عصر ساختمان:مدیر اداره ریسک بانک مسکن گفت: کاهش نرخ سود هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضا اثر میگذارد. از یک طرف انبوهسازان با توجیه اقتصادی بیشتری به ساخت و ساز میپردازند و از طرف دیگر وامگیرندگان نیز برای خرید مسکن تسهیلات با نرخ سود کمتری میگیرند.
به گزارش «عصر ساختمان» به نقل از اقتصادنیوز، روحالله رهنما فلاورجانی، در پاسخ به اینکه آیا میتوان گفت کاهش نرخ سود بانکی اثرگذارترین عامل برای خارج کردن بازار مسکن از رکود است، بیان کرد: کاهش نرخ سود بانکی و اعمال سیاستهای انبساطی قطعاً با کاهش هزینه تامین مالی باعث توجیهپذیری بسیاری از طرحهای اقتصادی از جمله در بخش مسکن خواهد شد. در حال حاضر نرخ اسمی سود بدون ریسک حدود 22 درصد است، و با توجه به نرخ تورم پیشبینی 12درصدی دولت برای سال آینده، نرخ واقعی سود 10درصدی منطقی به نظر نمیرسد. این در حالی است که با در نظر گرفتن صرف ریسک طرح، نرخ بازده مورد نظر باید فراتر از 22 درصد باشد که با توجه به شرایط موجود در بازار مسکن و عدم همراهی رشد قیمتی آن با تورم، توصیه آن است که وجوه سپردهگذاری شود، در حال حاضر بسیاری از انبوهسازان، از آغاز پروژههای جدید امتناع میورزند و وجوه خود را در بانکها سپردهگذاری میکنند، کاهش تعداد پروانههای صادره طی سه سال اخیر موید همین موضوع است. البته گرچه تحقیقات نشان میدهد کاهش نرخ سود بانکی اثر افزایشی بااهمیتی در کوتاهمدت و بیشتر بلندمدت بر قیمت مسکن دارد، مشکل بازار مسکن فقط نرخ سود بانکی نیست، بلکه نرخ سود بانکی میتواند یکی از دلایل رکود در این بخش باشد.
او در ادامه بیان کرد: کاهش نرخ سود هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضا اثر میگذارد. از یک طرف انبوهسازان با توجیه اقتصادی بیشتری به ساخت و ساز میپردازند و از طرف دیگر وامگیرندگان نیز برای خرید مسکن تسهیلات با نرخ سود کمتری میگیرند. اما این رقم نرخ سود باید چقدر باشد؟ باید توجه داشت که نرخ اسمی سود از سه عامل تورم، نرخ سود واقعی و صرف ریسک نشات میگیرد. اگر چنانچه تورم را 12 درصد، صرف ریسک را برای بانک دولتی مانند مسکن که عمده تسهیلات مسکن کشور را پرداخت میکند، صفر و نرخ سود واقعی یکساله را برای مشتریان بانکها حداکثر 2 تا 3 درصد در نظر بگیریم، نرخ سود موثر جذب منابع یکساله بانکها باید حدود 15 درصد باشد و با توجه به مابهالتفاوت نرخ سود پرداختی و دریافتی بانکها نرخ سود تسهیلات در حال حاضر حداکثر باید 18 درصد باشد. این در حالی است که نرخ سود یکساله جذب سپرده بانکها در حال حاضر 20 درصد و نرخ سود تسهیلات 24 درصد است. کاهش سود حداقل ششدرصدی برای تسهیلات میتواند به تحرک بزرگی در بازار مسکن منجر شود. البته تنگنای مالی بانکها ناشی از سیاستهای انقباضی دولت برای کاهش تورم و داراییهای سمی بانکها علت اصلی این نرخ سود بالاست، که با توجه به سیاستهای جدید بانک مرکزی و رفع تحریمها گشایش برای کاهش نرخ سود بانکی در جهت منطقی شدن آن امکانپذیر است.
رهنما در پاسخ به اینکه در صورت کاهش نرخ سود بانکی، چقدر احتمال دارد که نقدینگی راه بازار مسکن را در پیش بگیرد؟ بیان کرد: کاهش نرخ سود بانکی باعث حرکت نقدینگی به سمت بازارهای مختلفی از جمله بازار سرمایه و بازار مسکن خواهد شد. اما به احتمال زیاد ورود نقدینگی به بازار مسکن با فاصله زمانی اتفاق خواهد افتاد. به نظر میرسد بازار سرمایه با توجه به دوران پساتحریم و انتظارات سودآوری آتی شرکتها از جذابیت بیشتری برای جذب نقدینگی در کوتاهمدت برخوردار باشد. اما نباید فراموش کرد که بازار سرمایه ایران بازار بزرگی نیست و از عمق بالایی نیز برخوردار نیست. بنابراین نقدینگی موجود در صورت عدم مدیریت صحیح در جهت تعادل بین بازارها ممکن است در بلندمدت با ایجاد تقاضاهای سرمایهای و سفتهبازی وارد بازار مسکن شود که تجربه تاریخی بازار مسکن ایران نشان داده است که آثار مخرب ورود نقدینگی بیشتر از آثار مثبت آن بوده است. بنابراین سیاستگذاران باید نسبت به وظیفه خود در بازار پول و سرمایه برای ایجاد و حفظ تعادل دقت نظر بیشتری داشته باشند.
او در ادامه اظهار کرد: نباید فراموش کرد که مشتریان مسکن آحاد مردم هستند، از دهکهای پایین گرفته تا دهکهای بالای جمعیت با درآمد سرانه متفاوت. طی سالهای اخیر و در شرایط تحریم بهرغم کاهش نرخ تورم، سبد تعریفشده برای محاسبه تورم از رشد همگنی برخوردار نبوده است. گزارشهای مرکز آمار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نشان میدهد تورم در نیازهای اولیه از جمله مواد غذایی همچنان نرخ بالایی را به خود اختصاص داده است و در نتیجه توانایی خرید مردم کاهش یافته است. تقویت تولید و عرضه مسکن منوط به تقویت تقاضاست و با توجه به کاهش قدرت خرید مردم لازم است علاوه بر کاهش نرخ سود بانکی تمهیدات دیگری نیز اندیشیده شود. این تمهیدات شامل پرداخت تسهیلاتی با ویژگیهای بلندمدت است که بخش بااهمیتی از ارزش واحد مسکونی را پوشش میدهد. مستحضرید که نسبت تسهیلات به ارزش مسکن در برخی از کشورهای توسعهیافته حتی به بالاتر از 100 درصد میرسد، این در حالی است که در کشور ما این رقم به یکسوم قیمت ملک نیز نمیرسد. یکی از مشکلات مربوط به تسهیلات بلندمدت، عدم تطابق نرخ سود و سررسید است، در کشورهای توسعهیافته مشکلاتی از این دست با ایجاد نهادهای تضمینکننده تسهیلات رهنی، انتشار اوراق رهنی و مواردی از این دست حل شده است، لذا تحولاتی در حوزه بازارها، نهادها و ابزارهای مالی برای پرداخت اینگونه تسهیلات ضروری است.
او در پاسخ به اینکه آیا سرمایهگذار با کاهش نرخ سود بانکی و جذاب نبودن سرمایهگذاری در بازارهای موازی چون ارز، طلا و بورس وارد سرمایهگذاری در بخش مسکن خواهد شد؟ گفت: من برخلاف نظر شما معتقدم بازار سرمایه یکی از بهترین بازارها برای سرمایهگذاری پس از برجام خواهد بود. همانگونه که قبلاً اشاره کردم به دلیل کمعمق بودن این بازار، قدرت جذب نقدینگی آن نیز کم است. لذا این احتمال وجود دارد که نقدینگی با یک فاصله زمانی به بازار مسکن حرکت کند. بنابراین باید تمهیداتی اندیشیده شود که ضمن تقویت طرف تقاضا وجوه به سمت تولید و عرضه مسکن حرکت کند تا تعادل در هر دو بخش ایجاد شود.
رهنما ارزیابی خود از ارائه تسهیلات ارزانقیمت به انبوهسازان در جهت خروج از رکود بازار مسکن را اینگونه بیان کرد: مشکل بازار مسکن فقط تامین مالی نیست که بتوان آن را با پرداخت تسهیلات ارزانقیمت حل کرد. تجربه ناموفق مسکن مهر در مورد تسهیلات ارزانقیمت برای تولید مسکن نشاندهنده همین موضوع است. پروژههای مسکن مهر تکمیلشدهای وجود دارند که بدون متقاضی و البته با قیمتهای مناسب و تسهیلات ارزانقیمت هستند. پرداخت تسهیلات ارزانقیمت بدون در نظر گرفتن توان خریداران و ارزیابی از میزان تقاضای بازار در هر دهک جمعیتی، اتلاف سرمایه ملی است که در غیر این صورت میتواند به بخشهای اقتصادی دیگر با بازده مناسبتر تخصیص یابد. گرچه معتقدم پرداخت یارانه برای دهکهای درآمدی پایین و تقویت مسکن اجتماعی و روستایی از وظایف حاکمیتی دولت برای اقشار کمدرآمد است که آن هم سازوکار تامین مالی و مدیریت مالی خاص خود را میطلبد.
جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصرساختمان (http://telegram.me/asresakhteman) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.