عصر ساختمان- معمولا در تمام کشورها زمانی که یک صنعت دچار بحران و مشکل میشود دولتها به آن حوزه ورود کرده، مشکلات و مسائل را بررسی میکنند و با ارائه راهکارهای محرک، سعی در افزایش تولید و حمایت از آن صنعت میکنند.
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، چندی از آغاز به کار دولت دوازدهم نگذشته است، دولتی که به خوبی به مشکلات صنعت ساختمان اشراف دارد و اینک با وعده هایی از جنس تسهیلات ارزان، جذب سرمایه و ... سعی در تقویت بازار مسکن دارد. عصر ساختمان با گفتگو با سه تن از کارشناسان بخش خصوصی موانع گسترش صنعت ساختمان، توسعه فضای کسب و کار ساختمانی، راهکارهای تحرک بازار مسکن، قانون ساماندهی و تولید مسکن را بررسی کرده که در ادامه میخوانید:
تغییر رژیم تامین مالی حوزه مسکن
رقابت در تمام کشورها باعث چابکی سیستم بانکی میشود، این در حالی است که در ایران هیچ رقیب و کمکی برای بانک مسکن وجود ندارد.
فرشید پورحاجت در خصوص سیاستهای محرک و کاهنده 4 سال گذشته دولت در باب مسکن اظهارکرد: دولتها دراینگونه موارد دو مسیر را دنبال میکنند. درابتدا قوانینی که باعث میشود فضای کسب و کار دچار مشکل شود را از پیش روی تولیدکنندگان بر میدارند. درمرحله بعد با ارائه بستههای انگیزشی در قالب تسهیلات مالی به تولید کنندگان و خریداران قدرت ساخت و خرید میدهند. متاسفانه در این دو مسیر موفق عمل نکردهایم. اگر بخواهیم بررسی کنیم که در بخش تولید مسکن چه قوانینی تولید را با اختلال مواجه میکند، یکی ازاین مباحث به مالیات برمی گردد.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به تغییراتی که رژیم تامین مالی برای بنگاههای تولید مسکن به وجود آمده اظهار کرد: اخیرا سیاستهایی برای افزایش تولید در نظر گرفته شده است که اوراق تسه یکی از آنهاست. میتوان گفت رژیم تامین مالی در حوزه مسکن تغییر کرده است.
پورحاجت با تاکید برضعفهایی که در حوزه تقاضا به وجود آمده ادامه داد: تحریمهای ظالمانه اخیر وعدم چابکی اقتصاد ما باعث تضعیف پایه پولی کشورشد. این اتفاق دلیلی شد تا قدرت خرید مردم بیش از پیش کاهش یابد واین معضل در کنار تورم شکاف بزرگی بین توان خرید مسکن و قیمت ملک ایجاد کند. برای پوشش این شکاف طرحهایی همچون صندوق یکم، صندوق زوجین و صندوق جوانان اعمال شد، اما مکانیزم دریافت تسهیلات بسیار طولانی بوده و متقاضی را دلسرد کرده است.
وی با تاکید براعمال سیاست درست درزمان مناسب ادامه داد: اینکه با استفاده ازسیستم پس انداز جامعه را صاحب خانه کنیم کاملا سیاست درست و پسندیده ایی است. اما باید در نظر داشت که این سیاست در زمان رکود هم کارساز است یا خیر؟ در مجموع می توان گفت، نه درافزایش تولید توانستیم شرایط را مهیا کنیم، نه در بخش عرضه توانستیم قدرت خرید مسکن مردم را بالا ببریم.
فرشید پورحاجت با تاکید بر نقش مهم قانون ساماندهی و تولید مسکن گفت: درخصوص تداوم و افزایش تولید مهمترین فاکتور بحث زمین است. اگر نگاهی به گذشته این مسئله بیاندازیم، مسکن مهر بهترین مثال است، در این پروژه سعی شد با حداقل قیمت زمین ساخت و ساز انجام شود و در نتیجه باعث افزایش عمق رکود شد. اگر بتوانیم قیمت زمین را کنترل کنیم و زمین مناسب را به تولید کننده بدهیم و با نظارت بر تولید این بخش را تقویت کنیم، میتوان گفت قانون ساماندهی و تولید مسکن رعایت شده است.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان اصلاح سیستم بانکی را یکی از مهمترین عوامل خروج از رکود دانست و در این باره اظهارکرد: مدتی است بانکها مسیرخود را از اقدامات حمایتی در بخش تولید جدا کردهاند. این بیانضباطی که در سیستم بانکی وجود دارد در نهایت مردم را متضرر میکند. مجلس باید اصلاح نظام بانکی را در دستور کار خود قرار بدهد. با وجود یک سیستم بانکی نامنظم هیچ گاه نمیتوان صنعتی که وارد پنجمین سال رکود میشود را نجات داد.
این کارشناس با تجربه با تاکید بر نقش بانک مسکن در تامین منابع بنگاههای تولید مسکن افزود: چرا باید تنها یک بانک به عنوان متولی بخش مسکن باشد و تنها این بانک بتواند در این سیستم فعالیت کند؟ رقابت در تمام کشورها باعث چابکی سیستم بانکی شده است ولی هیچ رقیب و کمکی برای بانک مسکن وجود ندارد. این بانک هم معذوریت و محدودیتهایی دارد، به همین دلیل در این چند سال نتوانسته است به مثابه یک بانک توسعهای در بخش مسکن موفق عمل کند.
وی ادامه داد: تامین مالی بنگاههای تولید مسکن از طریق تسهیلاتی بود که از کانال بانک مسکن ارائه میشد ودر قالب فرمهای مشارکت مدنی در حوزه تولید پرداخت می شد، که از بهمن ماه سال گذشته این کانال هم از سوی بانک مسکن مسدود شد.
پورحاجت با اشاره به نقش تورم در این رکود گفت: دراقتصادهای پایه تورم نقش اثرگذاری خودش را دارد. در این مورد باید شکافی که از سال 90 به واسطه افزایش قیمت و جهش تورم به وجود آمده پوشش داده شود تا تاثیر تورم بر قیمت مسکن خنثی شود.
دبیرکانون سراسری انبوه سازان کشور با تاکید براهمیت جذب سرمایه گذار در بخش مسکن ادامه داد: مسیرهای اقتصادی که در کشور وجود دارد متفاوت است. در حال حاضر در شرایطی هستیم که مردم هدفهای مختلفی برای سرمایه گذاری دارند. در شرایط فعلی سرمایه گذاری در حوزه بانکی برای مردم جذابتراست و تعداد محدودی ریسک سرمایه گذاری در سایر بخشها به خصوص مسکن را میپذیرند که متاسفانه این آفت بزرگی در اقتصاد کشور به شمار میرود.
وی ادامه داد: مردم در حال حاضر به خرید مسکن نزدیک شدهاند، اما هزینههای سنگینی بر پیکره تولید مسکن اعمال میشود و این امر سرمایه گذاری در این بخش را با مخاطره مواجه میکند. با این حال انتظارمیرود با وجود چنین شرایط محدود کنندهای تولید کننده افزایش قیمت نداشته باشد و به ادامه فعالیت بپردازد.
پورحاجت با تاکید برنقش مهم بازاراجاره اظهار کرد: مردم توان خرید مسکن ندارند و 2.5 میلیون واحد خالی غیر قابل خرید و یا سکونت وجود دارد.همچنین این واحدها در مناطقی است که شرایط زندگی در آنجا فراهم نیست. در ضمن در بیشتر مناطق توان خرید ملک درآنجا وجود ندارد و از این رو مردم به اجاره نشینی رو آورده اند. باید توجه داشته باشیم اجاره نشینان تقاضای موثر برای خرید مسکن هستند، اما در کشور ما به دلیل ضعف تامین مالی این تقاضا به سمت اجاره رفته است و این امر تعادل بازار را برهم میزند.
رکود، رکود میآورد
برای حل بسیاری از مشکلات باید تولید مسکن بالا برود. افزایش تولید در صنعت ساختمان باعث می شود 174 شغل کلیدی مستقیم و مرتبط با این صنعت تقویت شوند.
رییس اسبق اتحادیه مشاورین املاک با اشاره به نقش بخش خصوصی در رکود مسکن، گفت: هرگاه دولت از ظرفیتهای بخش خصوصی استفاده نکرده متضرر شده است. پویایی و نوآوری توسط خصوصیها صورت میگیرد و این بخش است که میتواند اقتصاد یک صنعت را سرپا نگه دارد.
مصطفی قلی خسروی با اشاره به عملکرد دولت در ارائه تسهیلات مسکن، گفت: پرداخت وامها تا حدودی خوب بود ولی کافی نبود. مبلغ بازپرداختها بسیار زیاد و مبلغ تسهیلات بخش کوچکی از قیمت ملک را تامین میکرد که عملا برای قشر متوسط کارساز نیست.
خسروی بااشاره به نقش ساختمان دراقتصاد کشور، گفت: برای حل بسیاری ازاین مشکلات باید تولید مسکن را بالا ببریم. تولید باعث می شود 174 شغل کلیدی مستقیم و مرتبط با این صنعت تقویت شود.
رییس اسبق اتحادیه مشاورین املاک به نقش مالیات از خانههای خالی اشاره کرد و گفت: یک باراین کار را با همکاری اداره مالیات انجام شد که متاسفانه راههای فرار زیادی بوجود آمد. باید یک معیار شناسایی سنجیده و موثر در نظر بگیریم. اختصاص کد اقتصادی به هر واحد تا حدودی میتواند موثر باشد و مشخص کند که در آن واحد کسی سکونت دارد، مستاجر است یا کاملا خالی است.
وی به نقش لیزینگ در کشور اشاره کرد و گفت: در کشور ما لیزینگ عملکرد خوبی نداشته است و سالها در حوزه خودرو خود را نشان داده است. برای استفاده ازلیزینگ باید از کشورهای توسعه یافته الگو برداری کنیم. دراکثرکشورها هنگامی که شخصی درخواست لیزینگ میکند تعدادی کارشناس با تجربه و حسابرس، ملک مورد نظر را کارشناسی میکنند و پس از کارشناسی 80 درصد مبلغ ملک را تسهیلات میدهند. لازم به ذکر است این اتفاق در کشور ما کاملا بالعکس و غیر اصولی اتفاق میافتد.
قلی خسروی با بیان این که استفاده زیاد از کلمه رکود باعث عمیق تر شدن رکود میشود گفت: هنگامی که مسئولین روی این کلمه تمرکز میکنند باعث میشود مردم سرمایه خود را وارد این صنعت نکنند. همین دلیل باعث میشود پولها در بانکها انباشته شود و اقتصاد کشور را دچار بحران کند.
رییس اسبق اتحادیه مشاورین املاک با تاکید بر اینکه سرمایه گذاری در بانکها مضرات زیادی برای تمام صنایع دارد ادامه داد: همانطور که در اسلام آمده سود زیاد شرعا حرام است. باید قوانین جدیتر پیگیری شود و با نظارت برعملکرد بانکها، اشخاصی که سرمایه زیادی را در بانکها بلوکه کردهاند را به سرمایه گذاری در بخشهای همچون ساختمان هدایت کنند.
وی با تاکید بر نقش کاهش سود بانکی در رونق مسکن گفت: کاهش سود بانکی که در سال گذشته اتفاق افتاد بسیار مفید بود. اما در کشور ما بانکها از این نرخهای تک رقمی تبعیت نمیکنند و هر بانکی با عنوانهای مختلف همان سودهای نامتعارف را به سپرده گذاران پرداخت میکند.
کنترل تورم در مقابل رونق مسکن
ابزارهایی مثل رهن ثانویه، صکوکها، تسهیلات و جذب سرمایه گذاری خارجی در توسعه بازار مسکن تاثیرگذار است.
محرکهای اقتصادی که در قالب ابزارهای مالی توسط دولت در نظر گرفته شد، ناقص بود. در حال حاضر رکود مسکن به مرحلهای رسیده است که تبدیل به بحران شده وباید برای بهبود آن برنامه جامعتری اندیشیده شود. دولت یازدهم به فکر کنترل تورم افسار گسیختهای بود که در دولت قبلش رخ داد و همین دلیلی بود تا شکاف بین توان خرید مردم و قیمت مسکن عمیقتر شود.
بیت الله ستاریان با تاکید بر استفاده از محرکهای موثر در این بخش مسکن، گفت: رکود وارد پنجمین سال شد و این یعنی بحران، در این دوره نباید به چند ابزارمالی بسنده کرد. این ابزارهایی که استفاده شد عمدتا برای تحرک تقاضا بود. باید صنعت ساختمان که نیمی از اقتصاد ما را دراختیار دارد و نقدینگی بسیاری از صنایع به این صنعت وابسته است را با محرکهای موثر تقویت کنیم.
وی با اشاره به ناکافی بودن ابزارهای مالی افزود: تفکرات دولتمردان این بود که تحریکی را باید در دستور کار قرار داد که باعث افزایش قیمت نشود. اما این مدل حمایت، برای صنایعی است که تازه وارد رکود شدهاند. وقتی که عمق رکود در یک صنعت تا این حد زیاد میشود باید سیاست کلان و جامع تری در پیش گرفت.
ستاریان ادامه داد: باید از ابزارهایی مثل رهن ثانویه، صکوکها، تسهیلات و جذب سرمایه گذاری خارجی نیز استفاده میشد. حالا دولت به علت بنیه ضعیف و بدهیهای زیاد استفاده از این ابزارها را نادرست میدانست و براین اعتقاد بود قیمتها را بالا میبرد وغیرقابل کنترل میشود. دولت درچهارسال گذشته این سیاست را درپیش گرفته که ابتدا بنیه اقتصادی کشور قوی شود بعد به اعمال این سیاستها بپردازد.
این کارشناس مسکن افزود: اندیشه فوق از یک دیدگاه قابل نقد است، هنگامی که به این صورت ساماندهی اقتصادی رادرپیش بگیریم نیم دیگری ازاقتصاد که ساختمان سهم بزرگی در آن دارد دچارضعف میشود، برای بهبود آن باید هزینههای چند برابری پرداخت کرد. اینکه این سیاستها تورم را کاهش میدهد صحیح نیست. تنها باعث تاخیر انداختن تورم میشود. این کار باعث میشود ضربههای بزرگتری به صنایع وارد شود.
وی با تاکید براینکه رویکرد دولت کنترل تورم است گفت: تا به حال دولت با این سیاست سعی کرده وضعیت را کنترل کند ومحرکهایی که تا به امروز در نظر گرفته شد برای رونق بخش مسکن نبوده است. دولت در این دوره تنها به فکرتقویت بنیه اقتصادی خود و کنترل تورم بوده است. البته به نظر من این سیاستها پاسخگوی کنترل تورم هم نخواهد بود و حتی تورم بیشتری درآینده به همراه خواهد داشت. اگرازدوسال پیش رشد صنایع ساختمانی را در دستور کار قرار میداد بیشک در آینده شاهد کاهش تورم و شکوفایی مسکن بودیم.
ستاریان با تاکید بر مطلب فوق ادامه داد: این تورم تک رقمی با فروش نفت و سیاستهای انقباضی در سایر صنایع اتفاق افتاده است، از این روصنایع بسیاری را در رکود نگه داشته است و نیمی ازاقتصاد که مسکن بخش عمده آن است را در حالت سکون نگه داشته است.
وی با اشاره به تبعات این سیاستها گفت: تبعات این سیاستها بعد از به رونق رسیدن مسکن رخ خواهد داد. هنگامی که برای به رونق رسیدن بخش ساختمان سیاستهای انقباضی را رها کنند و افزایش تولید در بخش ساختمان رخ دهد شاهد افزایش تورم نیز خواهیم بود.