عصر اعتبار

واکنش‌ها نسبت به عرضه مسکن در بازار بورس

عصر ساختمان- بحث عرضه مسکن و ساختمان در بازار بورس جدید نیست. این بحث نخستین بار اوایل تیر ۱۳۹۴ مطرح شد، در تازه‌ترین رویداد مرتبط، این موضوع دو هفته پیش نیز از سوی رئیس بورس کالا دوباره مبحث عرضه مسکن و ساختمان در بازار بورس پیشنهاد شد.

واکنش‌ها نسبت به عرضه مسکن در بازار بورس
نسخه قابل چاپ
چهارشنبه ۱۱ مرداد ۱۳۹۶ - ۱۰:۱۹:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از صما، این در حالی است که این موضوع همواره از سوی منتقدان و موافقان مورد بحث و جدال بوده به اعتقاد موافقان به دلیل ناهمگن بودن کالای مسکن، راه‌اندازی بورس مستقلی برای مسکن، موردتردید بوده و انجام معاملات خرد و معمولی واحدهای مسکونی در قالب بورس (بورس مستقل) قابلیت اجرا نداشته و تنها انجام برخی معاملات خاص در این زمینه قابل‌بررسی است؛ و از آنجایی‌که بخش اعظمی از متقاضیان مسکن فاقد قدرت مالی بسیار هستند حضور آن‌ها در بورس امتیازی برای این عده محسوب نمی‌شود.

    اما در این میان حامیان حضور مسکن در بورس ادعا می‌کنند حضور حوزه زمین و مسکن در بورس کالا می‌تواند به قیمت‌گذاری کارشناسانه و حذف رانت و واسطه‌گری‌های زائد منجر شود. این عده معتقدند: یکی از مزیت‌های وارد شدن مسکن در بورس بررسی، عوامل و مؤلفه‌ها و متغیرهای اثرگذار بر قیمت‌ها است که درنهایت با توجه به عرضه، تقاضا و متغیرها قیمت‌گذاری انجام می‌شود. بی‌تردید شفافیت در قیمت‌گذاری‌هایی که در بورس صورت می‌پذیرد عمدتاً مانع تقلب، نفوذ و دست‌کاری‌های مختلف می‌شود ازاین‌رو می‌توان گفت که با واگذاری ساختمان‌های بزرگ به بورس شاهد سلامت اقتصاد و بهبود روش‌های معاملاتی بود. بورس اوراق بهادار مأموریتی متفاوت دارد اما بورس‌های کالایی عمدتاً اهداف و مأموریت‌هایی از قبیل شفافیت، قیمت‌گذاری مناسب کالا و خدمات راه‌اندازی می‌شوند.

    یک‌میلیون و 200 هزار میلیارد تومان سپرده در سیستم بانکی

    در این زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه اصولاً یکی از مهم‌ترین اهداف تشکیل بازارهای بورسی، تأمین نقدینگی برای پروژه‌های بزرگ که نیاز به حجم سنگین سرمایه‌گذاری دارند است گفت: ورود به این بازارها علاوه بر شرایط خاص، نیازمند سواد بورسی افراد و سرمایه‌گذاران است.

    ایمانی رفیعی بابیان مطلب فوق در گفت‌وگو با «صما» افزود: ورود افراد باهدف کسب سودهای یک‌شبه و بادآورده منجر به هدر رفتن سرمایه‌های بسیاری شده است.

    وی گفت: حجم بالای نقدینگی در گردش بازارهای بورسی بانک‌ها را وسوسه کرده تا با تأسیس شرکت‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شرکت‌های کارگذاری عملاً بخش وسیعی از سرمایه را هم در این بازارها وارد کنند و هم به مدد سودهای بالای 20 درصد صندوق‌های سرمایه‌گذاری بخش وسیعی از نقدینگی سایر بازارها را جذب کنند.

    این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه جذابیت این بازار دوسر سود برای بانک‌ها منجر به ارائه سودهای بالاتر و تجمیع سرسام‌آور نقدینگی در این صندوق‌ها شده است. گفت: به‌طوری‌که با تکمیل سرمایه قابل‌پذیرش توسط صندوق‌ها شاهد تشکیل شعبات موازی آن‌ها توسط بانک‌ها هستیم.

    وی در ادامه افزود: وارد شدن بانک‌ها به این بازارها قطعاً باهدف اولیه تأسیس آن‌ها و فلسفه وجودی‌شان متضاد است. بازار مسکن کشور که این روزها رکود عمیقی را تجربه می‌کند از یک‌سو با عطش خرید از طرف خانواده‌هایی روبروست که ما حصل یک‌عمر خود را در بازار فرا بورس سرمایه‌گذاری می‌کنند تا با خرید اوراق بتوانند موفق به دریافت وام خرید ملک شوند و از طرف دیگر با سازندگانی که به جهت دریافت وام ساخت خانه هرروز در ستون قیمت فرا بورس به دنبال قیمت خرید اوراق تسه هستند.

    رفیعی در ادامه تصریح کرد: بازارهای بورسی به دلایلی مانند پتانسیل ریسک بالا، نیاز به تخصص، ناشناخته بودن شرایط آتی، نیاز به سرمایه‌گذاری با مدت نامعلوم، درصد سوددهی نامعین و... در رقابت با بانک‌ها در جذب نقدینگی توانایی بالایی ندارند. در این شرایط بانک‌ها با بازی در نقش یک واسطه مطمئن از یک‌سو نقدینگی را جذب می‌کنند و از سمت دیگر بازیگران اصلی بازار بورس شده‌اند.

    وی بابیان اینکه استفاده از ابزار بورس زمانی می‌تواند برای بخش مسکن مفید است که سرمایه حاصل از تجمیع نقدینگی در پروژه‌های ساختمان‌سازی صرف شود گفت: که این امر به دلیل طولانی بودن دوره سرمایه‌گذاری و ریسک نقد شوندگی بالا به‌سختی امکان‌پذیر است.

    این کارشناس ساخت‌وساز گفت: به نظر نمی‌رسد بازی دادن افراد در گردونه بورس برای بانک‌ها به نفع مشتریان باشد. در حال حاضر طبق آمار رسمی کشور، یک‌میلیون و 200 هزار میلیارد تومان سپرده در سیستم بانکی داریم که اگر نرخ سود سپرده‌ها را 20 درصد حساب کنیم، حدود 64 میلیارد دلار در سال سودی است که به مردم تعلق می‌گیرد و این سود صد در صد معاف از مالیات است.

    وی درنهایت گفت: در حال حاضر دولت باید با هدایت صحیح منابع بانک‌ها به بخش تولید و جلوگیری از ورود نهادهای مالی به بنگاه‌داری و بازگرداندن این قطار از ریل خارج‌شده به مسیر اصلی خود شرایط را برای متقاضیان خرید و ساخت مسکن بیش‌ازپیش تسهیل کند.

    ورود مشاوران املاک به بورس

    همچنین یک کارشناس اقتصادی بابیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک نیز که از مخالفان سرسخت این طرح هستند گفت: این صنف می‌تواند مشاوران تحصیل‌کرده خود را به کارگزاران بورس معرفی کنند تا به خریداران مسکن اطلاعات کافی را ارائه دهند و حق مشاوره دریافت کنند، از این طریق حق‌وحقوق بنگاه‌ها نیز حفظ می‌شود.

    منصور غیبی  افزود: ایجاد بورس مسکن و حضور مشاوران املاک در بازار سرمایه یک فرصت مناسب برای مشاوران تحصیل‌کرده است تا بتوانند حضور پررنگی در بورس داشته باشند ضمن اینکه این امر موجب پیوند بازار سرمایه و بازار مسکن نیز می‌گردد.

    وی همچنین گفت: ایجاد بورس مسکن ویژگی‌های مثبت زیادی دارد، با اجرای این طرح هم نظارت بر عملکرد مالی سازمان‌های دولتی افزایش می‌یابد، هم معاملات صورت گرفته در حوزه مسکن شفاف می‌شود و هم بخش‌های مختلف اقتصادی از این طریق به هم مربوط می‌شوند.

    غیبی همچنین تاکید کرد: راه‌اندازی بورس مسکن موجب شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، شناسایی دقیق بازار مصرف، تأمین مالی بخش مسکن، جمع‌کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن و ... می‌شود.

    این کارشناس مسکن گفت: منتقدان ایجاد بورس مسکن ناهمگن بودن کالای مسکن را دلیلی بر عدم ارائه آن به بورس می‌دانند، درحالی‌که می‌توان باکار کارشناسی ارزش واقعی هر ملک و آپارتمانی را با توجه به منطقه و نوع کاربری و حتی جاگیری آن بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک ارزیابی و تعیین قیمت نمود. فرایندی که باعث تدوین یک چارچوب واقعی و دستورالعمل واحد در ارزش‌گذاری ملک شده تا ملاک عمل تعیین قیمت واقعی املاک شود.

    وی در نهایت گفت: درصورتی‌که بتوان مسکن را به بورس کشاند طبیعتاً سوداگری در خریدو فروش با کاهش معناداری مواجه خواهد شد و فرصتی بر خروج از آشفته‌بازار قیمت‌های کاذب و سوداگرانه در بازار مسکن را شاهد خواهیم بود.

    عوام اعتمادی به بورس ندارند

    مصطفی قلی‌خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز بابیان اینکه بورس کارگشای مسکن نیست، گفت: این سازمان آمادگی کاملی برای اجرای این مسئله ندارد؛ زیرا به‌صورت تخصصی در خصوص زیربنای فعالیت مسکنی در این سازمان گفتمانی صورت نگرفته است.

    قلی‌خسروی افزود: مسلماً بورس مسکن به دلیل داشتن قدرت خریدهای خاص و سرمایه‌گذاری‌های کلان به‌صورت عمومی نخواهد بود؛ زیرا در این بازار فروش در اندازه‌های بسیار کلان عرضه می‌شود.

    وی گفت: در حال حاضر بسیاری از کالاهایی که در بورس کالا پذیرفته‌شده مثل صنعت پتروشیمی، صنعت فولاد، کشاورزی که افرادی که در آن فعالیت می‌کنند عموماً در این عرصه فعال بوده و با تخصص در آن صنعت واردشده‌اند و قدرت خریدهای خاص یکی از اصلی‌ترین دلایل عدم حضور مردم در این مبحث است.

    وی گفت: به‌هرحال اگر مقرر شود مسکن وارد بورس شود مخصوص سرمایه‌گذارانی خواهد شد که از قدرت خرید بالایی برخوردار هستند.

    رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران بابیان اینکه بی‌تردید حضور مردم عادی و سرمایه‌گذاران خرد در چنین مشارکتی امکان‌پذیر نخواهد بود، گفت: اگر بورس با ارائه این راهکار به دنبال رونق بخشی به بخش مسکن و تنظیم قیمت خریدوفروش و حمایت از قشر آسیب‌پذیر جامعه است به موفقیت چندانی دست نخواهد یافت.

    خسروی همچنین گفت: سالیان سال است که بورس به دنبال دخالت در امر مسکن است، اما همواره بورس در ذهنیت عوام نوعی قماربازی محسوب می‌شود و مردم عادی جرات حضور در این مقوله را ندارند بنابراین اگر بورس در نظر دارد متقاضیان خرید مسکن را به سمت خود بکشاند، موفقیت چندانی کسب نخواهد کرد. مگر اینکه زیرساخت‌های لازم برای اعتمادسازی این قشر توسط این سازمان اجرا شود.

    وی بابیان اینکه یکی از اهداف سازمان بورس از پیشنهاد عرضه مسکن در بورس، ارائه و نظارت در قیمت خریدو فروش است، گفت: در همه ادیان مالکیت محترم است و در اسلام این مقوله محترم‌تر. نمی‌توان به مالک گفت که با استفاده از ریز فاکتورهای مبتنی بر داده‌های اقتصادی و علم قیمت‌گذاری و اصول قیمت‌گذاری تعدیل یا افزایشی در قیمت‌های ارائه‌شده خود داشته باشند، زیرا مسکن یک کالای مشخص مانند فلز نیست.

    رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص این سؤال که آیا باعرضه مسکن در بورس خطر جدیدی صنف مشاوران املاک را تهدید خواهد کرد؟ گفت: اگر مقوله عرضه مسکن در بورس کاملاً علمی و منطقی بود کشورهای توسعه‌یافته پیشتاز این مبحث بودند، اما در حال حاضر در این خصوص هیچ تجربه موفق و ناموفقی وجود ندارد و به نظر می‌رسد بورس به دلیل جبران شکست‌های پی‌درپی خود در صنایع و مقوله‌های دیگر به دنبال بورس مسکن است.

    برچسب ها
    رویداد ها در یک نگاه
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • کلید قفل مسکن
    • عصر ساختمان
    • دکوراسیون
    • شماره ۸ ماهنامه
    • شماره ۳۷
    • شماره ۳۶ الکترونیکی
    آخرین بروزرسانی ۶ ساعت پیش
    آرشیو