=new
عصر اعتبار

افزایش ۶ تا ۹ هزار درصدی مسکن چگونه رقم خورد؟

کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن خانه‌اولی‌ها در رونق بازار مسکن تاثیر دارد؟

عصر ساختمان- «کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن خانه اولی‌ها در رونق بازار مسکن تاثیر دارد؟» این سوالی است که در مناظره خبرگزاری خبرآنلاین مورد بررسی قرار گرفت.

افزایش ۶ تا ۹ هزار درصدی مسکن چگونه رقم خورد؟
نسخه قابل چاپ
يکشنبه ۲۸ شهريور ۱۳۹۵ - ۱۴:۳۲:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»به نقل از خبرآنلاین، شاید بتوان اولین گام تکمیلی کاهش نرخ سود سپرده بانکی را تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات مسکن خانه‌اولی‌ها دانست. در پی اجرای توافق بانک‌ها برای تعدیل نرخ سود سپرده از 18 به 15 درصد، بلافاصله نرخ سود تسهیلات مسکن یکم به کمتر از 10 درصد کاهش یافت.

    برخی تحلیلگران اقتصادی معتقدند «این اقدام، بازار خرید و فروش و ساخت‌وساز مسکن را دوباره رونق می‌بخشد.» در این میان، دولت هم امیدوار است که این طرح موجب خروج مسکن از رکود شود. اما در مقابل، انتقاداتی نیز مطرح می‌شود؛ این‌که اگرچه نرخ سود تسهیلات مسکن برای خانه‌اولی‌ها کاهش پیدا کرده، اما رقم اقساط تسهیلات بالاست و نسل جوان توان مالی چندانی ندارد که بخواهد در ماه حدود 2 میلیون تومان قسط پرداخت کند.

    عبدالحمید انصاری، مدیرعامل اسبق بانک ملی و کارشناس بانکی در این خصوص می‌گوید: «این سیاست در شهرهای بزرگ خیلی تاثیری ندارد. اما برای کسانی که علاقه‌مند به داشتن یک جای کوچک یا همان سرپناه هستند و در نقاط متوسط به پایین یا در حاشیه‌ها و شهرهای کوچک زندگی می‌کنند، به تبع نقش موثر و مثبتی خواهد داشت.» اما در مقابل، حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید می‌کند: «با یک میلیون ازدواج سالانه و تولید 300، 400 هزار واحد مسکونی در سال، خیلی سخت می‌توان مشکل مسکن را حل کرد. در واقع اگر امروز تولید مسکن را به یک میلیون واحد مسکونی در سال برسانیم، شاید 12 سال دیگر به توازن بین عرضه و تقاضا برسیم.»

    آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح مناظره خبرگزاری خبرآنلاین درباره اثر تسهیلات مسکن خانه‌اولی‌ها و تک‌رقمی شدن آن در خروج از رکود بازار مسکن است.

    ****

    * طی هفته‌های گذشته طرح تک‌رقمی شدن نرخ سود وام مسکن خانه‌اولی‌ها اتفاق افتاد. در ابتدا نرخ سود تسهیلات مسکن 14 درصد بود، اما در حال حاضر به 9.5 درصد کاهش پیدا کرده است. روند یک‌سال گذشته صندوق پس‌انداز یکم را که بخواهیم بررسی کنیم، می‌بینیم خیلی استقبالی از این طرح نشد و آن هم بیشتر به دلیل رقم اقساط ماهانه آن بود. با توجه به این شرایط، به نظر شما کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن خانه‌اولی‌ها باعث رونق بازار مسکن می‌شود و یا این‌که یک اقدام مُسکن‌وار است؟

    - عبدالحمید انصاری: هر صحبتی که راجع به حوزه مسکن شود، در ابتدا باید وضعیت کلان شاخص‌ها را تبیین کنیم و تصویری از وضعیت کلان اقتصاد کشور داشته باشیم. بر همین اساس، مرور کوتاهی از گذشته و امروز اقتصاد ایران خواهم داشت. از حدود 70، 80 سال قبل مسکن، شاخص پیشتاز اقتصاد ایران بوده است. یعنی آمارها را که نگاه کنید، از اواخر دوران قاجار، مسکن شاخص پیشتاز بوده است. حتی در جنگ جهانی دوم هم که همه چیز خوابیده بوده، آنچه که محل توجه و محل مبادله به لحاظ خرید و فروش بوده، مسکن بوده است. زیرا مسکن جزو کالای غیرقابل مبادله است و صادرات و واردات ندارد. زمین‌های مرغوب نیز در همه شهرهای دنیا زیاد نیست و به عوامل متعدد دیگری این مرغوبیت برمی‌گردد.

    این ویژگی مسکن می‌تواند مثبت یا منفی تلقی می‌شود، اما به لحاظ کلان اقتصادی، این ویژگی مثبت تلقی نمی‌شود. اقتصاد حوزه‌ای است که درصد خاصی برای توجه می‌خواهد، اما اگر قرار باشد سیاست‌گذاری‌ها، خرید و فروش‌ها و التهاب‌های قیمتی در حوزه‌ای مانند مسکن متمرکز شود، نشان‌دهنده یک نوع بیماری است. برای مثال، فردی را در نظر بگیرید که سر خیلی بزرگی داشته باشد، ولی دست‌های معمولی یا پاهای معمولی و قلب کوچک داشته باشد.

    مسکن در ایران این ویژگی را دارد. عوامل متعددی در این موضوع دخیل هستند و یکی از مهم‌ترین آنها، نفت است؛ آن هم به علت ارزش افزوده بسیار بالایی که نفت در کشورهای نفت‌خیز و فروشنده نفت دارد. دولت‌ها که روی کار می‌آمدند، به دلیل درآمدهای راحت نفتی، خیلی دنبال درآمدهای دیگر نرفتند، چون درآمدهای دیگر دردسر داشت و تنش اجتماعی ایجاد می‌کرد و رأی دولت‌ها متزلزل می‌شد. بنابراین روسای‌جمهور، مجلس و کسانی که رأی می‌خواهند، خیلی سخت می‌شود آنها را متقاعد کرد که اقتصاد را متوازن کنید تا مسکن هم نرخ خود را داشته باشد و التهاب‌هایی ایجاد نشود که هر از چند گاهی اقتصاد را به‌هم بریزد.

    با این شرایط، دولت یازدهم زمانی روی کار آمد که نرخ تورم در حدود 40 درصد بود و این موجب شد که آقای روحانی شعار کاهش نرخ تورم را به عنوان شعار اصلی خود قرار دهد و تا الان هم در این حوزه موفق بودند، اما کاهش تورم با این فشار، عوارضی داشت که مهم‌ترین آنها، رکود گسترده حاکم بر اقتصاد است. بنابراین مسکن به دلیل این‌که شاخص پیشتاز و تاثیرپذیری بیشتری نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی دارد، از آسیب‌های رکودی بیشتر برخوردار شده است.

    در ابتدا که دولت روی کار آمد، وزیر راه و شهرسازی گفت مسکن‌مهر، طرح مزخرفی است و مرتب نسبت به آن انتقاد می‌کرد. پافشاری هم می‌کرد که تزریق پول پرقدرت و داغ توسط بانک مرکزی برای مسکن‌مهر، موجب تورم بسیار شدید و غیرقابل برگشت شد. اما به نظر می‌رسد در دو، سه سال اخیر فشار رکود و بیکاری به‌گونه‌ای بوده که هم رییس‌جمهور و هم وزیر راه و شهرسازی دیگر آن کلمات تند را نمی‌گویند. از جمله این‌که در ماه‌های اخیر دیدیم سیاست‌هایی در خصوص وام خودرو و مسکن اجرا شد. شاهد بودیم که در ابتدا رقمی را برای خودرو پیشنهاد کردند تا بازار راکد خودرو فعال شود. جالب است که بانک مرکزی حتی تصویر درستی هم از متقاضیان دریافت وام خودرو نداشت و پیش‌بینی‌ای که در مناظره رسمی در تلویزیون کردند، این بود که مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی گفت این برنامه 5 تا 6 ماه طول بکشد؛ در حالی که همان هفته اول متقاضیان وام را درخواست کردند.

    اما در حوزه مسکن به دلایل مختلف، سیاست‌هایی که اتخاذ شد، تاثیرگذار نبود. دلایل متعددی وجود دارد و مهم‌ترین آنها این است که التهاب‌های قیمتی در وهله اول در شهرهای بزرگ ایجاد می‌شود و بعد از آن به سایر شهرستان‌ها سرازیر خواهد شد. در شهرهای بزرگ هم به‌دلیل این‌که نرخ‌ها بالاست، 40، 50 میلیون تومان نقش خیلی زیادی برای خرید آپارتمان ندارد. شاید در کم‌بهاترین جا، این رقم 30، 40 درصد یک خانه را در برگیرد. با این تعبیر، پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن آن‌چنان تاثیری نداشت، بنابراین چیزی گیر متقاضیان و خانه‌اولی‌ها نیامد. تا این‌که اخیرا فشارها جدی‌تر شد و تصمیم گرفتند نرخ سود وام مسکن را کاهش دهند و در حال حاضر رقمی شبه‌قرض‌الحسنه دارد. یعنی 8 درصد برای بافت‌های فرسوده و 9 درصد برای سایر بخش‌ها.

    با توجه به پیش‌بینی‌ای که برای نرخ تورم در آینده به‌دلیل رشد نقدینگی وجود دارد، به‌نظر می‌آید در آینده التهاب قیمتی را شاهد باشیم. حالا از نظر آقای عقبایی و حوزه کاری ایشان «رونق» می‌شود، اما از نظر مردم، تورم و گرانی می‌شود.

    در کل می‌خواهم بگویم در حال حاضر دولت یازدهم از حملات تند و تیزی که به مسکن‌مهر می‌کرد، عملا عقب‌نشینی کرده است و وزیر راه و شهرسازی همان سیاست‌ها را با اسم‌های دیگر و در حوزه‌های دیگر اجرا می‌کند. آن سیاست‌ها هم عبارت است از تزریق نقدینگی ارزان. یعنی همان کاری که بانک مسکن به‌عنوان مسکن‌مهر انجام داد و در حال حاضر تحت عنوان بافت فرسوده، نرخ سود زیر نرخ تورم و... اجرا می‌کند.

    اما این‌که این سیاست چه مقدار تاثیرگذار خواهد بود؟ به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ و در جاهایی که نقدینگی به‌عنوان کسب سود و درآمد و حوزه تجاری کار می‌چرخد، خیلی تاثیری ندارد. اما برای کسانی که علاقه‌مند به داشتن یک جای کوچک یا همان سرپناه هستند و در نقاط متوسط به پایین یا در حاشیه‌ها و شهرهای کوچک زندگی می‌کنند، به تبع نقش موثر و مثبتی خواهد داشت.

     

    * شما هم این نگاه را قبول دارید؟ تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن خانه‌اولی‌ها تا چه اندازه روی موضوع خروج از رکود بازار مسکن اثرگذار خواهد بود؟

    - حسام عقبایی: از چند روش ارائه تسهیلات آغاز شد و عملا تسهیلات از 40 تا 60 میلیون تومان و اخیرا 80 میلیون تومان پرداخت می‌شود. طرحی هم اجرا شده که 160 میلیون تومان وام پرداخت خواهد شد که این تسهیلات نیاز به سپرده‌گذاری دارد و قاعدتا از سال آینده سررسید پرداخت تسهیلات فرا خواهد رسید.

    در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن آن‌قدر سنگین است که به دلیل نبود برنامه و دید کلان در حوزه مسکن، با یک روش و فرمول نمی‌شود آن را از رکود خارج کرد و یا بازار را رونق داد. رونق نه به مفهوم گرانی، بلکه رونق به مفهوم افزایش حجم معاملات و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا. بنابراین من فکر می‌کنم تسهیلاتی که ارائه شده، در چند بعد قابل بررسی است.

    در نگاه اول باید گفت تسهیلاتی که بانک مسکن در سال 83، یعنی چیزی حدود 12 سال قبل پرداخت می‌کرد، عددی در حدود 15 میلیون تومان بود. این تسهیلات به‌طور متوسط بین 38 تا 40 درصد از قیمت یک آپارتمان یا یک خانه متوسط را در شهر تهران تامین می‌کرد. اما امروز که میزان تسهیلات به مرز 80 میلیون تومان رسیده است، به طور متوسط این رقم کمتر از 15 درصد از ارزش یک آپارتمان را تامین می‌کند. یعنی رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است و قاعدتا اثرگذاری‌اش به همان میزان در حوزه بالا بردن قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند.

    نکته دیگر این است که مدت بازپرداخت این تسهیلات خیلی کم است. کشورهایی که با رکود مسکن مواجه شدند و حتی از نظر اقتصادی وضع‌شان از ما بهتر بوده، بازپرداخت تسهیلات بانکی‌شان را تا 4 دهه افزایش دادند. تازه محدودیت فروش املاک‌شان هم مثل ما نبوده است. حالا ما با این شرایط مواجه هستیم که وزیر راه و شهرسازی صحبت از این می‌کند که ما می‌خواهیم مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی را از 12 سال به 15 سال افزایش دهیم، اما بانک مسکن می‌گوید این ظرفیت وجود ندارد و ما نمی‌توانیم 12 سال را به 15 سال افزایش دهیم. خب این زمان برای بازپرداخت تسهیلات کوتاه است؛ آن هم برای کشوری که دچار یک‌چنین رکود عمیقی شده است.

    نکته بعدی این است که نرخ این تسهیلات خیلی بالاست و بسته‌ای که در خصوص ارائه تسهیلات بانکی از ناحیه دولت به مسکن ارائه می‌شود، باید متفاوت با سایر بسته‌ها باشد. این موضوع برمی‌گردد به اصلاح ساختار سیاست‌های پولی و رویکرد بانکی و پولی به مقوله مسکن.

    متاسفانه هنوز رویکردها کاملا تجاری است. شما شاهد بودید بانک مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین بانک دولتی و بانک عامل در حوزه مسکن، در چند ماه گذشته زمانی که صحبت از فروش اقساطی مسکن توسط انبوه‌سازان می‌شد، متقاضی 5 درصد کارمزد بود. این رویکرد یعنی این‌که این بانک توسعه‌ای نیست و یک بانک تجاری است. این در حالی است که از امکانات توسعه‌ای در کشور بهره‌مند می‌شود، ولی رویکرد تجاری دارد. بنابراین به نرخ سود تسهیلات بانکی باید به صورت ویژه نگاه شود و مقایسه نشود با سودی که در حوزه خرید خودرو یا کالا دیده می‌شود.

    نکته دیگر این است که میزان اقساط تسهیلات مسکن بسیار بالاست. ما اگر بخواهیم دهک‌های مختلف جامعه را دسته‌بندی کنیم، شاید این تسهیلاتی که هم‌اکنون پرداخت می‌شود، طبقات پایین و گروهی که تحت حمایت کمیته امداد و سازمان بهزیستی هستند را در برنگیرد. این گروه به هیچ عنوان نمی‌توانند فکر کنند که بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. در خصوص دهک‌های حقوق‌بگیر هم همین‌طور است. یعنی افرادی که کمتر از 2 میلیون تومان درآمد دارند، عملا نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. تنها طبقه متوسط به بالا توانستند از این تسهیلات بهره‌مند شوند. آنها هم به‌عنوان یک طبقه اجتماعی، حق بهره‌برداری از این تسهیلات را دارند. من اعتقاد دارم باید به بالاترین طبقه اجتماعی جامعه نیز فکر کرد و امکانات به آنها داد، اما براساس یک اولویت‌هایی. یعنی اولویت ما ابتدا باید دهک‌های ضعیف‌تر جامعه باشد. چون شعار ما این است که با رویکرد اسلامی کشور را اداره می‌کنیم و با کشورهای سوسیالیستی و کمونیستی خیلی رویکردهای اقتصادی‌مان متفاوت است.

    همه این مسایل باعث شده که اثرگذاری تسهیلات به حدی نباشد که بتواند بازار مسکن را تکان دهد یا از رکود خارج کند. من نمی‌توانم انکار کنم این سیاست بی‌تاثیر بوده است. به طور قطع اگر این سیاست اجرا نمی‌شد، بازار مسکن خیلی راکدتر از وضعیت فعلی بود، ولی تاثیر آن به حدی نبوده که بتواند بازار مسکن را از رکود خارج کند.

    مساله این‌جاست که فقط با یک روش نمی‌شود اقتصاد مسکن را ترمیم کرد. با یک میلیون ازدواج سالانه و تولید 300، 400 هزار واحد مسکونی در سال، خیلی سخت می‌توان مشکل مسکن را حل کرد. وزارت راه و شهرسازی می‌گوید اگر امروز تولید مسکن را به یک میلیون واحد مسکونی در سال برسانیم، شاید 12 سال دیگر به توازن بین عرضه و تقاضا برسیم. من فکر می‌کنم در خصوص این موضوع باید از راهکارهای دیگری هم به جز ارائه تسهیلات استفاده کنیم. هر چند دولت می‌گوید منابع مالی لازم را ندارم و تعهداتی که از دولت قبلی باقی مانده، به حدی بالاست که بودجه کلانی را به خود اختصاص داده است. اخیرا نیز وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده است من فعلا هیچ طرحی برای شروع مسکن اجتماعی ندارم و تا زمانی که مسکن‌مهر اتمام پیدا نکرده، برنامه خاصی ندارم. عملا دولت دارد تعهداتی که از دولت گذشته نسبت به مردم باقی مانده را به اتمام می‌رساند.

    * یعنی شما معتقدید این‌قدر مشکلات از دولت قبل در حوزه مسکن ایجاد شده بود که این دولت فعلا نمی‌تواند اقدام خاص یا ویژه‌ای انجام دهد.

    من اسم این را مشکل نمی‌گذارم. برخی از این‌ها تعهدات است. حالا برخی از این تعهدات لزومی نداشته ایجاد شود، ولی برخی تعهدات به‌وجود آمده و مردم ورود پیدا کردند.

     

    * به هرحال تعهدات مالی مسکن‌مهر به حدی بوده که دولت نتوانسته طرح ویژه دیگری برای حوزه مسکن اجرا کند.

    این یک واقعیت است. با مسوولان وزارت راه و شهرسازی هم که صحبت می‌کنیم، آنها می‌گویند ما با محدودیت مالی مواجه هستیم و تعهداتی هم پیش روی ما گذاشته شده است. قاعدتا دولت تکلیف دارد که این تعهدات را به اتمام برساند و تا زمانی که این تعهدات انجام نشود، نمی‌توان مسیر را رو به جلو برد. اما نکته این‌جاست که قاعدتا باید وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن پویاتر عمل می‌کرد. من فکر می‌کنم یک دلیل عدم پویایی، به دلیل ناهماهنگی سایر بخش‌های دولتی بوده است. برای مثال، پرداخت وام خودرو از نظر من سیاست اصلا درستی نبود. به جز این‌که این تسهیلات توانست دست خودروسازان را بگیرد و به قول معروف، یک حالی به خودروسازان بدهد، من فکر می‌کنم رویکرد ملی نداشت. این در حالی است که اگر این پول به حوزه مسکن می‌آمد، هم می‌توانست افراد زیادی را خانه‌دار کند و هم این‌که اشتغال ایجاد شود و اثرگذاری پایدارتری داشته باشد. در عین حال، در حوزه خروج از رکود می‌توانستیم موثرتر عمل کنیم؛ تا این‌که بخواهیم به این سمت برویم که کشتارگاه‌های جاده‌ها را بیشتر کنیم و آلودگی محیط‌زیست بالا رود.

    در هر صورت ما در اقتصادی وابسته به سیاست‌های پولی و بانکی هستیم. در همه دنیا این‌گونه است، اما قوانین و سیاست‌های پولی و بانکی ما ایراددار است. بنابراین ما باید در قالب یک طرح فوریتی، سیاست‌های پولی و بانکی کشور را اصلاح کنیم و با اصلاح ساختار سیاست‌های پولی و بانکی، مسیر هموار شود تا وزارت راه و شهرسازی بتواند چشم‌انداز مثبتی را در حوزه مسکن ترسیم کند.

     

    کاهش نرخ سود مسکن چگونه اتفاق می‌افتد؟

    - عبدالحمید انصاری: آقای عقبایی، وقتی شما عنوان می‌کنید دولت و بانک مسکن نگاه تجاری به ماجرا دارد و در خصوص نرخ سود بانکی می‌گویید این رقم بالاست، سوال من این است که یک بانک، موسسه و بنگاه این نرخ سود را از کجا باید بیاورد و کم کند. برای مثال، وقتی نرخ تورم در جامعه 15 درصد است، آیا ما حاضر هستیم برویم پول خود را در بانک مسکن بگذاریم و 14 درصد سود بگیریم؟! یعنی زیر نرخ تورم سود بگیریم و زیان کنیم. بنابراین بانک مسکن کاهش نرخ سود وام مسکن را از چه محلی باید بیاورد؟

    - حسام عقبایی: من گفتم که شاید یکی از مشکلات اساسی که در حوزه مسکن، عدم اختصاص منابع مالی لازم است. مجلس قاعدتا باید به این موضوع در بودجه‌ها بپردازد.

    - عبدالحمید انصاری: یعنی شما معتقدید که دولت باید منابعی را ببرد در بانک مسکن بگذارد و رانت اعطا کند؟

    - حسام عقبایی: اسمش را رانت نمی‌شود گذاشت.

    - عبدالحمید انصاری: پس چه باید گذاشت؟

    - حسام عقبایی: دولت عملا می‌گوید با سپرده‌گذاری پول مردم باید تسهیلات ارائه کرد، چون دولت منابع مالی خاصی را ندارد که به این امر اختصاص دهد. بنابراین قاعدتا باید دولت در حوزه مسکن سوبسید ارائه دهد.

    عبدالحمید انصاری: اما یک اثر اقتصادی دارد و این در حالی است که ما معتقدیم باید منافذ رانت را به لحاظ تبعاتی که دارد، ببندیم. رانت یعنی مفسده.

    - حسام عقبایی: قانون اساسی می‌گوید تامین مسکن مناسب جزو وظایف دولت است.

    - عبدالحمید انصاری: تامین مسکن مناسب چگونه؟ وظیفه یعنی چه؟

    - حسام عقبایی: این جزو قانون اساسی ما است. بنابراین دولت هر گامی که در جهت اجرایی و عملیاتی کردن اصول قانون اساسی بردارد، کسی نمی‌تواند بگوید خلاف قانون است یا امتیاز یا رانت خاصی است. امتیازی که دولت در حوزه مسکن می‌دهد، رانت نیست. چون مسکن نیاز جامعه امروز ما است و بسیاری از معضلات و مشکلات اجتماعی و سبد اصلی خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین دولت باید مسکن را به‌عنوان اولویت خود حداقل طی 10 سال آینده قرار دهد و نگاه ویژه‌ای به این موضوع داشته باشد. در این نگاه ویژه نیز باید یک‌سری منابع اختصاص پیدا کند.

    - عبدالحمید انصاری: دولت آقای احمدی‌نژاد هم همین کار را کرد.

    - حسام عقبایی: اما روش متفاوت بود.

    - عبدالحمید انصاری: آقای احمدی‌نژاد 40 هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی را به بانک مسکن اختصاص داد و از بانک مسکن به حوزه مسکن‌مهر تخصیص داد. حالا هم وزیر راه و شهرسازی به این موضوع انتقاد می‌کند.

    - حسام عقبایی: ببینید، نه به آن شوری شوری، نه به این بی‌نمکی. به نظر من باید با یک استدلال و منطق و فرمول اقتصادی این کار صورت گیرد. با یک کار هیاتی و یک‌شبه نمی‌توان گفت پول را تزریق کنید. این روش را قبول ندارم. اما منابع باید با توجه به منابع مالی کشور و با وجود نظارت و برنامه جامع اختصاص پیدا کند. یا این‌که بازار مسکن را به سمت فضاهایی ببریم که در سال‌های 86 و 91 رخ داد. یعنی سرمایه‌های سرگردان به این بخش ورود پیدا کردند و سوداگری‌ها و سفته‌بازی‌ها در بازار مسکن رخ داد و ما یک‌دفعه مواجه شدیم با رونق کاذب یا سیاست‌گذاری‌های سوداگرانه.

    من نمی‌خواهم سال آینده این‌جا بنشینیم و از من بپرسند چه شد که یک‌دفعه قیمت مسکن 100 درصد افزایش یافت.

     

    افزایش 6 تا 9 هزار درصدی قیمت مسکن در 20 سال

    - عبدالحمید انصاری: 40 هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی در دولت دهم به بانک مسکن و حوزه مسکن‌مهر اختصاص پیدا کرد. اگر این 40 هزار میلیارد تومان را به شما می‌دادند، چه می‌کردید؟ فکر می‌کنید چه نقصی وجود داشت که امروز می‌شود آن نقص را برطرف کرد تا این مشکلات حادث نشود؟

    - حسام عقبایی: روش اجرای کار را می‌گویید؟

    - عبدالحمید انصاری: بله. البته بحث تسهیلات یک چیز است، رانت چیز دیگری. اقتصاد رانتی مفسده‌زاست. برای چه نرخ بنزین واقعی می‌شود؟ چون می‌خواهیم قاچاق بنزین را صفر کنیم. یکی از مهم‌ترین کارهایی که دولت‌ها باید انجام دهند، این است که قیمت‌ها واقعی شود و رانت‌ها از بین رود.

    - حسام عقبایی: این امر زمانی رخ می‌دهد که درآمد عمومی مردم با رشد قیمت‌ها متناسب باشد. ما در کشوری زندگی می‌کنیم که در سال 71 تا 91 براساس گزارش مرکز آمار ایران، قیمت مسکن 6 هزار تا 9 هزار درصد رشد داشته است. یعنی قیمت مسکن 60 تا 90 برابر شده است.

    - عبدالحمید انصاری: چند درصد مردم ما مسکن دارند؟

    - حسام عقبایی: در ایران حدود 67، 68 درصد.

    - عبدالحمید انصاری: این جزو بالاترین رقم‌ها در دنیاست. برخلاف کشورهای دیگر که عموما مستاجر هستند، مردم ما مالک هستند. حالا چرا 6 هزار درصد به قیمت مسکن اضافه شده، اما نرخ مالکیت در کشور ما بالاتر است؟

    - حسام عقبایی: تعریف مالکیت در ایران متفاوت است. در عین حال، مهم نیست در یک کشوری آمار مالکیت بالا باشد. اگر ما در یک کشوری باشیم که آمار مالکیت خیلی هم بالا نباشد، ولی رشد قیمت مسکن منطقی باشد، اصلا ضرورتی ندارد که مالک باشیم. چه‌بسا در بعضی از کشورها اصلا مردم تمایلی به مالک شدن ندارند. 13 سال است که در کره‌جنوبی قیمت اجاره‌بها افزایش پیدا نکرده است. در این شرایط مستاجر اصلا انگیزه‌ای برای خرید خانه ندارد و ترجیح می‌دهد پول خود را به بخش تولید ببرد. در کشورهای دیگر شرکت‌های استیجاری وجود دارد و مردم از خانه استیجاری احساس آرامش می‌کنند. ولی در کشور ما، آن گروه 37 درصدی که خانه ندارند، هیچ‌گاه آسایش و آرامش نداشتند، چون هر لحظه دغدغه داشتند. حتی مالکان نیز آسایش و آرامش نداشتند؛ آن هم به‌دلیل نوسانات نامتعارف و غیرمنطقی. بنابراین با توجه به رشد 60 تا 90 برابری قیمت مسکن در سال 71 تا 91، آیا درآمد عمومی مردم هم 60 تا 90 برابر افزایش پیدا کرده تا سوبسیدی به مردم ندهیم؟ به‌هرحال در کشورهایی مانند ایران، وقتی مردم پولشان زیاد می‌شود، دوست دارند متراژ خانه‌شان بزرگ‌تر شود و حتی تعداد خانه‌هایشان زیادتر شود. این‌ها مسایل فرهنگی است که با مسکن عجین است.

    افزایش تعداد مستاجران در سه دهه

    - عبدالحمید انصاری: شما وقتی می‌گویید قیمت مسکن ظرف 20 سال 60 تا 90 برابر شده، اما درآمد عمومی و درآمد سرانه مردم 60 تا 90 برابر نشده و در عین حال نزدیک به 70 درصد مردم مالک هستند، می‌خواهم بگویم کسی که میانگین درآمدش 60 تا 90 برابر نشده، پس خانه را چطور خریده است؟

    - حسام عقبایی: از دهه 60 تا دهه 90 اگر تعداد مستاجران تغییری پیدا نمی‌کردند و یا تعداد مستاجران کاهش پیدا می‌کردند، می‌پذیرفتم. یعنی می‌گفتم آمار 70 درصدی که از مالکان داریم، مبین این است که قدرت خرید مردم در جهت تامین مسکن متناسب بوده است، ولی در سال‌های اخیر، یعنی از دهه 60 تا دهه 90 تقریبا سیر صعودی تعداد مستاجران را داشتیم. هر سال که جلو می‌آییم، نرخ مستاجران نسبت به قبل افزایش پیدا کرده است.

    - عبدالحمید انصاری: من نظر دیگری دارم.

    - حسام عقبایی: آمارهای موثق حدود 14 درصد است. جوانی که امروز ازدواج کرده و به‌عنوان خانه‌اولی اگر حمایت پدر یا خانواده را نداشته باشد و همسر او هم شاغل باشد، ماهانه حدود 4 میلیون تومان درآمد دارد. وقتی اجاره یک آپارتمان 70متری ماهانه 2 میلیون تومان است، 2 میلیون تومان هم خرجشان می‌شود. یعنی امکان خانه‌دار شدن ندارند.

    - عبدالحمید انصاری: ما باید ریشه‌ای موضوع را بررسی کنیم.

     

    برنامه جامع در حوزه مسکن می‌خواهیم

    - حسام عقبایی: من فکر می‌کنم یکی از راهکارهای ریشه‌ای این است که دولت یک برنامه جامع داشته باشد. وقتی برنامه جامع وجود داشته باشد، همه ابعاد در آن دیده می‌شود؛ بحث اقتصادی، جمعیت، رشد جمعیت و هماهنگی دستگاه‌ها با یکدیگر. چون مسکن در حال حاضر یک مقوله ملی است و ما نمی‌توانیم بگوییم وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان اصلی‌ترین متولی حوزه مسکن، خود به‌تنهایی می‌تواند مشکلات حوزه مسکن را حل کند. قاعدتا در شهرهای بزرگ که نقش شهرداری‌ها پررنگ است، یا سیاست‌هایی که در حوزه اراضی و املاک وجود دارد، مقوله‌هایی است که نمی‌توانیم آنها را یک‌جانبه ببنیم. باید این‌ها را در یک مجموعه و در قالب برنامه ببینیم. در این برنامه می‌توان حوزه بانکی، مالی، جمعیت، ساخت‌وساز و پتانسیل‌ها و... کشور را دید.

    به‌هرحال در شرایط اقتصادی کنونی باید یک دیدگاه واقع‌بینانه داشته باشیم و مسیر را به روی ریل بیاندازیم و جلو برویم.

    - عبدالحمید انصاری: نرخ مالکیت مسکن در کشور ما در آمارها نشان می‌دهد بالاست. همان‌طور که قبلا گفتم، یکی از دلایل آن، این است که مسکن یک شاخص پیشتاز است. به همین دلیل اغلب مردم تمایل دارند پول خود را در بخش مسکن ببرند؛ زیرا اگر التهاب قیمتی ایجاد شود، بیشتر بهره‌مند می‌شوند.

    این‌که تصور کنیم دولت‌ها می‌توانند مساله مسکن را بدون توجه به سایر مسایل حل کنند، امکان ندارد. بنابراین دولت باید یک طرح جامع و همه‌سونگر داشته باشد و در آن‌جا هم مسکن دیده شود. از سوی دیگر، دولت باید امکانات حل مسکن را متناسب با توانمندی‌های موجود در اقتصاد حل کند. هیچ دولتی در دنیا نمی‌تواند آرمان‌گرایانه تصور کند همه را می‌تواند خانه‌دار کند. برای مثال، در مقطع فعلی اگر دولت می‌تواند خانه‌های کوچک را طراحی کند، ولی زوج‌ها را از مستاجری نجات دهد، می‌تواند یک ایده بسیار خوب باشد؛ تا این‌که خانه‌های 70، 80 متری وجود داشته باشد و عملا درصد کمی را پوشش دهد.

    نکته بعدی، در رابطه با نرخ سود بانکی است. این‌که مردم متوقع باشند دولت منابع زیادی را به مسکن اختصاص دهد و به تعبیری، سوبسید ارائه دهد، غلط است. وقتی تورم کاهش پیدا کند، نرخ سود بانکی هم به‌تبع کاهش پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، دولت در حال حاضر نیازی ندارد که تبلیغ کند و بگوید نرخ سود بانکی را کاهش دادم. به دنبال کاهش تورم، نرخ سود بانکی کاهش پیدا خواهد کرد.

    - حسام عقبایی: هنر در این است که با این دو اتفاق، رونق هم در کشور ایجاد شود.

    - عبدالحمید انصاری: هیچ دولتی نمی‌تواند هر منبعی را که ما در حوزه کاری خودمان نیاز داریم، به ما اختصاص دهد. این‌که وزیر راه و شهرسازی هر از گاهی به دولت قبل در خصوص مسکن‌مهر انتقاد می‌کند، درست است. چون تعهدات به حدی زیاد بوده که دست و پای دولت یازدهم را بسته است. حالا ما می‌گوییم شما هم این کار را نکنید که دست و پای دولت بعدی بسته شود.

    - حسام عقبایی: لازمه این کار، برنامه جامع است.

    - عبدالحمید انصاری: ما برنامه‌ای می‌خواهیم که به شدت مقید به آن باشیم. نگاه مجموعه اقتصادی کشور باید کلان باشد. اما اگر ما در شرایط گزینش قرار گرفتیم، باید عاقلانه گزینش کنیم.

    برچسب ها
    مطالب مرتبط
    مطالب مرتبط بیشتر
    رویداد ها در یک نگاه
    • بافت فرسوده
    • بتن
    • مصالح و سازه های نوین
    • کنفرانس ملی مدیریت
    • نمایشگاه صنعت ساختمان
    • نمایشگاه ساختمان
    • تجهیزات سرمایش و گرمایش
    • آشپرخانه
    • مسکن و انبوه سازی
    آخرین بروزرسانی ۱۰ روز پیش
    آرشیو