مدیران خودروعصر اعتبار

اصلاح قوانین پیش‌شرط استقبال از بورس مسکن

عصر ساختمان- سازمان بورس اعلام کرده است آمادگی دارد تا آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌هایی که برای حضور بیشتر بازار سرمایه در بخش مسکن می‌بایست تغییر کند، را اصلاح کند.

اصلاح قوانین پیش‌شرط استقبال از بورس مسکن
نسخه قابل چاپ
دوشنبه ۱۹ آذر ۱۳۹۷ - ۱۰:۴۸:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از ایسنا، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار به تازگی از آمادگی بورس کالا برای انجام معاملات مسکن بدون محدودیت خبر داده است. بر این اساس، سازمان بورس و اوراق بهادار از طریق سه بخش «اوراق رهنی مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان و خرید و فروش سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی» در بخش مسکن ورود کرده است. شاپور محمدی این ابزارها را برای حوزه مسکن، بسیار مناسب و معقول دانسته اما موفقیت آن را وابسته به برنامه‌ریزی فعالان بخش مسکن برای حداکثر بهره‌برداری از این فرصت اعلام کرده است.

    همچنین درباره خرید و فروش فیزیکی مسکن در بورس کالا نیز اعلام شده است محدودیتی از این نظر وجود نداشته و علاقه‌مندان به واگذاری واحدهای ساختمانی در بورس می‌توانند با ارائه مدارک کافی و طی روند قانونی، ملک خود را در بورس کالا ارائه دهند. پیش از این نیز در برهه‌ای این طرح‌ها به سرمایه‌گذاران بخش مسکن پیشنهاد شده بود که به‌دلیل بروز برخی مشکلات و محدودیت‌ها موفقیت‌آمیز نبود. اما این‌بار سازمان بورس اعلام کرده است آمادگی دارد تا آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌هایی که برای حضور بیشتر بازار سرمایه در بخش مسکن می‌بایست تغییر کند، را اصلاح کند. «آرمان» درباره تاثیر این طرح بر رونق بازار مسکن و موانع استقبال از آن، با ایرج رهبر، تحلیلگر اقتصاد مسکن گفت‌وگو کرده است که می‌خوانید.

    ‌**ارزیابی شما از تاثیر ابزارهای بازار سرمایه بر رونق بخش مسکن چیست؟
    اگر نرخ‌های بازار سرمایه به‌گونه‌ای نباشد که هزینه ساختمان را در بخش تامین مالی بالا ببرد، فکر می‌کنم بتواند در زمینه رونق بازار مسکن موثر باشد. اما اگر با ورود به بازار سرمایه، هزینه‌ها افزایش یابد، استقبال زیادی نخواهد شد. این ابزارها باید بتواند منافع همه طرف‌های سرمایه‌گذار را برآورده کند.

    ‌**یکی از کاربردهای صندوق زمین و ساختمان تامین مالی ساخت برای مالکان زمین است که منابع لازم را برای ساخت‌وساز در اختیار ندارند. به نظر شما این روش سرمایه‌گذاری و معاملاتی در بازار سرمایه، تا چه میزان می‌تواند نقدینگی سرگردان را به سمت بخش مولد در حوزه مسکن هدایت کند؟
    پیش از این، تعدادی پروژه اینگونه کار شده است؛ اما در مجموع به دلیل آنکه اختیارات از سازنده‌ای که منطقا می‌تواند در سهام دخالت داشته باشد سلب شد، استقبال خوبی صورت نگرفت. اگر برای سازنده و سرمایه‌گذار اصلی صرف نکند، از این طرح استفاده نخواهد کرد. پس از آن هم اعلام کردند که یک کرسی در مجموعه سهام صندوق زمین و مسکن را به سازنده اختصاص می‌دهند. ولی باز هم آنچنان که باید و شاید این روش نهادینه نشد و جواب نداد. برای مثال یکی از مواردی که در این طرح رخ داد این بود که فرد می‌آید زمینی را با پروانه ساخت به بازار سرمایه می‌آورد اما آن را جزئی از سهام حساب نمی‌کنند و فقط روی سرمایه ساخت حساب می‌کنند.

    این امر همچنین تا حد زیادی با توجه به اکثریت سرمایه‌ای که سازنده در اختیار دارد و می‌خواهد روی آن مانور دهد، اختیار را از او سلب می‌کند؛ بنابراین نمی‌تواند خیلی مورد استقبال قرار گیرد. اما اگر بتوانند با اصلاح قوانین، اختیارات بیشتری به سازنده بدهند تا سرمایه‌اش حفظ شود، ممکن است سرمایه‌گذار از آن استقبال کند. اما در مجموع به نظر می‌آید چنین طرح‌هایی جای کار بیشتری داشته باشد و باید بازنگری‌ روی بسیاری از موارد آن صورت گیرد.

    ‌**به نظر شما بزرگ‌ترین موانع و محدودیت‌هایی که در مسیر فعالیت بخش مسکن در بازار سرمایه و بورس وجود دارد، چیست؟
    همین مساله سلب اختیارات از سرمایه‌گذار اصلی، بزرگ‌ترین این موانع است. برای مثال فردی می‌تواند زمین و پروانه ساخت یا تجهیزات اولیه را به دلیل هزینه بالای ساخت، در بورس قرار دهد؛ بورس هم به عنوان سهام آن را تقسیم کند، اما اختیار از سهامداری که مایل است در ساخت این زمین سرمایه‌گذاری کند، در مجمع تصمیم‌گیری سلب می‌شود؛ این امر مقداری جذابیت سرمایه‌گذاری را برای سرمایه‌گذار پایین می‌آورد، چرا که توجیهی ندارد فرد سرمایه خود را در اختیار دیگری بگذارد در حالی‌که اختیارات از خودش سلب می‌شود. به جای آن، فرد می‌توانست برود از تسهیلات بانکی استفاده کند؛ در این حالت فقط یک سود به تسهیلات بانکی تعلق می‌گیرد.

    البته بدون در نظر گرفتن بالابودن سودهای بانکی و منابع گران‌قیمتی که در اختیار سازنده قرار می‌گیرد و شاید در موقعیت رکود ساختمانی برایش صرف نکند و نتواند سرمایه‌اش را به سرعت به پول تبدیل کند و برایش خیلی گران تمام شود. اما در واقع اگر واقعا طوری باشد که بازار رونق داشته باشد و بتواند سریعا سرمایه هزینه‌شده را به راحتی تبدیل به پول کند و تسهیلات خود را بازپرداخت کرده و جریمه و سود زیادی به آن تعلق نگیرد، همان استفاده از تسهیلات بهتر است. به شرط آنکه تسهیلاتی باشد که هزینه ساختمان را به دلیل منابع مالی گران‌قیمت افزایش ندهد.

    اما بورس به صورت بانک تسهیلاتی در اختیار سازنده قرار نمی‌دهد تا سازنده با صلاحدید خود آن را هزینه کند. تمام اختیارات از سازنده سلب می‌شود و این خیلی برای سرمایه‌گذار سخت است که عمده سرمایه خود را در اختیار سهامی بگذارد که در مورد آن اختیاری نداشته باشد.

    ‌**یکی دیگر از طرح‌های سازمان بورس، خریدوفروش فیزیکی مسکن در بورس کالاست؛‌ به نظر شما این طرح در طولانی‌مدت می‌تواند از سوداگری در بخش مسکن جلوگیری کرده و موجب رونق بازار مسکن شود؟
    یک نوع از معامله بود که بحث فروش متری در آن مطرح می‌شد؛ این طرح بدین‌گونه بود که با ورود به معاملات بزرگ بورسی، برای خریدوفروش فیزیکی، بخش یا جزئی از یک پروژه یا برای مثال یک واحد مسکونی را قیمت‌گذاری می‌کردند و سهمی از ملک را معادل همان خرده‌سرمایه‌های جمع‌آوری‌شده فرد به او اختصاص می‌دادند.

    این طرح بیشتر در جهت سرمایه‌ای حرکت می‌کرد چراکه اصولا مصرف‌کننده هیچ‌گاه جزئی از یک ملک را خریداری نمی‌کند چون چنین روشی، عایدی جز سود سرمایه برایش ندارد؛ کسی که بخواهد صاحب واحد مسکونی شود باید بتواند آن را به طور کامل در اختیار بگیرد.

    ‌**رئیس سازمان بورس اعلام کرده است که برای طرح خریدوفروش فیزیکی مسکن، باید شکل کالا، متراژ و همگنی زمین واحد اعلام شود تا ملک در بورس کالا عرضه شود. آیا این طرح همانی‌ است که در گفته شما بیان شد؟
    بله. در این طرح مشخصات ملک باید کاملا شفاف باشد؛ پروانه ساخت و کاربری مسکونی، اداری یا تجاری آن باید روشن شود. همه این موارد باید شفاف شود و فرد سرمایه‌گذار در این زمینه باید بداند که وارد چه حوزه سرمایه‌گذاری و معاملاتی می‌شود. این طرح مقررات و سخت‌گیری‌های خاص خود را دارد؛ این روند قانونی باید به صورت منظم در بورس انجام شود تا مشکلی از لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری ایجاد نشده و با حداقل ریسک صورت پذیرد.

    اگر پروانه ساختی در اواسط کار با مشکلی مواجه شود، آن وقت سرمایه‌گذار و بورس زیر سوال می‌روند، چون خریدار سهام از این مشکلات اطلاعی ندارد و فقط مطلع است که پروژه‌ای با کاربری مشخص، اعلام شده و در منطقه معینی نیز قرار گرفته است. بر اساس این مشخصات کلی، فرد اقدام به خرید می‌کند اما باید بتواند بررسی کند که آیا چنین سرمایه‌گذاری‌ای با ترقی مواجه خواهد شد یا نه و چشم‌بسته وارد این معامله نشود. بنابراین بررسی مورد سرمایه‌گذاری توسط سازمان بورس پیش از اعلام آن برای سرمایه‌گذاری ضروری است تا از زیان سهامداران جلوگیری شود.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    رویداد ها در یک نگاه
    • ۰
    • ۰
    • هفته نامه
    • ۰
    • هفته نامه
    • هفته نامه
    • هفته نامه
    • هفته نامه
    • هفته نامه عصر ساختمان
    آخرین بروزرسانی ۴ ماه پیش
    آرشیو