دکتر بهروز ملکی تحلیل گر ارشد بازار مسکن در سمینار استراتژی سرمایه گذاری و تحلیل بازار مسکن  به بررسی نقش مسکن در اقتصاد کلان ، روند قیمت مسکن و زمین طی20 سال گذشته  و همچنین ارزیابی جذابیت مسکن در سال‌های آینده و پیش‌بینی بازار رهن و اجاره پرداخت.
به گزارش خبرنگار عصر ساختمان «ملکی» ابتدا با بیان این که هزینه نهایی مسکن ،33 درصد از هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد؛ اظهار داشت: این بدان معناست که یک سوم درآمد هر ایرانی صرف هزینه مسکن می شود.این درحالی است که سرمایه گذاری ثابت  در این بخش 40 درصد و تورم عمومی مسکن 32 برآورده شده که نشان دهنده اهمیت مسکن در اقتصاد است.
ملکی با اشاره به این که در توسعه یافته ترین کشورها نیز مسکن از مهم ترین عوامل اقتصادی محسوب می شود؛تصریح کرد:طی 24 سال گذشته نرخ رشد متوسط سالانه کشور، اول متعلق به بورس و بعد از آن زمین ومسکن بوده است.بر اساس اطلاعات بانک مرکزی خوراکی ها و آشامیدنی ها  6/24 درصد از سهم هزینه خالص سالانه یک خانوار را به خود اختصاص می دهد. در همین حال طی 20 سال گذشته تا کنون سهم بخش مسکن در هزینه خانوار شده روند افزایشی داشته است.
وی با تاکید بر این که این وضع در همه استان ها به یک شکل نیست؛ توضیح داد: در تهران 50 درصد از هزینه ها صرف مسکن می شود در حالی که این میزان در شهر ایلام فقط 15 درصد است.در تهران هر چه به دهک های پایین جامعه برویم ،سهم مسکن از هزینه خانوار افزایش پیدا می کند  و به حدود 60 درصد که بسیار کمر شکن است؛ می رسد.
به گفته این کارشناس بازار مسکن  ایرانی ها در طول سال های گذشته تا کنون به سمت بازار اجاره سوق پیدا کرده اند که این امر دلایل گوناگونی داد.
استان البرز بیشترین میزان اجاره نشینی را دارد
ملکی در این باره توضیحاتی بیشتری ارایه کرد و گفت:در سال 65، 87 درصد مردم ایران در خانه های ملکی مستقر بودند اما در سال 90 این میزان به 62 درصد کاهش یافته است.همچنین بر اساس آمار مرکز آمار بیشترین میزان اجاره  در استان البرز (40درصد)تهران (35 درصد) و قم ( 30درصد)بوده و استان های اردبیل و چهار محال بختیاری کمترین میزان اجاره نشینی را دارند.
این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه به بیان توضیحاتی در خصوص درآمد دهک های مختلف در سال 94 پرداخت و گفت:وقتی صحبت از درآمد می کنیم باید متوجه باشیم که منظور درآمد کل خانوار است. دهک یک سالانه 8 میلیون تومان در آمد دارند.دهک میانی یا دهک 5 هم سالانه 25 میلیون تومان  ودهک 10 که ثروتمندان هستند؛ سالانه 111 میلیون تومان در آمد کسب می کنند.ذ
قیمت یک خانه 25 برابر درآمد سالانه دهک یک است
وی در ادامه این سوال را مطرح کرد؛ افرادی که در این دهک ها جای گرفته اند، قیمت مسکن چند برابر در آمد سالانه آن ها قیمت دارد.وی در این باره توضیح داد:برای پاسخ به این سوال ابتدا باید قیمت مسکن را تعیین کنیم .چنانچه قیمت مسکن به طور میانگین در کشور 200 میلیون تومان در نظر گرفته شود؛ قیمت یک خانه 25 برابر درآمد سالانه دهک یک است.یعنی اگر دهک یک در طول 25 سال به هیچ عنوان پولی خرج نکند و تمام حقوق خود را پس انداز کند می تواند خانه بخرد که این امر امکان پذیر نیست.
از سوی دیگر هر خانوار می تواد یک سوم درآمد خود را پس انداز کند که در این صورت دهک یک پس از 74 سال می تواند خانه دار شود. البته در صورتی که قیمت خانه در این مدت ثابت بماند و رشد درآمد هم به یک میزان باشد.این در حالی است که دهک یک اصلا نمی تواند پس انداز کند .پس انداز در دهک 10 حدود دو سوم است.
جذابیت مسکن به صورت نسبی تا حدودی کاهش می یابد
سوال دیگری که در اینجا مطرح می شود این است که آیا بازار زمین و مسکن جذابیت  خود را از دست می دهند؟ ملکی در پاسخ به این سوال اظهار داشت:نگاه واقع بینانه حاکی از آن است که جذابیت مسکن به صورت نسبی تا حدودی کاهش می یابد و موفقیت در این بازار نیازمند برنامه ریزی  است. اما نباید از ظرفیت های جذاب این بخش غافل ماند.یکی از این جذابیت ها بافت فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی است .در حال حاضر بیش از 80 هزار بافت فرسوده در کشور وجود دارد.همچنین حجم بازارهای موازی سرمایه گذاری و شناخت مردم از این بازارها محدود بوده و اساسا هر ایرانی را می توان به طور بالقوه سرمایه گذار بخش مسکن دانست.همچنین بر اساس برآوردهای انجام شده نیاز سالانه  مسکن تا سال 1405 بالغ بر یک میلیون واحد است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با بیان این که در کشور ما اکثر مستاجران بالاجبار مستاجر شده اند ؛اظهار داشت:در کشور ما الویت اصلی مسکن است زیرا مردم متوجه شده اند  طی 23 سال گذشته رشد قیمت مسکن  بیشتر از تورم بوده است.
به گفته این کارشناس تهران با  متری 4 میلیون تومان گران ترین شهر کشور بر اساس قیمت متوسط معاملاتی است.بعد از آن اصفهان با متری 2 میلیون تومان  قرار دارد و در انتها ایلام و بیرجند با متری یک میلیون تومان ارزان  ترین شهرها هستند.

جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصرساختمان (http://telegram.me/asresakhteman) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.