به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از ایرنا، رونق بازار مسکن طی هفته گذشته در صدر خبرهای اقتصادی کشور قرار گرفت. بر این اساس روزنامه های اقتصادی هفته گذشته با توجه به اهمیت موضوع به تحلیل و ارزیابی وضعیت مسکن پرداختند.
آمار معاملات در 9 ماهه نخست سال 96 از رونق خرید و فروش در این بازار حکایت دارد. همچنین برخی کارشناسان می گویند، اکنون حباب قیمت بازار مسکن که به دنبال افزایش نرخ ارز رخ داده بود، از بین رفته و مسکن نرخ تعادلی خود را به دست آورده است. برخی روزنامه ها به تحلیل شرایط کنونی پرداختند.

** رشد پنجاه درصدی خرید و فروش مسکن
روزنامه «شروع» از گرمای بازار مسکن با چاشنی گرانی خبر داد و نوشت: بازار مسکن از نیمه دوم سال با تحرک همراه شده به طوری که ماه پایانی فصل پاییز افزایش 50 درصدی معاملات را نسبت به آذر سال گذشته تجربه کرد. این افزایش میزان معاملات در شرایطی رخ داده که پیش بینی ها از شهریور ماه حکایت از افزایش میزان معاملات مسکن در نیمه دوم سال داشت. البته برخی اقتصاددانان هم پیش بینی کرده بودند که مسکن امسال با جهشی در معاملات رو به رو خواهد شد.
به گزارش این روزنامه، اخیرا «مسعود نیلی» دستیار اقتصادی رییس جمهور از نظم دهی به نرخ سود در بازار پول به عنوان یکی از دلایل تحریک بازار مسکن سخن گفته است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن در روزهای گذشته خبر داد و عنوان کرد که این تب اکنون فروکش کرده است.
این روزنامه نوشت: جو روانی با منشأ ارزی در بازار معاملات مسکن فروکش کرد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در بازار ملک، به شناسایی شواهد چهار گانه از بهبود نسبی اوضاع طی هفته گذشته اختصاص دارد. دو سمت عرضه و تقاضای مسکن همان‌طور که در دو ماه گذشته به التهاب بازار دلار، واکنش روانی نشان دادند، هم‌اکنون با کم شدن شدت نوسانات ارزی، رفتار معاملاتی خود را هرچند به شکل خفیف، تغییر داده‌اند. واسطه‌های ملکی با اشاره به ثبات قیمت پیشنهادی در روزهای اخیر، یک توصیه به فروشنده‌ها در بازار شب عید مطرح کردند.
بازار معاملات مسکن در تهران همان‌طور که در حداقل یک ماه گذشته به افزایش تند قیمت دلار و رفتار سوداگرانه در آن بازار (ارز) واکنش روانی نشان داد، اکنون با افت نسبی التهابات ارزی، در حال بازگشت به شرایط طبیعی است. تحقیقات میدانی از بازار ملک نشان می‌دهد در این بازار، نیمه دوم امسال انتظارات تورمی با منشا ارزی بر رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا اثر گذاشت و باعث شد از یکسو فروشنده‌ها به تغییر صعودی قیمت فروش آپارتمان روبیاورند و از سوی دیگر حجم ورود خریدار -تقاضای سرمایه‌ای در کنار تقاضای مصرفی- به بازار معاملات بیشتر شود.
روزنامه «تجارت» نیز نوشت: گزارش تحولات بازارمسکن شهر تهران در دی‌ماه 96 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. براساس این گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دی‌ماه سال 96 به 19 هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 13.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.
براساس این گزارش، واحدهای کمتر از 5 سال ساخت با 49.5 درصد بیشترین حجم خرید و فروش مسکن در دی‌ماه را به خود اختصاص دادند این درحالی است که نسبت به مدت مشابه سال قبل (دی‌ماه 95) تعداد معاملات این نوع واحدهای مسکونی 3.4 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهمیه واحدهای بالای 15 سال ساخت افزوده شده است. پس از این نوع واحدها، بیشترین خرید و فروش واحدهای مسکونی به املاک 11 تا 15 سال ساخت با 14.8 درصد اختصاص دارد.

**قیمت مسکن و نرخ تورم
روزنامه تجارت در زمینه نسبت نرخ تورم و قیمت مسکن نوشت: درحالی افزایش 16.7 درصدی قیمت مسکن در تهران رخ داده است که نرخ تورم در 12ماه منتهی به دی 96 نسبت به 12 ماه منتهی به دی 95 معادل 10 درصد بوده است، بنابراین می‌توان گفت تورم مسکن در پایتخت با فاصله زیادی از نرخ میانگین تورم جلو افتاده است. این در حالی است که در چهار سال اخیر با رکود حاکم بر بخش املاک، قیمت مسکن یا کمتر از نرخ تورم بالا می‌رفت یا هم‌سطح آن بود.
به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، این روزها تنوع در تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود بانکی از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن است، اما راهکار مقابله با این موضوع برخورد با روش‌های سوداگرانه است. به‌ عبارتی برای کاهش قیمت مسکن باید با سوداگری بخش زمین و مسکن مقابله شود. برای انجام این کار می‌توان سامانه‌ای تشکیل داد که هم معاملات را رصد کند و هم صاحبان آن‌ها شناسایی شوند که در این صورت افراد دارای چند مسکن مشخص خواهند شد. همچنین امکان رصد معاملات سوداگرانه مهیا می‌شود و باید از سوداگران مسکن مالیات دریافت شود.
همچنین دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های دوم یا سوم افراد می‌تواند بازار مسکن را به ثبات برساند و از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند. اگر سوداگری در بازار مسکن وجود نداشته باشد و افراد بر اساس نیازخرید کنند، قطعا قیمت‌ها تا حد زیادی کاهش پیدا می‌کند به‌طوری‌که قیمت مسکن نصف قیمت کنونی خواهد شد، اما هنوز از سوی دولتمردان درخصوص دریافت مالیات از خانه‌های خالی و سوداگران مسکن اقدام قابل توجهی صورت نگرفته است.

** نوسازی بافت‌های‌ فرسوده
طبق آمار ،140 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و 70 هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران به‌صورت مصوب وجود دارد. به گفته «محمد سعید ایزدی» معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی درحال‌حاضر 140 هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری در کشور و 2 هزار و 700 محله در 543 شهر با چنین ویژگی وجود دارد، اما بدین معنا نیست که در بقیه محلات شهرها آسایش و کیفیت حاکم است، بلکه این 2 هزار و 700 محله در وضع بحرانی به سر می‌برند و متاسفانه 19 میلیون نفر از جمعیت کشور در همین محلات زندگی می‌کنند.
بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکار آمد شهری همواره در دستور کار دولت بوده است، لذا براساس طرح جدید دولت، کسانی که صاحب خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هیچگونه هزینه‌ای واحد آن‌ها نوسازی می‌شود، بدین صورت که تسهیلاتی به توسعه گرها پرداخت می‌شود که در سایه آن به سود خود برسند و سپس مردم به این ساختمان‌ها منتقل می‌شوند و خانه‌های فرسوده آن‌ها خراب شده تا به شکل اصولی بازسازی شود.
همچنین به گفته «محمد نادر محمدزاده» مدیرکل راه و شهرسازی تهران، شهرداری برای تشویق سازندگان در بافت‌های فرسوده پروانه ساختمانی رایگان صادر می‌کند که در این راستا صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده 40 درصد رشد داشته است. اعطای بسته‌های تشویقی به سازنده‌های مسکن در بافت‌های فرسوده عملکردی بسیار مثبتی است و صدور رایگان پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده یکی از گزینه‌های بسته تشویقی برای سازنده‌های مسکن در بافت فرسوده است.
وی با اشاره به اینکه یک سال است که صدور پروانه ساختمانی رایگان در بافت‌های فرسوده برای تشویق سازنده‌ها به حضور در بافت فرسوده اجرا می‌شود، اظهار داشت: صدور پروانه ساختمانی در سایر شهرها به غیر از استان تهران 70 درصد است و هنوز به طور کامل رایگان نیست .قطعاً سرعت در ساخت و ساز و بازسازی بافت‌های فرسوده یک هدف است، اما این بدین معنا نیست که کیفیت فدای سرعت شود و نباید واحدهایی ساخته شود که مقاومت لازم را نداشته باشند.
محمدزاده با اشاره به اینکه در مجموع 14 هزار و 500 هکتار بافت فرسوده در استان تهران وجود دارد، گفت: بالغ بر 4 میلیون و 200 هزار نفر در این بافت‌ها ساکن هستند که حدود 2 میلیون نفر آن مربوط به شهر تهران است، پس باید توجه ویژه‌ای به احیا و بازآفرینی شهری صورت گیرد که خوشبختانه با تاکیدات رئیس‌‌جمهور این موضوع مورد توجه ویژه‌ای قرار گرفته است.

** املاک نقلی؛ کانون اصلی تقاضا در بازار
کانون اصلی تقاضا در بازار آپارتمان‌های نقلی در نیمه دوم امسال، تحت تاثیر دو رخداد تغییر کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، از میان حدود 19 هزار فقره معامله آپارتمان مسکونی در پایتخت طی ماه گذشته، 1. 9 درصد مربوط به واحدهای تا 50 مترمربع بوده است. این سهم کمتر از یک واحد درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته تنزل یافته که علت عمده آن کاهش تعداد فایل‌های مناسب در این دامنه متراژ در مقایسه با پارسال است. بررسی فایل‌های آپارتمان‌های نقلی در بازار املاک تهران نشان می‌دهد فایل نوساز در این دامنه متراژ بسیار نایاب بوده و فایل‌های معدود موجود نیز به بهای بیش از ارزش واقعی ملک (بر اساس آخرین قیمت معاملات) قیمت‌گذاری شده‌اند.
در حالی که تا سال گذشته بسیاری از مشتریان آپارتمان‌های زیر 50 مترمربع، این ابنیه را برای سکونت انتخاب می‌کردند و با توجه به بودجه محدودی که در اختیار داشتند، به سراغ این دامنه متراژ برای خرید در بازار می‌رفتند، اما با کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد از شهریور ماه، بخشی از سپرده‌های بانکی برای سرمایه‌گذاری روانه بازار ملک شد. به این ترتیب با شروع پاییز جنس تقاضای خرید آپارتمان‌های نقلی قدری متفاوت شد و متقاضیان این واحدها فقط قصد سکونت ندارند، بلکه گروهی از سپرده‌گذاران بانکی با سپرده‌های زیر 100 میلیون تومان روانه این بازار شدند. در میان آنها افرادی با سپرده‌های کمتر از 50 میلیون تومان نیز کم نیستند. آنها از طریق رهن آپارتمان و استفاده از تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق مسکن، کسری نقدینگی خود برای خرید آپارتمان‌های نقلی را جبران می‌کنند و به این ترتیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را جایگزین سود بانکی می‌کنند.
رخداد دوم که موجب شد کانون تقاضای آپارتمان‌های نقلی تغییر کند، باور عمومی مبنی بر خروج کامل بازار مسکن از رکود به ویژه از آبان‌ماه به بعد است. با رشد چشمگیر حجم معاملات از نیمه پاییز تاکنون، تقریبا هیچ کس ادعا نمی‌کند که بازار همچنان درگیر رکود است. این وضعیت موجب رشد تدریجی قیمت مسکن در نیمه دوم امسال شد و چشم‌انداز افزایشی قیمت را پیش‌روی بازار قرار داد که در نتیجه، سبب افزایش تقاضای خرید آپارتمان در بازار شد. اما از آنجا که بنیه مالی بسیاری از متقاضیان خانه دومی که قصد دارند برای جا نماندن از سود احتمالی رشد قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، خانه‌ای تملک کنند، برای خرید آپارتمان‌های میان‌متراژ کافی نیست، آنها ناگزیر به سراغ آپارتمان‌های نقلی رفته‌اند.
با تغییر کانون تقاضای آپارتمان‌های نقلی، سهم این املاک از معاملات مسکن همچنان حفظ شده اما مشاوران املاک می‌گویند بازار این آپارتمان‌ها با کمبود فایل مناسب روبه‌رو شده و به همین خاطر سهم واحدهای تا 50 مترمربع در مقایسه با ماه مشابه سال قبل اندکی کاهش یافته است.

** وام مسکن از طریق بازار رهن ثانویه
بانک‌ها با تصویب شورای پول و اعتبار مجاز شدند مطالبات بلندمدت مربوط به تسهیلات خرید مسکن را از طریق بازار رهن ثانویه، به جریان نقد تبدیل کنند. این مصوبه، امکان افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پشتوانه وام‌های اولیه را فراهم می‌کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، در بازار رهن ثانویه، بانک پرداخت کننده وام خرید مسکن، به اعتبار اقساط ماهانه در حال بازگشت از سوی وام‌گیرنده‌ها، بخشی از وام‌ها را به یک نهاد مالی منتشر کننده اوراق رهنی واگذار می‌کند به‌طوری‌که با تنزیل وام‌ها، بخشی از دارایی بانک که همین تسهیلات خرید مسکن است، فروخته و به منابع نقد تبدیل می‌شود.
ورود بانک‌های پرداخت‌کننده وام خرید مسکن به بازار رهن ثانویه، نوعی میان‌بر بورسی برای دسترسی سریع به مطالبات بلندمدت ناشی از پرداخت تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود. وام‌های خرید مسکن به‌طور متوسط با طول بازپرداخت حداقل 10 سال، به متقاضیان پرداخت شده است. در مقطع کنونی، تنگنای اعتباری شبکه بانکی، توان بانک‌ها برای پشتیبانی موثر از بخش مسکن در دو جهت تامین نیاز عرضه و تقاضا را کاهش داده است. پیش‌تر عملکرد شبکه بانکی در تامین مالی مسکن نشان داد، سهم بخش مسکن از کل وام‌‌های بانکی که همواره حدود 12درصد بود، در نیمه اول امسال به پایین‌ترین سطح (حدود 5. 7 درصد) رسید. بنابراین، مصوبه سه‌شنبه عصر شورای پول و اعتبار فرصتی برای بانک‌ها فراهم کرده تا با دسترسی سریع به مطالبات بلندمدت مربوط به وام‌های خرید مسکن، معضل کمبود منابع برای تخصیص در بخش مسکن را مرتفع کنند.
در حال حاضر کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی از سوی شبکه بانکی طبق آخرین آمارهای رسمی رقمی معادل 258 هزار میلیارد تومان است که این میزان تسهیلات، 26 درصد از کل مانده تسهیلات شبکه بانکی را شامل می‌شود. از این میزان، بیش از 100 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن را بانک عامل بخش مسکن پرداخت کرده است.