مدیران خودروعصر اعتبار

فرازونشیب رکود ۵ ساله

عصر ساختمان- پنج سال است که صنعت ساختمان و حوزه مسکن با فرازو نشیب هایی از جنس رکود درگیر است. این مهم که در چهار سال اخیر فعالیت های اقتصای زیادی همچون کاهش تورم، در کشور رخ داده است مصداق رویکرد اقتصادی کابینه دولت یازدهم است ولی اینکه صنعت ساختمان و مسکن که بخش مهمی از اقتصاد را یدک می کشد، چه سهمی از این تدابیر دولت تدبیروامید داشته جای بحث و گفت وگودارد. مشکلات زیادی چاله رکود را عمیق تر کرده که مهمترین آنها نابسامانی موجود در اقتصاد کلان کشوراست. آن هم یک مسبب اصلی دارد به نام نظام ناکارآمد بانکی .

فرازونشیب رکود ۵ ساله
نسخه قابل چاپ
يکشنبه ۱۲ شهريور ۱۳۹۶ - ۱۲:۳۰:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، حال اینکه چطوربانک ها و سیاست های انقباضی دولت که برای مهار تورم در پیش گرفته بود باعث تداوم این رکود و عمیق تر شدن آن شده است یکی از مباحث مطلب فوق است. در بخش دیگر مقاله به آمار دقیقی از معاملات مسکن در سالهای 92 تا 95 و وضعیت قیمت مسکن در این سالها به همراه دلایل رشد و کاهش قیمت آن پرداخته ایم که از دیدگان شما می‌گذرد.
    نرخ رشد میانگین 4 ساله قیمت مسکن در دولت اول و دوم سازندگی، به ترتیب حدود 6درصد و 37 درصد بوده و در دو دولت اصلاحات (دولت‏های هفتم و هشتم)، این شاخص در سطح 5/11 درصد و 5/26 درصد قرار گرفته است و در نهایت متوسط قیمت مسکن در هر یک از دوره‏های 4 ساله دولت‏‏های نهم و دهم، به ‏طور میانگین، سالانه 34 درصد (در سال‌های دولت نهم) و 21 درصد (سال‏های دولت دهم) افزایش پیدا کرد.
    به این ترتیب، ملتهب‏ ترین سال‏های بازار مسکن به لحاظ دفعات جهش قیمت مسکن و رشد دو رقمی قیمت در هر سال، مربوط به دوره 84 تا 87 و همچنین، 72 تا 75 بوده است و رکورد کم‏نوسان‏ترین دوره بازار مسکن –چه به لحاظ میزان رشد مثبت و چه میزان رشد منفی قیمت اسمی- نیز در کارنامه 4 ساله دولت یازدهم یعنی 92 تا 95 به ثبت رسیده است.
    اکثر فعالان این صنعت  به خوبی می‌دانند که شروع این رکود از سال 91 که تورم به 40 درصد رسیده بود آغاز شد. ابتدای سال 92 قیمت مسکن در تهران در پایین ترین مناطق بین 2 میلیون و در مناطق شمالی شهر در بازه 12 میلیون تومانی قرار داشت. این عددی است که درابتدای رکود بانک مرکزی منتشر کرد.
    ابتدای سال 92 با تغییردولت دهم به یازدهم، و رویکرد اقتصادی دولت جدید امید به اقتصاد و رونق به مسکن بازگشت. به همین واسطه تا حدودی ورود سرمایه گذاران به این بخش بیشتر شد. ولی عمق رکود و شکافی که بین قیمت مسکن و تورم در سال های 90 و 91 ایجاد شده بود، در نهایت فاصله قدرت خرید جامعه را با قیمت مسکن افزایش داد و این آغاز بحرانی بود که تا به امروز درگیر آن هستیم.
    میانگین تعداد مبایعه نامه های سال 91 که بالغ بر 185 هزار فقره بود ، در سالهای بعد با روند کاهشی مواجه و در 9 ماهه سال 94 این رقم به حدود 105 هزار واحد محدود می گردد.
    نقش مسکن مهر در این رکود
    پروژه مسکن مهرکه در دولت قبل شروع شد روش خانه دار شدن راعوض کرد وازرژیم پس انداز کردن به خرید ارزان قیمت با شرایط ویژه تغییرداد. به همین واسطه تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا کرد و ساخت و ساز به دست دولت و پیمانکاران دولتی افتاد که بخش خصوصی توان رقابت در این بخش را نداشت و تمایل به سرمایه گذاری در بخش خصوصی از بین رفت، در نهایت کاملا تعادل بازار به هم ریخت.
    سال 93 مسکن در نقطه توجه دولتمردان قرار گرفت و اعطای تسهیلات مختلف را در دستور کار قرار دادند. لازم به ذکراست در این سال میانگین قیمت هر متر مربع در کشور معادل 4 میلیون و 81 هزار تومان رقم خورد.
    از دیگر عوامل فزاینده قیمت مسکن می‌توان به تاثیر تغییرات قیمتی  کالاهای دیگر اشاره کرد. یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است؛ چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی آنان دارد؛ به طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد هستیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن). مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنی نیست.
    و اما عوامل کاهنده قیمت درسال 93: در این سال بسیاری از واحد های مسکن مهر را در اختیار متقاضیان قرارداده شد و به همین دلیل ساختمان هایی که توسط بخش خصوصی ساخته شده بود با کاهش تقاضا مواجه شد.
    از طرفی  با کاهش بیش از حد قدرت خرید مردم شکاف قیمت و قدرت خرید عمیق تر شد. تسهیلات مسکن در سال93،  35 میلیون تومان بود و با این مبلغ تنها 9 متر مربع قیمت خانه پوشش داده می شد و این مبالغ آمار خرید را کاهش داد. در نهایت مالکان برای فروش واحد های ساخته شده مجبور به کاهش قیمت شدند.
    به یاد داریم درسال93 در اوج شکل گیری مذاکرات هسته ایی بودیم و اکثرحوزه های اثر گذاردراقتصاد همچون طلا، بورس ،ارز و مسکن تحت الشعاع این تصمیم گیری ها بود. این دلیلی بود تا قیمت ها ثبات کافی نداشته باشد ومردم و سرمایه گذاران منتظر نتیجه این مذاکرات باشند و سرمایه گذاری در این بخش بیش از پیش کند شود. لازم به ذکر است  بانک مرکزی میانگین قیمت را 4 میلیون و 410 هزار تومان عنوان کرد، ولی گزارشات میدانی خبر از کاهش قیمت نسبت به سال گذشته می‌دهد و 3 میلیون و 600 هزار تومان را میانگین قیمت مسکن در سال 93 میدانند.
    لازم به ذکر است قیمت هر متر مربع ملک در تهران در سال 92 ، 3 میلیون و 915 هزار تومان معامله می شد و در سال 93،  4 میلیون و 410 تومان رقم خورد و این افزایش قیمت ناشی از ابتدای جهشی بود که به واسطه شکاف بین تورم و قیمت مسکن رخ داد.
    براساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران، در سال 94، 4میلیون و 365 هزار و 700 تومان بوده که این رقم در مدت مشابه سال قبل معادل 4 میلیون و 410هزار تومان گزارش شده است. بانک مرکزی نرخ رشد را 4 درصد اعلام کرده، همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در سال 95، برابر با 93 هزار و 524 فقره بوده که این میزان در اواسط سال 94 برابر با 84هزار و 96 قرارداد اعلام شده است.
    کارشناسان و مسئولین 95 را سال خروج از رکود دانستند و این امرمردم را به سمت خرید سوق داد. از طرفی ساختمان هایی که از قبل رکود ساخته شده بود هم به بهره برداری رسیده بودند و باعث شد آمار خرید و فروش افزایش یابد ولی نه تا جایی که بتوان گفت وضعیت مسکن رو به راه شده است .
    بانک ها به سراغ مسکن می روند
    با توجه به اینکه حباب قیمت مسکن که در اوایل سال92 به بیشترین حجم رسیده بود، در سال93 تقریبا خالی شد و در 94 سطح قیمت مسکن را به کف رساند و در کنار تسهیلات، دلیل دیگر افزایش تعداد معاملات شد. بازار مسکن در 94 یعنی افت شدید گردش مالی و رجوع معامله‌گران مسکن به تهاتر(مصالح در قبال آپارتمان)، که میتوان گفت تا حد زیادی بانک ها مسبب آن بوده اند. صرف‌نظر از مولفه‌های درونی بازار ملک همچون نبود قدرت خرید، کمبود فایل مناسب تقاضای مصرفی در بنگاه‌ها و ...، در آن سال سیستم بانکی به‌خاطر آن دسته از فعالیت‌های گذشته‌اش در بازار ملک که غیرمنطبق با چارچوب ضوابط بازار پول بوده، قادر به اجرای نقش و ماموریت اصلی خود نبود.
    از طرف دیگر بانک ها اوایل سال 94 موظف شدند وام های خرید مسکن با مبلغ 60 میلیون تومان بدون سپرده پرداخت کنند، منتها شرکت های ساختمانی وابسته به بانک ها اغلب سرمایه خود را در واحد های لوکس بلوکه کرده بودند و نبود تقاضا در این بخش توان بانک را برای گسترش فعالیت های ساختمانی کم کرد.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    پربازدیدترین های ۲ روز گذشته
      پربازدیدترین های هفته
        رویداد ها در یک نگاه
        • ساختمان فردا ۴
        • ساختمان فردا ۳
        • ساختمان فردا ۲
        • نشریه ساختمان فردا ۱
        • شماره ۱۷ و ۱۸
        • ۰
        • ۰
        • هفته نامه
        • ۰
        آخرین بروزرسانی ۲ ماه پیش
        آرشیو