به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از صما، اوایل سال 86 بود که دولت نهم طرحی را برای خانه دار کردن اقشار متوسط و کم درامد با عنوان مسکن مهر ارایه کرد این طرح در شهرستانهای مختلف کشور با جذب بسیار بالای نقدینگی اغاز به کار کرد طرحی که با جود جذب بخش منابع بانکی و غیر بانکی بعضا به دلیل مکان یابی نامناسب نتوانست رضایت متقاضیان این واحدها را براورده کند هر چند که این طرح در زمان خود نقش به سزایی در جذب بخش عمده تقاضای بازار و کنترل قیمتها داشت .
با تغییر دولت و آغاز به کار دولت یازدهم انتقادات به طرح مسکن مهر شدت گرفت حتی به طوری که برخی مسئولان وزارت مسکن طرح مسکن مهر را عاملی برای بالا رفتن پایه پولی و افزایش نرخ تورم عنوان کردند البته طرح جایگزینی که عملا بتواند بازار نابسامان مسکن را سامان دهد و تقاضای موثرایجاد کند ارائه نشد هرچند طرح هایی مانند افزایش سقف تسهیلات خرید و مشارکت، مسکن اجتماعی و این اواخر طرح عرضه مسکن قسطی هم مطرح شده است اما قیمتها به قدری از قدرت خرید فاصله گرفته که خانه دار شدن همچنان رویایی دست نیافتنی است.
کانون سراسری انبوه‌سازان کشور سال گذشته بسته پیشنهادی خود را برای خروج بخش مسکن از رکود به رییس جمهور ارائه کرد که خروجی این طرح بعد از جلسات پیاپی و بررسی پیشنهادات انبوه سازان فروش اقساطی یا لیزینگ مسکن بود.
مهر امسال بود که رئیس کانون انبوه سازان کشور از توافق این تشکل با وزارت مسکن و شهر سازی و بانک مسکن برای اعطای تسهیلات تا سقف 100 میلیون تومان با سود14 درصد برای ساخت مسکن خبر داد تصمیمی که شاید اگر دوسال پیش گرفته می شد می توانست رونقی نسبی در ساخت و ساز ایجاد کند اما در شرایط رکود تورمی فعلی قادر به ایجاد تحرک قابل توجهی در این بخش نیست ضمن این که این طرح نیز هنوز نهایی نشده است .
به این ترتیب بعد از بی نتیجه ماندن وام 100 میلیونی ساخت مسکن، انبوه سازان با ارایه طرح فروش واحدهای قسطی در تلاش برای فروش خانه های خالی خود هستند.
در قالب این طرح ‌انبوه‌سازان واحدهای ساخته‌شده خودرا بصورت اقساطی واگذارمی کنند که لازمه آن تضمینی است که بواسطه بانک صورت می گیرد تا کل اقساط به موقع تسویه و سند ملک به نام خریدار ثبت شود.
رحیم پور عضو کانون سراسری انبوه سازان می گوید: طرح انبوه سازان در ابتدا بدون تعیین سقف و با نرخ14 درصد بود که از میزان 2 درصد کارمزد بانک مسکن است و با توافق خریدار و فروشنده اقساط مسکن مشخص شود.
وی می افزاید: این طرح هم برای ملک شخصی و واحدهای ساختمانی در خارج از تهران در نظر گرفته شده بود اما بعد از بررسی این طرح در بانک مسکن ،بانک فقط متعهد به تضمین وام 100 میلیون تومانی با کارمزد 5 درصد برای واحدهای مسکونی شده است ضمن اینکه هنوز حوزه جغرافیایی واحدهایی که مشمول این طرح قرار می گیرند نیز مشخص نشده است .
رحیم پور با بیان اینکه کاهش کارمزد دو درصدی بانک از دیگر موضوعات موری بحث در جریان مذاکرات است می گوید: در صورتی که نرخ کارمزد کاهش نیابد پیش بینی می کنیم میزان استقبال مردم از طرح چشم گیر نباشد.
انبوه سازان براین باورند که بخش مسکن دربسته حمایتی دولت در قالب طرح خروج از رکود مغفول مانده است بخشی که در صورت رونق بخشیدن به ان دست کم 300 رشته صنعتی وابسته به صنعت ساختمان را نیز رونق خواهد بخشید.
این درحالی است که وزارت راه و شهرسازی رونق گرفتن بازار مسکن را در گرو افزایش تسهیلات می داند ، اما آیا به راستی تسهیلات قادر به ایجاد تقاضای موثر در بازار مسکن است ؟بازاری که بخش عمده متقاضیان ان جزو اقشار متوسط رو به پایین جامعه هستند و توان باز پرداخت اقساط سنگین وام را ندارند !
علی چگینی مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد وزارت مسکن و شهرسازی می گوید: طبق ماده 14 قانون ساماندهی بازار مسکن، فروش مسکن به صورت لیزینگ، فروش سندیکایی و قسطی پیش بینی شده است ، گروه هدف در این بخش طبقه متوسط و بالاتر است.
با بررسی شرایط اعطای وام 100 میلیونی با کارمزد 5 درصدی پیشنهادی بانک مسکن و نرخ 14 درصدی سود این تسهیلات ،دریافت کنندگان این تسهیلات با دوره بازپرداخت سه ساله باید ماهانه 43 میلیون ریال و برای بازپرداخت پنج ساله ماهانه 32.5 میلیون ریال قسط پرداخت کنند.
این درحالی است اگر پیشنهاد انبوه سازان مبنی برکاهش نرخ کارمزد بانک مسکن به دو درصد به تصویب برسد میزان اقساط برای دوره های بازپرداخت سه و پنج ساله به ترتیب 39.4 و 28.3 میلیون ریال خواهد بود .
این درحالی است که براساس امار اعلام شده از سوی مرکز امار ایران هم اکنون متوسط قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در کشور سه میلیون تومان است به عبارت دیگر هر واحد 100 متری 300 میلیون تومان ارزش گذاری می شود که تزریق وام 100 میلیون تومانی برای خرید واحدهای عرضه شده از سوی انبوه سازان که متراژ انها بالای 100 متر است چندان گره گشا نخواهد بود.
به این ترتیب شاید مسکن قسطی راه حلی برای فروش خانه های خالی در کشور باشد اما راه حلی برای خروج از رکود بازار مسکن و ایجاد تقاضای موثر فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود چراکه پرداخت اقساط این تسهیلات برخلاف هدف این طرح یعنی خانه دار شدن اقشار متوسط در توان این گروه نیست.
محمدرضا قنبری کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: باید در مرحله اول بررسی علمی صورت گیرد و مشخص شود که فروش اقساطی مسکن برای کدام دهک کشور است و آیا افراد توانایی پرداخت مبلغ باقی مانده مسکن را دارند.
قنبری می افزاید: انبوه سازان باید از نظر اقتصادی و اجتماعی لحاظ می کردند که چه تعداد از مردم پول خرید ملک را دارند.
وی معتقد است: کسی که 150 میلیون پول نقد داشته باشد بهترین روش را برای خرید مسکن انتخاب می کند و ترجیح می دهد ملک را در مکان خوب و مورد دلخواه خریداری کند تا اینکه ملک را در مکانهایی که انبوه سازان ساختند خریداری کند.
وی تصریح کرد: هزینه خروج انبوه سازان از رکود فروش اقساطی مسکن است که اگر وام از 100 میلیون به 150 میلیون تومان با بازپرداخت 15 - 10 ساله افزایش یابد تحرک در بازار مسکن ایجاد می شود و افراد بیشتری جذب می شود.

مسکن قسطی تبلیغات برای فروش خانه

احمدرضا سرحدی تحلیگر بازار مسکن نیز می گوید: رکود بازار مسکن باعث شده که انبوه سازان برای خروج خود از رکود اقدام به فروش اقساطی مسکن کردند که این امر نیازی به ورود بانک مسکن و دریافت کارمزد از سوی بانک نبود.
وی می افزاید: فروش قسطی مسکن در این مقطع جز راهکاری برای فروش خانه های ساخته شده نیست و تاثیر به سزایی در تبلیغات در عرضه و تقاضا نخواهد گذاشت.
وی اضافه کرد: اگر فروش اقساطی ازجانب انبوه سازان صورت گیرد و باز پرداخت وام که در بهترین شرایط مسکن ماهانه بیش از 2.5 میلیون تومان است و برای خریداران امکان پذیر نیست.
سرحدی ادامه داد: متقاضیان اصلی خرید مسکن نقدینگی ندارد و باید مشکل نقدینگی در کشور برطرف شود تا تحرکی در بازار مسکن صورت گیرد.
وی می گوید: امروز بیش از 90 درصد قیمت مسکن را وام می دهند اما میزان وام در ایران سهم اندکی ارزش واحدهای مسکونی را پوشش می دهد و لذا جامعه هدف فروش اقساطی مسکن باید به گونه ای طراحی شود که دهک های ضعیف جامعه امکان استفاده از انرا داشته باشند.

پیشنهاد ویژه برای اقساط فروش مسکن

محتشم عضو کانون انبوه سازان کشور هم معتقد است: دولت از صندوق توسعه ملی برای رونق بخشهای مختلف اقتصادی برداشت کرده است و اگر بخش مسکن نیز اقدامی مشابه کند تاثیر به سزایی برای تزریق نقدینگی به این بخش خواهد داشت و در شرایط کنونی تزریق 200 میلیون دلار از این صندوق با محوریت بانک مسکن می تواند بخشی از مشکل را حل کند.
وی می افزاید: این پول می تواند در اختیار بانک مسکن قرار گیرید یا صرف سرمایه اولیه تاسیس شرکتی شود تا با این سرمایه مشارکت کمک انبوه‌سازان زمینه برای جذب سپرده‌ در بخش مسکن فراهم شود ضمن اینکه این طرح می تواند امکان ارائه تسهیلات به بخش ساخت و ساز و اعطای تسهیلات به خریداران را فراهم کند تا نسبت به واحدهای آماده شده اقدام کنند.
وی می گوید:‌ باید این کار در یک دوره کوتاه مدت شرایطی را بوجود آورد تا مجدداً پول به چرخه تولید باز گردد.
وی معتقد است: بانکهای خصوصی در گذشته تا 70درصد قیمت ملک را وام می‌دادند و تا 2 میلیون تومان در ماه قسط می‌گرفت. در 10 سال گذشته بسیاری از افراد اقدام به خرید ملک کردند. این تجربه موفقی بود که اکنون اجرایی نمی‌شود.
به هرحال باهمه این باید ها و نبایدها بانک مرکزی موافقت ضمنی خود را برای اجرای این طرح اعلام کرده است، اما هنوز زمان و شیوه نامه اجرایی این طرح مشخص نیست.

جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصر ساختمان ( https://telegram.me/asresakhteman ) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.