به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، هم اکنون در شهر تهران به طور میانگین در هر فصل حدود 45 هزار معامله مسکن انجام می‌شود؛ در حالی که تعداد پروانه‌های ساختمانی در هر فصل حدود 15 هزار فقره است.
روند افزایش ساخت و ساز در شهر تهران طی سال 1395 با تمرکز 90 درصدی بر روی بلوکهای 5 طبقه به بالا، منجر به آغاز پیش رونق ساختمان بعد از رکود چهار ساله شد. بعد از آنکه در بهار 1395 شاهد صدور 1793 پروانه ساختمانی برای احداث 15 هزار و 712  واحد مسکونی در شهر تهران بودیم که افزایش 5.6 درصدی تعداد واحد را نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن نشان می‌داد، این رشد با وجود نوسانات فصلی به صعود نسبی خود ادامه داد. در تابستان 2385 پروانه برای 17 هزار و 69 واحد صادر شد که دارای افزایش 43 درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن بود. در پاییز این رقم به 1987 پروانه برای 14 هزار و 745 پروانه کاهش یافت اما نسبت به پاییز سال قبل از آن افزایش 8.3 درصدی را ثبت کرد. تا اینکه در زمستان 1395 تعداد 2554 پروانه برای احداث 18 هزار و 508 با میانگین 35 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن همراه شد.
در کل کشور اما شرایط مقداری متفاوت بود. در بهار 31 هزار و 808 پروانه ساختمانی در کل کشور برای 81 هزار و 976 واحد مسکونی صادر شد که افت 12 درصدی را نسبت به فصل مشابه سال قبل داشت. در تابستان تعداد پروانه‌های ساختمانی کل کشور 30 هزار و 972 فقره برای احداث 78 هزار و 899 واحد بود که نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 8 درصد کاهش یافت. در پاییز 26 هزار و 139 پروانه ساختمانی در کل کشور برای احداث 66 هزار و 977 واحد صادر شد که با افت 2.9 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن همراه بود. در زمستان نسبت به پاییز و نیز زمستان سال قبل از آن اوضاع مقداری بهبود پیدا کرد. 40 هزار و 349 پروانه ساختمانی برای احداث 102 هزار و 22 واحد در زمستان 1395 صادر شد که افزایش افزایش 52.3 درصدی نسبت پاییز و افزایش 9.9 درصدی نسبت به زمستان سال قبل را ثبت کرد.
نکته قابل تامل آن است با وجودی که تعداد پروانه‌های ساختمانی کشور 9.9 درصد رشد داشت مجموع مساحت زیربنای پروانه صادر شده 20 درصد افزایش داشته است. بدین معنا که مساحت واحدهای مسکونی بزرگتر شده است.
بعد از آنکه انتظار می‌رفت "برجام" اثر مثبت خود را بر اقتصاد بخش مسکن ایجاد کند، در سال 1395 شاهد این اثرگذاری بودیم. این رشد ابتدا در شهر تهران بروز کرد و سپس در پایان سال گذشته به شهرستانها رسید. تاخیر دو فصلی افزایش ساخت و ساز در کل کشور نسبت به تهران به این دلیل است که شهر تهران در حوزه‌های اقتصادی از جمله ساخت و ساز، پیشرو عمل می‌کند و به دنبال آن سایر کلانشهرها به حرکت درمی‌آیند.
اما بررسی تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی پایتخت با حجم معاملات نشان می‌دهد بالانسی در حوزه مسکن با تمرکز عرضه بر روی تقاضای واقعی ایجاد شده که می‌تواند زمینه رونق غیرتورمی بخش مسکن را فراهم کند. چرا که بخش عرضه با نشانه شناسی بازار مسکن، از لوکس سازی بدون مشتری به سمت واحدهای متوسط و میان متراژ سوق پیدا کرده است. این موضوع را افزایش 50 درصدی ساخت و ساز در بافت فرسوده طی زمستان سال قبل اثبات می‌کند. همچنین قیمت مسکن در منطقه 12 تهران به عنوان دربردارنده بیشترین پلاکهای بافت فرسوده در تیرماه سال جاری 13 درصد افزایش یافت که حدود 3 درصد بالاتر از میانگین شهر تهران بود. پروانه‌های ساختمانی در مناطق 11 و 12 نیز طی چهار ماه ابتدای سال 1396 بالغ بر 56 درصد افزایش یافته است. هم اکنون از هر 5 ساخت و ساز 2 مورد تخریب واحد فرسوده انجام می‌شود. بدین معنا که در هر فصل حدود 6000 و هر سال 24 هزار واحد جدید نوسازی می‌شود. این رقم با چشم انداز 120 هزار واحد که باید سالیانه در پایتخت نوسازی و بهسازی شود فاصله بسیار زیادی دارد.
در حال حاضر 490 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که عمده آن مربوط به واحدهای بیش از 100 متر مربع در محله‌های شمال شهر است. این حجم از تعداد خانه های خالی به معنای 49 میلیارد دلار عدم بهره وری اقتصادی است که بلوکه شدن سرمایه‌های حوزه ساختمان را در پی داشته است. بر این اساس بخش عرضه، چاره را در ایجاد تناسب بین متراژ و قیمت واحد مسکونی با توان مشتریان مصرفی دیده است.

البته بخش مسکن هنوز به میانگین بازدهی 40 ساله خود دست نیافته است. طی 40 سال گذشته متوسط بازدهی بخش مسکن 40 درصد بوده که بعد از سال 1391 به دلیل شرایط رکودی این نرخ به شدت دچار افت شد. رشد این بخش در دوره سالهای 1391 تا 1395 به ترتیب برابر با منفی 3.6، 3.1، 0.4، 13.5 و 14.9 درصد بوده است، اما بر اساس آمار جدید فعالیتهای بخش ساختمان پس از 18 فصل رشد مداوم منفی، در زمستان 1395 به رشد 4 درصد و سپس در بهار 1396 به رشد 7 درصد رسیده است. کارشناسان پیش بینی می‌کنند در نیمه دوم این رقم از 10 درصد عبور کند.
از سوی دیگر توقف روند منفی پروانه‌های ساختمانی در تهران حاکی از ایجاد شرایط باثبات تری در بخش عرضه می‌دهد. در شهر تهران طی ابتدای تابستان سال 92 تا انتهای خرداد 95 رکود ساختمانی وجود داشته طوری که در سال 93 ساخت‌وساز در کل شهر تهران معادل 59 درصد و در سال 94 معادل 34 درصد کاهش داشت اما شدت رکود از نیمه سال 95 به بعد در کل مناطق شهر تهران کم شد و به دلیل توقف جریان تعمیق رکود ساختمانی از نیمه سال 95 و رشد نامحسوس و اولیه ساخت‌وساز، معدل کل ساخت‌وسازها در پایتخت طی یک سال 95 رشد یک درصدی را نسبت به 12 ماه سال 94 تجربه کرد. کارشناسان با اعلام رسمی این آمار در ماه گذشته عنوان کردند که نرخ رشد یک درصدی به‌عنوان نشانه اولیه از تحرک ساخت‌وساز است.
بسته‌های تشویقی دولت از جمله وام 160 میلیون تومانی ساخت با نرخ سود 8 درصد نیز عامل دیگری است که می‌تواند به ترغیب سرمایه گذاران در بافتهای ناکارآمد کمک کند. در حال حاضر به کسانی که قصد خرید یا ساخت واحد مسکونی واقع در بافت فرسوده را داشته باشند تا سقف 160 میلیون تومان با سود 8 درصد پرداخت می شود.
یکی دیگر از پارامترهایی که در افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و به تبع آن افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد کاهش نرخ سود بانکی است. تجربه نشان داده عامل سود بانکی تاثیر الاکلنگی بر بازار مسکن دارد. طی هفته های اخیر شورای پول و اعتبار، بانکها را موظف کرد تا بیش از 15 درصد سود به سپرده‌ها پرداخت نکنند. این قانون در صورت اجرا می‌تواند منجر به ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن شود. بر این اساس پیش بینی می‌شود آمار پروانه‌های ساختمانی شهر تهران به روند رو به رشد خود در سال 1396 ادامه دهد.
عامل دیگر، افزایش قیمت و میزان صادرات نفت است. هم اکنون قیمت نفت ایران حدود 53 دلار و میانگین صادرات 2.2 میلیون بشکه در روز است که در صورت کاهش تنشهای تحمیل شده توسط ترامپ، ظرفیت افزایش آن وجود دارد. منابع ناشی از فروش نفت همواره در ایران سر از بازار مسکن درآورده که این معادله در سال 1395 نیز تا حدودی اثبات شد و شاهد افزایش تدریجی معاملات و ساخت و ساز در حوزه مسکن بودیم. پیش بینی می‌شود با توجه به برآورد کارشناسان از افزایش 10 درصدی قیمت مسکن و رشد 10 درصدی بازدهی بخش ساختمان شاهد جذب سرمایه‌های نفتی به حوزه مسکن باشیم.
بازار مسکن شهر تهران این روزها تحت تاثیر پنج عامل محرک نزدیک شدن قیمت به کف، رشد نسبی ارزش افزوده بخش ساختمان، التهاب بازار اجاره در تابستان امسال، کاهش نرخ سود بانکی و انتظار برای کاهش سود تسهیلات مسکن، مسیر خود را برای ورود به دوره رونق طی می‌کند. پیش بینی کارشناسان از آینده قیمت مسکن افزایش 10 درصد را متناسب با نرخ تورم نشان می‌دهد؛ هر چند عمده کارشناسان معتقدند جهش قیمتی در کار نخواهد بود.