به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از شهروند، «گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس گفته ‏و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد. جالب است که بدانید ادعای این نماینده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا 200‌میلیون ‏تومان هم می‌رسد. با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می‌گوید ‏بنگاه‌های املاکی در تهران به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که به ازای هر 195 ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود ‏مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته‌اند. او توضیح می‌دهد در حال حاضر درآمد اصلی ‏بنگاهداران مربوط به قراردادهای اجاره است.

بنگاهی‌های دیوار به دیوار در بلوار فردوس و خیابان پروین

تصور می‌شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده اما نگاهی به ‏آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند.

طبق آمار سال 94 حدود 120‌هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ‏ایران وجود دارد که بیش از 9‌درصد از این تعداد یعنی معادل 11‌هزار دفتر در تهران فعالیت می‌کنند. البته مشاوران ‏املاک تهران به مجوزدارها خلاصه نمی‌شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوزها به چیزی حدود 32 ‏هزار واحد می‌رسند. ‏این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود.

عقبایی با بیان این‌ که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و به‌خصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می‌دهد: «این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود؛ ‏به طوری که در برخی از خیابان‌های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود ‏دارد.» ‏ ‏

به گفته او میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن ‏متفاوت است و نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید. ‏

بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟ در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه 5 تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می‌شود و البته ‏وسعت بالایی هم دارد. بر اساس آمار اعلامی حدود 1200 دفتر در این منطقه فعال به کار هستند. بعد از آن بیشترین تعداد ‏بنگاه‌ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود 900 بنگاه است. در منطقه 10 هم حدود 800 دفتر، ‏در منطقه 3 حدود 400 دفتر، در منطقه 22 حدود 200 دفتر و در منطقه 4 حدود 120 واحد مجوزدار در حال فعالیت هستند.

حق بنگاه معاملات مسکن چگونه حساب می‌شود؟

اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از 500‌میلیون تومان باشد، باید نیم‌درصد کارمزد به اضافه 9‌درصد مالیات ‏بر ارزش افزوده را که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد، به مشاور املاک پرداخت کنید؛ در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از ‏‏500‌میلیون تومان بود باید بابت 500‌میلیون اول نیم‌درصد و برای مبلغ مازاد 0.25‌درصد به اضافه 9‌درصد مالیات بر ارزش ‏افزوده را پرداخت کنید‎.

در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا 500‌میلیون تومان نیم‌درصد و بالاتر از 500 ‏میلیون تومان یک چهارم‌درصد است. مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ 500‌میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دومیلیون و 725‌هزار تومان ‏پرداخت کنند که دومیلیون و 500‌هزار تومان آن بابت کمیسیون و 225‌هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.

اگر به‌عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله 700‌میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای 500‌میلیون تومان، نیم‌درصد و برای ‏‏200‌میلیون تومان دیگر 25 صدم‌درصد به اضافه 9‌درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد ‏پرداخت کنند. یعنی حق‌الزحمه‌ای که هر یک از طرفین برای یک معامله 700‌میلیون تومانی به‌صورت مجزا باید به دفتر املاک ‏پرداخت کنند 4‌میلیون و 87‌هزار و 500 تومان است‎.‎ اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آنها را مجبور می‌کنند که یک‌درصد بهای ‏معامله را بدون در نظر گرفتن رقم آن به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.

‏حق کمیسیون‌های 200‌میلیون تومانی شمال تهران!‏

اما تخلفات بنگاهدارهای پایتخت به همین جا ختم نمی‌شود. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که ‏عمدتا در مناطق لاکچری‌نشین تهران هم فعالیت می‌کنند از هر یک از طرفین یک‌درصد کمیسیون دریافت می‌شود. این همان ‏چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به‌دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود. بررسی داده‌های سامانه املاک و ‏مستغلات کشور این است که 25 ملک در 14 محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، ‏امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین 50 تا 98 ‏میلیون تومان معامله شده است. اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه 200 متری با قیمت هر متر مربع 98‌میلیون در شمال تهران معامله ‏شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود 196‌میلیون تومان می‌شود.

حق کمیسیون یک ملک حداقل 10‌میلیون تومان

آمارها نشان می‌دهد که از مجموع چهار هزار و 790 فقره معاملات مسکن که طی تیرماه‌ سال جاری در تهران انجام شده است، ‏تعداد 2062 فقره یعنی معادل 43‌درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند. با احتساب هزینه یک ‏درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می‌گیرند می‌توان ادعا کرد که این روزها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک 100 متری به ارزش یک ‏میلیارد تومان پرداخت کنید، 10‌میلیون تومان است. بر اساس آن‌ چه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت ‏هر متر مربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه‌ سال جاری 13‌میلیون و 351‌هزار تومان بوده است. همچنین بالاترین میانگین ‏قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر امسال مربوط به مناطق یک با 29.8‌میلیون تومان، منطقه سه با 23.7‌میلیون تومان و ‏منطقه دو با 21.3‌میلیون تومان است. در واقع اگر خواهان خرید یک خانه 100 متری در منطقه یک تهران باشید، دست‌ کم باید 3 ‏میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود 30‌میلیون تومان خرج روی دست شما می‌‏گذارد.‏

بنگاهداران دست به دامن مستاجران شدند

سرشماری ‌سال 1395 نشان می‌دهد که 30.7‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. بیشترین‌ درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ‏ترتیب در استان‌های تهران با 43.5 درصد، البرز با 41 درصد، قم 39.3 درصد، کرمانشاه 35.2‌درصد و خراسان رضوی با ‏‏34.2‌درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با 19.4 درصد، گلستان 21.1 درصد، ‏خراسان جنوبی و آذربایجان‌ شرقی هر کدام 21.4‌درصد و چهارمحال و بختیاری با 21.8‌درصد ساکن بوده‌اند.

در آبان 1390 از ‏تعداد 21‌میلیون و 49‌هزار و 934 خانوار 26.6‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. مقایسه بین دو سرشماری سال‌های 90 با ‏‏95 نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از 26.7‌درصد در کل کشور در سال 1390 به 30.7‌ درصد در سال 1395 افزایش ‏یافته است و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند در 3‌سال بعد از سرشماری که با جهش کم‌سابقه قیمت مسکن مواجه شدیم، چیزی ‏حدود 2‌میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است. ‏ رشد اجاره‌نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قراردادهای اجاره باشد.

آن‌گونه که فعالان بازار ‏می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است. فرض کنیم برای یک آپارتمان 50‌میلیون تومان پول پیش و 700 ‏هزار تومان اجاره تعیین شده است. ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود. در این فرمول هر 10‌میلیون تومان ودیعه ‏معادل 300‌هزار تومان است‎.‎‏ بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه 50‌میلیون تومان (5*300هزار تومان) و اجاره ‏ماهیانه 700‌هزار تومان برابر با 2‌میلیون و 200‌هزار تومان می‌شود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه 9 ‏درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام 599‌هزار و 500 تومان می‌شود‎.‎‏ اما حالا که قیمت اجاره در تهران ‏سر به فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می‌کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.

برخی ‏دیگر قید ثبت معامله‌شان در سامانه املاک و مستغلات را می‌زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند.

گرجی یکی از ‏مشاوران املاک جنوب‌غرب تهران است که در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «اما این روزها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای ‏خیلی‌ها زیاد است. به همین دلیل ناچاریم که قولنامه‌های اجاره‌ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین‌تری ‏را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری‌ها دریافت کنیم.»‏