به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، وزارت راه و شهرسازی برای جلوگیری از تشدید دوباره رکود، سیاستهایی را در 9 بند ارائه داد که در شماره پیش به آن پرداختیم. منتها باید دید این سیاستها همانند راهکار های گذشته که بهسازی بافت فرسوده در راس آنها قرار داشت عملیاتی می شود و در بازار مسکن به کار گرفته میشود یا همچنان در کش و قوس های مجوز و سایر مباحث نهادهای متولی در حد یک طرح امیدوارانه باقی می ماند.
بافت فرسوده که به گفته مسئولین ذیربط توسعه دهندگان هدف ورود به بحث ساخت و ساز در این مناطق بودند با عدم استقبال توسعه دهنگان مواجه شد و تنها چند پروژه به شرکت های وابسته به بانک مسکن واگذار شد که این امر با سیاست های اولیه وزارت راه مغایر بود. افزایش تسهیلات هم راهکار دیگر دولت برای افزایش توان خریداران بود که در صف انتظار تصمیمات بانک مرکزی است. حال در این گزارش نگاهی به وضعیت تسهیلات در این دوره 5 ساله می اندازیم.
ابتدا گذری داشته باشیم به وضعیت کنونی بازار مسکن در نیمه اول سال 97 . مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود درباره تحولات قیمت زمین و مسکن در بهار امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی آماده تخریب معامله شده در تهران را، طی فصل گذشته 6 میلیون و 170 هزار تومان اعلام و میانگین مساحت زمین‌های فروخته شده در این فصل را 259 مترمربع اعلام کرد. بر اساس این گزارش، قیمت زمین با افزایش 3 درصدی نسبت به فصل قبل و نزدیک به  34 درصد نسبت به فصل بهار 96 همراه بود.
همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فصل بهار 97 در شهر تهران 6 میلیون و 250 هزار تومان بوده که این میزان نسبت به فصل زمستان 4/ 6 درصد و نسبت به بهار پارسال 37 درصد افزایش یافته است. گفتنی است میانگین مساحت آپارتمان‌های فروخته شده در تهران طی سه ماه بهار 97 معادل 88 مترمربع و میانگین عمر بنای آنها 11 سال بود.
می توان از این آمارها نتیجه گرفت فاصله میان تورم زمین و مسکن بسیار اندک بوده و بازار زمین با تورمی حدود سه برابر نرخ تورم عمومی در بهارامسال، یک رکورد رشد قیمت را تجربه کرد. قیمت زمین و مسکن در هشت ماه گذشته بیانگر این است، فرآیند رشد قیمت مسکن از اواخر پاییز و ابتدای زمستان آغاز شد و به دنبال این تغییرات قیمتی، معاملات مسکن نیز فاز رکود را ترک کرد و بازار رونق گرفت. نقطه آغاز رشد قیمت زمین نیز به دنبال پرش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته شکل گرفت. در واقع مالکان املاک کلنگی با مشاهده تغییرات قیمت مسکن در فصل زمستان، بهای جدید آپارتمان‌ها را در معاملات خود با سازنده‌ها، هنگام عقد قراردادهای مشارکت ساخت یا فروش ملک مبنا قرار دادند و در نتیجه افزایش قیمت مسکن زمینه‌ساز تورم زمین نیز شد. اما قیمت مسکن و زمین در طول چند ماه اخیر بر یکدیگر اثر متقابل داشت، طوری که با شروع فصل بهار سازنده‌‌ها افزایش قیمت زمین را که سهم زیادی در قیمت تمام‌شده مسکن دارد، در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های تکمیل شده و آماده عرضه خود نیز اعمال کردند و همین موضوع به جهش قیمت مسکن در فصل بهار ختم شد. طوری که قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد به ترتیب با رشد نقطه‌ای بیش از 30 و 40 درصدی همراه شد. به این ترتیب کلنگی‌های پایتخت هم تحت‌تاثیر پرش قیمت مسکن قرار گرفتند و خود یکی از دلایل جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر بود.
و اما رویکردی که دولت برای کنترل این قیمت ها در پیش گرفت بیشتر سمت عرضه را نشانه گرفته و همچنان متقاضیان مصرفی مسکن در تکاپوی دریافت وام برای خریدخانه هستند. وامی که تنها می‌تواند یک سوم منابع مالی واحدهای کوچک را در مناطق متوسط پایتخت پوشش دهد.
قدرت خرید وام مسکن برای خانه‌اولی‌ها تحت‌تاثیر نوسانات متعدد قیمت آپارتمان‌ در پایتخت، به کمترین سطح از سال 94 تاکنون تنزل کرد. سقف ریالی وام مسکن اواخر سال 92 با پیگیری متولی بخش مسکن بعد از سال‌ها سرکوب تقاضای مصرفی افزایش یافت و در سال‌های 94 و 95 با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و شروع دوره اولیه ثبت نام در آن، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها با وام یکم، به نزدیک 40 درصد قیمت مسکن ارتقا پیدا کرد.
اما اکنون نسبت ارزش وام مسکن 80 میلیون تومانی به میانگین قیمت واحد مسکونی 50 مترمربعی در تهران به کمتر از 23 درصد رسیده است. این نسبت برای آپارتمان‌های زیر 70 مترمربع که عرضه آنها در مقایسه با فایل‌های نایاب «تا 60 مترمربع» تا حدودی قابل‌توجه است،‌ حدود 16 درصد برآورد می‌شود، که عملا فاقد کارآیی برای زوج‌های جوان است.
خانه‌اولی‌ها در بهترین حالت و مشروط به توانایی استفاده از وام‌های ترکیبی - قدرت سپرده‌گذاری بالا  می‌توانند 38 درصد از هزینه خرید آپارتمان کم‌متراژ با قیمت میانگین تهران را از این طریق تامین کنند. کارشناسان حداقل سطح مناسب برای قدرت خرید وام مسکن را 50 درصد عنوان می‌کنند. اثر مخرب تورم ملکی بر قدرت خرید خانه‌اولی‌ها از دو راه می‌تواند تعدیل شود.
بررسی روند صعود و نزول اثر پوششی وام خرید مسکن در پنج سال و نیم اخیر در پایتخت نشان می‌دهد حداقل نسبت مناسب وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان از اوایل سال گذشته در یک شیب نزولی قرار گرفته است. اگرچه حداقل نسبت مناسب وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان مطابق با الگوی استاندارد جهانی و هدف‌گذاری انجام شده از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن و متولی تامین مالی این حوزه معادل 50 درصد پیش‌بینی شده است، اما این نسبت فاصله معناداری طی پنج سال منتهی به سال 92 پیدا کرده بود. به‌طوری که همزمان با اوج‌گیری قیمت مسکن طی سال‌های 91 و 92، به دلیل افزایش نیافتن سقف وام خرید مسکن قدرت وام خرید مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید و در سال 92 عملا کارآمدی وام مسکن مورد تردید قرار گرفت.
به همین دلیل سیاست‌گذار بخش مسکن در دولت یازدهم در اولین اقدام برای تقویت بخش مسکن و توقف جریان سرکوب تقاضای مصرفی که با ثابت نگه داشتن سقف وام مسکن طی سال‌های گذشته اتفاق افتاده بود، سقف وام اوراق خرید مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش داد.
به این ترتیب قدرت وام اوراق برای خرید یک واحد مسکونی 50 متری از 5/ 10 درصد در سال 92 به   7/ 16 درصد در سال 93 رسید. در ادامه اقدامات سیاست‌گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن، سقف وام اوراق خرید مسکن در سال 94 به 60 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، بنابراین با توجه به متوسط قیمت خرید مسکن، قدرت خرید وام اوراق مسکن به حدود 29 درصد رسید. در عین حال همزمان با افزایش سقف وام اوراق خرید مسکن، خردادماه 94 صندوق پس‌انداز مسکن یکم راه‌اندازی شد که به متقاضیان مصرفی امکان دریافت وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن پس از گذشت یک سال سپرده‌گذاری را می‌داد. با راه‌اندازی این صندوق، ورود متقاضیان مجهز به وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال 95 به شکل محدود به جریان افتاد اما اثرگذاری این نوع تسهیلات خرید مسکن بر قدرت خرید متقاضیان به‌طور گسترده‌تر از نیمه دوم سال 96 نمایان شد. طوری که مطابق با آمار ارائه شده در اواخر سال گذشته دست‌کم در هر ماه یک هزار و 500 متقاضی از طریق اخذ این نوع وام، به بازار مسکن وارد شدند.
اما در سال 95 که اولین سال بهره‌برداری و نقطه اوج قدرت وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم در مقایسه با قیمت مسکن بود به سه دلیل نتوانست بیشترین میزان بهره‌مندی از این وام را داشته باشد.
اول آنکه در سال نخست بخش زیادی از متقاضیان مصرفی آشنایی زیادی با این نوع تسهیلات خرید مسکن نداشتند. به همین دلیل حجم ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در این صندوق نسبت به سال‌های بعد از آن چندان قابل توجه نبود. علاوه بر این در این سال به دلیل نرخ سود بالای سپرده‌های بانکی، بخش زیادی از متقاضیان حتی متقاضیان خانه‌اولی تمایل چندانی برای سپرده‌گذاری یکساله در این صندوق نداشتند. به تعبیر دیگر بخش زیادی از متقاضیان دارای یک پس‌انداز اولیه نرخ سود بانکی را جذاب‌تر از سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌دانستند، بنابراین امکان بهره‌برداری حداکثری از وام یکم با توجه به شرایط اقتصادی کشور وجود نداشت. سومین دلیل برای عدم استقبال حداکثری از صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال 95 نیز، عدم توانایی تامین کف سپرده‌گذاری لازم برای دریافت وام، پس از یک سال از سوی متقاضیان مصرفی بود. در حال حاضر نیز میانگین سپرده‌گذاری متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به گونه‌ای است که برای دریافت این وام حداقل باید 18 ماه از زمان سپرده‌گذاری متقاضیان گذشته باشد. با توجه به این سه دلیل، عملا بخش زیادی از ثبت‌نام‌های اولیه به سال 96 موکول شد.
اما در سال 96، همزمان با افزایش استقبال از وام مسکن یکم، بازار مسکن از عمق رکود فاصله گرفت. به‌طوری که اوایل سال گذشته بازار مسکن به دوره پیش‌رونق وارد شد و ریز نوسانات قیمتی را تجربه کرد تا اینکه در نیمه سال با نوسانات محسوس قیمتی و در اواخر سال با جهش یکباره قیمت‌های خرید و فروش ملک روبه‌رو بود. به این ترتیب بخش زیادی از متقاضیان خانه‌اولی که اواخر سال گذشته در نوبت وام‌دهی قرار گرفتند و امکان استفاده از این وام را پیدا کردند با افزایش قیمت‌ها مواجه شدند. بنابراین به فاصله یک سال از اوج‌گیری قدرت وام خرید مسکن، در سال 96 دوره پسرفت قدرت این وام آغاز شد. در سال 96، متوسط قدرت وام خرید مسکن برای خرید یک آپارتمان 50 مترمربعی در شهر تهران به 33 درصد رسید. به این معنی که برای متقاضی خرید مسکن با دریافت وام 80 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز یکم، 33 درصد از بودجه خرید یک آپارتمان 50 متری در تهران تامین می‌شد.
اما این روند سقوط قدرت وام خرید مسکن با جهش قیمت‌ها، در سال جاری نیز ادامه پیدا کرد و با بیش از 8 درصد کاهش، به 6/ 24 درصد رسید. در تیرماه به‌عنوان ماه نخست فصل نقل و انتقالات بازار مسکن، افت قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن ادامه یافت و به کمترین میزان طی دو سال و نیم اخیر رسید. آمارها نشان می‌دهد خانه‌اولی‌های مجهز به وام صندوق یکم در تیرماه 9/ 22 درصد از بودجه خرید آپارتمان 50 متری را از طریق اخذ این وام تامین کردند. بررسی روند صعود و نزول اثر پوششی وام پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد: این وام که در سال 96 بیش از یک‌سوم بهای خرید یک خانه 50 متری برای خانه‌اولی‌ها را تامین می‌کرد، در حال حاضر توانایی پوشش‌دهی یک‌پنجم قیمت خرید مسکن را دارد. کاهش قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن سبب شد تا از دیدگاه متقاضیان مصرفی که برای بار نخست قصد ورود به بازار مسکن را دارند به‌ عنوان یک بازوی خرید قابل اتکا نباشد.
عبور از یک دوره سه ساله سپرده ‌‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم(از زمان راه‌اندازی در خردادماه94 تاکنون) و ثبت‌نام بیش از 460 هزار نفر در کل کشور و حداقل 126 هزار نفر در شهر تهران، بخش زیادی از این حجم متقاضیان را در مرحله‌ای قرار داده است که با فرارسیدن پایان دوره سپرده‌گذاری وارد بازار مسکن شوند اما این گروه از متقاضیان مصرفی به دلیل کاهش قدرت، کارآمدی و اثربخشی وام خرید مسکن، به جای خرید ملک با بن‌بست بازار معاملات مواجه می‌شوند. بنابراین به نظر می‌رسد در زورآزمایی شکل گرفته میان بازوی خرید خانه‌اولی‌ها (وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم) و تورم ملکی حجم زیادی از خانه‌اولی‌‌ها، بازنده هستند. به‌ویژه آنکه شانس برنده شدن خانه‌اولی‌ها در این زورآزمایی با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن که از یک‌سو افزایش قیمت‌ها ادامه‌دار است و از سوی دیگر فایل مناسب با شرایط متقاضیان مصرفی در بازار کمیاب است باز هم کاهش می‌یابد.
البته در وضعیت کنونی بخشی از تقاضاهای خانه‌اولی که از وام ترکیبی به جای وام انفرادی صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده می‌کنند شانس بهتری برای شکست نخوردن در این بازار دارند. وام ترکیبی از سه جزء شامل دو فقره وام 80 میلیون تومانی زوجین و 20 میلیون تومان وام جعاله مسکن است. نقطه اوج قدرت وام یکم خرید مسکن برای زوجین(180 میلیون تومان) معادل 55 درصد در سال 96 بوده است. به‌طوری که در سال 96 زوجین با استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم بیش از نیمی از بودجه خرید یک واحد مسکونی 68 متری را تامین می‌کردند. اما قدرت پوشش‌دهی این وام در خردادماه سال‌جاری به زیر 50 درصد رسید، به گونه‌ای که قدرت پوشش‌دهی این وام برای خرید یک خانه 68 متری (به‌طور معمول زوجینی که از وام ترکیبی صندوق یکم استفاده می‌کنند واحدهای 60 تا 70 متری را برای خرید انتخاب می‌کنند) به 7/ 40 درصد رسید. این قدرت در ماه نخست تابستان امسال نیز مجددا کاهش پیدا کرد و به حدود 38 درصد رسید.

پسرفت قدرت وام خرید مسکن به‌عنوان بازوی اصلی خرید خانه‌اولی‌ها، سبب می‌شود تا وضعیت بازار معاملات برای متقاضیان مصرفی تغییر کند. اگرچه از سال 94 تا 95 میزان استقبال خانه‌اولی‌ها از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم چندان قابل‌توجه نبود اما از سال 95 به بعد متقاضیان مصرفی بازار مسکن با اعتماد به سیاست جدید متولی بخش مسکن یعنی تجهیز خانه‌اولی‌ها با رژیم پس‌انداز، به بازار مسکن وارد می‌شدند، اما هم‌اکنون افرادی که با ثبت‌نام در این صندوق قصد ورود به بازار را دارند به دلیل کاهش قدرت خرید شوکه شدند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند برای ایجاد تعادل میان قدرت وام خرید مسکن و تورم ملکی نیاز است تا سیاست‌گذار بخش مسکن یک تدبیر مکمل برای تجهیز خانه‌اولی‌ها و خروج آنها از بن‌بست معاملات بازار ملک اتخاذ کند. چراکه کم کاری سیاست‌گذار در این مقطع می‌تواند به سلب اعتماد متقاضیان مصرفی و شکست رژیم پس‌انداز مسکن در سال‌های آتی منجر شود. از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن تدبیر مکمل برای وضعیت کنونی تامین مالی بخش مسکن از دو مسیر می‌تواند این امکان را برای متقاضیان خانه‌اولی فراهم کند که در زور آزمایی میان بازوی خرید خانه‌اولی‌ها (وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم) و تورم ملکی، برنده باشند.
مسیر نخست برای اتخاذ یک تدبیر مکمل افزایش سقف وام یکم متناسب با سطح افزایش قیمت مسکن است. آمار‌ها نشان می‌دهد طی ماه‌های اخیر متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران حداقل معادل 30 درصد افزایش پیدا کرده است(مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در چهار ماه نخست امسال دست‌کم 30 درصد نسبت به قیمت مسکن در سال 96 رشد داشته است) البته به‌نظر می‌رسد یکی از موانع مهم برای اجرای این تدبیر مکمل، کمبود منابع مالی است به‌طوری که در این راه سیاست‌گذار و متولی مالی بخش مسکن عنوان می‌کنند منابع مالی کافی برای افزایش سقف وام مسکن یکم وجود ندارد، از این‌رو در حال‌حاضر بیش از سه ماه است که متولی بخش مسکن به متولی پولی این حوزه پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن یکم از 80 میلیون تومان به 100 میلیون تومان برای وام انفرادی و افزایش 160 میلیون تومان به 200 میلیون تومان وام زوجین را ارائه کرده است ولی تاکنون این پیشنهاد به تصویب نرسیده است.
البته به گفته کارشناسان حوزه مسکن، در صورتی که همچنان مقاومت‌ها برای افزایش سقف وام خرید مسکن ویژه مصرفی‌ترین تقاضای مسکن ادامه پیدا کند یک راه میانبر و البته موقتی برای تقویت قدرت وام وجود دارد. در واقع تدبیر مکمل دوم برای افزایش قدرت وام خرید مسکن، افزایش سقف سنی وام‌ خانه‌های مشمول وام مسکن یکم از 15 سال کنونی به 20 سال است. از دیدگاه کارشناسان افزایش سقف سنی خانه‌های مشمول دریافت وام خرید مسکن یکم دو اتفاق مثبت را برای متقاضیان مصرفی رقم خواهد زد. اول اینکه آپارتمان‌ها برای خانه اولی‌ها افزایش پیدا می‌کند در نتیجه مشکل عمده خانه‌اولی‌ها برای جست و جوی فایل حل خواهد شد. دومین اتفاق هم به این صورت رخ می‌دهد که از آنجاکه سطح قیمت این آپارتمان‌ها به مراتب کمتر از آپارتمان‌های با سن بنای  کمتر است، در نتیجه قدرت پوششی وام خرید مسکن یکم می‌تواند ترمیم شود.
ماه گذشته عوامل سیاست‌گذار بخش مسکن به شکل رسمی و مکتوب پیگیر ایجاد این راه میانه جلوی پای خانه‌اولی‌ها شدند اما گفته می‌شود بانک مرکزی به دلایلی که از نظر کارشناسان قانع‌کننده نیست هنوز موافقت خود را با این پیشنهاد اعلام نکرده است. با این حال کارشناسان بازار مسکن معتقدند در صورتی که تدبیری برای جبران پسرفت قدرت وام خرید مسکن اتخاذ نشود، متقاضیانی که پس از گذشت دوره سپرده‌گذاری، آماده دریافت وام و ورود به بازار مسکن می‌شوند با بن‌بست معاملاتی بخش مسکن مواجه می‌شوند و در نتیجه امکان خرید مسکن را ندارند در نتیجه فرآیند ورود و خروج خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم مختل خواهد شد که تبعات آن می‌تواند دامنگیر بازار و سیاست‌گذار بخش مسکن شود.
موضوع دیگری که نباید نادیده گرفت عدم توازن در قیمت های مناطق مختلف است. حال که میزان خط فقر در تهران به 5 میلیون تومان رسیده و اکثر مستاجران اقشاری با درآمد های کمتر از این مبلغ هستند، انتظار می رود، مناطق جنوب شهر با هجمه ای از تقاضا روبرو شود و همین امر دلیلی بر افزایش قیمت در این مناطق خواهد شد.