به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، حاشیه شهرها، بافت فرسوده و روستاهای ملحق شده به شهر از جمله بافتهای بیکیفیت شهری نامیده میشود. آخوندی گفته است که «رفتن به سمت آپارتماننشینی بدقواره که متاسفانه در ایران به راه افتاه است، باید مورد تجدیدنظر قرار بگیرد».
به طور کلی محلات دارای بافتهای فرسوده شهری معمولا محلات قدیمی است که دارای ویژگیهای اجتماعی، فرهنگی و حتی معماری باارزشی است اما به دلیل فرسودگی ساختمانها و خیابانها و نبود دسترسی به خدمات شهری و بهداشتی و مشکلات امنیتی و اجتماعی، با زندگی امروز شهری تناسبی ندارند. در بسیاری از شهرهای جهان این محلهها ترمیم و به عنوان بخشی از تاریخ شهر حفظ و نگهداری میشود و گاه به مرکزی برای جذب گردشگر تبدیل میشود.حال در کشور ما اصلاح  بافتهای فرسوده نهتنها به کندی پیش میرود بلکه  هر نوع احیایی بدون توجه به ویژگیهای فرهنگی ایجاد میشود که خود مشکلات متعددی را به وجود میآورد.

موانع احیای بافتهای فرسوده در دولت دوازدهم
در حال حاضر جمعیت افرادی که در بافتهای فرسوده پایتخت زندگی میکنند به بیش از 2.1 میلیون نفر میرسد. بر اساس برنامه سوم توسعه در دولت یازدهم کشور ستاد بازآفرینی توسعه تشکیل شد تا بدین ترتیب سالانه 10 درصد بافتهای فرسوده بازسازی شوند، اما هیچ اتفاقی نیفتاد و هیچ اقدامی که بتواند این طرح را عملی کند صورت نگرفت.
بر اساس آمارهای بهدستآمده از شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر کشور حدود 72 هزار و کلانشهر تهران حدود 3 هزار و 268 هکتار بافت فرسوده دارد.
مطابق معیارهای تعریفشده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی کشور، بافتهای فرسوده با 3معیار ریزدانگی (املاک با مساحت بسیار کم)، املاک ناپایدار (املاک غیر ایمن در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه) و املاک نفوذناپذیر (عدم دسترسی به خدمات شهری به علت محدودیتهای متعدد) شناسایی میشود.
بهطورکلی بزرگترین مشکل بافتهای فرسوده شهری در میزان تراکم جمعیتی آن نهفته شده در حال حاضر 370 نفر در هر هکتار بافت فرسوده و 131 نفر در سایر بافتهای شهر تهران زندگی میکنند؛ یعنی حدود سهبرابر جمعیت تهران در محدود ناایمن و فرسوده زندگی میکنند. این مورد باعث شده بسیاری از مسئولان به دنبال رفع مشکلات و واردکردن این بافتها به چرخه زندگی مطلوب هستند.

تشریح الزامات حضور پیمانکاران در بافتهای فرسوده
در همین راستا سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران بابیان اینکه محله بهعنوان واحد برنامهریزی اجرایی و عملیاتی در رویکرد جدید نوسازی بافتهای فرسوده شهری مورد توجه است، گفت: در این زمینه  بهمنظور نوسازی و بازآفرینی، مقیاس محله مورد هدف است بهنحویکه ابعاد اجتماعی، اقتصادی، زیستمحیطی و کالبدی محله با مشارکت کلیه ذیمدخلان موردتوجه است.
هوشنگ عشایری بابیان مطلب فوق گفت: در این رویکرد نقش دولت در قالب حمایت از نهادههای بازآفرینی در چارچوب برنامه اقدام مشترک و سهیم کردن سایر شرکا از طریق ابزارسازیهای انگیزشی و تشویقی، تأمین مالی و حقوقی مدنظر است.
وی در خصوص نتیجه تشکیل فعالیتهای نهادهای بازآفرینی گفت: برنامهریزی برای تبیین ساختار نهاد توسعهگر در محلات هدف بهعنوان نهاد تخصصی بخش خصوصی میتواند فعالیتهای کلیدی متعددی ازجمله هماهنگکننده کلیه مجریان، مدیریت ریسک سرمایهگذاری، ضمانت کیفیت و خدمات حرفهای (در محدودههای هدف)، تأمینکننده منابع مالی، مدیریت و راهبری برنامههای مشارکت با ساکنان و مالکان را برعهده داشته باشد.
عشایری تقویت نقش نهاد توسعهگر در فرایند بازآفرینی محلات را یک عنصر مهم در بازآفرینی دانست و در این خصوص گفت: بعد از نقش دولت در قالب حمایتی دومین حلقه مفقود در این فرایند که زمینهساز حضور بخش خصوصی در عرصه اقدامات بازآفرینی شهری میشود، نهاد توسعهگر  است.
عشایری با استقبال از حضور توسعهگران در بافت فرسوده گفت: توسعهگران بهعنوان حلقه واسط بین سرمایهگذاران و سازندگان و مردم در این عرصه ورود خواهند داشت بهنحویکه ریسک ناشی از سرمایهگذاری در بخش ساخت مسکن و فروش آنها و بخشی از خدمات انتفاعی را عهدهدار خواهند بود.
وی در خصوص مهمترین نیازها و الزامات برای حضور پررنگ توسعهگران در بازآفرینی گفت: تصویب دستورالعمل فعالیت نهاد توسعهگر در بافتهای هدف بازآفرینی در ستاد، فرماندهی اقتصاد مقاومتی، تدوین دستورالعمل تشخیص صلاحیت و نحوه اقدام توسعهگر در بافتهای ناکارآمد و تدوین دستورالعمل تأمین مالی نهاد توسعهگر ازجمله الزامات برای حضور توسعهگران در بافت فرسوده است.
سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران  در نهایت گفت: در حال حاضر موانع مالی و حقوقی مهمترین مشکل ورود توسعهگران است... البته موانع حقوقی مربوط به جانشینسازی نقش وکالتی توسعهگران از یکسو و تأمین مالی پایدار از سوی دیگر و همچنین بازگشت سرمایه تولید مسکن در قالب تقاضا است. به عبارتی تضمین فروش و نقدشوندگی تولیدات مسکن در همین زمینه تحرک در بافت فرسوده، ورود سرمایهگذاران را میطلبد.
در همین راستا فرهاد فرزانه، مدیرکل راه و شهرسازی استان همدان با بیان اینکه  در حال حاضر رغبتی برای ورود سرمایهگذاران  در حوزه بافت فرسوده دیده نمیشود، گفت:  متاسفانه  در سالهای اخیر دولت سیاست و رفتار مناسبی برای ورود سرمایهگذاران به این حیطه نداشته است.
فرزانه با بیان اینکه  در کنار اقدامات نادرست مشوقهای مالی صحیحی نیز برای حضور این اقشار در نظر گرفته نشد، گفت:بهعنوان مثال، قانونی وجود دارد که طبق آن باید در بافت فرسوده در بخش عوارض شهرداری  50 درصد تخفیف داده شود و بهجای آن یارانه پرداخت شود. از همین رو محققنشدن این تشویقات میتواند به تحقق این هدف ضربه بزند.
این مسئول با اعتقاد به اینکه  جذابیت بافتهای قدیمی در گرو طراحی و برنامهریزی صحیح است، خاطرنشان کرد:ما همیشه به بافت فرسوده به دید کالبدی نگاه میکنیم؛ یعنی وقتی در نظر داریم تا افرادی را که به محلات قدیمی هویت میبخشند، از آن محلات به سایر مناطق انتقال داده و افراد دیگری در آپارتمانها مستقر کنیم، به این مفهوم است که هویت آن مناطق و ساکنان دارای ریشه و تاریخ آن منطقه را بهنوعی پاک کردهایم.
مدیرکل راه و شهرسازی استان همدان  گفت:لازم است تا بافتهای قدیمی به شکل صحیح بازسازی،احیا و نوسازی شود و اگر موفقیت چندانی در گذشته در این بخشها نداشتهایم، باید این مورد ریشهیابی شود چرا که ورود به بافتهای فرسوده  نیازمند  نگاه فرهنگی،طراحی و برنامهریزی شده  است. اگر بافتهای قدیمی ما بهدرستی طراحی و برنامهریزی شوند، قطعا بسیار بیشتر از حاشیه شهرها برای زندگی جذابتر هستند و ممکن است این لزوما به مفهوم آپارتمانسازی نباشد...
وی با تاکید بر ضرورت احیای محلات قدیمی اظهار داشت: مراکز و محلات قدیمی در شهرها باید احیا و نوسازی شوند و به تعبیری ما باید در هر منطقه یک پروژه محرک اجرا کنیم. برای نمونه اگر یک حمام قدیمی به یک رستوران تبدیل شود، ناخودآگاه سطح کیفیت و ارزش املاک اطراف آن هم ارتقا مییابد.
فرزانه خاطرنشان کرد: بنابراین یکسری اقدامات اینچنینی با نگاه فرهنگی اگر در بافتهای فرسوده انجام شود، میتواند کمکم به این بافتهای قدیمی رنگ و بوی زندگی ببخشد.

   مالکان نوسازی انفرادی را به تجمیع ترجیح میدهند
همچنین مدیرکل راه و شهرسازی استان گیلان با بیان اینکه طبق سیاستهای جاری کشور، بحث بافت فرسوده بهعنوان یکی از مفاهیم بازآفرینی شهری مطرح شده است، گفت: در بحث بازآفرینی شهری، ساماندهی محلات قدیمی مورد توجه قرار میگیرد.
علی خاوری دانشور با بیان این مطلب افزود: یکی از تعاریف بافتهای فرسوده ریزدانگی پلاکهاست و به لحاظ اینکه معمولا مالکیت در کشور ما یک امر بسیار مهم و حیاتی است، معمولا مردم در تجمیع املاک خود با همدیگر و واگذاری آن به انبوهسازان برای نوسازی این املاک همکاری نمیکنند.

  عدم همکاری مالکان در تجمیع پلاکها
خاوری با بیان اینکه تجمیع پلاکها موضوعی است که بهندرت اتفاق میافتد، گفت: اما اگر از این موضوع صرفنظر بکنیم، مردم مشارکت بسیار خوبی در نوسازی خانههای خود داشتهاند و طی سالهای 88 تاکنون در استان گیلان نزدیک به 11 هزار و 500 فقره تسهیلات به متقاضیان احیای اعیانات بافت فرسوده پرداخت شده است.
این مسئول با اشاره به تشویقات پیشبینیشده در این زمینه ادامه داد:  تشویقات و تخفیفات خوبی در این بخش پیش بینی شده است، بهطوری که شهرداریها تخفیف 50 درصدی در عوارض میدهند و دولت هم یارانه سود بانکی را پرداخت میکند.
به گفته وی، در سال جاری تاکنون نزدیک به 750 متقاضی برای دریافت تسهیلات نوسازی اقدام کردهاند و اعطای این تسهیلات یکی از راههای مهم و موثر برای احیای بافتهای فرسوده است.
خاوری با اشاره به محدودبودن سرمایهگذاریهای انجام شده توسط انبوهسازان برای نوسازی بافتهای فرسوده در استان گیلان خاطرنشان کرد: با این حال مردم بهطور انفرادی برای دریافت وام نوسازی مراجعه میکنند و از آنجایی که این وامها بدون سپردهگذاری است و سود معقولی هم دارد، مردم برای گرفتن آن و نوسازی خانههای خود رغبت دارند.

  موانعی برای ورود انبوهسازان به بافت فرسوده
در این زمینه محمدعلی ربانی در بیان دلایل عدم گرایش انبوهسازان به ساختوساز در بافتهای فرسوده گفت: تقریبا ما از سال گذشته با مسئولان برای تسریع در روند نوسازی بافتهای فرسوده جلسات متعددی برگزار کردهایم اما هیچکدام دربردارنده نتیجهای نبوده است.
وی بابیان اینکه در فرآیند احیای بافتهای فرسوده باید زمینهها و مقدمات کار فراهم شود تا انبوهساز بتواند با رغبت وارد میدان شود، خاطرنشان ساخت: باید در نظر داشت که اساسا انبوهسازان نمیتوانند برای سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده بر سر مسائل حقوقی، ملکی و سایر موارد مترتب درگیر شوند؛ چراکه کار اصلی سازنده ساختوساز است و او نباید درگیر فضاهای فرساینده مربوط به مشکلات حقوقی و مسائل پیچیده با دستگاهها شود.
این انبوهساز با تاکید بر اینکه اگر عزم دولت برای نوسازی بافتهای فرسوده جزم شود لازم است که دولت به همراه نهاد شهرداری در این زمینه ورود پیدا کند و با هموار کردن زیرساختهای لازم و رفع مشکلات شرایط را برای جذب سرمایهگذاریهای لازم در این بافتها فراهم کند، اظهار داشت: باید در نظر داشت که اساسا مکانیسمهای لازم برای تشویق انبوهسازان میبایست دربردارنده موارد متنوع و متعددی شامل رفع مسائل حقوقی، ثبتی، اداری و همچنین رفع مشکلات مربوط به زیرساختهای آب، گاز، برق و... باشد بهطوریکه سرمایهگذار پس از ورود به میدان، پتانسیل خود را صرفا روی مسائل اجرایی مربوط به ساختوساز، تولید و احیای بافتهای فرسوده متمرکز کند.
وی تاکید کرد: اگر چنین مسیری مهیا شود قطعا انبوهسازان از این فرآیند استقبال خواهند کرد. اما اگر قرار باشد در یک فضایی مملو از پیچیدگیهای حقوقی، ثبتی و... انبوهساز رها شود و از او بخواهند که راسا تمامی این مشکلات را حل کند، این مهم امکانپذیر نیست.
وی با تاکید بر اینکه در فرایند احیای بافتهای ناکارآمد شهری اگر قرار باشد همین تعداد واحد تخریب و نوسازی شود بهسختی میتوان مجددا مردم را در همانجا اسکان داد، اظهار داشت: چراکه قوارههای زمین بافت فرسوده بسیار کوچک است  و اسکان ساکنان این بافتها در برجها و مجتمعها پروسهای بسیار سخت است.
  رفع مسائل حقوقی لازمه تسریع در احیای بافتها
از دیگر سو مهدی روانشادنیا،عضوهیات مدیره سازمان نظاممهندسی ساختمان استان تهران نیز بابیان اینکه پروژه احیای بافتهای فرسوده و بازآفرینی شهری در بافتهای فرسوده  ازلحاظ حقوقی، مالی و فنی بسیار کار پیچیدهای است، در گفتوگو با مجله ساختمان گفت: به نظر میرسد هنوز ما شرایط لازم برای بسترسازی و ورود سرمایهگذار به این بافتها را بهصورت عمومی فراهم نکردهایم.
وی عمده مداخلات دولت در بافتهای فرسوده را معطوف به پرداخت تسهیلات برای نوسازی پلاکها دانست و گفت: ولی واقعیت این است که بازآفرینی شهری به این صورت اتفاق نخواهد افتاد و احیای بافتها صرفا با ورود سرمایههای بزرگ رخ خواهد داد.
روانشادنیا لازمه تسهیل و تسریع درروند احیای بافتهای فرسوده را در رفع مسائل حقوقی تملک این بافتها دانست و گفت: باید بسترهای فنی و حقوقی ورود گسترده سرمایهگذاران به بافتهای فرسوده فراهم شود و همانطور که در مناطق لوکسنشین انبوهسازان اقدام به ساختوساز میکنند، باید با آمادهسازی زیرساختها شرایط برای تغییر جهت انبوهسازان از مناطق لوکسنشین به مناطق کمبرخوردار و بافتهای فرسوده فراهم شود.
وی افزود: این شرایط امروز فراهم نیست و برای فراهم کردن این مهم باید در قواره شهرسازانه و نه در قواره تک پلاکی دولت به حوزه بافتهای فرسوده ورود داشته باشد.
عضو هیات مدیره سازمان نظاممهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به اینکه ما در گذشته درروند احیای بافتهای فرسوده بیشتر از آنکه در جهت تسهیل مسائل حقوقی گام برداشته باشیم، بیشتر در جهت بسترسازیهای تسهیلاتی در جهت نوسازی بافتهای فرسوده گام برداشتهایم، تاکید کرد: این درحالی است که لازمه جذب سرمایهگذاری در وهله اول بسترسازیهای حقوقی است. در بافتهای فرسوده میدانیم که تولید مسکن با دشواریهای خاصی نظیر ورود مصالح و تجهیزات و ماشینآلات همراه خواهد بود و با توجه به مشکلاتی که در بافتهای فرسوده وجود دارد، اساسا اجرا در این بافتها با دشوارهای زیادی همراه خواهد بود.
وی تاکید کرد: به نظر من اول مشکلات حقوقی و سپس بحثهای فنی و مالی باید حل شود. اگر مشکلات حقوقی بافتهای فرسوده حل شود قطعا با ارائه تسهیلات توجیهپذیر اقتصادی، سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده ایجاد خواهد شد و حتی بخش خصوصی نیز وارد حوزه خواهد شد.
عضو هیات مدیره سازمان نظاممهندسی ساختمان استان تهران همچنین با تاکید بر اینکه ما علاوه بر بافتهای فرسوده با مشکلات مربوط به  سکونتگاههای غیررسمی مواجه هستیم، گفت: مطالعات صورتگرفته در بافتهای فرسوده معمولا با سیاستهای اجرایی همسو نیست و به نظر میرسد که حتما باید ارتباط عمیقی بین مراکز پژوهشی و نهادهای سیاستگذار در این حوزه شکل بگیرد و فقدان برنامهریزی در این عرصه میتواند تبعات خاص خود را داشته باشد.