به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، در این میان به گفته بسیاری از کارشناسان در حال حاضر تعداد و وسعت املاک تجاری به معضل بزرگی مبدل شده و جدا از بلوکه‌شدن هزینه‌های کلان، آلودگی زیست‌محیطی، ترافیک، تغییر فرهنگ زندگی مردم و ورشکستگی موسسات مالی را به دنبال دارد.

   پهنه‌های طرح تفصیلی بازیچه سازندگان متخلف
در این خصوص یک کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه تنها در طی سال‌های 1392 تا 1393 بالغ ‌بر 370 پروانه ساخت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در سطح کشور صادرشده و بخش عمده‌ای از آنها در تهران قرار دارد، گفت: این در حالی است که به گفته بسیاری از کارشناسان و متصدیان امر ازجمله دبیر اجرایی انجمن مجتمع‌های تجاری چندمنظوره حدود 16 میلیون مترمربع آن بدون رعایت استانداردها و قوانین جهانی ساخته‌شده است.
محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: این موضوع در حالی عنوان می‌شود که در طی سال‌های 1393 تا 1395 نیز نه‌تنها مجوز ساخت‌وساز مگامال‌ها محدود نشد بلکه این میزان در مناطق فراغ‌تری مانند منطقه22 با افزایش چشمگیری روبه‌رو شد.
این کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه مشاورانی که طرح تفصیلی برای کلانشهرها ارائه داده‌اند، به دنبال ساماندهی و پاسخگویی متناسب با کاربری‌ها و نیازهای شهری بوده‌اند، گفت: ساختار پهنه‌بندی شهر تهران را به‌عنوان سند اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت بر ساخت‌وساز در عرصه‌های شهری تهران، به‌منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری‌ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری معرفی کردند تا بر مبنای اصول و نقشه‌های تفصیلی و ملاک عمل شهر هرگونه تقاضای ساخت‌وساز، با تراکم‌های ساختمانی مجاز، چگونگی ساخت‌وساز و ضوابط دسترسی و تعیین کاربری‌های مجاز و قابل‌استقرار، بر اساس و منطبق با این طرح و اسناد آن و با اولویت نیاز محلی، تهیه و تدوین شود؛ اما متاسفانه با دست‌اندازی‌های متعدد موجودیت طرح تفصیلی نیز زیر سوال رفته است.
وی با بیان اینکه در طرح تفصیلی پهنه G نماد پهنه کلان حفاظت (سبز/ باز) است گفت: این پهنه همواره به‌عنوان تنفسگاه‌های مناطق شهری خوانده‌‌می‌شود که تعرض به آن عواقب بسیار وخیمی را به دنبال دارد و در حال حاضر این پهنه در اکثر کلانشهرهای ایران دچار چالش شده است.
مهری گفت: جدای از پهنه ذکرشده ما دست‌‌درازی‌هایی نیز در پهنه‌های دیگر شهری داشته‌ایم. در این بین حتی پهنه کلان S که مختص زیر پهنه‌های تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکرد محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای، شهری و فرا شهری است، مورد دست‌درازی قرارگرفته است.
وی گفت: در حال حاضر پهنه‌های وسیع S و حتی زمین‌های ذخیره به املاک خالی از فعالیت صنفی اختصاص‌یافته که قشر ضعیف از آن هیچ بهره‌ای نمی‌برد. درحالی‌که این پهنه باید به‌صورت مساوی در دسترس همه اقشار جامعه باشد. بر همین اساس ما با انبوهی از مال‌ها و املاک تجاری در شمال و غرب تهران روبه‌رو بوده و در جنوب تهران این میزان بسیار اندک است.
مهری با بیان اینکه در برخی از موارد حتی شهرداری‌ها با اخذ وجه از مسئله تأمین پارکینگ چشم‌پوشی می‌کنند، خاطرنشان کرد: در حال حاضر بخش‌هایی از مناطق تهران به علت هجوم ماشین‌ها همیشه ترافیک سنگین داشته و حقوق شهروندی در این مناطق به‌شدت زیر سؤال رفته است.
وی با اشاره به اینکه فروش زمین و تغییر کاربری توسط شهردارها مبدل به مسابقه بی‌رقیب شده است، درنهایت خاطرنشان کرد: اگر شهرداری با حذف بخشی از فضای سبز ناچیز محله چند وسیله غیراستاندارد و مضر آهنی برای ورزش می‌سازد یا سوله‌ای اولیه و فاقد امکانات را به ورزش یا فضای فرهنگی یا فعالیت‌های اجتماعی اختصاص می‌دهد، برای آن است که آن زمین‌هایی که باید به این فعالیت‌ها اختصاص می‌یافت همه صرف تجارت و افزایش سرمایه بانک‌ها و اشخاصی شده است که به دنبال قدرت‌نمایی در برج‌های سر به فلک کشیده خود هستند.
وی گفت: در این میان جریمه تخلفات ساختمانی اندک باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران ضرر مقطعی را به سود آینده نزدیک ترجیح داده و با بی‌عنایتی به ارقام جریمه اقدام به بی‌قانونی کنند.

دو عامل مهم افزایش مال‌سازی
در ادامه این گزارش عضو سابق کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه تفاوت هزینه عوارض ساختمانی و جرایم متعلق به تخلفات ساختمانی موجب افزایش مال‌سازی‌ها شده است، گفت: بر اساس ارقام اعلام‌شده در حال حاضر هر پروژه ساختمانی غیرمسکونی (مال‌سازی) حداقل معادل 1.8 برابر پروژه‌های مسکونی بازدهی سرمایه‌گذاری برای سازنده به همراه داشته و در حال حاضر تعرفه عوارض ساختمانی نیز به‌شدت رقم پایینی دارد.
علیرضا خسروی با بیان مطلب فوق افزود: این دو عامل به‌خوبی نشان می‌دهد چرا در سال‌های رونق ملک، مالکان رویکرد تهاجمی به مقوله مال‌سازی دارند.
وی با بیان اینکه در طی سال‌های اخیر بانک‌ها عاملان موثر و مهم رشد مال‌سازی بودند، گفت: در دوران رونق بیشتر موسسات به بانک مرکزی مقروض بوده و برای رهایی از این معضل با جذب سرمایه‌های کلان و نقدینگی‌های سرگردان از مردم نگاه خاصی به بازار پررونق املاک تجاری داشته‌اند. برای همین با ارائه 80درصد از تسهیلات ساخت یک مگامال به دنبال اجرایی شدن سناریو برد- برد بودند. به خیال این موسسات اگر سازنده بتواند نرخ تسهیلات را بازگرداند به سودهای مقطعی کلانی می‌رسند و اگر نتواند در بازپرداخت‌ها موفق باشند، در آخر ماجرا کل املاک ساخته‌شده به نام موسسه ثبت می‌شد.
وی گفت: اما به لحاظ تغییر رویه معاملات املاک تجاری وضعیت بانک‌ها بحرانی شده و حال نمی‌دانستند با انبوهی از املاک تجاری خالی و پر هزینه چه کنند. این در حالی است که بیشتر معترضان خواستار دریافت سود و نقدینگی‌های خود از موسسات فوق شده و علائم حیاتی این ارگان‌ها را به چالش می‌کشانند.
وی با بیان اینکه در حال حاضر ‌تعداد مگا‌مال‌ها در تهران بسیار زیادتر از کشور توریسم‌پذیری مانند فرانسه است، گفت: اکثر این املاک خالی و هزینه‌کرد و نگهداری ماهانه آنها بیش از 100 میلیون تومان است. از طرفی دیگر این موسسات با ارائه سرمایه‌های سنگین به سازندگان، باعث خالی‌شدن نقدینگی‌ها ازموسسه شده و وضعیت خود را بحرانی کرده‌اند. 

   تیشه مگا‌مال‌ها به ریشه صنعت 
در این خصوص عضو هیات نمایندگان اتاق تهران نیز با بیان اینکه افزایش املاک تجاری یک مسئله ملی است گفت: در حال حاضر دو رویکرد ناشی از تجاری‌سازی در جامعه قابل‌مشاهده است؛ رویکرد اول درآمد شهرداری و رویکرد دوم تغییر الگوهای مصرفی مردم است‌. البته در این‌بین یک سری فاکتورهای مهم دیگر همانند آلودگی هوا، ترافیک و غیره نیز مشهود است که هیچ‌گاه به چالش کشیده نمی‌شود.
سید‌حسین سلیمی با بیان مطلب فوق افزود: عملکرد شهرداری‌ها در این مقوله بسیار نامطلوب است. شهر‌فروشی برای حفظ شهر همانند آخرین تیر یک سرباز خسته است.
این کارشناس گفت: خودزنی‌های حاصل از شهر فروشی شهرداری‌ها فاجعه‌ای به بار آورده که قابلیت اصلاح و بازنگری نداشته یا به‌سختی قابل اصلاح است.
وی گفت: به‌طورکلی شهرداری‌ها به‌عنوان مقصران اصلی افزایش مگا‌مال‌ها در کشور با بر‌هم‌زدن معادلات و طرح تفصیلی شهرها وارد بازی خطرناکی شده‌اند زیرا انباشت سرمایه و عدم استفاده صحیح از اموال فردی و جامعه باعث شکست تئوری‌های اقتصادی می‌شود.

  تجاری‌های خالی از سکنه
سلیمی با بیان اینکه در حال حاضر در برخی از نقاط تهران بالای 3 میلیون مترمربع مجتمع تجاری داریم گفت: اکثر این واحدها خالی از سکنه بوده و بار مالی سنگینی را روی جامعه دارد. درحالی‌که با این سرمایه می‌توانستیم چندین واحد تولیدی و صنعتی داشته باشیم و از اشتغال، صادرات و بهره‌وری آن لذت ببریم.
وی همچنین هدف از ساخت مجتمع‌های تجاری را وجود ارزش‌افزوده غیرقابل‌تصور بیان کرد و گفت: رانت‌ها و تبانی‌های عظیمی در تولید و ساخت این مگامال‌ها وجود دارد که اگر مسئولان یا شهرداری‌ها در این مورد شفاف‌سازی کنند، به تفاضل خوبی بین قیمت واقعی و فروش نهایی این مگا‌مال‌ها خواهیم رسید.
وی با بیان اینکه این تعداد املاک تجاری مایه سرافکندگی کشور ما در بین کشورهای دیگر است، تأکید کرد: ایران با این میزان بیکاری، رشد نامطلوب سرانه اقتصادی، تورم و حتی با این میزان گردشگر چه نیازی به این تعداد نمادهای افسارگسیخته مدرنیته دارد. سلیمی گفت: ساخت و تولید مجتمع‌های لوکس و‌ هایپرمارکت‌ها نه‌تنها رتبه جهان‌سومی ایران را تغییر نمی‌دهد بلکه با تغییر مسیر سرمایه‌های کشور به این مراکز باعث عقب‌ماندگی بیشتر جامعه و افت رتبه اقتصادی و گردش‌های نامطلوب مالی کشور نیز می‌شود.

چرا تجاری‌سازی به اشباع نمی‌رسد؟
اما در همین رابطه معاون شهرسازی و معماری شهرداری تبریز دیدگاه متفاوتی داشته و در این مورد گفت: بعضا می‌گویند که تجاری‌سازی در فلان شهر به اشباع رسیده است، اما به‌عنوان یک کارشناس نظرم این است که تجاری‌سازی در صنوف خاص هیچ‌گاه 100درصد به اشباع کامل نمی‌رسد. به‌این‌علت که در شرایط و دوره‌های زمانی مختلف، تکنولوژی و روش‌های ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری فرق می‌کند.
محمد عزتی با بیان مطلب فوق افزود: در مقطعی مجتمع‌های تجاری صرفا باهدف تجاری ساخته می‌شدند، اما هم‌اکنون مجتمع‌های تجاری ‌به‌صورت مجتمع‌های چند‌کارکردی یا چند‌عملکردی احداث می‌شوند. برای مثال، جذابیت مجتمع لاله پارک تبریز فقط به خاطر تجاری‌بودن آن نیست، بلکه چون از امکاناتی نظیر محل بازی کودکان، هتل، استخر، وسایل تفریحی، فروشگاه بزرگ برای خرید مایحتاج روزانه و... برخوردار است، اکثر مردم در کنار خرید باهدف تفریح به این مجتمع می‌روند.

  دوران تجاری‌های انفرادی به سر آمده است
این مسئول سازمانی اظهار داشت: به همین دلیل ممکن است در 10سال آینده هم روش دیگری در ساخت‌وسازهای تجاری ایجاد شود که بهتر از حالت فعلی بتواند جوابگوی نیازها باشد.
به گفته وی، زمانی در شهرها مجتمع‌های تجاری یا همان مراکز خرید خیابانی مُد بود و مردم با گشت‌وگذار در برخی ‌خیابان‌های تبریز مثل خیابان شریعتی از مغازه‌های تجاری واقع در آن خرید می‌کردند. بعدها مجتمع‌های سرپوشیده با خدمات رفاهی روی کارآمد که با آمدن آنها تجاری‌های انفرادی امروزه جایگاه خود را ازدست‌داده‌اند و دیگر مثل گذشته جذابیت ندارد. امروز مردم کمتر از تجاری‌های انفرادی استقبال می‌کنند و ترجیح می‌دهند که به مجتمع‌های تجاری مراجعه کنند.
عزتی همچنین با بیان اینکه در حال حاضر حتی ساخت‌وسازهای تجاری انفرادی هم با استقبال سازندگان مواجه نمی‌شود، در خصوص وضعیت کنونی تجاری‌سازی در شهر تبریز بیان کرد: اگرچه رکود بر صنعت ساخت‌وساز کل کشور حاکم است، اما کماکان بیشتر تجاری‌سازی‌ها به سمت‌وسوی مجتمع‌های تجاری و مال‌ها می‌رود. لذا هرچند که نسبت به گذشته، تعداد مجتمع‌های تجاری و مراکز خرید مدرن در سطح شهر زیاد شده، اما نمی‌توان گفت که تجاری‌سازی کاملا اشباع‌شده است.
عزتی در این زمینه با تشریح مزایای مگا‌مال‌ها گفت: مزایای مگا‌مال‌ها این است که چند فعالیت را در یک جا ارائه می‌دهند و موجب کاهش سفرهای متعدد داخل شهری می‌شوند. درواقع مردم به‌جای اینکه برای رفع چند نیاز خود ناگزیر به مناطق مختلف شهر سفر کنند، هم‌زمان از یک محل همه نیازهای خود را برآورده می‌کنند و مال‌ها برای این منظور بهترین گزینه هستند. مال‌ها همچنین از مکان‌های تفریحی ویژه کودکان برخوردارند. این موضوع مخصوصا در شهر تبریز که در اغلب ماه‌های سال کودکان به خاطر شرایط آب‌وهوایی سرد آن امکان بازی در فضاهای باز را ندارند، از جذابیت بیشتری برخوردار است و احداث مکان‌های تفریحی سرپوشیده بیشتر مدنظر شهروندان است.
وی تاکید کرد: درواقع امروز رقابت سازندگان بر سر این موضوع نیست که اگر یک مجتمع تجاری می‌سازند، حتما برای آن مشتری و متقاضی خرید وجود داشته باشد. دغدغه اصلی آنها این است که این مجتمع تجاری تا چه اندازه می‌تواند آسایش، راحتی و امکانات لازم را برای مراجعان فراهم کند.

  تجاری‌سازی مبتنی بر گردشگری، خواسته شهرداری
عزتی ادامه داد: اکثر سازندگان کارکرد تفریحی مجتمع تجاری را هم در نظر می‌گیرند و ما هم در این زمینه از آنها حمایت می‌کنیم؛ یعنی از سازندگانی که مجتمع تجاری خود را با کارکردهای ترکیبی شامل هتل، شهربازی، خدمات رفاهی و... می‌سازند، در مواردی مثل هتل عوارض دریافت نمی‌کنیم و بیشتر سعی می‌کنیم تا در تجاری‌سازی، همزمان بعد تجاری و گردشگری مدنظر باشد، نه تجاری‌سازی صرف؛ بنابراین این موضوع جزو خواسته‌های شهرداری است و از آن حمایت می‌کند.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تبریز همچنین در پاسخ به اینکه آیا یک فرد می‌تواند با تغییر کاربری پروانه ساخت خود، آن را به تجاری تبدیل کند، گفت: برای این موضوع هم حساسیت وجود دارد و تأمین خدماتی مثل پارکینگ و سایر امکانات مورد نیاز الزامی است و اگر کسی در این زمینه تخلفی کند، حتما آن را به کمیسیون ماده 100 می‌فرستیم.

تجاری‌سازی در بافت‌های فرسوده
عزتی در بخش دیگری از سخنان خود در خصوص تجاری‌سازی در بافت‌های فرسوده گفت: بعد از تهران، تبریز دومین بافت فرسوده کشور را از نظر وسعت در خود جای داده است. به همین دلیل ساخت‌وساز مسکونی در بافت فرسوده زیاد است و اگر کسی قصد نوسازی در بافت فرسوده داشته باشد، در حد تراکم مجاز حتی تا 100 درصد تخفیف به وی می‌دهیم.
وی با بیان اینکه تجاری‌سازی بیشتر در بافت‌هایی غیر‌ از بافت‌های فرسوده انجام می‌گیرد، خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه بافت‌های فرسوده اکثرا نفوذناپذیر و معابر آنها کم‌عرض و پرازدحام است و در صورت احداث مجتمع‌های تجاری، بر ترافیک و شلوغی این مناطق افزوده می‌شود، لذا ساخت‌وساز تجاری در این بافت‌ها زیاد با استقبال مواجه نشده و بیشتر ساختمان‌های مسکونی احداث می‌شود.