عصر ساختمان- وضعیت بازار مسکن کشور با دو شاخص اقتصادی همیشه قابل توصیف بوده و آن هم نوسانات متناوب رونق و رکود است. سنجش وضعیت این بازار هم بر اساس فاکتورهایی مثل حجم معاملات، تعداد پروانههای ساختمانی و قیمت مسکن، در اقتصاد کلان فاکتورهایی همچون ارزش افزوده و عوامل بین المللی و جهانی تاثیر گذار بر اقتصاد ایران نیز آیتم های اثرگزار حوزه سیاست خارجی و داخلی نظیر میزان درآمدهای نفتی و شرایط تحریم است که درمجموع توانسته بازار مسکن را دستخوش تغییر نموده و حتی بر قیمت مسکن تاثیر پذیر باشد.
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، در این خصوص دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن بابیان اینکه با تأمل در حسابهای ملی مرکز آمار ایران مشاهده میشود که طی دوره 1385 تا 1390 (دوران رونق و پیش از رکود بخش مسکن)، متوسط سهم ارزشافزوده (به قیمت ثابت) بخش ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی کشور برابر با 6 درصد بوده است. گفت: چنانچه سیاستهای اقتصادی به نحوی باشد که باعث تحریک بخش ساختمان شود، آنگاه با توجه به اینکه برای ایجاد رشد در بخش ساختمان باید بخشها و صنایع بالادستی همچون «ساخت فلزات اساسی»، «ساخت سایر محصولات کانی غیرفلزی»، «ساخت چوب و محصولات چوبی»، «ساخت ماشینآلات و دستگاههای برقی طبقهبندی نشده در جای دیگر» و ... رشد کنند، لذا درمجموع شاهد رشد تولید صنایع فوقالذکر، بخش ساختمان و درنهایت رشد اقتصادی خواهیم بود.
جلال صباغ بابیان مطلب فوق افزود: چنانچه درنتیجه اعمال سیاستهای اقتصادی، شاهد رشد ارزشافزوده بخش ساختمان باشیم، آنگاه با توجه به ارتباطات پیشینی این بخش میتوان از یکسو (بهعنوان عنصر طرف عرضه اقتصاد) شاهد رشد ارزشافزوده خدمات مستغلات بوده و از سوی دیگر شاهد رشد تقاضای نهایی (شامل تقاضای مصرفی خانوارها، تقاضای سرمایهگذاری دولت و بنگاهها) بود.
وی گفت: با توجه به اهمیت زیادی که بخش ساختمان در اقتصاد ایران به دلیل ارتباط تنگاتنگ این بخش با بخشهای بالادستی و پاییندستی خود دارد، لازم است تحلیل جزیتری از وضعیت این بخش ارائه شود.
صباغ بابیان اینکه همواره تعداد بازیگران تأثیرگذار بر مسکن بسیار زیا د است گفت: سیاستهای دولتهای مختلف، تغییرات نرخ تورم، فرازوفرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایهگذاری (همچون بانکها، بورس ها، طلا و دلار)، خطمشیهای حمایت بانکها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و دهها عامل دیگر از مواردی هستند که پیشبینی آینده بازار مسکن را همیشه غامض و حتی ناممکن کردهاند.
وی گفت: اما میتوان در ساحت تحلیل، با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهمترین عوامل رشد و رکود بخش مسکن تا حدود قابل قبولی پیشبینی آینده بازار مسکن را انجام داد که بهصورت ذیل قابلارائه است:
بنیان گذاران انجمن صنفى کارفرمایی گفت: بههرحال به مدد دوپینگ پولی- مالی دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را طی سالهای 89 تا نیمه اول 92 تجربه نمود. این بازار از نیمه دوم سال 92 وارد بحران رکود و کم رونقی شد.
صباغ در ادامه تصریح کرد: شرایط رکود عمیق تا اواخر سال 94 بر این بازار حکمفرما بود که با تخلیه این بازار از سوداگران همراه شد. از سال 95، تحرکات اندکی در بازار مسکن تهران مشاهده شد. البته نمیتوان از این تحرکات، تعبیر به رونق بازار مسکن نمود؛ اما رکود هم برازنده آن نبود. بهتدریج برخی از ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شد و آثار بهبود در این بازار دیده شد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریمهای هستهای و افزایش چشمگیر وامهای خرید مسکن در دولت اول روحانی، تأثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجا گذاشتند؛ ولی حجم خانههای نوساز، بیشتر از آن بود که گریبان این بازار را رها کند.
وی همچنین گفت: بههرحال نباید از نقش مهمترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپردههای بانکی غفلت نمود. جابهجایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قویتر از جابهجایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-دلار است. بر این مبنا نرخ بالای سود سپردههای بانکی، تأثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است؛ بهگونهای که یکی از عوامل مؤثر تطویل رکود مسکن را بدون شک میتوان نرخهای بالای سود سپردههای بانکی دانست.
صباغ گفت: هماکنون، نرخهای بالای سود بانکی و حجم بالای خانههای خالی، دو ترمز اساسی پیش روی رونق گیری بازار مسکن است.
دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک گفت: بابیان اینکه بهطور مشخص عمده تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشأ تقاضا دارد، گفت: تقاضا کاملاً در رکود و رونقبخش مسکن نقشی مؤثر دارد.
وی همچنین گفت: در حال حاضر، سازندگان حرفهای با سرمایه شخصی همچنان به فعالیتهای ساخت و سازی خود ادامه میدهند که با تغییر رفتاری در نوع ساخت، یعنی تمایل به لوکس سازی در مناطق بالای شهر و تنها در این میان توقف و حذف بسازوبفروشان غیرحرفهای صورت گرفته که این موضوع نیز نتیجه سیاستهای وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم مبنی بر توقف ساختوسازهای بیرویه و عدم سرمایهگذاری در این بخش بوده است.
وی بابیان اینکه بااینوجود در شرایط کنونی و تا آخر سال 96 بازار مسکن تحت تأثیر دو عامل درونی و بیرونی قرار دارد گفت: یکی آنکه پتانسیل رشد اقتصادی کشور وابسته به بهبود درآمدهای نفتی است و این رقم نیز طبق پیشبینیها در ماههای آتی عدد قابلتوجهی نخواهد بود، بهاینترتیب منابع زیادی هم تزریق نخواهد شد تا اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد و بهتبع آن مسکن هم از آن اثر بگیرد.
وی گفت: نکته دیگر آنکه در حال حاضر تأثیر عامل بیرونی بر بازار مسکن محتملتر و بسیار پررنگتر است، بهطوریکه بر بازگشت به ادامه رکود منجر شود. این عوامل ریسکهای سیاسی مانند تأثیر تحولات کردستان عراق بر مناسبات اقتصادی با ایران است که طبق آمارها منجر به کاهش مبادلات تجاری و به میزان بسیار قابلتوجهی نیز شده است. همانطور که میدانیم اقتصاد کردستان عراق مبتنی بر درآمدهای نفتی است، از محل درآمدهای نفتی ساختوساز زیادی در شهرهای کردستان عراق صورت گرفته است، فارغ از اینکه در زمینههای مختلف ازجمله نیروی کار ایرانیها بهویژه کردهای کردستان ایران بیشترین نیروی کار را تشکیل دادهاند.
صباغ همچنین گفت: ادامه تحریمهای آمریکا تنها در حوزه صادرات نفت و اقتصاد ایران میتواند مانع سرمایهگذاری در ایران شود که این خود بهتمامی بخشهای اقتصادی ازجمله مسکن سرایت میکند، چراکه این بازار همواره در زمان تغییر سیاستها با رکود روبهرو بوده است.
وی درنهایت گفت: طبق آنچه تاکنون عنوان شد، روند عوامل بیرونی میتواند تغییرات بسیاری در بازار مسکن پدید بیاورد که در حال حاضر به دلیل آنکه این بازار دارای رونق آنچنانی نیست درنتیجه به ادامه دوره رکودی انجامیده و بهاحتمالزیاد رکود تا پایان سال ادامهدار خواهد بود.
جلال صباغ دبیر انجمن صنفى کارفرمایی مشاورین املاک تهران که کاندیداى شرکت در انتخابات هیئت مدیره املاک تهران میباشدضمن دعوت ازکلیه همکاران درخواست نمود جهت اخذ مطالبات صنفى خودشان درانتخابات ٢٢ابان شرکت کرده وبه نمایندگان انجمن صنفى کارفرمایی که باشعارتغییر وامید پا به میدان گذاشته اند راى خود رادر صندوقهاى راى بریزند.