به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»،  آنچه که نقطه عطف تمامی این برنامه ها و استراتژی ها است، داشتن پویایی در داخل و هوشمندی در شناسایی محرک های بیرونی است. نظرات دکتر امید علیجانی را در خصوص آینده بازار مسکن و سهم شرکت ساختمانی معلم در این بازار را در مطلب ذیل میخوانید:
به عنوان یکی از فعالان صنعت ساختمان، اهمیت و جایگاه صنعت ساختمان را در اقتصاد ایران چگونه تبیین می کنی وآیا این صنعت توانسته در مقایسه با بازارهای رقیب به عنوان گزینه ایی بااهمیت برای سرمایه گذاران مورد توجه باشد؟
در اقتصاد ایران، به دلیل سهم هفت درصدی بخش ساختمان در تولید ناخالص ملی و سهم 20 درصدی آن در درآمد ملی کشور، بخش ساختمان نقش مهمی در رونق اقتصادی کشور ایفا میکند.  ساختار این صنعت به گونه ای است که هر چند سال یکبار دچار رونق و رکود میشود و به دلیل همبستگی بالای ارکان زنجیره ارزش آن به بخشهای مختلف اقتصاد، تأثیر بالایی در GDPکل کشور خواهد داشت.  در حال حاضر ساختار صنعت دچار دگرگونی در ماهیت شده است، به نحوی که شرکتهای حرفه ای میتوانند نبض بازار را در دست خود گرفته و با مدیریت بهینه جریان نقدینگی خود و ایجاد تمایز در حوزه ساخت و بهره برداری میتوانند شرایط مطلوبی را برای آینده خلق نمایند.  لذا سرمایه گذاری در این بخش از صنعت از طریق شرکتهای حرفه ای می تواند جذابیت مورد انتظار سرمایه گذار را در بازه های زمانی از پیش تعریف شده تأمین کند.
� آخرین وضعیت پروژه های در دست اجرای گروه ساختمانی معلم چگونه است؟
در سال مالی گذشته، زیربنای کل پروژه های در دست ساخت شرکت ساختمانی معلم بیش از400هزار مترمربع شامل 706 واحد تجاری، 135 واحد اداری و 259 واحد مسکونی بوده است . سهم بیشتر پروژه های در دست ساخت شرکت در شهر تهران متمرکز شده است، به نحوی که قدرالسهم شرکت در این پروژه ها شامل80,631مترمربع کاربری تجاری، 58, 138 مترمربع کاربری اداری، زیربنای  10،012کاربری مسکونی و کاربری فرهنگی و ورزشی با زیربنای 13،550، مترمربع میباشد . از مهمترین پروژه های دردست ساخت شرکت میتوان به مگاپروژه چندمنظوره مگاپارس، پروژه تجاری و اداری نگین میرداماد و پروژه تجاری و اداری سهند اشاره نمود.
از طرفی، شرکت به لحاظ تنوع بخشی به سبد کسب و کار خود از منظر جغرافیایی، توسعه سهم بازار و نیز ارتقای برند خود، پروژه هایی در سایر شهرهای کشور نیز در دست ساخت دارد. این پروژه ها شامل پروژه تجاری و اداری مینو واقع در میدان شهدای شهر مشهد مقدس، برجهای مسکونی یادمان واقع در شهر اردبیل، بازار میوه و تره بار شهر بندرعباس و مجتمع خور ماهشهر هستند که مشتمل بر ،28368 مترمربع کاربری تجاری، کاربری اداری 1130 مترمربع و، 12495 مترمربع کاربری مسکونی هستند.
� برنامه های شرکت برای تعریف پروژه های جدید و ورود به حوزه های متنوع سرمایه گذاری در صنعت ساختمان چیست؟
در سال مالی جاری شرکت با هدف توسعه و تنوع سبد پروژه ها تعریف دو پروژه جدید مسکونی بوکان با زیربنای ،22931 مترمربع و جماران با زیربنای ،2642 مترمربع در شهر تهران را دستور کار خود قرار داده و سطح زیربنای کل پروژههای در دست ساخت خود را به حدود 430  هزار مترمربع رسانده است.
یکی از مراتبی که به جهت تأمین مالی یک پروژه در زنجیرة ارزش ساختمان بطور سنتی ایفای نقش داشته، تکیه بر

پیش فروش بوده است . بطوری که یک پروژه پس از پایان یافتن مرحلة اسکلت، اقدام به فراخوان برای پیش فروش نموده و معمولاً حجم منابع موردنیاز پروژه از این محل با عقد قرارداد با مشتریان و متقاضیان تأمین می شد. بنابر موارد مشروحه به جهت وقوع رکود بر صنعت ساختمان و سایر تغییراتی که ماهیت زنجیره ارزش در صنعت را دگرگون نموده است، چرخة ساخت و پیش فروش به خوبی گذشته پاسخگوی نیاز شرکتها نیست . از طرف دیگر بحث تسهیلات، هزینه های مالی ناشی از آن و مشکلات شرکتها در بازپرداخت اصل و سود تسهیلات دچار چالش اساسی شده است. بنابراین تمامی ذینفعان این صنعت به فکر ارائه راه حل هایی منطبق با مدل کسب و کار و زنجیرة ارزش ساختمان بوده تا بتوانند پاسخگوی نیازهای فعالان این حوزه باشند.  شرکت ساختمانی معلم نیز با درک صحیحی از این تغییر پارادایم در صنعت، یکی از استراتژیهای اصلی خود را در زمینه بهره گیری از ابزارهای نوین تامین مالی قرار داده است.
صندوقهای زمین و ساختمان به دلیل مهندسی مالی مناسب، قابلیت انطباق مناسبی با جریان نقدی پروژه های ساختمانی دارند.
از سوی دیگر این صندوقها قابلیت سرمایه گذاری اقشار مختلف را با حداقل سرمایه در صنعت ساختمان فراهم میسازند.  بر این مبنا بازار سرمایه میتواند بستری امن برای تامین مالی شرکتها و پروژه ها فراهم نماید.  شرکت ساختمانی معلم نیز تأسیس یک صندوق زمین و ساختمان برای بهره مندی از مزایای آن در دستور کار خود قرار داده است.  در حال حاضر شرکت برای این منظور پروژه تجاری و اداری سهند را مدنظر خود قرار داده است تا با مشاوره شرکت تأمین سرمایه مسکن این صندوق را راه اندازی نماید.
این پروژه پیشنهادی با زیربنای کل 20 هزار مترمربع شامل 933 مترمربع فضای مفید تجاری و 5107 مترمربع زیربنای مفید اداری در یکی از بهترین مناطق تجاری و اداری تهران )خیابان نفت شمالی( واقع شده است.  ارزش وضع موجود این پروژه حدود1100 میلیارد ریال است که هدف شرکت، تأمین حداقل 250 میلیارد ریال منابع از طریق صندوق در مدت یک سال میباشد که البته این اعداد و ارقام در مرحلة پیشنهاد و مذاکره بود و پس از قطعیت طرح و تعیین ارکان صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید.
با توجه به کم رونقی بازار مسکن طی سال های اخیر و کندی در روند ساخت و ساز پروژه های ساختمانی، تحلیل شما از وضع موجود و پیش بینی برای آینده صنعت چیست؟ هم اکنون رکود ساخت و ساز بر صنعت ساختمان سایه افکنده، اما بالا بودن شدت رقابت، منجر به سخت شدن کسب و کار و ماندن شرکتهای حرفه ای شده است . پیش بینی بالارفتن نرخ ارز با افزایش ارزش جهانی دلار، حجم بالای پروژه های نیمه تمام بخصوص در شهر تهران، قوانین جدید مالیاتی و سیاست کنترل نقدینگی دولت و سایر تهدیدات منجر به کاهش جذابیت بازار ساخت و ساز بخصوص مسکونی و عدم افزایش چشمگیر قیمت خواهد شد.  در مقابل، فرصت هایی از جمله پیش بینی افزایش رشد اقتصادی و افزایش تقاضای واحدهای غیرمسکونی )اداری و هتل(، امکان تنوع بخشی به روشهای تامین مالی ساخت و ساز )نظیر صندوقهای زمین و مسکن( و امکان توسعه تجارت خارجی ایران پس از رفع تحریم ها و حضور مشتریان خارجی موجبات تحقق نشانه هایی از حوزه های جذاب این صنعت را پدید آورده است.
تقاضای بازار مسکن، به دو دسته مصرفی و سرمایه ای تقسیم می شود.  تقاضای سرمایه ای طی این سالها از این صنعت خارج شده، جذب بازارهای جایگزین شده و به دلیل ریسک بالای سرمایه گذاری در صنعت ساختمان جذابیت چندانی در آینده نخواهد داشت . تقاضای مصرفی هم در کلانشهرها، به دلیل تغییر در شرایط و توازن عرضه و تقاضا تأثیر بااهمیتی نخواهد داشت.
آیا شرکت شما سهمی از این بازار دارد؟
براساس مطالعات صورت پذیرفته، برنامه استراتژیک و نقشه راه 5 ساله شرکت به نحوی ترسیم شده که ترکیب سبد پروژه های شرکت بهینه شود. آنچه که نقطه عطف تمامی این برنامه ها و استراتژیها است، داشتن پویایی در داخل و هوشمندی در شناسایی محرکهای بیرونی است.
اولویت شما برای سرمایه گذاریهای آینده در صنعت ساختمان چیست؟ کدام یک از گزینه هایی که اشاره کردید، می‌تواند هدف مناسبی باشد؟
در 5 سال آتی میبایست بنابر تهدیدات شناخته شده، سهم تجاری سازی در سبد کسب و کارهای شرکت به شدت کاهش یافته و حداکثر تا 10 %زیربنای کل پروژه های در دست احداث شرکت را شامل شود. از طرف دیگر، سهم ساخت ساختمانهای اداری لوکس کلاس A و کاربری های جدید افزایش خواهد یافت. بنابر فرصتهای متعدد و محرکهای بیرونی و نیز قابلیتهای شناسایی شده در درون، ورود شرکت در عرصه گردشگری امری بدیهی بوده و ساخت پروژه هایی با اولویت هتل آپارتمان و هتلهای خاص ضمن مشارکت با شرکای بین المللی و شناخته شده در این حوزه در دستور کار قرار خواهد گرفت. در این مسیر، توانمندسازی شرکت در زمینه فناوریهای نوین عرصه ساخت و ساز با اهداف سه گانه سبک سازی، سریع سازی، ارزان سازی و توسعه ساختمانهای سبز امری اجتناب ناپذیر بوده که میبایست زیرساختهای آن در شرکت ساختمانی معلم نهادینه گردد. شرکتها میبایست نگاه همزمان به حوزه های درون و برون داشته باشند، حوزه های درون مباحثی نظیر توجه به زیرساختها، فرهنگ، دستیابی به سبد متوازن و ... و در حوزه برون پرداختن به صدور خدمات فنی و مهندسی پروژههای فرامرزی در اولویت خواهد بود.
البته تنها در صورتی شرکت میتواند در حوزه برون و فعالیتهای خارج از کشور موفق باشد که در درون به خبرگی و سرآمدی دست یافته باشد.
استراتژی مسکونی سازی شما چیست؟
آنچه که ما در استراتژیها به آن اعتقاد داشته و برنامه ریزی کرده ایم، سهم بازار شرکت در ساخت واحدهای مسکونی است و با تغییر نگاه در زمینه مسکونی سازی و ایجاد تمایز در این حوزه، تا 45 % سبد محصولات شرکت را تشکیل دهد.
اشاره کردید که تقاضای سرمایه ای کاملاً از صنعت ساختمان خارج شده است، با توجه به اینکه نرخ سود سپرده های بانکی کاهشی شده و پیش بینی میشود که کمتر هم شود، به نظر شما آیا بازار مسکن میتواند گزینه جذاب و جایگزینی برای سرمایه های خارج شده از بانکها باشد؟
قطعاً یکی از عواملی که میتواند بر روی بازار مسکن بخصوص بخش سرمایه ای آن تأثیرگذار باشد، کاهش جذابیت بازارهای جایگزین مسکن است که یکی از این بازارها سود سپرده های بانکی است. البته این دو بازار به لحاظ ذاتی تفاوت معناداری با یکدیگر دارد و لازمة حضور در صنعت ساختمان، داشتن نگاه سودآوری بلندمدت و پایدار است. بطوریکه اگر فرد بخواهد هوشمندانه رفتار کرده و سود کوتاه مدت کسب کند، قطعاً با توجه به خواب سرمایه در بازار مسکن، بازار پول را انتخاب می کند. در مورد بازار سهام نیز بعنوان یک بازار جایگزین همین موضوع وجود دارد. بعنوان نمونه اگر نقدینگی کافی در اختیار باشد، ترجیح داده می شود در صنعتی سرمایه گذاری کند که در یک بازه زمانی کوتاه تر امکان دریافت سود سرمایه گذاری مناسب وجود داشته باشد.
بسیاری از کارشناسان معتقدند بازار مسکن به مرحله اشباع رسیده و شرکت ها باید به بازار های جدید برای ادامه فعالیت ورود کنند، استراتژی مجموعه شما برای این مقوله چیست؟
همواره در ایران این سوال وجود دارد که با توجه به اشباع شدن بازار مسکن، استراتژی فعالان این بازار چیست؟ در کشورهای اروپایی، وقتی شهرهای کلیدی آنها اشباع شدند، ساماندهی شهرک های اقماری را شروع کردند. ولی ابتدا باید زیرساختهای آن را ایجاد کرد. در مجموع معتقدم استراتژی شرکت ها برای بازار های جدید از دو طریق می تواند عملیاتی شود. اول اینکه در حوزه درون، تغییر دیدگاه داشته باشیم و به سمت موضوعات مغفول مانده مانند بافت فرسوده، مسکن بد و.... برویم و سپس به سمت موضوع برون که صدور خدمات فنی و مهندسی است، حرکت کنیم. برای رسیدن به این مهم و تمکان بهره لازم از دانش فنی نیاز به JV (jont venure)) یا شریک تجاری دارد که متاسفانه در این زمینه در سطح شرکتهای ساختمانی چندان تجربه عملی و اجرایی در داخل کشور نداریم. وقتی میخواهیم پروژه بزرگی را اجرا کنیم، اصلی ترین بحث استفاده از منابع خارجی خواهد بود. چرا که منابع داخلی ما عمدتاً گران بوده و توجیه اقتصادی ندارد. ولی استفاده از منابع خارجی یکی از راهکارهای برون رفت از حوزه کسری منابع سرمایه گذاری برای ساخت و ساز در داخل و خارج از کشور است. یعنی ما برای صدور خدمات نیاز داریم. بنابراین وقتی ما با  منابع خارجی و دانش خارجی مهندسی به دو مؤلفه JV و شریک تجاری خارجی همکاری می کنیم، مسلم است که تجربه کار بین المللی را به دست خواهیم آورد.
پس این موضوع در برنامه های شما دیده شده، ولی هنوز وارد فاز اجرایی نشده است؟
ما در حال آماده سازی زیرساختها برای حضور در این بخش هستیم. ما در نمایشگاه های خارجی و رویدادهای بین المللی حضور داریم، تا با شرکتهای خارجی مذاکره کنیم. در حوزه فروش بازاریابی، برای راه اندازی مگاپروژه های تجاری با برخی شرکتهای خارجی، JV تشکیل داده و به دنبال تعریف پروژه های مشترک هستیم. در حال حاضر قراردادی با یک بهره بردار خوشنام و معتبر اروپایی به منظور استقرار نظام بهره برداری در پروژه ها منعقد نموده ایم که در آن به دنبال انطباق با استانداردهای روز دنیا، ایجاد و بهبود فرایندهای شرکت در زمینه بهره برداری، آموزش مدیران و کارشناسان شرکت در این زمینه و حداکثر بهره ممکن هستیم.
آیا بازار کشور خاصی را برای صدور خدمات فنی و مهندسی مدنظر دارید؟
مطمئنا اگر بخواهیم این موضوع را آغاز کنیم، از کشورهای منطقه آغاز خواهیم کرد. بازارهای اولویت دار سوریه، عراق، عمان، قطر و آسیای صغیر خواهد بود. در این راستا به اجبار باید به سمت سبک سازی، سریع سازی، استفاده از تکنولوژیهای نوین و بکارگیری مباحث سبز از جمله طراحی و اجرای سبز در صنعت ساختمان برویم. برای این مسئله در حوزه تغییر و اجرا باید تجارب شرکتهای اروپایی و آمریکایی در کنار ما باشد و از آنها استفاده کنیم.
معتقدم اصلی ترین بحث شرکتهای ساختمانی در پارادایم آتی، نظام بازاریابی و فروش خواهد بود. در تمامی صنایع
پارادوکس ایجادی آتی، نظام بازاریابی فروش است تا شرکت ها بدانند چگونه باید محصول خود را به فروش برسانند.
برنامه مجموعه شما برای تقویت بخش بازاریابی و ارتقای مشتری مداری چیست؟
ما قصد داریم نظام بازاریابی و فروش را در شرکت تقویت کنیم. چون معتقدیم که این نظام با ترکیب عقلایی دانش به اضافه را تشکیل میدهد، میتواند راهگشا باشد. در مجموع شرکت ساختمانی معلم، برای پوشش موضوعات ( خِرد ) تجربه که در مجموع بازاریابی و فروش، شرکت مستقلی را بنیان نهاده است که سعی میکنیم این شرکت را به مجموعه های موفق خارجی متصل کنیم تا هم از دانش آنها بهره برده و هم نظام دانشی شرکت را بالا ببریم،  تا در نهایت بتوانیم برند موفقی در بازاریابی و فروش نهادینه کنیم.
اما در کنار موضوعات بازاریابی، یکی از معضلات اصلی صنعت ساختمان سازی، رها سازی ساختمان بعد از تولید است. عدم ارائه خدمات و سرویسهای پس از فروش به مشتریان، یکی از نقاط ضعف اصلی، سازندگان بخشهای عمومی و دولتی، محسوب میشود. اما بخش خصوصی به این مقوله توجه خاص داشته و بعضا تا چند سال بعد از ساخت هم محصول تولیدی خود را با مقوله ای که باید در ساختمان سازی شکل گرفته « موضوع خدمات پس از فروش » دریافت هزینه، نگهداری میکند. بنابراین باید سازندگان بزرگ برای آن برنامه داشته باشند.
پس میتوان پیش بینی کرد که در صورت بین المللی شدن بازار رقابت، بسیاری از شرکتها از گردونه خارج شده و شاید ورشکست شوند؟
به این مقوله از دو بعد می توان نگاه کرد. وقتی که شرکت خارجی در زمان کمتری، قیمت بهینه و کیفیت بالاتری به مشتریان ارائه می دهد، ما از صحنه رقابت خارج میشویم. نکته دیگر این است که شرکتهای شبیه ما کمتر از 20 درصد از سهم بازار مسکن را در اختیار دارند، که به دلیل ساختار و شاکله، از چابکی کمتری برخوردار هستند. در واقع 80 درصد بازار متعلق به بخش خصوصی بوده که به راحتی محرکهای بازار را درک و پیشبینی میکنند، چابک بوده و سریع در مقابل تغییرات واکنش نشان می دهند. در عین حال حضور شرکتهای خارجی در بازار داخل به مرور سبب ایجاد فرصتهایی نیز خواهد شد. عمده شرکتهای خارجی در قالب شرکای تجاری وارد بازار شده و بصورت مشارکت میتوان از سرمایه، تخصص و فنآوری دراختیار آنها جهت حضور موثر و قوی در صنعت بهره برد. البته در صورت ورود شرکتهای خارجی به کشور امکان رقابت شرکتهای داخلی در زمینه های قیمت تمام شده، کیفیت محصول، سرعت ساخت و فناوریهای نو وجود نداشته و شرکتهای ما نیاز به توانمندسازی در این زمینه دارند.
پیش بینی شما از وضعیت آینده بازار مسکن چیست؟ آیا می توان بار دیگر شاهد جهش و رشد
قیمتی بود؟
به نظر میرسد علیرغم افت و خیز جزئی در بازار از منظر افزایش تعداد معاملات و قیمت مسکن تا پایان سال 97 ، اتفاق خاص و قابل ملاحظه ای که به صورت چشمگیر باشد در صنعت ساختمان نمی افتد و رفتار بازار مسکن عمدتاً پیرامون نرخ تورم عمومی در نوسان خواهد بود.
بعد از سال 97 چطور؟
اگر امکان جذب سرمایه خارجی باشد، شاید بازار مسکن، بهبود نسبی پیدا کند، ولی اگر این امر محقق نگردد ادامه وضعیت فعلی محتمل ترین گزینه می باشد. البته این موضوع در اقتصاد کشور اهمیت دوچندانی دارد، زیرا موتور محرکه اقتصاد، بخش مسکن است. اگر قرار باشد اتفاقی بیفتد، از رونق مسکن شروع می شود که اقتصاد مسکن شرایط و پیچیدگی خاصی داشته و درمان آن به راحتی امکان پذیر نیست.
پیشنهاد شما برای عبور از شرایط بحرانی و بازگشت رونق چیست؟
استفاده از منابع خارجی و « راهکارهای عبور از شرایط رکود و بازگشت به رونق را میتوان در سه بخش دستهبندی کرد. اول تمرکز روی بخشهای دیده نشده صنعت نظیر بافت فرسوده، گردشگری و هتلینگ « دوم ،» تأمین مالی ارزانقیمت و سومی   مقاومسازی و اصلاح مسکن روستایی » است. اگر طرح جامعی باشد که حوزههای روستایی ساماندهی شود، بسیاری از مشکلات قشر خاصی از کشور حل خواهد شد. با برنامه ریزی دقیق و حمایت مناسب، امکان جذب سرمایه مناسب جهت ساماندهی بسیاری از مسایل صنعت ساختمان وجود دارد. اگر بخواهیم جامع تر و تخصصی تر پیرامون این موضوع تأمل کنیم، از یک طرف در صنعت ساختمان کشور، مزیتهای نسبی خاصی وجود دارد که فرصتهای آن نسبت به سایر بازارها در کشور و نیز بازار املاک کشورهای منطقه ای قابل تحلیل است. از طرف دیگر شرکتها منابعی دراختیار دارند که می بایست با اتخاذ استراتژی صحیح آنها را به شایستگیهای محوری (Core Competency) تبدیل نمایند. اینگونه خواهد بود که شرکتها با تقویت شایستگیهای خود، درک صحیح از بازار و نیز موفقیت در عرصه رقابت، به چنان مزیت رقابتی دست مییابند که تضمین کننده موفقیت پایدار شرکتها خواهد شد. در واقع کلید موفقیت سازمانها و شرکتهای امروزی شناسایی، حفظ و توسعه مزیت رقابتی آنهاست.