به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، با تکیه بر آمار 4.7 میلیون واحد مسکونی مازاد در کشوربه نظرمی رسد، بیش از آنکه خیال متقاضیان واقعی بخش مسکن را از سونامی های مرسوم این بازارراحت کند، نوعی سهل انگاری در مواجهه با این بخش را نشان می دهد. با اینکه به دلیل حباب قیمت مسکن ورکود این بخش، طی چهار سال گذشته شاهد افزایش ناگهانی قیمت ها نبودیم، پیش رونق بازار مسکن که از ابتدای مهرماه امسال کلید خورده، می تواند شوکی را به بازار خواب آلوده این بخش وارد کند. طبق آمارسالیانه حدود 700 هزار ازدواج در کشور ثبت می شود. به این تعداد باید نوسازی بافتهای ناکارآمد را نیز اضافه کرد. اما آمارها نشان می دهد هم اکنون تولید مسکن به یک سوم سالهای قبل از 1393 رسیده است.
بالاترین رکورد تولید مسکن مربوط به سال 1389 با عرضه 835 هزارواحد مسکن شهری جدید بود. در سال 90 هم 800 هزار واحد مسکن و در سال 91 بالغ بر 820 هزار واحد مسکن شهری جدید تولید شد. در سال 92 نیز 834 هزار واحد مسکن شهری جدید وارد بازار مسکن شد. اما از سال 93 (همزمان با تشدید رکود مسکن) روند نزولی تولید مسکن شروع شد به طوری که در این سال تولید مسکن شهری به 719 هزار واحد کاهش یافت.
البته ازآنجا که ساخت مسکن به طور معمول 2 سال طول می‌کشد، بخش زیادی از 719 هزارواحدی که در سال 93 به بازار عرضه شد، ساخت آنها در دولت دهم شروع شده بود. بنابراین تأثیرواقعی سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم بر بازار مسکن را باید از سال 1394 دانست که تولید مسکن سقوط کرد، و به 331 هزارواحد رسید. در سال 95 نیز این روند ادامه یافت و فقط 333 هزار واحد مسکن شهری جدید وارد بازار شد. این در حالی است که طبق قانون برنامه ششم توسعه، باید در سال 95 بالغ بر 680 هزار مسکن شهری جدید در کشور تولید می‌شد که کمتر از نصف آن تحقق پیدا کرد. درمقایسه با رکورد 835 هزار واحدی در سال 1389، تولید مسکن شهری در سال 95 بیش از 60 درصد کمتر شده است.
وزیر راه و شهرسازی با تکیه بر 2.6 میلیون مسکن خالی و 2.1 میلیون مسکن نیمه خالی (که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می گیرد) می گوید که قصد ندارد اشتباهات دولت و مدیریت شهری قبلی را تکرار کند. با اینکه طرح جامع مسکن بر تولید سالیانه یک میلیون و 50 هزار واحد مسکونی در کشور تاکید دارد، به نظر می رسد عباس آخوندی با توجه به رکود مسکن و عدم دیدارعرضه و تقاضا که آن را نتیجه سیاستهای اشتباه دولت های نهم و دهم و شهرداری سابق تهران می داند، نمی خواهد یک میلیون مسکن خالی به واحدهای موجود اضافه کند و همواره بر بازآفرینی شهری به عنوان مهمترین سیاست خود تاکید کرده است.
با این وجود کارشناسان معتقدند غفلت از تولید مسکن با استناد به واحدهای خالی، نوعی ساده انگاری در مواجهه با این بازاراست؛ چرا که نهایتا در حوزه مسکن، تقاضای مطلق بروزمی کند که ممکن است به تاخیر بیفتد اما از مواجهه با آن نمی توان پرهیز کرد. از سوی دیگر واحدهای خالی عمدتا در بخشهایی ایجاد شده که در دسترس دهکهای متوسط و پایین به عنوان بازار مصرفی این بخش قرار ندارد.

تا سال 1405 حدود 5.3 میلیون خانه برای زوج‌های جوان نیاز داریم. یک کمبود تاریخی هم داریم که از طریق فروش 1.3 مسکن خالی موجود می‌تواند تامین شود. از سوی دیگر نیاز به بازسازی 3.8 میلیون مسکن واقع در بافتهای ناکارآمد وجود دارد. مجموع این ارقام می‌گوید تا 1405 باید 9 میلیون مسکن تامین شود. سوال این است که با توجه به تولید فعلی، کسادی فروش واحدهای لوکس و عدم اقبال بخش خصوصی از نوسازی بافتهای فرسوده چنین هدفی محقق خواهد شد؟
فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه سازان ـ معتقد است: بخش تولید مسکن شرایط بسیار سختی را سپری می کند و هیچگونه تسهیلات مناسبی در بازار مسکن وجود ندارد. تنها بانکی که در حوزه مسکن تسهیلات پرداخت می‌کند، بانک مسکن است اما این تسهیلات تنها از طریق خرید اوراق پرداخت می‌شود و هزینه‌های سنگینی برای تولیدکنندگان مسکن دارد. این مساله باعث شده نرخ اثرگذاری سود تسهیلات در حوزه ساخت بالاتر از 26 درصد شود. هیچ تسهیلات مناسبی در حوزه ساخت مسکن نیست و با چنین سیاست‌هایی بسته‌های تقویتی که دولت به دنبال آن است، اثرگذار نخواهد بود.
با همه این تفاسیر، بازار مسکن شرایط پیش رونق خود را با تمرکز معاملات در بافتهای میانی سپری می کند. هم اکنون در شهر تهران رونق نسبتا مناسبی در واحدهای میان متراژ ایجاد شده است. در آذرماه امسال میانگین قیمت مسکن شهر تهران به 5 میلیون و 90 هزار تومان رسید، معاملات نیز 50 درصد و قیمت 15 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت. توزیع فراوانی تعداد معاملات حاکی از آن است واحدهای 55 تا 90 متر حدود 50 درصد از خرید و فروش را به خود اختصاص می دهند 35 درصد به واحدهای بالای 90 متر و تنها 15 درصد به واحدهای کمتر از 55 متر اختصاص دارد. این نمایه نشان می دهد که عمده خرید و فروش در بخش متوسط قیمت در مناطق غرب، شمال غرب، شرق و جنوب شرق تهران انجام می شود.

برخی متقاضیان نگران افزایش قیمت مسکن هستند. در این خصوص عمده کارشناسان معتقدند جهش یا سونامی در قیمت مسکن حداقل در بازه زمانی یک سال آینده ایجاد نخواهد شد. احمد خرم ـ وزیر اسبق راه و شهرسازی ـ می گوید: در ماههای آینده جهش سنگینی را در قیمت مسکن نخواهیم داشت؛ چرا که تعداد زیادی مسکن گران قیمت در شهر تهران خالی است.
هم اکنون عمده خرید و فروش از سوی متقاضیان واقعی انجام می شود و هنوز سوداگران با توجه به بازده پایین سرمایه بخش مسکن وارد این حوزه نشده اند. اغلب کسانی که در حال حاضر اقدام به خرید مسکن می کنند افرادی هستند که از طریق تسهیلات بانکی تقویت شده اند. عبده تبریزی ـ مشاور وزیر راه و شهرسازی ـ می گوید: خانه های ارزان قیمت در آینده بازار خوبی خواهند داشت. در مقابل، معتقدم همچنان خانه های گرانقیمت با سرعت بسیار کمی فروخته خواهند شد و خانه های خالی لوکس به راحتی به فروش نخواهند رفت. اما مسکن ارزان قیمت بازار رشد مناسبی را پیش رو دارد و وزارت راه و شهرسازی هم کمک کرده تا این رشد ادامه پیدا کند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سالانه در ایران 650هزار ازدواج صورت می گیرد که رقم قابل ملاحظه ای است و این افراد وارد بازار مسکن می شوند. از سوی دیگر می توانند در صندوق پس انداز مسکن یکم حساب افتتاح کنند. نگرانی بانک مسکن بابت کمبود منابع با حمایت برطرف می شود؛ به شرطی که بانک مرکزی بپذیرد مطالباتی که از بانک مسکن دارد را دیرتر وصول کند.
همچنین مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ چشم انداز بازار مسکن را مناسب می داند. او می گوید: تلاش ما به عنوان یک صنف این است که بازارهای رقیب را کنار بزنیم تا بخش مسکن را که نشان داده می‌تواند در سال آینده سودآور باشد تقویت کنیم. برنامه‌ریزی مسوولان و کمک بانک‌ها در این فرآیند اهمیت زیادی دارد. از طرف دیگر سرمایه‌گذاران و متقاضیان هم باید نگاه درازمدت به مسکن داشته باشند. پیش بینی ما این است بعد از بهار سال آینده بازار مسکن از حوزه‌های رقیب خود پیشی می‌گیرد.
خسروی با بیان اینکه اگر قیمت حاملهای انرژی بالا نرود قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت، در عین حال بیان می کند: بخش مسکن همواره از تصمیمات غیرمنتظره در حوزه‌های دیگر که منجر به تورم‌های فوری شده آسیب دیده است. به طور مثال وقتی شایعه می‌شود که بنزین قرار است 1500 تومان شود فورا تاثیر خود را بر تورم می‌گذارد، بعد اعلام می‌شود که این افزایش انجام نخواهد شد. اما اثر را نمی‌توان پاک کرد. مجددا ممکن است بعد از عید اعلام کنند بنزین در ماه‌های آینده گران می‌شود، باز اثر دیگری بر تورم می‌گذارد. پس از آن قیمت بنزین را گران می‌کنند و یک التهاب دیگر ایجاد می‌کنند. بنابراین با یک اظهارنظر یا برنامه‌ریزی اشتباه کلیه سطوح اقتصاد به هم می‌ریزد و چهار مرحله تورمی را تجربه می‌کنیم. طبیعی است که در این روند بخش مسکن نیز به فاصله‌ی زمانی تاثیر می‌گیرد.
عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز درخصوص علت افزایش معاملات در نیمه دوم امسال گفته است: تغییر بافت اجتماعی در ایران و بخصوص در تهران شکل گرفته است. طبقات متوسطی در این دگرگونی ایجاد شده که برای تثبیت موقعیت زندگی خود به تهیه خانه با کیفیت‌تر روی آورده‌اند. استطاعت این گروه نیز خانه‌های دارای محدوده قیمتی 500 میلیون تومان است. احتمال رشد قیمت در مناطق مقصد وجود دارد اما نمی‌تواند منجر به جهش قیمت میانگین شهر تهران درکوتاه مدت و میان‌مدت شود؛ چرا که ظرفیت رشد ناگهانی در تمام مناطق تهران وجود ندارد.
با این وجود به نظر می رسد عمده تحلیلها بازه زمانی یک سال آینده را مورد بررسی قرارداده است. اما باید توجه داشت مسکن در آخرین ماه پاییز 6 درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت. ادامه رشد قیمت می تواند رکود دیگری را در دل رکود فعلی ایجاد کند. ثبات قیمت نیز به معنای افت قیمت واقعی مسکن خواهد بود که منجر به خروج بیش از پیش سرمایه ها از این بخش می شود. بنابراین ایده آل ترین سناریو برای بازار مسکن آن است که متعادل با نرخ تورم پیش برود؛ به شرطی که فعالان و واسطه گران این بخش از وسوسه دستکاری این بازار پرهیز کنند.