به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان » به نقل از ایرنا، بازار مسکن هر چند در نیمه دوم دهه گذشته خورشیدی دوره طلایی خود را گذراند و از سودده ترین بازارهای کشورمان محسوب می شد اما بحران اقتصادی گریبان این بازار را هم گرفت. در نتیجه، مسکن از سال 1391 به رکود فرو رفت و طرح پرابهام و ناکام «مسکن مهر» دولت قبل هم نتوانست به تقاضا پاسخ دهد و بازار را متعادل سازد.
حاصل هجوم سرمایه گذاری ها در سال های پرسود بازار مسکن، وجود بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی است که درصد بزرگی از این واحدها شامل خانه های لوکس می شود؛ خانه هایی که با تقاضای امروز بازار همخوانی ندارد. از طرفی، مسکن مهر هم نتوانست از تقاضای واقعی بازار بکاهد زیرا بسیاری از خانه های ساخته شده در طرح مسکن مهر به دلیل فراهم نبودن زیرساخت های شهری و دوری از استانداردهای لازم از اقبال خریداران به دور مانده است. در شرایطی که ساخت خانه های متناسب با نیاز بازار به حداقل رسیده، به دلیل کاهش توان خرید مردم، تقاضاها طی سال های گذشته روی هم انباشته شده است.
در حال حاضر مهم ترین علت رکود بازار مسکن، نبود قدرت خرید نزد مردم و نبود عرضه متناسب با تقاضا در بازار است، حال آن که اقدام های دولت یازدهم هم برای ورود بازار به دوره رونق، روی سیاست های پس انداز متمرکز شده است. اعطای تسهیلات خرید مسکن از همان آغاز به کار دولت یازدهم مطرح شد و تاکنون اعطای وام های 50 میلیون تومانی برای بازسازی بافت فرسوده، وام یارانه ای 80 میلیون تومانی خرید مسکن با کمترین شرایط، وام یارانه ای 160 میلیون تومانی خرید مسکن برای زوج های خانه اولی، وام 60 میلیون تومانی اوراق سپرده ممتاز و تسهیلات خرید مسکن با سقف 60 میلیون تومان از بانک های خصوصی به تصویب هیات دولت رسیده است. از خرداد ماه هم نخستین دوره بازپرداخت این تسهیلات شروع می شود و به بازار مسکن می رسد.
به غیر از این طرح های یارانه ای و دولتی که اجرای آن ها بستگی به تامین مالی دولت دارد، این روزها برای خروج بازار مسکن از رکود، از طرح هایی رونمایی شده که هیچ وابستگی مالی و اجرایی به دولت ندارد. بخش خصوصی با مشارکت بانک ها این طرح ها را از آغاز تا پایان کار انجام می دهد. فروش اقساطی مسکن، طرحی است که فعالان بازار مسکن و بانک ها آن را مطرح کرده اند و قرار است با موافقت بانک مرکزی اجرایی شود.

** مسکن قسطی طرحی برای عموم مردم
تاکنون هر نسخه ای که برای درمان رکود بازار مسکن نوشته شده، وابسته به منابع دولتی بوده است. به دلیل کسری اعتبارات دولتی و بانک ها طبیعی است که دولت برای اجرای این طرح ها، محدودیت هایی را برای پوشش دهی تعداد افراد در نظر بگیرد و سقفی برای پرداخت ها داشته باشد. از سوی دیگر بازار مسکن هم تاکنون تجربه ورود خصوصی ها برای خانه دار کردن مردم را نداشته است. پیش از این، مردم یا با تسهیلات و پس انداز صاحبخانه می شدند یا این که در دولت قبل مسکن مهر خریداری می کردند، حال آن که در طرح جدید مسکن قسطی، قرار نیست منابع دولتی درگیر شود و دولت دخالتی داشته باشد.
در طرح مورد نظر، ساز وکار این گونه است که فروشنده بخشی از هزینه خرید مسکن را برای خریدار در مدت زمان مشخصی قسط بندی می کند و در این میان یک بانک، تضمین پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد. این روش برخلاف سایر طرح های خرید خانه، شرایطی برای خریداران در نظر نگرفته است و همگان می توانند مخاطب فروش اقساطی مسکن باشند.
در این باره «محمدحسن مرادی» مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا با بیان این که تمام بانک ها می توانند در مشارکت با انبوه سازان این طرح را اجرا کنند، گفت: ساز وکار اجرای طرح مسکن قسطی در بانک مسکن این گونه است که این بانک برای تضمین اقساط، میزان تعهدی را می‌پذیرد که 50 درصد ارزش کارشناسی ملک باشد به شرط اینکه سقف بدهی از 150 میلیون تومان بیشتر نشود. از دیگر شرایط این است که سقف اقساط از سه میلیون تومان بالاتر نرود.
وی ادامه داد: در ابتدا باید یک قرارداد سه جانبه بین بانک مسکن، فروشنده و پیش‌ خریدار منعقد شود. مدت زمانی که برای پرداخت اقساط در نظر گرفته ایم 50 ماه است و این طرح را می توان برای هر خانه ای به اجرا درآورد البته به این شرط که پلاک معرفی شده دارای پروانه و پایان کار معتبر باشد.
مرادی تاکید کرد: با توجه به مبلغ اقساط، این طرح برای اقشار متوسط در نظر گرفته شده است. بنابراین، شرایطی مانند خانه اولی بودن، تاهل یا سابقه استفاده از طرح ها و وام های دولتی در آن مطرح نیست.

** مسکن قسطی و مساله سود اقساط
قرار بود طرح مسکن قسطی در سال گذشته به معامله های بازار مسکن برسد اما بحث نرخ سود اقساط و نرخ کارمزد بانک ها باعث کندی اجرای این پروژه شد. همچنین پیش از این عنوان شد که طرح فروش اقساطی مسکن با مشارکت انبوه سازان و بانک مسکن اجرایی می شود اما با اختلاف بر سر نرخ کارمزد، انبوه سازان با بانک های دیگری وارد مذاکره شدند.
در نهایت مشخص شد بانک مسکن دستورکار اجرایی طرح را وارد بازار مسکن می کند. قرار است این طرح با نرخ کارمزد سه درصدی بانک ها برای ضمانت اقساط وارد بازار شود. البته انبوه سازان هنوز بر سر نرخ مشخصی از سود اقساط تواقق نکرده اند اما اعلام شده است که این نرخ سود متناسب با نرخ تورم خواهد بود. طبق اعلام بانک مسکن، قرار نیست تنها یک بانک انجام این طرح را بر عهده گیرد و تمام بانک ها می توانند وارد این طرح شوند.
«حسن محتشم» رییس انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با بیان این که نرخ کارمزد بانک ها برای تضمین اقساط این طرح باید زیر سه درصد باشد، گفت: نرخ بالای کارمزد بانکی برای ضمانت خریدار یکی از مهم‌ ترین عواملی است که می‌تواند باعث ناکارآمدی طرح فروش قسطی در بازار مسکن شود.
وی درباره سقف 150 میلیون تومانی خرید اقساطی در این طرح اظهار کرد: سقف 100 و 150 میلیون تومان برای قسطی کردن هزینه خرید خانه کم است و بانک مرکزی می تواند با افزایش سقف اقساط به افراد بیشتری برای خرید خانه کمک کند.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به مزیت های اجرای طرح مسکن قسطی، تاکید کرد: در حال حاضر بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که با اجرای این طرح می توان بخشی از این واحدها را وارد بازار مسکن کرد و از این طریق به فروش رساند.
محتشم ادامه داد: شاید سقف 150 میلیون تومان برای قسط بندی کردن خرید یک واحد مسکونی کم باشد اما این روش می تواند در خرید خانه هایی با قیمت متوسط یعنی 250 الی 300 میلیون تومان بسیار موثر عمل کند و افراد می توانند با بخشی از پس انداز خود و پرداخت اقساط صاحبخانه شوند.

** مزیت طرح های غیردولتی در خروج از رکود اقتصادی
ورود بخش خصوصی به عرصه فعالیت های اقتصادی برای رسیدن به رونق، یکی از مسایل مهم در بحث اقتصاد مقاومتی است. اگر طرح های ضد رکود بدون درگیر شدن منابع دولتی به اجرا برسد، می تواند مصداق بارز عملیاتی کردن بندهای اقتصاد مقاومتی در راستای تاکیدهای رهبر انقلاب باشد.
در این پیوند، طرح مسکن قسطی بدون نقش آفرینی مستقیم دولت، بلندترین گام های بخش خصوصی برای خروج بازار مسکن از رکود است؛ رکودی که از سه سال گذشته گریبان این بازار را گرفته است و دولت به دلیل کمبود منابع مالی، توان افزایش قدرت خرید تمام اقشار برای خانه دار شدن را ندارد. در این شرایط اقتصادی، طرح هایی که با پشتوانه بخش خصوصی به اجرا برسد می تواند بار مالی دولت را کاهش دهد و همزمان به افزایش اشتغالزایی و رشد اقتصادی بیافزاید.

جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصرساختمان (http://telegram.me/asresakhteman) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.