عصر ساختمان- دولت در حالی بسته خروج از رکود را اجرایی کرد که به عقیده برخی کارشناسان بخش مسکن در آن دیده نشده ویا بسیار کم رنگ است چرا که در ...
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از ایران جیب، دولت در حالی بسته خروج از رکود را اجرایی کرد که به عقیده برخی کارشناسان بخش مسکن در آن دیده نشده ویا بسیار کم رنگ است چرا که در حال حاضر بخش مسکن اوضاع واحوال مناسبی ندارد وبه شدت در رکود به سر می برد . ضمن اینکه کارشناسان این صنعت را مانند بخش خودرو یکی از پیشران های اقتصاد می دانند که رونق بخشی آن علاوه بر تاثیرو تحرک بر صنایع مرتبط می تواند بخش قابل ملاحظه ای از مشکل بیکاری را نیز حل کند .اما با این حل بخش مسکن همچنان در رکود به سر می برد .در همین حال به گفته مشاور اقتصادی رئیس جمهور بخش مسکن به بیماری هلندی دچار شده است. به گفته مسعود نیلی همچنین بعید است که این بخش بتواند به زودی از رکود خارج شود. او اضافه میکند. در کشور ما به دلیل وجود بیماری هلندی صنعت ساختمان و صنایع مرتبط با آن رشد زیادی داشتهاند. اما به نظر نمیرسد فعلا بتوانیم به دورانی برگردیم که این حجم از سرمایهگذاری در بخش ساختمان و صنعت مورد نیاز باشد. به همین دلیل بعید است که بخش صنعت به زودی بتواند از رکود خارج شود.
مدیر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مسکن نیز در این میان از کاهش صدور پروانههای ساختمانی می گوید که باعث بی تعادلی در بخش عرضه و تقاضا و بحرانی شدن بازار مسکن می شود.
علی چگینی در این رابطه افزود: حوزه اقتصاد کشور از کمبود و نبود تقاضای واقعی در مسکن رنج می برد که ورود تسهیلات به بخش مسکن کمک شایانی به این بخش می کند.
وی با بیان اینکه در شرایط کنونی جهش قیمتی در بخش مسکن نداریم، تصریح کرد : در یکی دو سال اخیر شاهد کاهش صدور پروانه های ساختمانی بودیم که این موضوع در آینده نزدیک محدودیت های عمدهای در بخش عرضه و تقاضا را به دنبال دارد که شرایط مسکن در آینده با دشواری روبهرو می شود.چگینی تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی در تلاش است تا با تشویق سازندگان به تولید مسکن، رکود در این بخش را پایان دهد.مدیر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارتراهوشهرسازی تاکید کرد: صندوق پس انداز مسکن یکم ، وام بافت فرسوده و وام خرید و تولید از جمله اقدامات وزارت راه و شهرسازی برای خروج از رکود در بخش مسکن است.
حل مشکل مسکن در کره جنوبی
مشکل مسکن تنها مختص ایران نبوده وبسیاری از کشورها نیز با این مشکل ومعضل بزرگ اقتصادی–اجتماعی مواجه بوده اند که توانسته اند با مدل های مختلف از آن عبور کنند .یکی از این کشورها که در روزگاری نه چندان دور اوضاع واحوال مناسبی در اقتصاد نداشت کره جنوبی است که درباره رشد ،ورونق وتوسعه خودروسازی آنها بسیار صحبت شده است .کره جنوبی غیر از عقب ماندگی در صنعت خودرو سازی در بخش مسکن نیز با مشکلات بسیار زیادی مواجه بود اما آنها توانستند برای این بخش بسته هایی در قالب وامهای مختلف تهیه و از این بحران عبور کنند . در حال حاضر کره جنوبی دوازدهمین اقتصاد بزرگ جهان است که با سرعت خود را به کشورهای اروپایی میرساند. در کره جنوبی نظام مالی معتبری برای ساماندهی از جمله در بخش مسکن وجود دارد که در گزارش حاضر آن را به طور خلاصه میخوانید:
صندوق تضمین اعتبار تامین مالی مسکن
این صندوق به عنوان مکملی در زمینه بهبود توانایی تامین مالی ضعیف قرضگیرندگان که میخواهند وام اجاره یا ساخت با ضمانت عموم دریافت کنند، فعالیت میکند.با چنین شیوهای از طریق اعطای این گونه وامها برای قرضگیرندگان، ریسک موسسات مالی بسیار کاهش مییابد.
سیستم پیش فروش مسکن
در واقع تامین مسکن گسترده در نتیجه سیستم پیشفروش در کره جنوبی تسهیل شد. در این راستا شرکت ضمانت مسکن کره در سال 1993 تاسیس شد و از سال 1999 نقش اصلی را در ارائه ضمانت به خریداران ایفا کرد. در حدود 55 درصد سهام شرکت مذکور متعلق به دولت کره است. شرکت ضمانت مسکن کره در سال 2011 از راه ضمانتنامههای متفاوتی که ارائه میکند (27 نوع ضمانت)، سهم بسزایی در توسعه ساخت و ساز در کشور کره داشته است به طوری که به دلیل سیاست ترویج عرضه مسکن و تشکیل شرکت مذکور، میزان تولید مسکن در کره جنوبی همگام با افزایش خانوارها بسیار افزایش یافته و به بالای صد درصد رسیده است. سیستم تضمین اتمام مسکن سیستم مکملی است که موسسههای تضمینکننده مسکن را مجبور به تکمیل پروژههای در حال ساخت کرده و یا در صورتی که سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداختهای اقساطی را به خریداران دارای قرارداد مسترد میکند و به تعهدات قرارداد فروش در نتیجه ورشکستگی سازنده پایبند است. تضمین تکمیل مسکن به منظور جلوگیری از صدمه به متقاضی در سیستم پیش فروش و همچنین به منظور ماکزیمم کردن نقش مثبت سیستم پیشفروش تعبیه شده است.
وامهای مسکن پایدار برای همه شرکتکنندگان بازار
تامین مالی بخش مسکن به دو بخش تامین مالی مسکن بخش عمومی و خصوصی قابل تفکیک است و در سیستم تامین مالی کره هر دو بخش عمومی و خصوصی به نحوه مناسبی عملیاتی شده که شامل وام خرید مسکن برای خریداران و همچنین وام ساخت مسکن برای سازندگان است. تامین مالی مسکن کره دارای سهم نسبتا بزرگ 17 درصد تامین مالی مسکن از بخش عمومی و 50 درصد نرخ LTV است که البته پایینتر از سایر کشورها است (75 درصد در آمریکا، 61درصد در انگلستان، 80 درصد در فرانسه، 74 درصد در آلمان و 64درصد در هنگکنگ).
صندوق مسکن (NHF)
صندوق ملی مسکن با هدف ایجاد امنیت و فراهم کردن سرمایه و اعتبار ضروری ساختن مسکن تشکیل شد. بهعلاوه این صندوق از آنجا که درصدد ایجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسکن کشور بود، به منظور حمایت از افراد فاقد مسکن به ارائه وامهای مسکن کمبهرهتر پرداخت. صندوق ملی مسکن به سازندهها به منظور تامین مالی ساخت مسکن (فروش و اجاره، کمتر از 85 مترمربع) وام اعطا میکند. همچنین به افراد فاقد مسکن برای خرید، اجاره بلندمدت و نوسازی خانه، بازخرید و مستهلک کردن سود وامها (شامل اوراق قرضه و پساندازهای مشترک) کمک میکند.
اوراق قرضه ملی مسکن
اوراق قرضه ملی مسکن، اوراق قرضهای است که افراد متقاضی مسکن برای ثبت نام املاک و مستغلات، یا برای دریافت مجوزهای مختلف خریداری میکنند که توسط حکومت مرکزی یا محلی مدیریت میشود.
سیستم اشتراک مسکن
سیستم اشتراکی مسکن با لحاظ الزامات خاصی در پسانداز اشتراکی مربوطه، حکم به واجد شرایط بودن افراد ثبتنامکننده برای آپارتمانهای جدید میدهد. سیستم اشتراکی مسکن به دنبال جلوگیری از سوداگری، سفتهبازی و نیز فراهم کردن مسکن با روشی منصفانه برای مصرفکننده نهایی بود. این سیستم توانایی افزایش چشمگیر عرضه مسکن با بهرهبرداری از سپردههای افراد فاقد مسکن را دارد و همچنین میتواند مسکن را با روشی مقرون به صرفه و منطقی برای افراد تامین کرده، در عین حال از سفتهبازی حاصل از عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن جلوگیری میکند.
بختآزمایی مسکن
بخت آزمایی مسکن در سال 1969 تحت عنوان «بختآزمایی رویا» برای افراد فاقد مسکن تاسیس شد که حدود 50 درصد مبالغ بختآزمایی جهت کمک به این افراد در جهت رسیدن به رویای داشتن مسکن خودشان و تضمین پایداری بخش مسکن صرف میشد. بلیتهای بختآزمایی مسکن با این هدف منتشر شد تا صندوق ملی مسکن را ایجاد و تغذیه کند و این فرصت را به افراد فاقد مسکن بدهد که صاحب مسکن شوند.
وام مسکن برای خریداران
این وام با هدف رسیدن به رویای خانهدار شدن افراد کمدرآمد فاقد مسکن عرضه شده است. دولت با فراهم کردن مزایای متنوع برای افراد فاقد مسکن، کسانی که اولین بار است خانه میخرند و همچنین افراد دارای وامهای بلندمدت بالای 10 سال، شروع به گسترش و توسعه دادن فرصتهای خرید مسکن کرد.
وام خرید مسکن
از وامهای خرید مسکن بلندمدت کم بهره برای اطمینان از ثبات وضعیت مسکن افراد فاقد مسکن و کمدرآمد حمایت میکند. وامهای این حوزه به دو بخش وام کلی خرید مسکن و وام خرید مسکن، افرادی که برای بار اول میخواهند صاحب مسکن شوند، طبقهبندی میشوند.
وام مسکن برای مستاجران
وام کمبهره برای خانوارهای کمدرآمد فاقد مسکن و ملکی که منابع مالی اندک نیز برای یافتن مسکن اجارهای بلندمدت دراختیار دارند.
وام کرایه
این سیستم به کمدرآمدهای فاقد مسکن این امکان را میدهد که وامی کمبهره برای اجاره مسکن دریافت کنند. اعتبار لازم از طریق صندوق تضمین اعتبار تامین مالی مسکن (شرکت تامین مالی مسکن کره) تامین میشود.
وام اجاره بلندمدت توسط بانکهای تجاری
بانکهای تجاری به افرادی که قرارداد اجاره بلندمدت امضا کرده و مبلغی خاص سپردهگذاری میکنند، وام بلندمدت اجاره تخصیص میدهند. اعتبار لازم از طرف صندوق تضمین اعتبار تامین مالی مسکن (شرکت تامین مالی مسکن کره) تامین میشود. در حال این وام بدون الزامات اضافی نظیر شرط درآمد داده و مبلغ آن با توجه به میزان منابع در اختیار صندوق تضمین اعتبار تامین مالی مسکن تعیین میشود.
وام مسکن برای سازندهها
این وام از سازندگان مسکن و سازمانهای عمومی که پس از تصویب پروژه به صورت مشارکتی اقدام به ساخت مسکن میکنند، حمایت مالی میکند. این سیستم سرمایههای ساخت و ساز را به سازندگان تخصیص داده و دارای این قابلیت که آن را به صورت وام به خریداران انتقال دهند نیز هست. به عبارت دیگر، این یک برنامه تامین مالی موثر است که تقاضای منابع مالی را با تامین سرمایه ساخت و همچنین وجوه خرید مسکن با منابع مالی محدود تامین میکند.