به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از شبکه مطالعات سیاست گذاری عمومی، سطوح اجاره در مسکن عمومی اجاره‌ای نزدیک به قیمت‌های بازار است و یک برنامه انتخابی است که هدفش جذب و نگهداری متخصصان بااستعداد» برای افزایش رقابت شهری است.

1. مقدمه

در سیاست‌گذاری مسکن در چین پس از اصلاحات هدف عمده‌ای که دنبال می‌شد عبارت بود از افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه به میزان کافی به‌منظور انطباق با شهرنشینی سریع. از سال 2009، دولت مرکزی چین، همه شهرداری‌ها را مجبور به ساخت پروژه‌های مسکونی بزرگ در سطح وسیع کرده است (1).

در بهار سال 2011 شورای دولتی وعده داد که 36 میلیون واحد مسکونی عمومی در برنامه دوازدهم ساخته و عرضه نماید.(2011-2015). در این دوران برنامه مسکن اجاره عمومی به‌عنوان یک اولویت در سیاست‌گذاری مسکن ملی مطرح شد. از سال 2011 عرضه مسکن عمومی به یکی از شاخص‌های کلیدی به‌منظور ارزیابی عملکرد شهرداری‌های محلی محسوب شد (1).

طرح مسکن اجاره‌ای عمومی در شانگهای نتیجه یک سیاست توسعه شهری با هدف کمک به بازاریابی شهر و ایجاد محله‌های جدید برای طبقه متوسط است. برنامه مسکن عمومی شهرداری و دولت محلی شانگهای جهت تقویت رقابت اقتصادی محلی و ایجاد ثبات است.

2. شرایط مسکن و سیاست‌گذاری مسکن پس از اصلاحات در شانگهای

بر اساس ششمین سرشماری جمعیت در سال 2010، شانگهای 23 میلیون جمعیت (8.25 میلیون) خانوار داشت. در میان ساکنین شانگهای تعداد خانوارهای دائمی 61 درصد و تعداد مهاجران 39 درصد بود. بیشتر مهاجران در شهر مهاجران از مناطق روستایی هستند.

رونق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توسط سیاست نئولیبرالیستی تحریک شد. در پایان سال 2011، مجموع مسکن در شانگهای به 550 میلیون مترمربع رسید که 13.4 برابر سال 1978 و 2.9 برابر سال 1998 است. میانگین فضای زندگی یک نفر در منطقه شهری در سال 2011، 18.7 مترمربع بود که دو برابر اندازه در سال 1998 است.

باوجود نقش غالب بازار در ارائه خدمات پس از اصلاحات، دولت چین هرگز به‌طور کامل از بخش مسکن خارج نشد. تا سال 2009، شهرداری‌ها در چین تقریباً خودمختاری کامل را نسبت به تصمیم‌گیری در مورد میزان و نحوه ارائه مقررات مسکن ارزان‌قیمت داشتند. انگیزه برای ارائه مسکن عمومی عمدتاً تحت‌فشار و اهداف داخلی قرار گرفت و با محدودیت منابع دولت محلی مواجه شد. در سال 2001، شانگهای اولین شهر در چین بود تا سیستم مسکن ارزان اجاره‌ای را راه‌اندازی کند. فقیرترین خانوارهایی که در خانه‌های پرجمعیت زندگی می‌کنند، حق دریافت کمک اجاره یا مسکن ارزان‌قیمت از اداره مسکن محلی رادارند. بااین‌حال مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت به‌عنوان یک طرح رفاه باقی‌مانده با شرایط ورودی سخت ارائه‌شده است. در سال 2008، شانگهای برنامه مسکن اقتصادی مقرون‌به‌صرفه را که مشابه برنامه مسکن اجاره‌ای ارزان در سایر شهرهای چین بود معرفی کرد (1).

در سال 2010، بیست سال پس از پایان برنامه مسکن اجاره‌ای، شهرداری شانگهای برنامه مسکن اجاره‌ای عمومی را تصویب کرد. این طرح برای مهاجران بود که مجوز و شرایط اقامت طولانی‌مدت را داشتند.

3. توسعه مسکن اجاره‌ای عمومی در شانگهای

در شانگهای طرح تأمین مسکن اجاره‌ای عمومی در برنامه دوازدهم توسعه (2011-2015) معادل 200000 واحد مسکونی بود. در سال 2012، 21 شرکت به‌منظور عرضه مسکن عمومی اجاره‌ای تأسیس شد. شرکت‌های مسئول مسکن عمومی اجاره‌ای دارای وجود حقوقی مستقل بودند. این شرکت‌ها مسئول سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی، طراحی و مدیریت در بخش مسکن عمومی اجاره‌ای بودند. این شرکت‌ها ازلحاظ مالی مستقل بودند بدین معنی که برای هزینه‌های اضافی فراتر از سرمایه‌گذاری اولیه، آن‌ها باید خود را ازلحاظ مالی تأمین کنند.

بر اساس بیانیه سیاست‌گذاری دولتی، اصول مسکن اجاره عمومی در شانگهای می‌تواند به‌صورت رهبری دولت، عرضه توسط بخش‌های مختلف، تأمین و ارائه بر اساس قیمت بازار و کمک مالی به‌وسیله ابزارهای مختلف خلاصه شود.

به‌طور خلاصه، دولت مسئول سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی، سازمان‌دهی و هماهنگ‌سازی بخش‌های مختلف در اجرای سیاست‌گذاری مسکن اجاره‌ای عمومی است. تأمین‌کنندگان می‌توانند از هر دو بخش عمومی و خصوصی باشند. قیمت اجاره بر اساس قیمت در سطح بازار است و شکاف بین قیمت بازار و قیمت مقرون‌به‌صرفه باید توسط یارانه‌ای که توسط شهرداری و کارفرمایان به اشتراک گذاشته می‌شود پوشش داده شود.

به‌طور خلاصه برنامه مسکن عمومی اجاره‌ای در شانگهای برای موارد ذیل طراحی‌شده است:

1-متخصصان بااستعداد که نمی‌توانند از طریق بازار به مالکیت برسند درحالی‌که واجد شرایط دیگر برنامه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه نیز نیستند،

2-کسانی که در خانه‌های پرجمعیت زندگی می‌کنند؛ این مسئله به این نکته اشاره می‌کند که مالکان نیز می‌توانند درخواست به‌منظور دریافت مسکن عمومی اجاره‌ای کنند درحالی‌که فضای سازه آن‌ها کمتر از 15 مترمربع برای هر نفر باشد.

نکته قابل‌توجه این است که نرخ اجاره مسکن عمومی اجاره‌ای در شانگهای فقط کمی کمتر از قیمت‌های بازار اجاره خصوصی هستند.

4. مسکن عمومی اجاره‌ای و رقابت بین متخصصان حرفه‌ای بااستعداد

اهمیت ارائه مسکن مناسب به متخصصان بااستعداد در اسناد دولتی و جلسات و نشست بارها موردتوجه قرارگرفته است. در برنامه دوازدهم توسعه اشاره‌شده است، اکنون یک‌زمان حیاتی و سخت برای شانگهای است تا به یک کلان‌شهر جهانی تبدیل شود برای تحقق این هدف چالش‌هایی پیش رو است. به‌منظور تحقق این هدف نیاز به سیاست‌گذاری‌های عمومی نوآورانه برای متخصصان حرفه‌ای بااستعداد است و همچنین بهبود محیط زندگی و فرهنگی برای متخصصان بااستعداد.

در دهه 1990 بسیاری از اقدامات در شانگهای نشان‌دهنده اقدامات شرکت‌ها برای خرید آپارتمان برای کارکنانش به‌منظور ایجاد جذابیت برای جذب کارکنان توانمند بود (2).

برای مثال از اواسط دهه 2000 پارک‌های صنعتی آپارتمان‌هایی را با مساحت 270 مترمربع با استفاده از زمین‌های صنعتی ارائه کرده‌اند. برای مثال شرکت راه‌آهن شانگهای، شرکت آهن و فولاد شانگهای با استفاده از زمین‌های خود خوابگاه‌هایی را برای کارکنان خود فراهم نمودند. در مقابل نوع دیگری از آپارتمان‌ها برای کارکنان بامهارت بالا و متخصصان در شانگهای ظهور نمود. برای مثال در سال 2011، منطقه چنگینگ 500 واحد آپارتمان برای متخصصان حرفه‌ای اختصاص داد از طریق استفاده مجدد از ساختمان‌های دفتری، هتل‌ها و ساختمان‌های صنعتی. مستأجران متخصص واجد شرایط یارانه بالایی از دولت دریافت می‌کردند.

رویکرد ترجیحی در برنامه دوازدهم توسعه در بخش مسکن عمومی اجاره‌ای راهی برای جذب طبقه بامهارت و متخصص بود. درنتیجه نیازمند ارتقای شرایط محیطی به‌منظور ارتقای کیفیت زندگی طبقه متخصص بود. همچنین ساخت مسکن اجاره‌ای عمومی و کاهش مشکل مسکن موقتی برای جوانان حرفه‌ای بااستعداد.

سند مسکن شهرداری همچنین به‌وضوح بیان می‌کند که هدف اصلی مسکن عمومی اجاره‌ای در شانگهای رفع فشار مسکن برای کارکنان جوان، حرفه‌ای بااستعداد و دیگر کارگران مهاجر ساکن در شانگهای است». بااین‌حال، سطح اجاره نزدیک به نرخ بازار، خانواده‌های کم‌درآمد را از برنامه مسکن عمومی اجاره‌ای حذف کرده است. از این منظر، مسکن عمومی اجاره‌ای یک برنامه بسیار انتخابی است که هدف مشخصی را برای جذب متخصصان بااستعداد دارد، اما برای حل مشکلات مشاغل مهاجران کم‌درآمد توجه کمی دارد.

5. بررسی پروژه مسکن عمومی اجاره‌ای و بررسی مستأجران مسکن عمومی اجاره‌ای

در دو پروژه مسکن عمومی اجاره‌ای 5100 واحد آپارتمان در اختیار متقاضیان از مارس سال 2012 قرار گرفت. علی‌رغم اینکه همه خانه‌ها در چین در مرحله تحویل مبله نیستند آپارتمان‌های عمومی اجاره‌ای در شانگهای به‌صورت مبله تحویل متقاضیان داده می‌شود و متقاضیان بعد از تقاضا فوراً می‌توانند به این آپارتمان‌ها نقل‌مکان کنند. در اواخر سال 2012 در حدود 2400 مستأجر در این دو پروژه زندگی می‌کردند.

هزینه‌های سرمایه‌گذاری پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای در شانگهای بسیار بالاست و در هر دو پروژه در حدود 10000 رنمینبی در هر مترمربع در هر دو پروژه هست.

بر اساس مطالعاتی که در سال 2011 از ساکنین مسکن عمومی اجاره‌ای انجام شد بیشتر ساکنان مسکن عمومی اجاره از طبقه متوسط بودند. همچنین 64 درصد پاسخ‌دهندگان درآمدشان بیش از 60000 رنمینبی،30 درصد بیشتر از 90000 رنمینبی و 13 درصد بیش از 120000 رنمینبی بود. (نکته: میانگین درآمد سالانه در شهر شانگهای در سال 2011، 230 و 36 رنمینبی بود). علاوه براین مستأجران مسکن عمومی عمدتاً جوان و میان‌سال بودند. 65 درصد از پاسخ‌دهندگان در سن 35 سالگی و 44 درصد جوان‌تر از 30 سن سال داشتند. تنها 14٪ از 50 سال بیشتر داشتند. علاوه بر این، سطح تحصیلات عالی یکی از ویژگی‌های اصلی مستأجران مسکن عمومی اجاره‌ای بود.: 65 درصد از پاسخ‌دهندگان دارای مدرک لیسانس یا دارای تحصیلات بالاتر بودند.

همچنین بر اساس نظرسنجی که در سال 2011 انجام شد اکثر مستأجران مسکن عمومی اجاره‌ای از کیفیت کلی پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای احساس رضایت می‌کردند: 59 درصد از پاسخ‌دهندگان فکر می‌کردند که مسکن عمومی اجاره‌ای با انتظاراتشان منطبق است و 17 درصد فکر می‌کردند که فراتر از انتظاراتشان است. تنها 24 درصد فکر می‌کردند که مسکن عمومی اجاره‌ای انتظاراتشان را برآورده نکرده است. جنبه‌هایی که مستأجران بیشتر احساس رضایت می‌کردند شامل ایمنی خانه، امنیت محله و محیط و کیفیت مسکن بود. جنبه‌هایی که بیشتر ساکنان ناراضی بودند شامل نرخ اجاره، راحتی فاصله محل کار تا خانه و طراحی خانه‌ها بود.

ازآنجاکه میزان امنیت در مسکن خصوصی اجازه‌ای در چین بسیار کم بود مسکن عمومی اجاره‌ای برای طبقه متوسط بسیار جذاب بود. در این راستا مسکن عمومی اجاره‌ای یک جایگزینی برای مالکیت خانه فراهم می‌کند با یک قرارداد اجاره مقرون‌به‌صرفه و تضمین‌شده مسکن مناسب برای طبقه متوسط ارائه می‌دهد.

بااین‌حال، این نظرسنجی نیز چندین مسئله را برای برنامه مسکن عمومی اجاره‌ای در شانگهای مشخص می‌کند. به‌عنوان‌مثال نیمی از مستأجران مسکن عمومی اجاره از میزان اجاره ناراضی هستند. با توجه به نسبت اجاره به درآمد حدود 25 درصد از مستأجران مسکن عمومی اجاره‌ای در سال 2011 نمی‌توانستند اجاره خود را پرداخت کنند.

همچنین پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای در مکان‌هایی واقع‌شده‌اند که فرصت ای شغلی در آن محدود است و دسترسی به مترو و سایر وسایل نقلیه در آن محدود است (3).

6. نتیجه‌گیری

تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه در چین به‌منظور کاهش سطح نابرابری و عدم تناسب درآمد با رشد بازار و رشد اقتصادی در دوره پس از اصلاحات است. این نوشتار با تمرکز بر شانگهای به‌عنوان یک مطالعه موردی برای تعریف اهداف متعدد در برنامه‌های مسکن عمومی در چین است. بررسی دقیق طرح مسکن عمومی اجاره‌ای نشان می‌دهد که احیای اخیر مسکن عمومی در شهرهای چین عمدتاً به دلیل انگیزه‌های رشد اقتصادی است. برنامه مسکن عمومی اجاره‌ای معیار بازاریابی شهر باهدف جذب استعدادهای جدید است و همچنین توسعه جوامع متشکل از طبقه متوسط است (4).

پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای موجود کمک می‌کند تا فشار مالکیت خانه را برای کارگران یقه‌سفید» از طریق عرضه خانه‌هایی مناسب برای زندگی که استطاعت پرداخت هزینه‌هایش را داشته باشند کاهش دهد. این پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای یک جایگزین موقت برای مالکیت خانه در جوامع متشکل از طبقه متوسط برای مدت طولانی است. همان‌طور که اشاره شد اکثر ساکنان مسکن عمومی اجاره‌ای طبقه متوسط و با تحصیلات بالا هستند.

همان‌طور که اشاره شد سطوح اجاره در مسکن عمومی اجاره‌ای نزدیک به قیمت‌های بازار است و یک برنامه انتخابی است که هدفش جذب و نگهداری متخصصان بااستعداد» برای افزایش رقابت شهری است. بااین‌وجود توجه بیشتری به‌منظور تأمین مسکن مناسب برای گروه‌های کم‌درآمد باید موردتوجه قرار گیرد. مسئله اساسی در پروژه‌های مسکن عمومی اجاره‌ای کمبود بودجه هست. همچنین طراحی نامناسب و مکان‌یابی نادرست در ساخت مسکن عمومی اجاره از موانع اصلی جذب مستأجران در مسکن عمومی اجاره‌ای هست.