به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از ایسنا، 28 مهرماه عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در اقدامی که زمزمه‌هایش از چند هفته قبل شنیده می‌شد استعفای خود را رسانه‌ای کرد؛ استعفایی که مربوط به یک ماه و نیم قبل از آن بود و مشخص شد او پیش از این هم سه بار قصد کناره‌گیری داشته است. سرانجام روحانی با چهارمین درخواست او موافقت و محمد اسلامی را به جای عباس آخوندی بر بالاترین مسند وزارت راه و شهرسازی نشاند.

دو وزیر اما تفاوت‌هایی در نگاه به حوزه مسکن دارند. آخوندی همواره بخش مسکن را از نگاه اقتصاد کلان می‌نگریست و معتقد بود 4.7 میلیون مسکن خالی و نیمه خالی که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد به معنای عدم بازده سرمایه 470 میلیارد دلاری در کشور است. لذا برنامه خود را به عرضه این تعداد قرار داد و به همین دلیل تسهیلات خرید مسکن را از حدود 20 میلیون تومان در دولت‌های نهم و دهم به سقف 160 میلیون تومان در سال 1394 افزایش داد اما رشد یکباره قیمت مسکن ناشی از جهش نرخ ارز، معادلات را به هم ریخت.

در سوی دیگر، اسلامی که راهکار تعادل بخشی به بازار مسکن را ساخت و ساز می‌داند، طی ماه‌های اخیر تمام هم و غم خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشته و وعده داده که 500 هزار مسکن مهر نیمه تمام را تکمیل کند و 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت‌های ناکارآمد و مناطق هدف بنیاد مسکن بسازد. او بارها مخالفت خود را با افزایش رقم وام خرید مسکن اعلام کرده و معتقد است که بالا بردن تسهیلات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

رکود در رکود ساخت و ساز در سال 97

تحقق اهداف عضو جدید کابینه چندان هم ساده به نظر نمی‌رسد؛ چرا که طی پنج سال اخیر به دلیل رکود مسکن ناشی از رشد یکباره قیمت در سال 1391 ساخت و ساز بخش خصوصی به شدت افت کرده بود و فعالان این حوزه تا به خودشان آمدند با جهش تلاطم یکباره اقتصاد کلان و پرش مجدد قیمت در سال 1397 مواجه شدند. طی 11 ماهه 1397 میانگین قیمت مسکن شهر تهران که تا همین فروردین 1395 بالغ بر 3 میلیون و 990 هزار تومان بود به 9 میلیون و 970 هزار تومان یعنی رشد 149 درصد رسید. در بازه 11 ماهه و یک ساله نیز به ترتیب 80 و 85 درصد رشد را به ثبت رساند. همین عامل باعث شده تا معاملات نصف و در بعضی ماه‌ها به یک سوم سال قبل برسد. بهمن ماه 1397 تعداد معاملات شهر تهران 9700 فقره بود که 49 درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافت. افت معاملات نیز طبیعتاً تأثیر منفی بر ساخت و ساز می‌گذارد و پیش‌بینی می‌شود این روند با فاصله سه چهار ماهه به سایر شهرها برسد. طبق برآوردها باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران احداث شود که هم‌اکنون تولید کمتر از 300 هزار واحد است.

انباشت 3.5 میلیون تقاضا برای مسکن

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران می‌گوید: ما از پنج سال قبل پیش‌بینی می‌کردیم که با رشد شدید مسکن مواجه شویم چرا که طی این سال‌ها 3.5 میلیون انباشت تقاضا ایجاد شد و طبیعی است که وقتی عرضه نسبت به تقاضا کمتر باشد، افزایش قیمت اتفاق می‌افتد.

افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح

در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١, ٦ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش 54 درصدی معاملات، احتمالاً نیمی از واحدهای آماده تولید به 490 هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد.

با این وجود به دلیل اتخاذ سیاست‌های انقباضی در سال‌های گذشته، تولید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد. طبق برآورد طرح جامع مسکن باید سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی احداث شود در حالی که محاسبات جدید بر اساس پروانه‌های ساختمانی، هم‌اکنون تولید حدود 300 هزار واحد است.

سازندگان در حال ترک صنعت ساختمان هستند

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این هشدار که به دلیل فشار مالیاتی و ضعف قانون پیش‌فروش، فعالان واقعی حوزه ساخت و ساز به زودی این بخش را ترک خواهند کرد، می‌گوید: حدود 13 میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. یعنی هم‌اکنون با 5 تا 6 میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود 2.5 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد 6 تا 10 درصد را نگه می‌دارند. این 2.5 میلیون نیز حدود 10 درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به 5 تا 6 میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.

در سال 1395 عنوان می‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران 12 سال است و تلاش می‌شود تا سال 1405 این عدد به 8 سال کاهش یابد. حالا بعد از دو سال یک کارشناس اقتصاد مسکن از رسیدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به 25 سال سخن می‌گوید. سلمان خادم‌المله با بیان این‌که محاسبات جدید بر اساس قیمت‌های بهمن ماه 1397 نشان می‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران به حدود 25 سال رسیده است بیان می‌کند: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزایش مجدد قیمت مسکن واکنش خنثی نشان خواهد داد.

تلاطم بازار مسکن این موضوع را به ذهن می‌رساند که برداشت خشک، سطحی و اتکای صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ایجاد انحراف در مسیر برنامه‌ریزی منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکی به اصل قضیه می‌کرد قاعدتاً نباید تعداد مستاجرها از 26 درصد در سال 1390 به 31 درصد در سال 1395 می‌رسید. موضوع دیگر این‌که طی سال‌های 1390 تا 1395 که تعداد واحدهای خالی از سکنه در کشور از 1.6 میلیون به 2.5 میلیون واحد رسیده، نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای هدایت سرمایه‌گذاران چه بوده است؟

مالیات مسکن روی میز مجلس

یکی دیگر از راهکارها برای حذف معاملات سوداگرانه و کنترل قیمت مسکن، ساز و کارهای مالیاتی است که هم‌اکنون از سوی مجلس شورای اسلامی دنبال می‌شود. طرح مالیات بر عایدی سرمایه که کمیسیون اقتصادی مجلس آن را تأیید و به کمیته مالیاتی فرستاده موافقان و مخالفانی دارد. موافقان این پیشنهاد که غالب آنها را نمایندگان تشکیل می‌دهند می‌گویند که مالیات به کاهش سوداگری و کاهش قیمت مسکن منجر می‌شود. بر اساس آمار ارائه شده توسط یکی از نمایندگان مجلس بین سال 1385 تا 1395 بالغ بر 66 درصد معاملات مسکن از نوع سوداگری بوده؛ در حالی که این رقم در سال‌های 1355 تا 1365 حدود 20 درصد بوده است. بهارستان‌نشینان معتقدند یکی از دلایل رشد پی در پی قیمت مسکن به معاملات غیر مصرفی مربوط می‌شود.

در سوی مقابل اما مخالفان مالیات مسکن که معدود نمایندگان مجلس هم در بین آنها دیده می‌شوند، معتقدند حدود 80 درصد مسکن کشور توسط بخش خصوصی تولید می‌شود، حال اگر سیاست‌های مالیاتی سخت‌گیرانه در این حوزه اعمال شود، به طور حتم سازندگان انگیزه‌ای برای فعالیت نخواهند داشت. گروه سوم از کارشناسان هم با کلیت طرح مالیات بر عایدی مسکن موافقند اما می‌گویند که در شرایط رکود کارایی نخواهد داشت؛ مثل دوره‌ای که هم‌اکنون در آن قرار داریم.

رشد مسکن پایین‌تر از بازارهای رقیب

ارزیابی رشد یک‌ساله سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و ارز نشان می‌دهد، مسکن از دو بازار دیگر جا مانده و با وجود رشد 80 درصدی قیمت طی 11 ماهه 1397 دقیقاً به همین میزان از سکه و ارز عقب مانده است. سرمایه‌های سرگردان در سال جاری بیشترین تأثیر را بر بازار سکه، ارز، ساختمان و خودرو داشته که بررسی‌ها نشان از آن دارد در سال 1397 مسکن از دو بازار دیگر رشد کمتری را به ثبت رسانده است. اما همین رشد هم خرید یک مسکن نقلی را برای بسیاری از افراد به آرزو تبدیل کرده است. در این شرایط باید ببینیم برنامه‌های اسلامی برای تولید مسکن تا چه حد می‌تواند به آرامش بازار کمک کند؛ پایان سال 1398 کارنامه وزیر جدید، شفاف‌تر دیده می‌شود.