به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان » به نقل از تسنیم،  یکی از بخش‌های بسیار مهم در به گردش در آمدن کار در بازار مسکن مشاوران املاک هستند که در واقع با سرمایه زندگی انسان‌ها سر و کار دارند که اهمیت صنفی آنها را بالا می‌برد.

در شهر مشهد مقدس اهمیت این صنف به لحاظ تعداد اعضای آن نیز بالاتر رفته و این رسته صنفی بزرگ با مشکلاتی روبه‌رو هستند که حل کردن آنها یک الزام است در این راستا و با توجه به اهمیتی که این صنف دارد با صادق عابدزاده رئیس اتحادیه مشاورین املاک مشهد مقدس گفت‌وگویی داشته‌ایم که مشروح آن را در زیر می‌خوانید.

مهم‌ترین موضوعات آورده شده در گفت‌وگوی خبرنگار تسنیم خراسان رضوی با رئیس اتحادیه مشاورین املاک مشهد مقدس به شرح زیر است:

- 9000 واحد صنفی در بخش مشاورین املاک در مشهد مقدس فعالیت دارند.
- رکود موجود در بازار مسکن مشهد مقدس از سال 92 آغاز شده و سنگین‌ترین رکودی است که در 20 سال گذشته این بازار متحمل شده است.
- از سال 90 تا پایان 93 حدود 400 هزار نفر ساعت آموزش برای اعضای اتحادیه مشاورین املاک مشهد مقدس برگزار شده است.
- تأسیس رشته مشاورین املاک در دانشگاه جامع علمی کاربردی نیز در دستور کار قرار گرفته است.
- نرخنامه مشاورین املاک مشهد مقدس 14 سال بدون تغییر و اصلاح باقی مانده است.
- بوروکراسی شدید اداری موجود در خراسان رضوی سبب تشدید رکود بازار مسکن در این استان شده است.
- افزایش قیمت ناگهانی سمی است که دوره رکود بعدی در بازار مسکن را شدیدتر و طولانی‌تر می‌کند.

در مورد صنف مشاورین املاک در مشهد مقدس توضیحاتی کلی را ارائه فرمایید.

عابدزاده: صنف مشاورین املاک در مشهد به عنوان دومین صنف بزرگ کشور پس از تهران شناخته می‌شود و در استان نیز به عنوان بزرگ‌ترین صنف فعالیت دارد که تعداد اعضای مجاز آن 9000 نفر هستند؛ اگر در نظر بگیرید که در هر دفتر املاک 3 تا 5 نفر شاغل هستند با احتساب خانواده‌های این تعداد می‌توان گفت افرادی که از صنف مشاورین املاک در مشهد مقدس ارتزاق می‌کنند بیش از 120 هزار نفر هستند.

متأسفانه از ابتدای سال 92 بازار مسکن به حالت رکودی فرو رفته که البته این موضوع طبیعی است، به این معنا که در بحث مسکن چرخه‌های رونق و رکود خود به خود به وجود می‌آید اما باید گفت در این دوره، رکود آن تقریبا بی‌سابقه بوده و در 20 سال گذشته سنگین‌ترین رکودی بوده که این بازار متحمل شده  و طبیعی است که در این وضعیت تعدادی از اعضای این اتحادیه ریزش داشته باشند؛ در 3 ماه گذشته حدود 160 نفر مجوزهای خود را ابطال کرده‌اند.

به نظر شما تعداد بالای مشاورین املاک در مشهد یک فرصت است یا تهدید؟

عابدزاده: به این موضوع می‌توان از 2 دیدگاه نگاه کرد؛ نخست اینکه سیاست دولت اشتغال‌زایی از طریق اصناف بوده که در دستور کار قرار گرفته بنابراین سقف تمام اتحادیه‌ها باز شده و لذا تعداد اعضای اتحادیه مشاورین املاک در مشهد مقدس از 3000 عضو در سال 85 به 9000 عضو فعلی رسیده است.

دیدگاه نخست این است که تعداد مشاوران املاک از حد معمول آن بیشتر است اما دیدگاه دیگر این است که بازار رقابتی بوده و افرادی که می‌توانند به روزتر بوده و یا خدمات بهتری را ارائه دهند در  این صنف باقی می‌مانند ضمن اینکه اشتغال‌زایی نیز در این بخش به وجود می‌آید بنده به شخصه با دیدگاه دوم یعنی باقی ماندن افرادی که توان ادامه فعالیت را دارند موافق هستم؛ باید در نظر داشت که صنف معاملات املاک بسیار پراهمیت است زیرا با تمام سرمایه عمر افراد سر و کار دارد بنابراین افرادی که در این صنف فعالیت دارند باید اطلاعات کامل داشته و بتوانند خدمات بهتری را به مشتریان ارائه دهند.

از دیدگاه شما مهم‌ترین چالشی که در صنف مشاوران املاک در مشهد وجود دارد چیست؟

عابدزاده: یکی از معضلات موجود در این بخش میزان تحصیلاتی است که برای صاحبان واحدهای صنفی در این حوزه در نظر گرفته شده که در واقع مدرک سیکل را در این بخش به عنوان پایه قرار داده‌اند و با وجود درخواست‌هایی که اتحادیه برای بالا بردن میزان تحصیلات و قرار دادن مدرک دیپلم برای آن داده هنوز اقدامی در این بخش انجام نشده است.

برای رفع این مشکل آموزش‌های اجباری برای افرادی که قصد گرفتن جواز کسب را دارند قرار داده شده که در بخش‌های مختلف اطلاعات اولیه صنف را در اختیار افراد قرار می‌دهد.

از سال 90 تا پایان 93 حدود 400 هزار نفر ساعت آموزش برای افراد برگزار شده که این مسئله سبب شده تعداد شکایات از صنف مشاورین املاک مشهد مقدس به شدت کاهش داشته باشد.

بازه زمانی رسیدگی به شکایات هم اکنون به 15 روز رسیده و حجم شکایات نیز کاهش داشته که علت آن آموزش‌ها و کتاب‌های تخصصی است که در اختیار اعضا قرار داده شده همچنین تأسیس رشته مشاورین املاک در دانشگاه جامع علمی کاربردی نیز در دستور کار قرار گرفته که می‌تواند به بهبود عملکرد این صنف کمک دهنده باشد.

 مهم‌ترین تخلفاتی که در صنف مشاورین املاک مشهد مقدس وجود دارد چیست؟

عابدزاده: تخلفاتی که به اتحادیه اعلام می‌شود بیشتر در  حوزه نرخنامه بوده که البته این موضوع خود ناشی از یک آسیب است به این معنی که نرخنامه صنف مشاورین املاک در شهر مشهد مقدس بیش از 14 سال است که اصلاح نشده و با اینکه شاهد تورم بوده‌ایم و هزینه مشاوران املاک هم افزایش داشته اما تعرفه آنها افزایش نداشته است.

14 سال پیش اعلام شده که سقف تعرفه خرید و فروش در شهر مشهد مقدس 500 هزار تومان و رهن و اجاره 150 هزار تومان است و هنوز نیز همین میزان باقی مانده در صورتی که این موضوع در هیچ جای کشور نیست و تعرفه برای موارد رهن و اجاره یک سوم یا یک چهارم از هر طرف است و علیرغم ارائه آنالیز قیمت‌  و درخواست‌های مختلف هنوز تغییری در نرخنامه داده نشده و سبب شده که میزان شکایات  بالا رود.

وضعیت پرداخت مالیات بر ارزش افزوده در صنف مشاورین املاک به چه صورت است؟

عابدزاده: برای این صنف 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده در نظر گرفته شده که باید از طرفین قرارداد اخذ شود اما طرفین معامله این وجه را پرداخت نمی‌کنند و این موضوع در حالی است که دارایی این مبالغ را برای صنف مشاوران املاک در نظر می‌گیرد و علاوه بر خود مالیات جرائم بسیار سنگینی نیز برای کسبه قرار می‌گیرد که مشکلات زیادی را برای آنها ایجاد کرده است.

همچنین علاوه بر مالیات بر ارزش افزوده و جرائم آن نیز مالیات بسیار سنگینی برای درآمد مشاورین املاک با اینکه 3 سال است صاحبان واحدهای صنفی در این رسته در وضعیت رکود مطلق به سر می‌برند نیز در نظر گرفته شده است.

وضعیت استقرار صندوق مکانیزه در صنف مشاورین املاک در مشهد مقدس به چه صورت است؟

عابدزاده: این موضوع نیز برای صنف مشاورین املاک در نظر گرفته شده است که هزینه‌های زیادی را به کسبه تحمیل می‌کند علاوه بر این با اینکه سقف زمانی برای نصب صندوق مکانیزه در صنف مشاوران املاک در نظر گرفته شده بود اما برای افراد جریمه‌های سنگینی نیز در همین بخش در نظر گرفته شده و ممیزین مالیاتی در این بخش به صورت سلیقه‌ای عمل می‌کنند.

هم اکنون اکثر اعضا به این صندوق مجهز شده‌اند و دوره‌هایی برای توجیه و آموزش آنها نیز برگزار شده که در طول آن روش‌های استفاده از صندوق را به افراد آموزش داده است.

مشکلاتی که در حوزه ساختمان در شهر مشهد وجود دارد از دیدگاه شما چیست؟

عابدزاده: بوروکراسی شدید اداری که در شهر مشهد مقدس و استان خراسان رضوی وجود دارد در بسیاری از نقاط کشور دیده نمی‌شود و همین مسئله سبب شده که سرمایه‌های زیادی در این بخش از استان خارج و وارد شهرهایی از جمله شیراز، اصفهان و تهران شوند همچنین بخشی از رکود صنعت ساختمان به علت سیاست‌هایی است که در شهرداری و شورای اسلامی این شهر و سایر نهادهایی که باید نقش حمایت کننده داشته باشند به وجود آمده است.

جذب مجدد سرمایه‌های فرار کرده از خراسان رضوی بسیار مشکل بوده و لطمه این موضوع را نیز تمام مردم استان می‌خورند زیرا در خراسان رضوی و به ویژه شهر مشهد نیاز است تا مجموعه اقداماتی انجام شود تا ماندگاری زائران افزایش یابد، در واقع با افزایش مدت زمان ماندگاری زوار برای خراسان رضوی درآمد به وجود آمده و اقتصاد به گردش درمی‌آید.

نبود بخش زیادی از امکانات مورد نیاز برای زائران است که ماندگاری آنها را بسیار پایین آورده و اقتصاد استان را با مشکل مواجه کرده در سال‌های گذشته تعداد زیادی از زائران در شهر مشهد اقدام به خرید خانه می‌کردند که هم اکنون شاهد این نوع از خریدها نیستیم و این موضوع خود به خود به رکود بخش مسکن در مشهد مقدس افزوده است.

انجمن‌های مرتبط با ساخت و ساز و اتحادیه مشاورین املاک به چه صورت با هم تعامل دارند؟

عابدزاده: در صنعت ساختمان حدود 350 صنف با هم ارتباط دارند و در این بخش نوک پیکان انبوه سازان و مشاورین املاک هستند که دسته اول ساخت و ساز و دسته دوم گردش کار حوزه را هدایت می‌کنند؛  نیاز به تعاملاتی در این بخش وجود  دارد که به جز میان انبوه سازان و مشاورین املاک باید میان عده دیگری از جمله نمایندگان شهرداری، مهندسان و سرمایه گذاران باید به وجود بیاید.

در مشهد این نوع از ارتباط نیز کمرنگ بوده گرچه در یکی دو سال اخیر این میزان افزایش یافته اما هنوز هم در این زمینه جای کار بسیار زیادی وجود دارد.

راهکار شما برای خروج از رکود صنعت ساختمان در شهر مشهد مقدس چیست؟

عابدزاده: در مشهد رکود صنعت ساختمان چشمگیرتر از سایر شهرها بوده و نخستین دلیل آن نیز سیاست‌های شورای شهر و شهرداری بوده که جریمه‌های بسیار سنگینی برای تخلفات ساخت و ساز در نظر می‌گیرند حال اینکه اصل سود سازنده در پیشروی‌ها و یا طبقات اضافه است که ساخت و ساز را برایش توجیه پذیر می‌کند.

به همین علت اکثر سازندگان سرمایه‌های خود را به شهرهای دیگر برده‌اند و تحقیقات نشان می‌دهد که این سرمایه‌ها به شهرهایی از جمله شیراز، اصفهان و تهران برده شده علاوه بر این کمبود نقدینگی و کاهش خرید نیز مزید بر علت شده که رکود بخش ساخت و ساز در مشهد عیان‌تر و سنگین‎تر از سایر نقاط کشور باشد.

همچنین وام‌های مسکن در نظر گرفته شده در سال‌های گذشته به میزانی نبود که بتواند به خرید مسکن در مشهد مقدس کمکی داشته باشد و در مورد وام‌های جدید که برای خرید مسکن مبلغ آن افزایش پیدا کرده نیز بوروکراسی شدید اداری در مشهد وجود دارد که رغبت افراد را برای گرفتن آنها کاهش می‌دهد.

به نظر شما سیاست‌های انبساطی که برای بخش مسکن در بودجه سال جدید در نظر گرفته شده تا چه حد می‌تواند برای خروج این بخش از رکود کمک دهنده باشد؟

عابدزاده: بازار مسکن دوره‌های رونق و رکودی داشته که بازه زمانی 3 تا 5 سال دارد قطعا این وضعیت امسال تغییر می‌کند زیرا قیمت‌ها هم اکنون به کف رسیده و بسیار بعید است که از این میزان نیز کاهش پیدا کند همچنین تقاضاهای روی هم انباشته شده در امسال وارد بازار شده و رونقی در این بخش به وجود می‌آید.

باید در نظر داشت افرادی که در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کنند انتظار سود داشته و به همین علت برای ارتقا سرمایه گذاری در این بخش نیاز است که قیمت مسکن افزایش پیدا کند با توجه به این موضوع تنها می‌توان گفت اگر تمام شاخص‌های وابسته به مسکن افزایش قیمتی نداشته باشند در آن صورت ساخت و ساز با قیمت کنونی توجیه داشته و می‌توان به افزایش آن امیدوار بود.

باید با گردش مالی و در اختیار گذاشتن تسهیلات مناسب برای خرید و ساخت مسکن بازار را با یک شیب ملایم قیمتی مدیریت کرد تا دچار جهش قیمت نشویم زیرا افزایش ناگهانی قیمت در یک بخش در واقع سمی برای بازار آن است که منتج به رکودهای بسیار طولانی و شدید می‌شود.

مشکلاتی که در بخش نوع اسناد و املاک در مشهد مقدس وجود دارد چیست؟

عابدزاده: شهر مشهد مقدس دارای بیشترین نوع اسناد در حوزه زمین و مسکن است انواع آن از جمله ثبتی، قولنامه‌ای، آستانه‌ای، وکالتی و دیگر مواردی از این دست بوده که قرار بر این بود برای تمام زمین‌ها و ساختمان‌های موجود در شهر سند رسمی صادر شود که این امر خیلی جدی گرفته نشد اما سامانه املاک و مستغلات که به صورت واحد طراحی شده از بسیاری مشکلات از جمله چند بار فروشی زمین‌های قولنامه‌ای پیشگیری می‌کند.

اگر این سامانه املاک و مستغلات به طور جدی مورد استفاده قرار گیرد از افزایش دعاوی پیشگیری می‌شود زیرا تمام مشخصات خریدار، فروشنده و ملک در این سامانه ثبت شده و مشکلات بعدی را می‌توان با آن مدیریت کرد.

وضعیت خرید و فروش ساخت و سازهایی که در حاشیه شهر انجام می‌شود به چه صورت است؟

عابدزاده: بهتر است که این نوع از خرید و فروش‌ها توسط مشاورین املاک رسمی انجام شود که قرارداد آنها روی سامانه ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر شود و امکان سوءاستفاده از افراد کاهش یابد؛ اما متأسفانه در مشهد به علت نبود فرهنگ سازی بیشتر مردم به جای اینکه اصرار داشته باشند برای آنها کد رهگیری صادر شود علاقه دارند تا معاملات آنها بدون ثبت در سامانه انجام شود در حالی که این مورد امنیت معاملات را بالا برده و همان طور که گفته شد از سوءاستفاده‌های بعدی پیشگیری می‌کند.

جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصرساختمان (http://telegram.me/asresakhteman) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.