به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان»  به نقل از صما، همواره بخش اعظمی از موفقیت مالی هر فرد به مدیریت صحیح سرمایه آن شخص بستگی دارد. بااین‌حال، با توجه به فرصت‌های سرمایه‌گذاری بی‌شماری که این روزها وجود دارد، انتخاب اینکه پولتان را در کجا سرمایه‌گذاری یا پس‌انداز کنید تا حدی مشکل است.

به گفته کارشناسان بازار کنونی سکه، ارز و طلا به دلیل هجوم مردم و تحریم‌ها دستاورد مطلوبی برای سرمایه‌گذاران نخواهد داشت؛ اما در این میان به اعتقاد این کارشناسان بازار مسکن از یک منظر همچنان پربازده‌ترین و مطمئن‌ترین محل برای سرمایه‌گذاری است. چرا که قیمت مسکن همواره با افزایش تورم بالا می‌رود.

زمانی که مردم قدرت خرید مناسبی داشتند این افزایش قیمت در مقابل توان خرید متقاضیان قرار می‌گرفت و خریدوفروش مسکن در سطح بالایی انجام می‌شد و ظرف مدت یکی دو سال، سرمایه فعالان بازار مسکن چندین برابر می‌شد.

سرمایه‌گذاری در بخش مصرفی مسکن هنوز هم به‌صرفه است

در همین راستا یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه هر ملکی برای سرمایه‌گذاری صرفه اقتصادی ندارد گفت: اگرچه بیشترین رشد قیمت مسکن از سال 80 تا 92 با 26 برابر شدن قیمت مسکن در اختیار شهر تهران بوده و از سال 70 تا 80 رشد قیمت مسکن در تهران در همه مناطق تقریباً به یک مقدار بوده و قیمت آپارتمان حدود 6 تا 7 برابر شده است؛ اما از سال 80 به بعد رشد قیمتی در مناطق شمالی و غربی تهران به‌مراتب بیشتر از رشد قیمتی مناطق جنوبی بوده است.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: بر اساس آمارها این افزایش قیمت‌ها به دلیل افزایش نرخ دلار از سال 93 و ثروتمندتر شدن عده‌ای از مردم و به طبع آن تقاضای بیشتر برای مسکن به‌منظور سرمایه‌گذاری در مناطق شمال شهر بوده است.

وی بابیان اینکه در حال حاضر نیز بیشترین رشد قیمت مسکن در تهران مربوط مناطق شمال شهر بوده و بخش مصرفی و جنوب شهر با توجه به توان مصرفی همچنان رشد بالایی نداشته گفت: به‌طورکلی رابطه تقاضا و عرضه باعث افزایش قیمت یک کالای مصرفی می‌شود در خصوص مسکن نیز زمانی که بخش تقاضا با سرمایه‌های کلان وارد یک منطقه از کلان‌شهری می‌شود که زمین در آن منطقه کم و برای انبوه‌سازان مناسب است می‌شود قیمت آپارتمان چندین برابر می‌شود.

وی گفت: به‌طور مثال منطقه یک قیمت آپارتمان از سال 70 حدود 129 برابر شده است درحالی‌که قیمت زمین در همین منطقه و همین بازه زمانی 194 برابر شده است. البته این املاک نیز با توجه به شرایط کنونی کشور و رکود اقتصادی برای کسب سودهای بادآورده مناسب نیست.

رفیعی کفت: علاوه بر آن با توجه به حجم سنگین عرضه‌های مسکن مخصوصاً از سوی بانک‌ها (با توجه به الزام بانک‌ها مبنی بر فروش اموال مازاد) و خانه‌های خالی موجود در سطح تهران که طبق آخرین اطلاعات حدود 2 میلیون و 500 هزار خانه خالی موجود است.

این کارشناس ساخت وساز گفت: انتظار سود چند برابری از بازار مسکن در مدت کوتاه یک‌ساله یا دو سال بعید است البته به‌مرور به دلیل کاهش قابل‌توجه حجم و تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز از شدت عرضه کاسته خواهد شد؛ و بازار تقاضا نیازمند املاک مصرفی است.

رویکرد بازیگران بخش سرمایه، مسکن نیست

این کارشناس ساخت و سار با اشاره به اینکه املاک مصرفی کوچک متراژ در آینده بسیار نزدیک برای خانوارهای کم‌جمعیت سود مطلوبی برای سرمایه‌گذاران خواهد داشت، درنهایت گفت: بنابراین سرمایه‌گذاران می‌تواند رویکرد جدید در بخش تولید املاک متوسط متراژ در مناطق مختلف کلان‌شهرها داشته باشد.

رفتارهای هیجانی به دلیل ترس از دست دادن سرمایه‌ها است

در همین راستا یک کارشناس بازار مسکن نگاه دیگری به بخش اقتصادی مسکن دارد و در این خصوص بابیان اینکه تا زمانی که خطر تحریم و رکود پله‌ای اقتصاد وجود دارد کسی حاضر به سرمایه‌گذاری در مسکن نیست گفت: چراکه هرگونه ناامنی باعث افت شدید قیمت مسکن شده و در مقطع زمانی بسیار کوتاهی تمامی خریداران فروشنده خواهند شد.

حسین احمد اوغلی بابیان مطلب فوق افزود: به‌جز تحریم و رکود اقتصادی تورم حاصل از افزایش ارزش طلا و دلار باعث شده مردم نگاه عمیق و طولانی‌مدتی به بازار مسکن نداشته باشند. چراکه شهروندان به‌وضوح دیده‌اند در زمان رکود اقتصادی و افزایش تورم ارزش طلا و دلار ثابت و ارزش پول ملی با افت روبرو می‌شود؛ بنابراین با یک جستجوی اندک تصمیم می‌گیرند سرمایه‌های خرد خود را وارد دو بخش ارز، طلا کنند تا وسعت دید آن به حوزه بازار سرمایه نیز معطوف نمی‌شود زیرا این بازار بنا بر شرایط داخل کشور دچار بحران می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه همه این رفتارها به دلیل ترس از دست دادن سرمایه‌ها است؛ و سرریز شدن سرمایه‌ها طی سال‌های 90 تا 91 به بازار مسکن ناشی از رکود چندساله بوده است گفت: در حال حاضر دو فاکتور اصلی و دو فاکتور فرعی باعث عدم حضور سرمایه‌گذاران در بازار مسکن شده است. دو فاکتور اصلی شامل تحریم و رکود و دو فاکتور فرعی نبود دید وسیع سرمایه‌گذاری و رفتارهای روانی و هیجانی از جریانات موجود است.

شرایط کنونی جامعه برای جذب سرمایه در مسکن آماده نیست

ابن کارشناس مسکن در خصوص نقش تحریم‌ها و رکود اقتصادی در انتخاب بازار هدف برای سرمایه‌های خرد و کلان گفت: در حال حاضر وضعیت کنونی نه‌تنها قابل‌مقایسه با سال‌های 90 تا 92 نیست بلکه تفاوت ماهوی نیز به سال‌های مذکور دارد چراکه در سال 90 قیمت نفت و درامدهای ارزی در اوج قرار داشت و دولت معتقد بود تحریم‌ها کاغذ پاره هستند و همین حس را هم به مردم منتقل می‌کردند.

وی گفت: البته بخش اعظم مردم هم به دولت اعتماد می‌کردند ولی الآن مردم تأثیر تحریم‌ها را با گوشت و پوستشان حس می‌کنند و آن اعتماد سابق را به دولت ندارند؛ بنابراین نیاز است سرمایه‌داران خرد، مبالغ مازاد خود را در منبع هدفمندتری قرار دهند.

احمد اوغلی با اعتقاد به اینکه البته در زمان رکود اقتصادی نیز سرمایه‌داران منطقی سرمایه‌های کلان خود را از بازار مسکن خارج نکرده‌اند گفت: البته نوع سرمایه‌گذاری این عده از بخش داخلی به بخش خارجی تغییر مسیر داد؛ بنابراین یکی از دلایل خرید ملک در کشورهای دیگر به‌خصوص ترکیه دقیقاً همین موضوع است و زمانی که قیمت دلار 4200 تومان بود.

وی گفت: اگرچه در حال حاضر این بخش از سرمایه‌داران نیز بخشی از سرمایه‌های ملکی خود را با سقوط لیر ترکیه از دست دادند اما به نظر می‌رسد در برهه زمانی و چندساله رکود اقتصادی تحت تأثیر کنش‌های روانی کوتاه‌مدت قرار نگرفته‌اند و همچنان با اعتقاد راسخ به بازار مسکن به‌عنوان تنهاترین منبع سرمایه‌گذاری نگریستند.

احمد اوغلی در ادامه عنوان داشت: البته این انتخاب از دید منطقی بسیاری از کارشناسان سرمایه‌گذاری مطلوبی نیست ولی بازار سرمایه همواره منطق خود دارد و بر مبنای سود و زیان عمل می‌کند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بنابراین به فرض قاطع می‌توان گفت دولت تعیین می‌کند که بازار سرمایه‌ها به کدام سو بروند. اگر دولت بتواند التهابات سیاسی برون‌مرزی را کنترل کند و احساس امنیت را به بازار متبادر سازد در آن صورت حرکت بازار سرمایه به‌تدریج به‌طرف مسکن خواهد بود که به‌طور سنتی بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری است وگرنه سرمایه‌ها در دلار و طلا جا خوش خواهند کرد.

احمد اوغلی اظهار داشت: علاوه بر مطالب ذکرشده بازار مسکن ما بیش از اینکه از شاخص‌های مرسوم پیروی بکند از جو روانی متأثر می‌شود و امنیت در این جو نقش اصلی را بازی می‌کند.

وی گفت: نزدیکی تحریم‌ها و تهدیدهای آمریکا و القاء جو ناامنی اقتصادی ازیک‌طرف و نداشتن برنامه منسجم و جامع در مقابل آن‌ها از طرف دیگر درنهایت بازار مسکن را به‌سوی رکود سنگین‌تر سوق خواهد داد.

احمد اوغلی در ادامه اظهار داشت: چراکه دولت حتی باوجوداینکه اعلام کرده بود برای هر سناریویی آماده است ولی در عمل مردم شاهد تصمیمات عجولانه و هرج‌ومرج اقتصادی بودند به‌طوری‌که باعث بگیروببند و استفاده از قوه قهریه برای تعیین نرخ ارز شد. همین امر باعث بی‌اعتمادی بیشتر مردم شد.

وی درنهایت گفت: با توجه به موارد ذکرشده بازار مسکن برای جذب سرمایه نیازمند جو روانی، اقتصاد آرام و هدایت منطقی افراد برای این بخش است؛ که متأسفانه در طی سال‌های اخیر دولت برای روشن گری بخش سرمایه‌دار و جذب سرمایه‌های آن‌ها برای ساخت‌وساز مصرفی فعالیت درخور توجهی انجام نداده حتی مسئولان در جذب این افراد در بخش بافت‌های فرسوده نیز بسیار ناموفق بوده‌اند.