به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، سال 1396 برای بازار مسکن پرنوسان بود اما میانگین معاملات در طی سال نشان داد حرکت خروج از رکود این بازار در نیمه اول کلید خورده و در نیمه دوم وارد رونق شده است. تعداد قراردادهای شهر تهران در هر فصل حدود 43 هزار مورد بوده که تقریبا با رونق این بازار در سال‌های قبل از 1392 برابری می‌کند. با این حال نوسانات ماهیانه در سال 1396 ویژگی قالب بازار مسکن پایتخت بود که حتی در نیمه دوم که معاملات روند پرشتاب‌تری به خود گرفت نیز این نوسانات وجود داشت. معاملات در مهرماه 34 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت اما در آبان ماه این رقم 18.5 درصد بود. در آذرماه شاهد رشد قابل توجهی بودیم که آمار معاملات افزایش 50درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل را ثبت کرد اما مجددا در دی ماه با وجود افزایش 6.7 درصدی نسبت به آذرماه شاخص نقطه به نقطه معاملات افت کرد و به 13 درصد رسید. با این حال روند کلی نشان می‌دهد تحت تاثیر عواملی همچون انتظارات تورمی، کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد، نزدیک‌شدن قیمت مسکن به کف و اثر التهابی دلار بر اقتصاد ایران، بازار مسکن شرایط نسبتا مطلوبی را در سال 1396 سپری کرد اما بیم آن می‌رود که بازار نحیف مسکن به دلیل اثر تورمی ناشی از جهش یکباره قیمت ارز در سال 1397 مجددا وارد رکود شود.
میانگین قیمت مسکن شهر تهران در 10 ماهه سال 1396 متری 4 میلیون و 750 هزار تومان و در دی ماه 5 میلیون و 240 هزار تومان بود که افزایش 8.9 درصدی نسبت به 10ماهه قبل از آن و رشد 16.7 درصدی نقطه به نقطه را در دی ماه نشان داد؛ یعنی قیمت مسکن در هر دو شاخص به ترتیب 0.7 و 8.2 درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گرفت که در نگاه اول، سیگنال مناسبی برای سرمایه‌گذاران است اما به نظر می‌رسد هرچه از میانگین نرخ تورم فاصله بگیرد، بیشتر با خطر رکود مواجه می‌شود؛ چرا که از یک طرف هنوز عرضه متناسب با تقاضای واقعی تامین نشده و از سوی دیگر قیمت مسکن در اکثر مناطق، بافت‌ها و دهک‌ها با توان متقاضیان فاصله دارد. به‌خصوص اینکه از نیمه دوم بعضی فروشندگان واحدهای نوساز، قیمت‌های پیشنهادی را بعضا تا 50 درصد بالا بردند. گرچه آن چیزی که منجر به قرارداد شد بیش از میانگین 15 درصد افزایش نبود. بالا بردن قیمت پیشنهادی باعث افت نوسازها و افزایش فروش قدیمی‌سازها شد. در دی ماه 1396 سهم معاملات واحدهای بیش از 16 سال 35 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت. این در حالی است که سهم واحدهای کمتر از 16 سال در دی ماه 1396 نسبت به ماه مشابه سال قبل 7 درصد کاهش پیدا کرد.
تحرکی که از نیمه دوم سال 1396 شاهد بودیم بیشتر در واحدهای میان متراژ و متوسط قیمت در سه منطقه غرب، شمال غرب و شرق تهران انجام شد. بیشترین فروش از نظر مساحت مربوط به واحدهای 60 تا 70 متر مربع، از نظر قیمت هر متر مربع در بین واحدهای 3 تا 3.5 میلیون تومان و از نظر قیمت یک واحد مسکونی مربوط به خانه‌های 150 تا 200 میلیون بود. منطقه 5 در تمام طول سال با میانگین 15 درصد از کل معاملات، بالاترین خرید و فروش‌ها را به خود اختصاص داد. بالاترین رشد متوسط قیمت نیز با رقم 27.3 درصد در دی ماه مربوط به همین منطقه می‌شد.
در سمت عرضه اما اوضاع ساخت و ساز چندان جالب نبود. اصلاحیه‌هایی در قانون مالیات‌های مستقیم، قانون پیش‌فروش و خلأ تقاضای مطلق باعث افت شدید تولید مسکن شد. به طوری که در سال 1395 فقط 333 هزار مسکن شهری تولید شد؛ در حالی که طبق برنامه ششم این رقم باید به 680 هزار واحد می‌رسید.
در این شرایط گمانه‌زنی‌های مختلفی از بازار مسکن در سال 1397 ارائه می‌شود که هرکدام در نوع خود قابل بررسی است. بعضی کارشناسان معتقدند روند افزایش معاملات در سال آینده نیز ادامه خواهد یافت. بعضی می‌گویند قیمت‌ها حباب‌گونه است و احتمال کاهش آن حداقل تا 20 درصد وجود دارد؛ انگاره‌ای که البته مقداری دور از ذهن به نظر می‌رسد. اما برخی دیگر از کارشناسان با لحاظ قرار دادن جهش قیمت دلار که از محدوده 3800 تومان به 4800 تومان رسید معتقدند بخش مسکن در بین بازارهای رقیب بیشترین آسیب را از جهش ارز خواهد دید؛ چرا که اگر دچار افزایش قیمت شود مشتریانی را که به سختی جذب کرده، از دست می‌دهد. ثبات قیمت نیز در شرایط تورم میانگین 10 درصد به معنای افت قیمت واقعی مسکن خواهد بود. حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی ‌‌درباره پیش‌بینی از بازار مسکن در سال 1397 می‌گوید: افزایش قیمت مسکن حدود نرخ تورم خواهد بود. اگر کمتر باشد سازندگان وارد نمی‌شوند و اگر بیشتر باشد با توان خرید فاصله می‌گیرد. بنابراین آینده روشن با تلاطم کمتر و آمادگی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را پیش‌بینی می‌کنیم.
همچنین علی چگنی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ‌قیمت مسکن در سال آینده را مقداری بالاتر از نرخ تورم پیش‌بینی کرد و گفت: بازار مسکن در سال آینده به لحاظ معاملات، قیمت‌ها و رشد پروانه‌های ساختمانی بهتر از سال 1396 خواهد بود. افزایش قیمت‌ها شاید اندکی بالاتر از تورم باشد و شدید نخواهد بود. رشد پروانه‌های ساختمانی نیز هم اکنون ایجاد شده که در 9 ماهه ابتدای امسال 5.2 درصد رشد داشته است. بنابراین پیش‌بینی می‌کنیم که سال آینده تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز مقداری رونق بگیرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با بیان اینکه اگر تصمیمات ناگهانی در حوزه اقتصاد اتخاذ نشود، شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود، می‌گوید: رصد شرایط موجود نشان می‌دهد مسکن در حال نزدیک شدن به بازارهای رقیب است و سرمایه‌گذاران آینده‌نگر می‌توانند از هم‌اکنون وارد این بازار شوند.
مصطفی قلی‌خسروی بیان می‌کند: اگر قیمت حامل‌های انرژی افزایش نیابد و به تبع آن تورم عجیب و غریبی در اقتصاد شاهد نباشیم، سال آینده قیمت مسکن با سطح تورم پیش می‌رود یا مقدار اندکی بالاتر قرار خواهد گرفت.
با اینکه هر سه پیش‌بینی که از موضع دولت و بخش غیردولتی ارائه شده به یکدیگر شبیه است، اما بنا بر مطالبی که در این گزارش عنوان شد، به نظر می‌رسد بازار مسکن در سال 1397 آبستن حوادثی خواهد بود که می‌تواند اثرات نامطلوبی بر روند پیش رونق آن به جا بگذارد.

* نویسنده: مجید انتظاری