به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، از سال 96 و با کاهش نرخ بهره بانکی و همزمان ایجاد التهاب سیاسی به دلیل عهدشکنی آمریکا در مورد برجام و احتمال ازگشت تحریم‌ها و درنتیجه افزایش انتظارات تورمی در سطح جامعه نقدینگی وارد بازارهای مختلف از جمله مسکن شد و بازار مسکن وارد سیکل رونق خود پس از 5 سال دوران رکود گردید. در دوران رونقی که عملاً از نیمه دوم سال 96 شروع شد منجر به افزایش تقاضا در بازار مسکن و سایر بازارهای مالی شده و این بازار وارد دوران رونق خود گردید، تعداد معاملات و همچنین تعداد پروانه‌های ساختمانی افزایش داشته است، با افزایش قیمت ارز پس از ثبات چند ساله آن و همچنین رشد شدید نرخ مسکن بدلیل افزایش تقاضا حباب در میانگین قیمت مسکن ایجاد شده است و با توجه به سیگنال‌های مختلف، شروع فاز رکود محتمل به‌نظرمی‌رسد.

در دوران رکود پیشبینی آن است که با توجه به وجود تقاضا در واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و در مناطق عموماً متوسط شهر تهران رکود وجود خواهد داشت ولی معاملات با حجم کم انجام می‌گیرد ولی واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ و در مناطق لوکس شهر معاملات به سمت قفل شدن حرکت خواهد کرد.

در مجموع 27 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در حال حاضر در ایران وجود دارد که 650 هزار واحد مسکونی در یکسال گذشته معامله شده است، به عبارتی در کل کشور حدود اً 2 درصد از مجموع کلیه واحدهای مسکونی معامله شده‌اند که این حجم معامله حجم بالایی براساس استانداردهای معاملاتی در یک بازار مالی و در دوران رونق تلقی نمی‌گردد، بنابراین احتمال ادامه‌دار بودن دوران رونق و افزایش نرخ قیمت مسکن محتمل بنظر نمی‌رسد.

از مجموع 27.5 میلیون واحد مسکونی در ایران، 3.5 میلیون در تهران قرار دارد و حدود 60 درصد از سپرده‌های بانکی هم در تهران است، این دو عامل نشاندهنده اهمیت شهر تهران در بررسی‌های حوزه مسکن در سطح کشور می‌باشد، در نتیجه مشخص است که واحدهای مسکونی هیچ یک از شهرها به اندازه تهران نقدینگی بالایی ندارد و همچنان که حباب در حوزه مسکن در شهر تهران به مراتب بیشتر از سایر شهرها خواهد بود. عامل دیگری که نشان‌دهنده رکود در بخش مسکن در تهران است مرتبط با نرخ مهاجرت به این کلان شهر است، در دهه 80 شمسی با توجه به وجود کسب و کار و امکان درآمد بیشتر نرخ مهاجرت به تهران مثبت بود که این عامل منجر به افزایش سالانه تقاضا مسکن این شهر می‌شد، اما امروزه با تغییر سیستم کسب و کارها و استفاده از امکانات کامل شهر یا مکانی خاص بدون نیاز به نقل مکان به آن شهر از طریق اینترنت و بصورت آنلاین احتمالاً در آینده نرخ این مهاجرت به حدی کاهش یابد که این نرخ منفی یا به عبارتی معکوس گردد. این عامل نیز خود منجر به کاهش تقاضای مسکن و افزایش بازه دوره رکود در این حوزه در شهر تهران گردد.

با توجه به سیکل اقتصادی رونق و رکود و وجود فاصله زمانی بین شهر تهران با سایر شهرها با بررسی فاکتورهای ارائه شده در این مقاله می‌توان دوره رونق یا رکود را شناسایی کرده و در بهترین نقطه تصمیم به خرید یا فروش واحد مسکونی یا زمین کنیم. تنها بایستی توجه داشت که بهترین زمان برای خرید در انتهای دوران رکود و بهترین زمان برای فروش در انتهای دوران رونق می‌باشد یا به عبارتی در دوران رکود و وجود پول پربهره نگهداری پول نقد و در دوران رونق و وجود پول کم بهره نگهداری دارایی ارزنده بهترین استراتژی سرمایه‌گذاری می‌باشد.

*شهاب موسوی، کارشناس بازار سرمایه