به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از مقاومتی نیوز، طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید به نحوی انجام گیرد که تقاضای مصرفی و قشر کم درآمد، کمترین بار و فشار مالیاتی را متحمل شود. به عنوان مثال در حوزه مسکن، تقاضای مصرفی نباید مشمول پرداخت این مالیات شود و یا تا سقف معینی معاف از پرداخت مالیات باشد. مرور تجربه جهانی در مواجهه با این مسئله به قانونگذار کمک خواهد کرد تا بهترین تصمیم را اتخاذ نماید.

مهمترین بخش از طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه، مسئله معافیت هاست. معافیت باید به گونه ای لحاظ شود که موجب کمترین فرار مالیاتی باشد و بیشترین شمولیت پرداخت مالیات برای سوداگران را در بر بگیرد. لذا اعطای معافیت های سخاوتمندانه و بی هدف منجر به دور شدن از هدف اصلی این پایه مالیاتی می شود.

در مورد معافیت ها، مهم ترین معافیت مربوط به معافیت مسکن اصلی است. بررسی تجارب بین المللی کشورهای مجری مالیات بر عایدی سرمایه در مورد معافیت مسکن اصلی، نحوه قانونگذاری در این مسئله را تبیین خواهد کرد.
معافیت هوشمندانه مسکن اصلی افراد از CGT در 9 کشور

بررسی تجارب بین المللی کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا می کنند، نشان می دهد فصل مشترکی در قوانین این کشورها برای معافیت مسکن وجود دارد. فصل مشترک قوانین این کشورها معافیت مسکن اصلی هر خانوار به شرط اقامت مدتی معین در آن مسکن است.

البته در برخی از کشورها برای همین معافیت نیز محدودیت هایی وجود دارد. محدودیت هایی نظیر میزان عایدی کسب شده از فروش خانه اصلی، تعداد معامله خانه اصلی و مساحت خانه اصلی از این قبیل است.

در ادامه تجربه 9 کشور در این زمینه بررسی شده است:

اسپانیا

افراد ساکن اسپانیا تحت شرایطی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند. بر اساس قانون، مسکن اول و مصرفی مالکان اسپانیایی بـه‌طـور کامـل از پرداخـت CGT معاف است و خانه‌های دوم و بیش‌تر مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند.

مالکانی که سنشان از 65 سال بالاتر باشد، به طور کامـل از ایـن مالیات معاف هستند؛ حتی اگر درآمد حاصل از فروش را در ملک دیگر سرمایه‌گذاری نکنند.

شهروندانی که درآمد حاصل از فروش خانه اول خود را مجدداً برای خرید یک خانه اصلی دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند، از پرداخت مالیات سود حاصل از فروش معاف هستند، به شرط آنکه آن‌ها سه سال یا بیشتر در این ملک زندگی کرده باشند.

بریتانیا

در بریتانیا در برخی موارد از عایدی سرمایه حاصل از انتقال مسکن مالیات بر عایدی سرمایه اخذ نمی شود و یا انتقال با تخفیف مالیاتی همراه می شود. در واقع در صورت رعایت شرایط زیر، از انتقال خانه مالیات گرفته نمی شود:

    فرد یک خانه دارد که آن را به عنوان مسکن اصلی معرفی می کند. مسکن اصلی، هر 2 سال یکبار باید تایید شود و زن و شوهر فقط یک خانه اصلی می توانند داشته باشند.
    مساحت مسکن اصلی از 5 هزار متر مربع کمتر باشد. در غیر اینصورت حداکثر تا 5000 متر مربع از مساحت مسکن، می تواند از معافیت برخوردار شود.
    مسکن نباید فقط برای کسب سود خریداری شده باشد، برای اثبات این موضوع، مالک باید در ملک زندگی کند و حداقل یک سال مالک آن باشد.
    اگر فرد ساکن بریتانیا نیست تنها در صورتی می تواند خانه ای را به عنوان خانه اصلی خود معرفی کند که حداقل 90 روز در سال را در آن زندگی کند.

آفریقای جنوبی

مسکن اصلی که در مالکیت افراد باشد تا 2 میلیون راند از عایدی حاصل از فروش آن، از پرداخت مالیات معاف است. دقت شود که این مقدار معافیت به قدری است که معمولا خانه های اصلی از پرداخت مالیات معاف هستند. هم چنین ذکر این نکته ضروری است که اگر یک زوج هرکدام 50 درصد خانه را صاحب باشند آنگاه از معافیت 1 میلیون راندی برای سهم خود برخوردار هستند و معافیت 2 میلیون راندی متعلق به کل خانه است.

نکات زیر در مورد معافیت خانه اصلی لحاظ می شود:

    صاحب خانه یا همسرش باید بطور معمول در خانه زندگی کنند.
    معافیت برای بخشی از مسکن که برای کسب درآمد و اهداف تجاری استفاده می شود در نظر گرفته نمی شود.
    سقف مساحت خانه اصلی 2 هکتار است، برای مساحت های بالاتر باید نسبت مساحتی برای معافیت لحاظ شود.

مالزی

معافیت ملک مسکونی از CGT فقط مخصوص افراد حقیقی است که می توانند یکبار در تمام طول عمر خود از این معافیت استفاده کنند. این معافیت برای تمام شهروندان مالزی و همچنین تمام افراد تبعه مالزی که حتی ممکن است در مالزی ساکن نباشند قابل اعمال است.

آلمان

در آلمان سود حاصل از انتقال و فروش خانه ی اصلی مورد استفاده برای اهداف مسکونی خود مالک، مشمول مالیات نمی شود. درواقع مالک می تواند یک خانه را به عنوان خانه اصلی خود معرفی کند، اما تحقق آن مشروط به احراز دو شرط زیر است:

    مسکن به طور مداوم از تاریخ خرید مورد استفاده قرار گرفته باشد (خالی نبوده باشد)، در غیر اینصورت معافیت 100 درصدی اعمال نمی شود.
    در سال فروش و در دو سال قبل، بعنوان مسکن شخصی خود مالک استفاده شده باشد.

آمریکا

در آمریکا خانه اصلی خانه ای است که فرد بیشترین زمان را در آن زندگی می کند. در مورد فروش خانه اصلی در سال2018، هر نفر از 250 هزار دلار از عایدی معاف است و هر زوج  500 هزار دلار معافیت خانه اصلی دارد.

    در مورد خانه اصلی نمی توان ضرر سرمایه ای گزارش کرد.
    خانه اصلی می تواند یک خانه ی ویلایی، آپارتمانی، خانه متحرک (قایق) ، و… باشد.
    برای تشخیص باید اولا فرد، مالک آن باشد و ثانیا در 5 سال منتهی به فروش، حداقل 2 سال در آن زندگی کرده باشد.

کره جنوبی

اگر خانواری فقط یک خانه داشته باشد که قیمت آن از آستانه در نظر گرفته شده برای خانه های مجلل و اشرافی بیشتر نباشد و بیش از 3 سال آن را نگهداری کند از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. اگر قیمت خانه بیشتر از آستانه مورد نظر یعنی 900 میلیون وون باشد؛ به ازای بخش بیشتر باید مالیات بر عواید سرمایه ای پرداخت کند.

ژاپن

اگر دارایی مورد نظر، خانه اصلی فرد باشد و در آن ساکن باشد، 30 میلیون ین از عایدی سرمایه ای به او تخفیف داده می شود. این تخفیف درهر 3 سال متوالی، یکبار قابل استفاده است.

فرانسه

در فرانسه مهم ترین معافیت مالیاتی معافیت خانه های خانوادگی است. به این معنی که هر خانواری یک خانه اصلی دارد که در آن زندگی می کند و با معرفی آن به اداره مالیات، فروش این خانه از پرداخت مالیات معاف می شود. این قانون به تمام ساختمان های جانبی ساختمان اصلی، مثل انبارها، کارگاه ها و گاراژها نیز تعلق می گیرد.

این قانون در مورد مدت زمانی که نیاز است که فرد ملک را اشغال کند تا به عنوان خانه اصلی او در نظر گرفته شود صحبتی نمی کند، اما به عنوان یک قاعده سرانگشتی در فرانسه، حداقل 8 ماه اخیر را باید در خانه ساکن بوده باشد تا آن را به عنوان خانه شخصی او در نظر بگیرند.