عصر اعتبار

جامعه اقتصادی و اجاره مسکن

عصر ساختمان- از ابتدای تابستان زمزمه‌ها برای اعلام قیمت‌های جدید با استناد به آمارهای متفاوت ملی و بین‌المللی به گوش می‌رسد.

جامعه اقتصادی و اجاره مسکن
نسخه قابل چاپ
سه شنبه ۱۰ مرداد ۱۳۹۶ - ۱۶:۴۵:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، طبق پیش‌بینی‌ها، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه تا پایان سال 1396، به دلیل رشد بالای نقدینگی و آثار تورمی ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز، موقتاً به سطح 11.9 درصد افزایش پیدا می‌کند که باگذشت 4 ماه از سال تقریباً شاهد به وقوع پیوستن این پیش‌بینی‌ها در بازار هستیم. با توجه به پایان یافتن انتخابات ریاست جمهوری و شورای اسلامی شهر و عدم‌تغییر آرایش سیاسی دولت، نوسانات ناشی از تغییر کابینه بر اقتصاد قابل‌توجه نیست؛ اما با توجه به رکود موجود در بازار مسکن و عدم تحرک جدی در دو سال اخیر بعید به نظر می‌رسد این افزایش تورم تأثیر جدی بر قیمت مسکن در حوزه معاملات داشته باشد؛ اما به دلیل کاهش معاملات و روند رو به افزایش تقاضای مسکن به نظر می‌رسد این تورم حداکثر تأثیر را بر قیمت‌های رهن و اجاره ملک داشته باشد؛ زیرا این بازار از سه طرف محرک‌های لازم برای افزایش حتی بیشتر از پیش‌بینی‌های تورمی را داراست. اول تقاضای روبه رشد. دوم افزایش تورم و سوم عدم توان خرید عمومی. افزایش غیررسمی نرخ بهره سپرده‌های بانکی نیز علیرغم اثرات منفی بر بازار تا حدی جلوی افزایش نرخ رهن املاک را می‌گیرد؛ زیرا اغلب مالکان نرخ بهره بلند ملت سپرده را به‌عنوان مرجع تبدیل مبلغ اجاره به رهن استفاده می‌کنند. از سمت دیگر نیز سازندگان به دلیل عدم وجود مشتری برای فروش املاک، بیشتر راغب به رهن و اجاره آن‌ها شده‌اند اما این عرضه بسیار کمتر از تقاضای بازار است. در این شرایط دولت می‌تواند با نظارت دقیق‌تر بر روند معاملات و اعطای تسهیلات تشویقی به عرضه‌کنندگان و تسهیلات حمایتی به متقاضیان این بازار تا حد زیادی از بروز هیجانات و نوسانات این بازار جلوگیری نماید.
    نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است نه سرمایه ایی. متقاضی اجاره مسکن به‌عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌نماید. لذا نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه ایی است. متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیاناً منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متأسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضائی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازارگرمی است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانائی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است؛ که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی مؤثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تأثیر متغیرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها مؤثر باشند.
    طبق آخرین منابع آماری، نزدیک به 37 درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند که این آمار، رشد بالای اجاره‌نشینی را در سال‌های اخیر نشان می‌دهد. با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم. لذا به نظر می‌رسد متغیرهای مذکور به تنهائی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبود ه و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانائی اقتصادی مستاجرین در تأمین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که هم‌زمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره ایی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خودکرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب بازنمودند، توجیه نماید.
    آنچه بر روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد، تائید می‌کند که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال 96 نمی‌تواند رشدی بیش از 10 الی 12 درصد داشته باشد اما ازآنچه به‌عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتی می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن گردد اشاره نمود؛ که فرآیند آن منجر به عدم توانائی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خریدوفروش خواهد شد. پیامدی که می‌تواند معادلات سایر متغیرهای اقتصادی روی کاغذ را به‌هم‌ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی گردد.
    از منظری دیگر، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، هم‌زمان با این آهنگ تغییرات؛ دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کارواشتغال منجر به‌هم‌ریختگی توازن متقاضیان اجاره و یا خرید مسکن می‌گردد. لذا از نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه ریزان اقتصادی تلقی گردد. مهم آن است که هم‌زمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تأمین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود.
    به نظر می‌رسد برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه نماید به‌نحوی‌که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولاً تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن من‌جمله در برنامه ششم توسعه ارائه نماید که متأسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نگردیده است و از طرفی نیز با اجرائی نمودن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تأمین مسکن اقشار عموماً اجاره‌نشین نماید؛ و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم به‌طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان ازجمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه نمایند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستأجر نیز فراهم گردد به‌نحوی‌که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجران در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.

    نویسنده: جلال صباغ - دبیر انجمن مشاورین املاک ایران
    برچسب ها
    رویداد ها در یک نگاه
    • کلید قفل مسکن
    • عصر ساختمان
    • دکوراسیون
    • شماره ۸ ماهنامه
    • شماره ۳۷
    • شماره ۳۶ الکترونیکی
    • عصر ساختمان
    • شماره ۳۴ دیجیتال
    • شماره ۷ ماهنامه
    آخرین بروزرسانی ۲ روز پیش
    آرشیو