عصر اعتبار

بررسی روند قیمت مسکن در سال ۹۷ :

کاهش شیب افزایش قیمت

عصر ساختمان- تازه ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن بیانگر این است؛ در فروردین ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۳/ ۵۵ میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

کاهش شیب افزایش قیمت
نسخه قابل چاپ
دوشنبه ۲۴ ارديبهشت ۱۳۹۷ - ۰۹:۴۵:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، با توجه به اینکه برای چندین ماه متوالی است که قیمت مسکن به نسبت مدت مشابه قبل رو به رشد بوده  میتوان  قیمت و بازار مسکن را اینگونه تحلیل کرد:
    بازار مسکن کشور طی سه دهه گذشته نشان داده که پس از تحریک بازار، با افزایش سودآوری ساخت وساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی افزایش می یابد،منتها تولید مسکن زمان بر است،در نتیجه  عرضه این واحدها با وقفه صورت پذیرفته و فشار تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن می شود. با توجه به زمان ساخت، پروژه های شروع شده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهره برداری برسند. از سوی دیگر با کاهش سودساخت و ساز در دوران رکود، انگیزه شروع ، و در پی آن، اخذ پروانه های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز مجددا موجب کاهش عرضه، با یک وقفه دو، الی سه ساله می شود. این فرآیند در مجموع موجب شکل گیری رونق و رکود متناوب در این بخش است.
    علاوه بر این نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عواملِ عمدتاً برون بخشی، معادلات وپیشبینی هایی را تحت الشعاع قرارمی‌دهند. به این ترتیب، موجب تشدید-تخفیف یا تسریع-تاخیر در ادوارپیش بینی شده بازار مسکن شده، طول و عرض آن را با تغییراتی مواجه می‌کنند. در این راستا عواملی همچون رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات ساخت و خرید مسکن، بازار نهاد های تولید مسکن، سیاستهای دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای میگذارند.
    براین مبنا، هما نطورکه انتظارداشتیم بازار مسکن تهران پس از حدود سه سال رکود،در سال 95 دوره گذار به سمت رونق را تجربه کرد و در ادامه همانطور که انتظارم می رفت در سال 96 وارد دوره رونق شد.
    مهم است بدانیم چه عواملی در افزایش رشد قیمت مسکن و رسیدن آن به بیش از 29 درصد موثر بوده است.
    بازار مسکن مستعد افزایش قیمت بود. بر اساس آمار و اطلاعات، متوسط نقدینگی به ازای هر ایرانی به حدود 20 میلیون تومان رسیده است.
    مهمترین نتیجه چنین افزایشی در حجم نقدینگی، تورم عمومی بالا دردهه های گذشته بوده است.  وقتی رشد تولید ناخالص داخلی، اندک و نرخ رشد نقدینگی به طور متوسط سالی 20 تا 30 درصد است، از آنجا که این نقدینگی نمی تواند با توجه به رشد اقتصادی، جذب بخش واقعی اقتصاد شود، به ناچار روی طبقات دارای های موجود یعنی سکه و ارز، املاک و مستغلات و سهام می‌نشیند. هرگاه در سالهایی نرخ رشد نقدینگی با فاصله زیادی از نرخ رشد قیمت مسکن پیش می افتد، احتمال جهش قیمتی مسکن در سالهای آتی افزایش میابد؛ بر این اساس، افزایش قیمت مسکن در سال 96 دور از انتظار نبوده است.
    ضمن اینکه نمی‌توان از سایر عوامل موثر بر قیمت مسکن همچون درآمدهای نفت، رشد اقتصادی، وام مسکن، سود سپرد ههای بانکی، بازار ارز و... چشم پوشی کرد.

    مهمترین عامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل تورم عمومی، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است .از این رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی داراییها  فاقد توجیه اقتصادی است. قیمت اسمی مسکن طی سا لهای 92 تا اواخر 95 باثبات بود. در حالی که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، افزایشی بود که از آن میتوان تعبیر به کاهش قیمت واقعی مسکن کرد. در چنین شرایطی، هما نطورکه اشاره کردم رونق بازار مسکن در سال96قابل انتظار بود اما با توجه به مختصات بازار مسکن، عرض رونق )میزان افزایش قیمت( خفیف تر از ادوار گذشته بوده است. گفتنی است که روند حرکتی قیمت مسکن پلکانی است؛ به این شکل که منحنی نرخ رشد قیمت مسکن در برخی از سا لها کمتر از تورم عمومی بوده و در ادامه از تورم عمومی پیش میافتد. بر همین مبنا پس از سال 92 رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی بود و از سال گذشته  1396  از تورم عمومی پیش افتاد.
    اگر فرض کنیم که تلاطمات بازار ارز و طلا فروکش کرده است ،که جای بحث فراوان دارداین مساله مربوط به اواخر فروردین است. ضمن اینکه افزایش قیمت مسکن در فروردی نماه مربوط به افزایش قیمتها در این ماه نسبت به ماه قبل نبوده است.
    ثبات نسبی ارز و طلا بر بازار مسکن بر بازار مسکن
    بر اساس نظریه فریدمن، افراد سبد دارایی خودشان را متناسب با میزان بازدهی دارا یهای مختلف می‌چینند، بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تاثیر بگذارد و هم از آنها تاثیر بپذیرد. در خصوص تاثیر طلا و ارز بر بازار مسکن، طلا با توجه به ثبات نسبی در قیمت اونس جهانی، تابع ارز است.

    برچسب ها
    مطالب مرتبط
    مطالب مرتبط بیشتر