عصر ساختمان- به جرات میتوان موضوع تامین مسکن رایکی از مهمترین دغدغههای خانوادههای ایرانی طی سه دهه اخیر دانست. نگاهی کوتاه به آمار منتشر شده از میزان صاحبان خانه در کشور این واقعیت را نشان میدهد که ایران هنوز با کسری بیش از یک میلیون و۳۰۰ هزار خانه نسبت به تعداد خانوادههای موجود در کشور روبروست.
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، اما جالب اینجاست که در سایه کمبود بیش از یک میلیون مسکن در کشور نسبت به تعداد خانواده بیش از 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. در حقیقت عدم تناسب میان آمار خانههای خالی در کشور با نیاز ایرانیها به بیش از یک میلیون واحد مسکونی به نوعی موجب شده است تا شاهد عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن به خصوص طی سالهای اخیر باشیم. اگر بخواهیم به پارادوکسهای فراوان در بازار مسکن بپردازیم به طورقطع آماربالای خانههای خالی را نمیتوان از قلم انداخت.
وجود بیش از 2 میلیون خانه خالی در کشور یه طور طبیعی آثار زیان بار خود را برای بازار مسکن وارد خواهد کرد وبه نوعی سوداگری را رواج میدهد. البته بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، میبایست سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود هرچند وجود بیش از 2 میلیون خانه خالی در کشور به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست.
رشد 55 درصدی تعداد خانههای خالی در فواصل بین سالهای 1390 تا 1395 به نوعی موجب برهم خوردن توازن دربازار مسکن شده است. این میزان رشد در خانههایی که بهرهبرداری صفر یا بهرهبرداری مقطعی از آنها صورت میگیرد، در شرایطی اتفاق افتاده است که که کل موجودی مسکن کشور در این 5 سال، 18 درصد افزایش یافته است. در واقع رشد شدید خانههای خالی، از نرخ ناچیز هزینه نگهداری دارایی ملکی در کشور نشات میگیرد. بررسیها درباره این موضوع نشان میدهد که در ایران، به همان اندازه که هزینه صاحبخانه شدن در سطح بالاتری از قدرت خرید مسکن سایر کشورها است، هزینه نگهداری ملک، در سطح فوقالعاده پایینتر قرار دارد اما در کشورهای توسعهیافته با درجات مختلف توسعهیافتگی، دو نوع مالیات ملی و محلی به ترتیب شامل مالیات بر عایدی سرمایه ملکی و مالیات سالانه بر املاک از مالکان دریافت میشود که پرداخت آنها از سوی مالکان، از یک سو ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل بلااستفاده گذاشتن خانه را بالا میبرد و از سوی دیگر، هزینهای را که خانه دوم افراد به شهر تحمیل میکند به شکل عوارض شهری، در اختیار دولت محلی برای پوشش مخارج شهر میگذارد.
در حقیقت مالیات بر عایدی سرمایه که با هدف کنترل سوداگری دریافت میشود و در عین حال اولین ملک خانوارها و محل اصلی سکونت افراد از آن معاف است، این نوع مالیات با نرخ نزدیک به 30 درصد و حتی تا 45 درصد، از مالکان دریافت میشود و مبنای آن، سود حاصل از فروش ملک است؛ به این معنا که بهای فروش، پس از کسر قیمت زمان خرید و هزینه استهلاک، مبنای نرخ مالیات قرار میگیرد اما مالیات سالانه بر املاک نیز درعمده کشورها، دارای نرخ 0.1 تا 0.5 درصد است که پایه آن، ارزش روز املاک است.
این مالیات، در کلانشهرها به شکل شارژ شهری با نرخ پایه یکدرصد دریافت میشود. درکلانشهر تهران، شبیه این نوع مالیات شهری، تحت عنوان عوارض نوسازی از مالکان با نرخ 01. 0 درصد اخذ میشود که چنین مالیاتی که در سایر شهرها نیز به همین نسبت محاسبه میشود، به قدری ناچیز و قابل اغماض است که هیچ اثری در کاهش خانههای خالی یا شبهخالی ندارد ضمن اینکه، غالب مالکان، تکلیفی در پرداخت سالانه این عوارض برای خود قائل نیستند، چرا که جرایم تاخیر در پرداخت این عوارض نیز به لحاظ ریالی و شکل اعمال، بیاثر است. اما برطبق قانونی که نمایندگان مجلس شورای اسلامی در خانه ملت تصویب کردند مقرر شد از ابتدای سال جاری طرح اخذ مالیات از خانههای خالی به نوعی عملیاتی شود ولی تا به امروز هنوز خبری ازسامانه شناسایی خانههای خالی در کشور که قرار بود با همکاری وزارت راه وشهرسازی ونمایندگان مردم در مجلس راه اندازی شود نیست وهمین موضوع مهم موجب شده است تا اجرای قانون اخذ مالیات از خانههای خالی فعلا در حد حرف باقی بماند.
البته نباید از ذکر این نکته مهم غافل شویم که شناسایی خانههای خالی در کشور با استفاده از قبوض برق تا حدودی امکان پذیر است ولی درباره این موضوع هم ممکن است کلاهبرداریهای مختلفی روی دهد. در حقیقت راه اندازی یک سامانه الکترونیکی که با در نظرگرفتن بسیاری از شاخصها میتواند خانههای خالی در شهرهای مختلف کشور واز جمله پایتخت را شناسایی کند به نوعی میتواند یک گام موثر وسازنده به منظور اجرای قانون اخذ مالیات از خانههای خالی باشد.
این در حالی است که عدم راه اندازی یک سامانه دقیق وجامع به منظور شناسایی خانههای خالی در نوع خود یک ضعف بزرگ محسوب میشود و به طور قطع نمایندگان خانه ملت با همکاری کارشناسان و دست اندرکاران بازار مسکن باید هر چه زودتر نسبت به راه اندازی سامانه الکترونیکی شناسایی خانههای خالی اقدام لازم را انجام دهند. ازسوی دیگر تردیدی نیست که مالک بسیاری از خانههای خالی را کسانی تشکیل میدهند که صاحب چندین ملک وآپارتمان در پایتخت و یا سایر شهرهای کشور هستند و به طورقطع میزان مالیات درنظر گرفته شده برای این خانههای خالی باید بازدارندگی لازم را در بازار مسکن داشته باشد. البته کاهش تعداد خانههای خالی از طریق وضع قوانین مختلف میتواند در نزول قیمت مسکن وحتی اجاره بها تاثیرگذار باشد به شرطی که مجددا پای دلالان و سوداگران به این بخش از بازار مسکن باز نشود.
بنابراین علت تعلل مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس در راه اندازی سامانه یکپارچه ودقیق شناسایی خانههای خالی را میتوان در تدوین سخت افزار ونرم افزارهای لازم وضروری جستجو کرد به طوری که اگر قرار است سامانه ای طراحی شود که پس از مدتی کارآیی خود را نسبت به شناسایی خانههای خالی از دست بدهد بهتر است این سامانه هیچ موقع شروع به کار نکند. از طرف دیگر متغیربودن تعداد خانههای خالی در کشور نسبت به زمان عامل مهم دیگری است که میتواند در تاخیر راه اندازی سامانه الکترونیکی جامع به منظور شناسایی خانههای خالی در کشور اثرگذارباشد که برای این موضوع هم باید فکر وچارهای اساسی تدبیر و اتخاذ شود.