورت رسمی ثبت نشوند.

مشاهدات میدانی نشان می‌دهند که به رغم تاکید دولت مبنی بر عقد قراردادهای اجاره همراه با کد رهگیری و سند هلوگرام‌دار معتبر و قانونی، برخی از مشاوران املاک و شهروندان ترجیح می‌دهند که همچنان قرارداد اجاره خود را به صورت دستی انجام تنظیم کنند. به نظر می‌رسد که دلیل اصلی این امر، عدم پرداخت 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده باشد. در عین حال در برخی بنگاه‌های معاملات املاک، ثبت قرارداد اجاره به صورت دستی، نرخ کمیسیون کمتری نسبت به ثبت قرارداد اجاره همراه با کد رهگیری دارد؛ اقدامی که یک تخلف قانونی محسوب می‌شود.

مشاوران املاک و جدال با فضای مجازی

به نظر می‌رسد کسب و کار این روزهای مشاوران املاک، با گسترش فضای مجازی و ورود برخی شبکه‌های تبلیغاتی به این عرصه، تا حدی با مشکل مواجه شده است. در حالی که درگذشته، مالک و مستاجر، هر دو به بنگاه‌های مشاوره املاک مراجعه می‌کردند و مشاوران املاک، عامل واسطه در این میانه بوده‌اند؛ امروزه وضعیت بسیار متفاوت شده است. از یکسو بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند واسطه‌گران را از معامله حذف کرده و با انتشار یک آگهی در شبکه‌های تبلیغاتی فضای مجازی، خود به دنبال مستاجر بگردند و از سوی دیگر نیز مستاجرین اغلب ترجیح می‌دهند به جای آنکه زمان خود را صرف سر زدن به بنگاه‌های مشاور املاک کنند، با بررسی آگهی‌های فضای مجازی، ملک مورد نظر خود را بیابند.

اما واقعیت آن است که شبکه‌های تبلیغاتی، آنچنان که انتظار می‌رود، موثر نیستند. مسئله‌ی اول آن است که در بسیاری از مواقع، تصویر یا شرایط خانه تبلیغ شده، با واقعیت همخوانی ندارد. مستاجر نیز با تصور اینکه خانه مورد نظر خود را یافته است، به سراغ خانه مذکور می‌رود؛ اما دست خالی باز می‌گردد.

نکته دیگر آن است که تبلیغات فضای مجازی خود باعث افزایش بی‌رویه قیمت اجاره بها می‌شوند. یکی از مشاوران املاک در محدوده منطقه مترو شریف در همین ارتباط می‌گوید «در گذشته اگر مالک برای خانه خود اجاره بهای بالا و غیرمعقولی طلب می‌کرد، ما بعد از دو هفته به او اثبات می‌کردیم که با این رقم قادر نیست ملک خود را اجاره دهد و هیچکس برای اجاره این ملک، مراجعه نمی‌کند. در نتیجه مالک به این نتیجه می‌رسید که باید نرخ اجاره بهای خود را کاهش دهد اما امروز مالک هر چقدر هم که رقم نامعقولی برای اجاره بها پیشنهاد دهد، باز هم چند نفر در فضای مجازی، حتی اگر قیمت را ناعادلانه بدانند، باز هم از سر کنجکاوی یا نرخ‌گیری با مالک تماس می‌گیرند. در نتیجه مالک واقعا تصور می‌کند که قیمت او واقعی است. از سوی دیگر زمانی که مالکان به شبکه‌های تبلیغاتی سر می‌زنند، از قیمت‌های غیرواقعی تاثیر می‌گیرند و انتظار آنان برای دریافت اجاره بها، افزایش می‌یابد.»

«حسام عقبایی» نایب رییس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، درباره نقش نرم افزارها و شبکه‌های تبلیغاتی فعال در حوزه مسکن چنین می‌گوید: «یکی از عواملی که موجب سوداگری و بالا بردن قیمت نامتعارف مسکن است، تارنماها، اپلیکیشن‌ها و شبکه‌های تبلیغاتی در فضای مجازی هستند که در حوزه مسکن کار می‌کنند. بعضی از آن‌ها هیچگونه پروانه یا مجوز فعالیت رسمی از سازمان‌های متولی ندارند و نظارتی هم بر روی آن‌ها نیست. این شبکه‌ها برای ایجاد موج، یکدفعه آپارتمانی که نرخ رهن آن هفتاد میلیون تومان است را با رقم صد و بیست میلیون تومان عرضه می‌کنند. در نتیجه مالکی که قصد اجاره دادن خانه خود را دارد، به تارنمای مذکور مراجعه کرده و با دیدن چنین رقمی، به این نتیجه می‌رسد که او نیز باید قیمت اجاره ملک خود را بالا ببرد. در نتیجه قیمت اجاره بهای مسکن بالا می رود. پس از گسترش این موارد، ما دریافتیم که به تنهایی توان مقابله با این وضعیت را نداریم. در نتیجه به نیروی انتظامی و دادستانی مراجعه کردیم و دادستانی دستور صادر کرد که از درج قیمت در تارنماها، نرم افزارها و شبکه‌های تبلیغاتی در فضای مجازی خودداری شود. چند ماهی این اتفاق افتاد و قیمت مسکن در تابستان کنترل شد.»

وی در پاسخ به این پرسش که پس چرا اکنون دوباره قیمت‌ها به شبکه‌های فضای مجازی بازگشته است نیز گفت: «بنده نمی‌دانم آیا دادستانی دستور کلی داده است یا دستور موقت؛ ولی براساس شنیده‌هایی که بنده دارم این است که گویی دستور دادستانی، دستور موقت بوده و اکنون زمان اجرای این دستور، منقضی شده است. بنده از همینجا از دادستانی محترم تقاضا دارم اگر دستور موقت بوده‌ است، برای جلوگیری از رشد نامتعارف قیمت مسکن و سوداگری آن، دستور بفرمایند که اولاً مانع از فعالیت سایت‌ها، نرم افزارها و مجموعه‌هایی که تحت عنوان شرکت‌ها، بدون مجوز، در فضای مجازی و در حوزه مسکن کار می‌کنند، شوند. اگر هم فعالیت این شبکه‌ها قانونی است، دستور موقت یا دایم دیگری برای جلوگیری از درج قیمت داده شود».

عقبایی در توضیح ضرورت این امر، افزود: «مسکن کالای همگنی همچون طلا یا سکه نیست. مسکن یک کالای ناهمگن است و در هر جایی شرایط خاص خود را دارد. ممکن است دو ملک در یک ساختمان، قیمت دو مسکن با یکدیگر متفاوت باشد. مالکان و مستاجران این تفاوت را در نمی‌یابند و ممکن است با دیدن تبلیغات کاذب و ارقام غیرواقعی، دچار خطا در محاسبه بهای ملک خود شوند». مشاوری هم در همین ارتباط گفت: «این روزها اگر به مالک بگوییم نرخی که برای اجاره بها طلب می‌کنی، غیر واقعی است؛ آگهی‌های فضای مجازی را به ما نشان می‌دهد و به ما می‌گوید که دیگر مالکان نیز این نرخ را طلب می‌کنند؛ پس چرا من طلب نکنم؟». با این حال به نظر می‌رسد بسیاری از این تبلیغات نیز تنها برای جذب مخاطب هستند و مستاجر پس از تماس با شماره درج شده در آگهی، با مشاوری مواجه می‌شود که به او می‌گوید ملک مذکور اجاره رفته است، سپس شماره مستاجر را ثبت کرده و پس از آن املاک مورد نظر خود را به مستاجر پیشنهاد می‌دهد.

فضای مجازی و آشفتگی در بازار املاک

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که تشکیل شبکه‌های تبلیغات اجاره مسکن، بیش از آن که باعث کاهش قیمت‌ها یا ساماندهی بازار مسکن شود، به ضرر این بازار بوده و باعث افزایش قیمت‌ها شده است. یکی از مشاوران املاک در همین ارتباط می‌گوید: «وضعیت آشفته شده است و هرکسی هر نرخی دلش می‌خواهد می‌گذارد. در گذشته مشاوران املاک هر محدوده، نظم قیمتی آن محدوده را حفظ می‌کردند؛ اما امروز قیمت گذاری از کنترل مشاوران املاک خارج شده و در فضای مجازی تعیین می‌شود».

مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که برخی از افرادی که تا پیش از این نیز شغلی دیگری داشته‌اند، با افزایش تعداد تبلیغات فضای مجازی، شغل پیشین خود را رها کرده و به سراغ این شغل آمده‌اند و تنهای چیزی که از مشاوره املاک می‌دانند انجام جستجوهای اینترنتی و معرفی خانه‌هایی که در این تبلیغات می‌بینند به مشتریان است و از این رهگذر درآمدی را نیز برای خود فراهم می‌کنند. یکی از مشاوران املاک غرب تهران در همین ارتباط می‌گوید: «متاسفانه برخی مراکز مشاوره املاک که حتی ممکن است مجوز نیز نداشته باشند، با وعده حقوق‌های بالا و بدون هرگونه آموزش مقدماتی، افراد را جذب می‌کنند. این نیروهای جدید نیز هیچ چیزی از مشاوره املاک نمی‌دانند و صرفاً با تکیه بر همین تبلیغات و اطلاعات مندرج در آن به کار مشاوره‌ می‌پردازند». یکی از مشاوران با سابقه منطقه جنت آباد جنوبی نیز در همین ارتباط می‌گوید: «پیش از این فردی که قصد داشت تا وارد این شغل شود، باید مدت‌ها در یک بنگاه آموزش می‌دید و تجربه کسب می‌کرد تا چم و خم کار را یاد بگیرد؛ اما امروز هرکسی با تصور اینکه با کمک شبکه‌های تبلیغاتی قادر است واسطه قراردادهای اجاره شود، وارد این شغل می‌شود.»

آمارها و بررسی‌های میدانی حاکی از آن هستند که با ورود به فصل پاییز، دوران رکود فصلی اجاره مسکن آغاز شده است، هرچند افزایش قیمت‌های خرید و اجاره مسکن، از مدتی پیش رکود را در بازار رقم زده است. یکی از مشاوران تاکید می‌کرد که در طی شش ماهه گذشته، بنگاه مشاوره املاک آن‌ها که یکی از بنگاه‌های بزرگ غرب تهران است، تنها یک معامله فروش مسکن را به ثبت رسانده است و مشاور دیگری نیز یادآور می‌شد که شدت رکود در بازار اجاره مسکن نیز به حدی بوده است که مشاوران دچار مشکل شده‌اند و تعداد قراردادهای اجاره آن‌ها در چندماهه گذشته تنها به اندازه انگشتان یک دست بوده است.

اما چرا رکود در بازار خرید و فروش مسکن، به بازار اجاره نیز رسیده است؟ یکی از مشاوران غرب تهران در همین ارتباط می‌گوید: «افزایش شدید قیمت‌ها باعث شده است تا مستاجران ترجیح می‌دهند به هر نحوی که شده است، ترجیح دهند قرارداد قبلی خود را تمدید نمایند و دست به جابجایی نزنند». مشاور دیگری معتقد است عامل اصلی این رکود، کاهش نرخ سود بانکی است و می‌افزاید: «امروز صاحبخانه‌ها حاضر به قبول پول رهن نیستند و ترجیح می‌دهند هرچقدر که ممکن است، مبلغ اجاره را بالا ببرند؛ زیرا بانک‌ها سود چندانی پرداخت نمی‌کنند و بازار کسب و کار نیز در شرایطی نیست که پول رهن به کار آن‌ها بیاید.»

از سوی دیگر تعدد مراکز مشاوره و بنگاه‌های معاملات املاک نیز مزید بر علت است. این تعدد به حدی است که تنها در محدوده غرب خیابان مرزداران، خیابان ناهید و حاشیه بزرگراه اشرفی اصفهانی، ده‌ها بنگاه املاک مشغول به کارند و این تعداد آنقدر قابل توجه است که می‌توان در این محدوده، چندین دفتر معامله املاک را در چند متری هم مشاهده کرد که حتی نام برخی از آن‌ها نیز مشابه است. این تعدد بیش از اندازه بنگاه‌های معامله مسکن که البته برخی از آنان فاقد مجوزهای قانونی نیز هستند، بازار مسکن را بیش از پیش آشفته کرده است. یکی از مشاوران املاک می‌گوید: «اگر من نرخ اجاره بهای ملک را به صورت متوسط و معقول کارشناسی کنم، مالک به سرعت به سراغ یک مشاور دیگر می‌رود؛ زیرا برخی از بنگاه‌های قیمت‌ها را بالاتر از نرخ کارشناسی محاسبه می‌کنند و همین امر باعث می‌شود تا نرخ‌ها به صورت صوری بالا بمانند. بنگاه‌هایی که به مالکان نرخ‌هایی بالا را پیشنهاد می‌کنند، این نکته را به مالک نمی‌گویند که ممکن است ملک مذکور، مدت‌ها خالی بماند. کما اینکه در همین منطقه ما ده‌ها ملک را داریم که با وجود آن که مدت‌ها است خالی هستند؛ اما مالک حاضر نیست نرخ اجاره آن را کاهش دهد.»

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک شهر تهران در پاسخ به این سوال که آیا تعداد مراکز مشاوره املاک، در شهر تهران بیش از اندازه نیستند؟ پاسخ می‌دهد: «بنده هم با شما موافق هستم. تعداد مشاوران املاک در شهرهای بزرگ و به خصوص در شهر تهران زیاد است. در گذشته قانون «حدود صنفی» محدودیتی را ایجاد می‌کرد که باعث می‌شد تا تعداد دفاتر مشاوره املاک محدود شود؛ اما مدتی است که قوانین مربوط به «حدود صنفی» و «سقف تعداد» لغو شده است. در نتیجه امروز ساختمان‌هایی را می‌بینیم که در هر طبقه آن یک بنگاه وجود دارد. ما هم موظف هستیم که به متقضیان، مجوز بدهیم. بنده و همکاران در چندین مناظره شرکت کرده و در نامه‌هایی تقاضا کردیم تا قوانین مربوط به حدود صنفی و سقف دوباره مقرر شود. تعدد مراکز مشاوره املاک، امروزه تبدیل به یک معضل جدی شده است.»

افزایش نظارت؛ ضرورت امروزِ بازار مسکن

به نظر می‌رسد اتحادیه‌های مشاوران املاک در تلاشند تا از طریق روش‌های مختلف، بر عملکرد بنگاه‌های مشاوره املاک نظارت کنند. در حالی که برخی از مشاوران املاک  نیز مدعی شدند که عرف کمیسیون مشاوره برای اجاره، یک دوم یا یک سوم نرخ کلی اجاره بها است؛ نایب رییس اول اتحادیه املاک تهران، در ارتباط با هزینه‌های مربوط به عقد قراردادهای اجاره و اعلام کد رهگیری، توسط مراکز مشاوره املاک نیز چنین می‌گوید: «نرخ کمیسیون مشاوران املاک تا سال 1395 متفاوت بود. از سال 1395 نرخ مشاوران املاک تغییر داده شد. از این سال تا امروز، نرخ مشاوران املاک هیچ تغییری نداشته و حق الزحمه مشاوره املاک، یک چهارم نرخ اجاره از هر طرف به اضافه 9 درصد ارزش افزوده است. نسبت پول رهن نیز به ازای هر یک میلیون، سی هزار تومان محاسبه می‌شود. اگر مشاور املاک رقم دیگری و به هر بهانه‌ای بگیرد، اقدامی غیرقانونی و نامتعارف کرده است. همچنین مشاور املاک برای اعلام کد رهگیری، حق گرفتن یک ریال اضافه نیز ندارند و مکلف و موظف هستند کد رهگیری را به مالک و مستاجر اعلام نمایند. اگر مشاوری قرارداد را به صورتی دستنویس نوشت و کد رهگیری را به مستاجر اعلام نکرد، مرتکب تخلف شده است. تمامی مشاوران املاک، در سراسر ایران، مکلف هستند هر نوع قراردادی را ثبت کرده و نسبت به دریافت کد رهگیری اقدام کنند، حتی اگر طرفین به این کار علاقمند نباشند. بابت دریافت کد رهگیری نیز نمی‌تواند هیچ نوع مبلغی را به عنوان کمیسیون طلب نماید». عقبایی تاکید کرد: «اگر شهروندی با هرگونه تخلفی از سوی مشاوران املاک مواجه شد، می‌تواند با مراجعه به دفاتر اتحادیه مشاوران املاک در شهرستان یا تهران و یا با تلفن چهار شماره‌ای 7334 در شهر تهران، تماس بگیرند و مطمئن باشند که مازاد پول دریافتی اگر وصول شده باشد، مسترد خواهد شد و اگر وصول نشده باشد، تذکرات لازم به مشاور متخلف داده خواهد شد».

اما همانطور که حسام عقبایی تاکید می‌کند، اتحادیه‌های مشاوران املاک، تنها قادرند بر دفاتر رسمی مشاوره املاک نظارت کنند و اختیار و امکان نظارت بر شبکه‌های تبلیغاتی مسکن در فضای مجازی را ندارند. در عین حال مسدود سازی به عنوان راه حل ضربتی مقابله با این شبکه‌ها نیز باعث حل مساله نخواهد شد زیرا رشد قارچ‌گونه نرم افزارها و تارنماهای تبلیغات مسکن، با مسدود سازی متوقف نخواهد شد. از همین رو است که به نظر می‌رسد مسوولان امر باید با تشکیل کمیسیون‌هایی، تصمیماتی اساسی در این زمینه بگیرند تا بتوانند وضعیت فعلی بازار مسکن استیجاری را مدیریت نمایند. وضعیتی که بیش از هرکس، موجب ضرر مستاجرانی خواهد شد که اغلب جزو اقشار آسیب پذیر جامعه هستند.