عصر ساختمان- بازار این روزها حال و روز خوبی ندارد. قیمتها در نوسان هستند و فروشندهها و خریداران سرگردان! خریداران نمیدانند کالای مورد نیاز خود را بخرند یا صبر کنند؛ برخی فروشندهها هم کالای خود را نمیفروشند و میگویند نداریم!
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از گسترش تجارت، مسکن نیز از نوسانهای این روزهای بازار در امان نمانده و نرخ آن در هفتههای گذشته دچار افت و خیز شده تا جایی که برخی فروشندگان قول و قراری که با مشتری گذاشته بودند را زیرپا میگذارند و میگویند نمیفروشیم! آشفتهبازار مسکن، وزیر راه و شهرسازی را وارد میدان کرده تا راهکارهایی برای آرام و متعادل کردن این بازار مهم ارائه کند. برخی کارشناسان میگویند آنچه آخوندی بهعنوان راهکارهای تعادلبخشی به بازار مسکن ارائه کرده، همان برنامههایی است که پیش از وزارت او اجرا میشد یا قرار بود اجرا شود، اما با مخالفت وی مسکوت یا متوقف شده بود و از این نظر، بخشهایی از بسته پیشنهادی آخوندی را میتوان بازگشت به گذشته دانست.
وضعیت هیجانی حاکم بر بازار در هفتههای گذشته و بالا و پایین شدن قیمتها همزمان با نرخ دلار، بازار مسکن را نیز دربرگرفته است. در همین زمینه وزیر راه و شهرسازی پس از نشستی با دستاندرکاران حوزه مسکن و ساختمان، با ارائه یک بسته پیشنهادی با عنوان «راهکارهای تعادلبخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» تلاش کرد نسخهای برای مهار این بازار ناآرام ارائه کند.
راهکارهای اصلی ارائهشده از سوی آخوندی در بسته پیشنهادی به این شرح است:
1- عرضه بسته تشویقی مالیاتی بهمنظور افزایش تولید و عرضه مسکن براساس الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی. این بسته میتواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات نقلوانتقال و مالیات بر اجاره باشد.
2-راهاندازی بازارگاه الکترونیکی ازسوی بانک مسکن با هدف ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضهکنندگان و متقاضیان مسکن. این بازارگاه درعینحال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیشخریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار میکند.
3- انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانههای خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداریها.
4- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیشفروش ساختمان بهمنظور تعادلبخشی به بازار مسکن. قانون پیشفروش ساختمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده و وظایف سازمانها و نهادهای ذیربط در این قانون، با وظایف ذاتی آنها مغایر است. از اینرو، این قانون اجرایی نشده است. قانون جدیدی در این زمینه تنظیم شده و ضروری است لایحه آن بهسرعت در دولت تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.
5- کنترل سوداگری در بخش زمین با استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین.
6- حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاستهای تسهیلاتی و مشوقهای مالیاتی.
7- تسریع در اجرای برنامه بازآفرینیشهری و نوسازی بافتهای فرسوده با استفاده از زمینهای دولتی و اهرمیکردن منابع محدود بودجهای. اجرای سالانه پروژههای بازآفرینی در 270محله شهری، تکلیف قانونی برنامهششم توسعه است که با توجه به محدودیتهای بودجه امکان اجرا نیافته بود.
8- تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعهای-تخصصی
9- تسریع در عرضه زمینهای وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف و براساس ماده 6 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.
بازگشت به گذشته
یکی از کارشناسان مسکن کشورمان ضمن مطلوب شمردن راهکارهای ارائه شده از سوی آخوندی برای ساماندهی بازار مسکن، معتقد است این بسته پیشنهادی بازگشت وزیر راه و شهرسازی به عقب را نشان میدهد چراکه برخی از این راهکارها پیش از حضور او در وزارت راه و شهرسازی اجرایی شده یا در شرف اجرایی شدن بوده اما با مخالفت وی، متوقف شده است.
فرهاد بیضایی در گفتوگو با «گسترشتجارت» با طرح این پرسش که چرا تاکنون این راهکارها اجرایی نشده، اظهار کرد: یکی از مهمترین موضوعهایی که در این بسته بر آن تاکید شده و در بیشتر کشورها برای کنترل سوداگری در بازار استفاده میشود، بحث مالیات بر عایدی سرمایه است که میتواند تا میزان زیادی سوداگری در بازار مسکن را ساماندهی کند. وزیر راه و شهرسازی درحالی بر این مسئله تاکید کرده که 4سال پیش خود او در نامهای به رئیس مجلس شورای اسلامی از او خواست لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس تصویب نشود زیرا این مالیات به سود بازار مسکن نیست.
بیضایی ادامه داد: این تصمیم اشتباه وزیر راه و رئیس مجلس، خسارت جبرانناپذیری به بازار زمین و املاک کشور و اقتصاد خانوار زد و کسی پاسخگوی این خسارت نیست. حالا پس از 4سال به این نتیجه رسیدهاند که برای کنترل سوداگری، باید از ابزار مالیاتی استفاده کرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره سازوکار اثرگذاری مالیات بر عایدی سرمایه، توضیح داد: این مالیات، تقاضاهای سوداگرانه را کنترل میکند و بخش زیادی از سود افرادی که حجم انبوهی از معاملات را در زمان کوتاهی انجام میدهند و میخواهند با این معاملات روی قیمتها تاثیر بگذارند و بازار مسکن را دچار التهاب کنند، میگیرد. هرچه معاملات بیشتر شود سودی که این افراد باید بدهند بیشتر میشود و بر همین اساس، توجیه اقتصادی برای دلالان و سوداگران از بین میرود، زیرا اگر سودی هم در میان باشد بخش عمدهای با عنوان مالیات به دولت پرداخت میشود.
البته آنطور که بیضایی تاکید میکند مالیات عایدی سرمایه شامل تقاضاهای مصرفی و تولیدی مانند خرید یا پیشخرید خانه برای استفاده شخصی نمیشود و این موارد معاف از پرداخت این مالیات هستند. به گفته او مالیات عایدی سرمایه فقط شامل کسانی است که در بازار، رفتار سوداگرانه دارند.
تمرکز بینتیجه روی تسهیلات خرید
براساس آنچه بیضایی میگوید، بسیاری از راهکارهای ارائه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی در بسته پیشنهادی برای ساماندهی بازار مسکن از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و بازارهای الکترونیکی و بحث پیش خرید ساختمان، مسائلی است که پیشتر از سوی منتقدان سیاستهای وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد شده بود اما مورد توجه دولت و وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم و دوازدهم قرار نگرفت.
او افزود: در 5 سال گذشته دولت به اشتباه روی بحث تسهیلات خرید مسکن تمرکز کرده بود درحالی که اگر این موضوع با راهکارهای ارائه شده وزیر همزمان مورد توجه بود هم بحث خانهدار شدن مردم تسهیل میشد و واحدها با قیمتهای ارزانتر در اختیار مردم میگرفت و هم شاهد رونق بحث تولید و حمایت از تولید بودیم، اما این اتفاق نیفتاد و دولت با وجود تمرکز روی تسهیلات خرید، نتوانست بازار تولید مسکن را به رونق برساند و همچنان شاهد افت میزان پروانههای ساختمانی هستیم.
بیضایی با اشاره به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی در زمینه سرعت بخشیدن به واگذاری زمینهای دولتی، یادآوری کرد: از سال 78 که قانون حمایت از عرضه مسکن مصوب شد، دولت باید حق بهرهبرداری از زمینهای دولتی را به مردم واگذار میکرد اما در دولت یازدهم اعلام شد که این قانون اشتباه است و اجرایی نمیشود.
وی معتقد است بیشتر مسائلی که آخوندی در بسته پیشنهادی خود بر آنها تاکید کرده از جمله عرضه زمین دولتی، استفاده از ابزار مالیاتی و پیشخرید املاک و ساختمان، مسائلی است که در دولت یازدهم با آنها مخالفت شد اما اکنون بهعنوان سیاستهای وزارت راه و شهرسازی به آنها ارجاع شده است.
لزوم حمایت از تولید و عرضه مسکن
اگرچه از نظر بیضایی، آخوندی در مهار بازار مسکن متوسل به راهکارهای گذشته شده اما رئیس کانون سراسری انجمنهای صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان میگوید این راهکارها حتی اگر در گذشته اجرا میشده اشکالهایی داشته و آنچه مدنظر وزیر راه و شهرسازی است، اجرای قوانین گذشته با اصلاحات است تا بتوان بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد کرده و بازار مسکن را مهار کرد.
جمشید برزگر در پاسخ به «گسترشتجارت» با اشاره به تاکید بسته وزیر راه و شهرسازی بر دریافت مالیات عایدی مسکن و مالیات از خانههای خالی گفت: در بحث دریافت مالیات از خانههای خالی به وزیر راه گفتیم که برای هر واحد باید مالیات متناسب با متراژ، موقعیت و ارزش ملک، با عنوان درآمدهای پایدار شهری دریافت شود.
او با اشاره به مطرح شدن بحث پیشفروش در بسته پیشنهادی وزیر، یادآوری کرد: قانون پیشفروش فعلی از عوامل مخل بازار مسکن است و امکان اجرایی شدن ندارد. قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی به این نتیجه رسیدهاند که قانون فعلی اصلاح شود و به همین دلیل لایحه قانون جدید به مجلس رفته که امیدواریم در آینده نزدیک در دستور کار قرار گیرد.
رئیس کانون سراسری انجمنهای صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان ایران معتقد است مهمترین اقدام برای ساماندهی بازار مسکن، ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضاست. او توضیح داد: دولت کمترین نقش را در اداره بازار تولید و عرضه مسکن دارد و بار اصلی این حوزه بر دوش بخش خصوصی است. بنابراین برای ساماندهی این بازار، دولت میتواند با سیاستگذاری و نظارت مناسب، بازار عرضه و تقاضا را متعادل کرده و با ایجاد توان رقابت در خرید و تولید، از این بازار حمایت کند.
این فعال حوزه مسکن با بیان اینکه مسکن گرانترین کالایی است که هر کسی در هر سطح رفاه مالی خریداری میکند، اضافه کرد: تامین منابع مالی قشر کمدرآمد و متوسط برای تهیه مسکن اقدام مهمی است که دولت میتواند با آن از بازار مسکن حمایت کند. این مسئله در کشورهای دیگر اجرا شده و به پاسخ مطلوب رسیده
است. وی یادآوری کرد: نباید فراموش کنیم بخشی از آشفتگی بازار مسکن هم ناشی از آشفتگی بخشهای دیگر است که روی همه بازارها اثر گذاشته است. بهعنوان نمونه، تاثیر نوسانهای ناگهانی نرخ سکه و ارز بر بازار مسکن انکارنشدنی است. با این حال مهمترین اقدام برای آرام کردن بازار مسکن، حمایت از تولید و عرضه و تقویت نظارت و حمایت از این بازار است.