به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»،  این مسئله گریبان بازار مصالح ساختمانی را نیز گرفت و در نتیجه موجب کاهش قابل توجه مصرف مصالح شد. اما امسال به واسطه ایجاد حساسیت‌های مضاعف در بین مسئولان به دنبال وقوع زلزله کرمانشاه، زمزمه‌هایی از طرح «پیشگام» و تخصیص اعتبار بانکی به نوسازی و مرمت بافت‌های فرسوده به گوش می‌رسد. همچنین سقف تسهیلات خرید مسکن از 80 به 90 میلیون تومان رسیده است. از سوی  دیگر با توجه به وضعیتی که ساختمان‌های کشور دارند، نوسازی بافت فرسوده از اقدامات مهمی به شمار می‌رود که جای کار زیادی دارد.
آغاز فاز جدید عملیات نوسازی بافت فرسوده
در این راستا استارت فاز تازه‌ای از عملیات نوسازی مسکن در تهران به همت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بانک مسکن در 12 دی ماه زده شد. این عملیات در راستای اجرای طرح بازآفرینی شهری و تحقق سیاست کلیدی دولت دوازدهم مبنی بر عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده روی اراضی متعلق به دولت با مساحت 7 هزار و 500 مترمربع در قالب پروژه‌ای 100 واحدی سیروس در منطقه 12 تهران انجام شد.
همچنین 17 دی ماه نیز طرح دوم نوسازی بافت فرسوده توسط شهرداری تهران روی زمین «متعلق به مالکان» به مساحت 2 هزار و 350 مترمربع در محله تختی منطقه 12 تهران استارت خورد که قرار است در قالب این طرح، 135واحد در 7 بلوک هفت طبقه مبتنی بر مشارکت 100 درصدی مالکان بافت فرسوده ساخته شود.
زندگی 9 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت فرسوده
حال با توجه به اینکه هر ساختمانی که امنیت لازم را در برابر حوادث طبیعی همچون زلزله نداشته باشد و جان ساکنان را به مخاطره اندازد، نیازمند نوسازی و بازسازی است، گفته می‌شود که بیش از 30 درصد ساختمان‌های کشور نیازمند بازسازی و نوسازی هستند. همچنین بیش از 2 میلیون نفر از جمعیت تهران و 9 میلیون نفر از جمعیت کل کشور در بافت فرسوده زندگی می‌کنند که باید در اولویت بازسازی و ساخت مسکن قرار گیرند.
این بین عده‌ای بر این باورند که با تمرکز بر نوسازی بافت‌های فرسوده امکان ایجاد تحرک در بازار مسکن وجود خواهد داشت؛ چرا که در صورت نوسازی بافت‌های فرسوده، به علت استقبال قشر متوسط جامعه از واحدهای نوساز در آن مناطق، شاهد رشد تقاضا و رونق معاملات هم در این بخش خواهیم بود.
در این راستا با هدف بررسی و تحلیل میزان تاثیر آغاز فاز جدید نوسازی بافت فرسوده و همچنین تاثیر افزایش تهسیلات نوسازی بافت‌های فرسوده و تسهیلات خرید مسکن بر روند بازار ساختمان با دکتر «مهدی سلطان محمدی» پژوهشگر و تحلیل‌گر بازار ساختمان هم کلام می‌شویم.
سایه رکود بر بازار ساختمان در دو سال گذشته
او ابتدا به بررسی ارتباط بازار مصالح ساختمانی با بازار ساختمان می‌پردازد و با بیان اینکه این دو بازار پیوند بسیار قوی با یکدیگر دارند، می‌گوید: «مصالح ساختمانی مختلف در مراحل گوناگون کار ساختمانی به کار گرفته می‌شود؛ مانند بتن که در مراحل نخست کار ساختمانی یا کاشی که در مراحل پایانی مصرف می‌شوند.»
دکتر سلطان محمدی در تکمیل توضیح خود با اشاره به زمان بر بودن پروژه‌های ساختمانی در بازه‌های معمولا یکی دو ساله و با اهمیت دانستن این فاصله زمانی، تصریح می‌کند: «بنابراین برای اینکه بدانیم بازار مصالح ساختمانی چه وضعیتی را در چشم‌انداز قابل مشاهده دارد، باید دید که بازار ساختمان چه وضعیتی را داشته و خواهد داشت.»
کاهش مصرف مصالح ساختمانی در نتیجه کاهش ساخت و ساز
این پژوهشگر فعال بازار ساختمان با اشاره به اینکه در دو سال گذشته با رکود کم سابقه‌ای در حوزه احداث ساختمان مواجه بوده‌ایم، یادآور می‌شود: «سال گذشته برای نخستین بار در طول یک دهه گذشته میزان احداث ساختمان‌ها به زیر 400 هزار واحد رسید که این حکایت از این دارد که مصرف مصالح ساختمانی در نتیجه کاهش احداث ساختمان به میزان قابل توجهی کاهش می‌یابد.»
البته او این نکته را نیز ضمیمه سخن خود می‌کند که: «این مسئله با اختلاف زمانی مشخصی بوده است؛ وقتی که در سال گذشته احداث ساختمان کاهش یافته هنوز نمی‌توانیم نتیجه بگیریم که مصرف مصالح ساختمانی مختلف از بتن تا کاشی، امسال چگونه خواهد بود مگر اینکه بتوانیم سیر روند احداث ساختمان را بررسی و با توجه به آن نتیجه‌گیری کنیم.»
از آذر ماه رونق بازار ساختمان روند سریع‌تری یافته است
دکتر سلطان محمدی با بیان اینکه در سال 96 میزان پروانه‌ها به مرور در حال رشد بوده است، می‌گوید: «به نظر می‌رسد که از آذر به بعد روند سریع‌تری در رونق بازار ساختمان ایجاد شده است بنابراین تعداد پروانه‌ها در سال 96 بیشتر از 95 خواهد بود که این مسئله می‌تواند در مصرف سیمان یا فولاد در سال آتی در درجات مختلفی تاثیر بگذارد.»
با همه این تفاسیر او بر این باور است که: «هنوز تا رسیدن به نقطه اوج کار ساختمانی فاصله زیادی داریم و باید ببینیم که این رونق با چه سرعتی پیش خواهد رفت؛ اگر دخالت پارامترهای سیاسی، اجتماعی و خارج از کنترل را کنار بگذاریم می‌توانیم نتیجه بگیریم که با چنین روندی در سال 96 و 97 میزان ساخت و سازها افزایش پیدا خواهد کرد.»
این پژوهشگر حوزه بازار ساختمان در تکمیل توضیح خود اضافه می‌کند: «طبیعتا با اختلاف زمان فاصله اختلاف فاز چند ماهه تا دو ساله در مصالح ساختمانی مختلف تاثیر خودش را خواهد گذاشت. زیرا برخی مصالح مانند فولاد و بتن با اختلاف فاز چند ماهه حرکت می‌کنند و مصالحی نیز که بیشتر در نازک‌کاری به کار برده می‌شوند، با اختلاف فاز بیشتر.»
نوسازی بافت فرسوده در بازار مصالح ساختمانی تاثیر تعیین کننده ندارد
بخش دیگری از گفتگو به مسئله تاثیر نوسازی بافت فرسوده در تغییر وضعیت بازار مصالح ساختمانی و ساختمان اختصاص می‌یابد. دکتر سلطان محمدی در پاسخ به این سئوال که آغاز فاز جدید نوسازی بافت فرسوده و خوش‌بینی به ادامه جدی این رویکرد، چقدر در رونق بازار مصالح ساختمانی و ساختمان موثر خواهد بود، می‌گوید: «به طور مشخص اگر بخواهیم ساخت و سازهای بافت فرسوده را در بازار مصالح ساختمانی مورد توجه قرار دهیم به نظر من این تاثیر تعیین کننده نخواهد بود.» توضیحی که او برای این برآوردش دارد این است که: «هر ساختمانی که ساخته می‌شود اثر مثبتی در بازار مصالح دارد اما ما می‌خواهیم بررسی کنیم که میزان این تاثیر و همچنین میزان ساخت و سازهایی که در این بافت انجام می‌شود، چقدر است.»
به باور این پژوهشگر و تحلیل‌گر حوزه بازار ساختمان، وقتی مقیاس ساخت و سازهای بخش ساختمان را در نظر می‌گیریم که چیزی حدود 400 هزار واحد در سال‌های رکود تا 800 هزار واحد در سال‌های رونق متغییر است، این نتیجه حاصل می‌شود که برنامه‌ریزی انجام شده برای بافت‌های فرسوده نمی‌تواند تاثیر تعیین کننده‌ای در تغییر مقیاس ساخت و ساز داشته باشد.
دکتر سلطان محمدی به صراحت بیان می‌کند که: «بعید می‌دانم میزان ساخت و سازهای بافت فرسوده به حدی برسد که بخواهد بازار مصالح را تحت تاثیر قرار دهد یا اینکه بتوان از میزان تاثیر آن به حد محسوسی صحبت کنیم.»
بودجه 350 میلیارد تومانی ساماندهی بافت فرسوده و زلزله‌زده کافی نیست
او همچنین برای روشن‌تر شدن مسئله به نکته دیگری گریز می‌زند که در حوزه اعتبار اختصاص یافته به نوسازی بافت فرسوده و حجم قابل بازسازی این بافت مربوط می‌شود: «بیشتر بحث‌هایی که می‌شود متکی به اعتباری است که در بودجه سال 97 برای ساماندهی بافت فرسوده و بازسازی مناطق زلزله زده از محل صندوق ذخیره ارزی پیش‌بینی شده که 350 میلیارد تومان است.» دنباله توضیح این پژوهشگر می‌رسد به اینجا که: «این رقم عدد بزرگی در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمان تلقی نمی‌شود بلکه برای 5 تا 6 هزار واحد کفایت می‌کند حال این را مقایسه کنید با مقیاسی که ما درباره صنعت ساختمان صحبت کردیم که بین 400 هزار تا 800 هزار واحد است؛ به بیانی از نظر حجم سرمایه‌گذاری ما درباره یک تا دو درصد صنعت ساختمان صحبت می‌کنیم.»
او در عین حال به طور کلی رونق ساختمانی را دارای چشم‌انداز مثبتی می‌داند: «زیرا اساسا بازار بخش ساختمان در حال تغییر است و در حال خروج از دوره رکود و ورود به سیکل رونق هستیم اما اینکه میزان این رونق چه اندازه باشد و چقدر دوام داشته باشد را  باید منتظر آینده باشیم که به پارامترهای زیادی بستگی دارد.»
می‌توان انتظار افزایش ساخت و ساز در سال 97 را داشت
با این حال این نکته را نیز دکتر سلطان محمدی یادآور می‌شود که: «اما رونق صنعت ساختمان شیب خیلی شدیدی مانند دوره‌های قبل نخواهد داشت اما می‌توان انتظار داشت که میزان ساخت و ساز در سال 97 خیلی بیشتر از سال 96 باشد.»
او همچنین در پاسخ به این مسئله که برخی‌ها بر این باورند که به دلیل داشتن تولید بیش از اندازه مسکن، هر چقدر تقاضای مسکن در سال 96 افزایش یابد نمی‌تواند تاثیری در قیمت مصالح داشته باشد، چه تحلیلی دارد، اظهار می‌کند: «از نظر اقتصادی این مسائل بحث‌های ابتدایی و روشنی است اما متاسفانه ما هنوز سر مفاهیم اولیه در ایران گیر هستیم؛ وقتی که میزان تقاضا برای کالای مشخصی بالا می‌رود، به طور طبیعی فشاری روی قیمت‌ها به سمت بالا می‌برد و بنابراین در دوره‌های رکود قیمت مصالح به طور نسبی کاهش و در دوره رونق افزایش می‌یابد که این سیکل همیشه برقرار بوده است.»
این پژوهشگر و تحلیل‌گر بازار ساختمان در تکمیل توضیح خود ادامه می‌دهد: «کارخانه‌ای که مصالح ساختمانی تولید می‌کند امکان‌سنجی اقتصادی‌اش بر این اساس انجام می‌شود که در یک سال‌هایی رونق دارد و سود خیلی بالاتری می‌برد و در سال‌هایی با رکود مواجه است و حتی شاید زیان ببیند؛ طبیعتا این شرکت‌ها در طول سه سال گذشته زیان سنگینی را تحمل کردند و حتی بسیاری از شرکت ها نابود و تعطیل شدند در نتیجه حجم تولید خود را به میزان قابل توجهی کاهش دادند.» اما به گفته او در دوره رونق باید میزان قیمت‌ها به اندازه‌ای بالا برود که تولید به صرفه باشد و بتوانند سودی کسب کنند و بخشی از زیان‌های دوره قبلی را جبران کنند؛ بنابراین این بحث که گفته می‌شود رونق و رکود تاثیری در قیمت ندارد از نظر علمی قابل دفاع نیست زیرا بازار منطق خودش را دارد.