به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، طرح مسکن حمایتی به شکل کلی در دو مدل مسکن حمایتی ملکی و مسکن حمایتی استیجاری در دنیا اجرایی شده و نقاط قوت و ضعف هریک نیز مشخص شده‌است. در ایران طی دست‌کم 3‌دهه ‌گذشته عمده اقدامات در بخش مسکن حمایتی مربوط به مسکن حمایتی ملکی بوده و به‌رغم صرف زمان و هزینه‌های گزاف لزوما اهداف مدنظر این طرح‌ها محقق ‌نشده‌است. در چنین شرایطی دولت چهاردهم درحالی‌که موظف به تکمیل طرح‌های حمایتی مسکن نظیر مسکن ملی است،‌ درصدد اجرای طرح «مسکن حمایتی استیجاری» برای حل بخشی از مشکل مسکن افراد کم‌بضاعت برآمده است. در این‌خصوص وزارت راه و شهرسازی وعده تامین 10‌هزار مسکن حمایتی استیجاری را تا پایان امسال مطرح کرد و اکنون با نزدیک‌شدن به روزهای پایانی سال، این وعده به روزهای پایانی نزدیک می‌شود.

در   برنامه خانه‌اول که توسط گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برگزار شد، میزان اصابت طرح‌های مسکن حمایتی به گروه‌های هدف با حضور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی و رئیس گروه عمران مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی مورد بررسی قرارگرفت و میزان پیشبرد وعده مسکن حمایتی استیجاری در سال‌جاری مورد ارزیابی قرارگرفت، درحالی‌که رئیس گروه عمران مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی توجه دولت به تامین مسکن استیجاری در این دوره را مثبت ارزیابی می‌کند، به گفته معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی کار تامین بخش عمده‌ای از واحدهای وعده داده‌شده نهایی‌شده و کار شناسایی متقاضیان واجد شرایط برای استفاده از این واحدها نیز در ابتدای سال‌آینده اجرایی می‌شود.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به وضعیت تحقق تامین 10‌هزار مسکن استیجاری تا پایان امسال گفت: دولت چهاردهم سیاست متعادلی را در بخش مسکن دنبال می‌کند، بعضا تمرکز دولت‌ها بر یک روش بوده‌است. به‌عنوان نمونه در دوره‌هایی ساخت خانه بر روی زمین 99‌ساله تبدیل به موضوع اصلی شد و سایر سیاست‌های ضروری برای افزایش عرضه و مدیریت بازار مسکن کنار گذاشته می‌شد، اما در این دوره‌ درصدد هستیم تا همزمان مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی شامل سیاست تملک و اجاره را با یکدیگر پیش‌ببریم. از ابتدای امسال بسته استیجار در شورای‌عالی مسکن تصویب‌شد که یکی از شمول آن عرضه مسکن استیجاری است، در حوزه استیجار تنها با تحریک عرضه نمی‌توان با موضوع مواجه شد. توانمندسازی تقاضا یکی از راهکارها است که این موضوع از طریق کمک به تامین ودیعه مسکن با تسهیلات بانکی در حال اجراست و در 9‌ماه ابتدایی امسال 65‌همت در قالب ودیعه بانکی به 340‌هزار خانوار پرداخت شده‌است.

تکلیف 25‌ساله معوق مقابل مستاجرها

در بخش عرضه مسکن استیجاری تکلیف قانونی وجود دارد؛ قانون استیجار مصوب سال‌1377 که در آن آمده باید بخشی از عرضه مسکن به سمت عرضه مسکن استیجاری رفته و اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور شکل گیرد. در قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن مصوب سال‌1387 نیز به تولید و عرضه مسکن استیجاری عمومی با اهرم‌کردن اراضی دولتی تاکید شده‌است. جلب مشارکت بخش‌خصوصی در موضوع مسکن استیجاری موضوعی مهم و ضروری است؛ تجارب دنیا از آن حکایت دارد که در دوره‌هایی که مسکن استیجاری تنها توسط دولت عرضه‌شده، نتیجه مطلوب حاصل نشده و مشارکت بخش‌خصوصی در موفقیت طرح‌ها ضروری است. دولت چهاردهم نیز ‌درصدد است که طرح ساخت و عرضه مسکن استیجاری در 3‌سال ‌آینده را با اهرم‌کردن اراضی وزارت راه و شهرسازی و جلب مشارکت بخش‌خصوصی پیش ببرد، اما برای آغاز این طرح در کوتاه‌مدت به سراغ شناسایی و آماده‌سازی 10‌هزار واحد خانه در اختیار این وزارتخانه در زیرمجموعه‌هایی از جمله بنیاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن و بانک مسکن رفته‌است.

واحدهای شناسایی‌شده در استان‌های مختلف قرار دارند و تهران و مشهد دو کلان‌شهری هستند که سهم بالایی از مسکن استیجاری عرضه‌شده دارند. در کنار نهادهای دولتی که واحدهای در اختیار خود را برای این طرح اختصاص داده‌اند؛ با مجوز شورای‌عالی مسکن، انبوه‌سازان نیز بخشی از واحدهای تولیدی خود را در قالب تهاتر املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی با تمرکز بر املاک بدون‌استفاده و خانه‌های سازمانی بدون‌کارکرد، پشتیبان اجرای این طرح کرده‌اند. 9‌هزار و 700 واحد شناسایی‌شده و حتی توافق با طرف دارنده ملک منعقد شده‌است. به‌زودی کار ثبت‌نام متقاضیان که در گام ابتدایی شامل زوج‌های جوان می‌شود، آغاز می‌شود و احتمالا در ماه‌های ابتدایی سال‌آینده، واحدها به متقاضیان واجد شرایط اعطا می‌شود.

تمایل صندوق‌های بازنشستگی به «اجاره‌داری»

طاهرخانی در پاسخ به چگونگی انتخاب افراد مشمول طرح مسکن استیجاری حمایتی گفت: پارامترهای متعدد  و  دقیقی در این زمینه موردسنجش قرار می‌گیرد، از جمله آنکه این طرح در ابتدا برای زوج‌های جوان اجرایی می‌شود. عدم‌سابقه مالکیت، عدم‌استفاده از مسکن دولتی، داشتن فرزند و... در زمره پارامترهای مورد‌بررسی در این طرح است. وی در پاسخ به ثبت‌نام و مشمول‌شدن 4‌میلیون خانوار در طرح مسکن ملی که بخشی از آنها به دلایلی نظیر عدم‌تامین آورده از ورود به طرح بازماندند، گفت: این موضوع نیز می‌تواند در زمره امتیاز مشمولان سنجیده شود.

بنابر گفته معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، کار تامین واحدها تا پایان امسال به پایان رسیده و در ماه‌های ابتدایی سال‌آینده، افراد واجد شرایط شناسایی می‌شوند، بنابراین متقاضیان دریافت مسکن حمایتی استیجاری می‌توانند به دریافت خانه تا پایان بهار 1405 امیدوار باشند. وزارت راه و شهرسازی با درنظر گرفتن مطالعات جهانی در بخش مسکن استیجاری ‌درصدد است ایرادات جدی وارد به این طرح در دنیا را تکرار نکند. در مسکن استیجاری کلاسیک که تا 1980 در دنیا اجرایی شده‌بود، چالش‌هایی از جمله تمرکز فقر، کیفیت معماری پایین و دسترسی ضعیف به خدمات وجود داشت، اما از سال‌1990 تغییر رویکردی در پیگیری عرضه مسکن اجتماعی از سوی دولت‌ها غربی، کره و ژاپن مطرح شد؛ در این رویکرد جدید بر پراکندگی مسکن استیجاری در بافت شهری به‌نحوی‌که ساکنان اختلاط دهک درآمدی داشته‌باشند، تاکید شده‌است.

طاهرخانی درخصوص نقش وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نماینده دولت و نقش شهرداری در اجرای طرح مسکن استیجاری با توجه به تجربه جهانی که عمده این طرح‌ها توسط مدیریت شهری اجرایی می‌شود، گفت: درخصوص 10‌هزار واحد مسکن استیجاری وعده داده‌شده برای امسال که به سراغ استفاده از ظرفیت‌های موجود رفته‌ایم، کار شناسایی و تامین زمین بر عهده وزارت راه و شهرسازی بود؛ کار نگهداری و اجاره‌داری این واحدها توسط بنیاد مسکن به‌دلیل تجربه قبلی در این زمینه و همچنین تشکیل کارگزارانی برای اجاره‌داری پیش‌می‌رود.

اما در مابقی طرح مسکن استیجاری که قرار است 75‌هزار واحد طی 3‌سال ‌ساخته‌شده و به بازار عرضه شود، قرار نیست که دولت یا وزارت راه و شهرسازی به شکل مستقیم وارد طرح شود. وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نماینده دولت زمین در اختیار خود را اهرم ساخت مسکن استیجاری کرده و در عین‌حال با پرداخت تسهیلات ساخت مناسب از پیشبرد این طرح‌ها حمایت می‌کند. اجرای طرح می‌تواند توسط 3 دسته مخاطب انجام شود، گزینه اول شامل نهادهای عمومی، خیریه‌ها، شهرداری‌ها و بنیاد مسکن می‌شود، گزینه دوم طرح شامل سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی است که علاقه‌مند به ورود به طرح مسکن استیجاری با مدل طراحی‌شده هستند و گزینه سوم شامل موسسات‌اعتباری و اقتصادی، صندوق‌های تامین‌اجتماعی و صندوق بازنشستگی است که جامعه مخاطب داشته و در عین‌حال تمایل برای ورود به مسکن استیجاری دارند.

مدیریت واحدهای ساخته‌شده برعهده سازندگان است، اما بخش ارزیابی و انتخاب متقاضیان واجد شرایط توسط وزارت راه انجام می‌شود. در عین‌حال در انتخاب مستاجران موضوع اختلاط اجتماعی مدنظر است و بنابراین سازندگان اجازه دارند تا 50‌درصد واحدهای تولیدی را به شکل آزاد به افراد متقاضی اجاره دهند. جامعه مخاطب طرح مسکن استیجاری فعلا زوج‌های جوان در دهک یک تا 6 هستند؛ مسکن استیجاری ابعاد اجتماعی گسترده‌ای دارد و باید گام به گام پیش‌رفت. رویکرد طرح آن است که زوج‌های جوان با سکونت ارزان در واحدهای حمایتی به مدت 5‌سال ‌فرصت تنفس و توانمند‌شدن بیابند تا در ادامه امکان ورود به بازار مسکن ملکی یا بازار آزاد مسکن استیجاری را بیابند. البته قراردادها به شکل سالانه تمدید می‌شوند. میزان اجاره‌بها در واحدهای حمایتی براساس دهک هر خانواده متفاوت است. به‌عنوان نمونه برای دهک یک تا 3 هر خانواده باید 50‌درصد اجاره‌بهای واحد مدنظر را بپردازد. برای تعدیل سالانه اجاره باید سازوکار مشخصی تعریف شود، اما این سازوکار باید طبیعتا بر مبنای تورم عمومی باشد.

پروژه‌های 3 مرحله‌ای برای ساختمانی‌ها

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به برنامه وزارت راه برای جذاب‌کردن ساخت مسکن استیجاری برای بخش‌خصوصی گفت: دستورالعمل اجرای طرح مسکن استیجاری در حال‌حاضر به‌کمک بخش‌خصوصی در حال تدوین ‌است و سرمایه‌گذاران بانکی، تشکل‌های ساختمانی و... در تدوین طرح دخیل هستند. مدل طراحی‌شده منطبق بر قانون ساماندهی زمین و مسکن بوده و سه مرحله اصلی دارد، «بساز»، «اجاره بده» و «مالک شو.» این سه گام جذابیت بالایی را در این طرح‌ها رقم می‌زند. سازنده هزینه زمین نمی‌پردازد، از تسهیلات ساخت مناسب بهره‌مند می‌شود، نیمی از واحدهای ساخته‌شده را به شکل آزاد وارد بازار اجاره می‌کند و در نهایت نیز براساس مدل اقتصادی تعریف‌شده و پس از طی دوره زمانی مشخص، مالک تمامی واحدها می‌شود.

تمامی زمین‌های طرح مسکن استیجاری در داخل بافت شهرها است و همین موضوع نیز بر جذابیت این طرح برای سرمایه‌گذاران می‌افزاید. حتی در شهر تهران نیز زمینی برای اجرای این طرح درنظر گرفته‌ شده‌است؛ این زمین در گذشته به‌دلیل معارض دچار ایراد بود که با طی مراحل قانونی مشکل رفع‌شده و امروز آماده عرضه در طرح مسکن حمایتی است. پس از مشخص‌شدن هر پروژه و آماده‌شدن مدل اقتصادی، پروژه‌ها به مزایده گذاشته می‌شوند و هر سازنده‌ای که دوره اجاره بیشتری را پیشنهاد دهد، برنده رقابت خواهدبود. درحالی‌که در طرح‌های پیشین مسکن حمایتی میزان اصابت به هدف محدود بود، در مسکن استیجاری میزان اصابت به هدف بالا خواهد بود، چراکه امتیاز قابل‌خرید و فروش نیست، اما در این طرح نگرانی‌هایی بابت کیفیت معماری پروژه‌ها، وضعیت اجتماعی محلات و عدم‌تمرکز فقر در آن، عدم‌فرسودگی بنا و تامین و نگهداری مطلوب بناها وجود دارد که باید به‌دقت پیش‌برویم که چنین اتفاق‌هایی رقم نخورد.

مسکن اجاره‌ای، بهتر از سقف اجاره

علی فرنام، رئیس گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی در پاسخ به این سوال که به عقیده او، راهکار حل بحران مسکن و جهش قیمت اجاره‌بها از وضع سقف اجاره دستوری یا مسکن استیجاری می‌گذرد، گفت: قطعا مسکن اجاره‌ای مسیر بهتری است، اما کنترل اجاره‌بها در برخی مواقع به‌صورت اضطراری لازم است، هرچند لزوما مطلوب نیست؛ در واقع وضع سقف رشد اجاره‌بها همانند لنگر از جهش اجاره‌بها ممانعت می‌کند. وضعیت اضطرار را استطاعت نسبی مستاجران تعیین می‌کند. وقتی میزان درآمد افراد برای سالیان متوالی متناسب با تورم عمومی و تورم مسکن رشد پیدا نکند، طبیعتا استطاعت مستاجران کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی اگر موج افزایش نرخ قابل‌توجه در اجاره‌بها در حال بروز باشد، سیاستگذار چاره‌ای ندارد جز اینکه به‌رغم عدم‌مطلوبیت به سراغ کنترل اجاره‌بها با وضع سقف رشد قیمت برود. در غیر ‌این‌صورت مستاجران مجبور به مهاجرت اجباری می‌شوند، مهاجرت از منطقه محل سکونت خود به منطقه‌ای ارزان‌تر یا حتی از محدوده شهر به شهرهای واقع در حریم‌شهرها که این رویه می‌تواند تبعات متعدد اجتماعی را رقم بزند. در واقع نفع عمومی، در برخی برهه‌های زمانی دولت‌ها را به وضع سقف قیمتی در بازار اجاره ملزم می‌کند.

کنترل اجاره‌بها با وضع سقف رشد قیمت، پس از جنگ‌جهانی دوم در برخی کشورهای غربی اجرایی شد، از حدود 80 سال‌قبل نیز قانون تعدیل و تثبیت مال‌الاجاره در ایران وجود داشته و حتی در دهه‌50 و در دهه‌60 نیز این قانون اجرایی شد. از دوره کرونا مجددا دولت به سمت وضع سقف قیمتی در بازار اجاره‌بها رفت و در 2 سال‌اخیر نیز به سبب جهش تورم و کاهش توان خانوار مستاجر، وضع سقف 25‌درصدی برای رشد اجاره‌بها در کشور به تصویب رسید. موفقیت قانون سقف 25‌درصدی برای رشد اجاره‌بها نیاز به تحلیلی متفاوت دارد؛ اگرچه در این دوسال میزان تورم اجاره‌بها بیش از سقف دستوری تعیین‌شده از سوی دولت بود، اما میزان رشد اجاره‌بها به‌مراتب کمتر از تورم عمومی، تورم سایر اقلام مصرفی و حتی سرمایه‌ای نظیر خودرو بود. وضع سقف قیمتی در بازار اجاره‌بها، اگرچه به‌طور مطلق اجرایی نمی‌شود، اما فاصله‌گرفتن از این سقف را برای موجران هزینه‌زا کرده و به شکل نسبی مانع رشد بیشتر در بازار اجاره‌بها شده‌است، بنابراین اگرچه این سیاست به شکل مطلق به نتیجه نرسیده، اما به شکل نسبی نتیجه‌بخش بوده‌است.

فرنام در پاسخ به این سوال که؛ در دنیا عمده سیاست‌های تعیین سقف دستوری در بازار اجاره مربوط به واحدهای استیجاری بوده و همچنین درباره اثر معکوس سقف دستوری در بازار اجاره‌بهای ترکیه و آرژانتین، گفت: بخش عمده‌ای از کشورهای غربی با محوریت کشورهای OECD طیف وسیع حمایت از مستاجران حتی در بخش واحدهای استیجاری آزاد را اجرایی می‌کنند. در بخش عمده‌ای از کشورهای این منطقه سقف افزایش سالانه اجرا توسط دولت تعیین می‌شود. در برخی از کشورهای این منطقه حتی قیمت پایه اجاره نیز توسط دولت تعیین می‌شود و در اغلب این کشورها موجر به سختی می‌تواند دستور تخلیه بگیرد و در عین‌حال حداکثر میزان ودیعه برای اجاره یک واحد ‌برابر 3 تا 6 ماه قیمت اجاره‌بها است. درواقع ایران در زمره کشورهایی است که کم‌ترین حمایت را از مستاجران دارد.

درکنار موارد یادشده اجرای طرح مسکن استیجاری دولت کار مناسبی است. فارغ از نتیجه این طرح، نفس عمل یعنی به‌رسمیت‌شناختن بحران بزرگ عدم‌استطاعت مالی خانواده‌ها یک دستاورد به‌شمار می‌رود. زمانی سیاستگذار چالش بخش مسکن را کسری تولید و موجودی می‌دانست و برای آن پاسخی را تعریف می‌کرد؛ اما امروز لزوما چالش کسری‌عرضه مسکن نیست، چالش اصلی عدم‌استطاعت بخشی از خانواده‌ها در پرداخت اجاره است. در بخش مسکن کشور طیف وسیعی از چالش‌های عرضه‌محور، تقاضا محور و تولیدی وجود دارد. برای حل چالش مسکن، قوانینی نیز در سال‌های مختلف به تصویب رسیده که بالاتر از تمامی این موارد، قانون‌اساسی است که در آن تصریح شده‌است؛ طرح حمایت از مسکن باید ابتدا به افراد نیازمندتر برسد، بنابراین ضروری است که سیاستگذاران طرح‌های قبلی مسکن حمایتی نظیر مسکن مهر و مسکن ملی را ارزیابی کرده و بدانند نتیجه طرح‌های حمایتی مسکن به کدام اقشار رسیده‌است.

مسکن حمایتی برای کدام دهک‌ها؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ در سال‌های ابتدایی که طرح مسکن مهر در کشور به اجرا درآمد، به واسطه وضعیت بهتر اقتصادی، این طرح‌ها به دهک‌های پایین درآمدی نیز اصابت داشتند، اما با گذر زمان و با تضعیف وضعیت اقتصادی خانوارها، بخش قابل‌توجهی از اصابت طرح به دهک میانی رسید. در طرح مسکن ملی نیز بخشی از خانه‌ها حتی به دهک‌های بالای درآمدی رسید. البته دهک یک مفهومی ایستا نیست، در شرایط فعلی اقتصاد کشور حتی دهک‌7 نیز وضعیت خوبی ندارد و نمی‌توان گفت؛ دولت با این دهک کاری نداشته‌باشد، اما در همین‌زمان باید طرح‌های حمایتی مسکن به‌نحوی تدوین شوند که در وهله اول، کم‌درآمدها ابتدا مشمول شوند. در کشور فرانسه اگر به سازنده‌ای تراکم مازاد اعطا شود، سازنده موظف است که 30 تا 40‌درصد تراکم مازاد را به اجاره‌داری حمایتی اختصاص دهد. اخذ چنین رویه‌هایی در کشور می‌توانست بخشی از چالش‌ها را مرتفع کند.

کاهش زمان صدور پروانه ساخت در چند قانون ذکرشده از جمله قانون برنامه هفتم که شهرداری‌ها ملزم به صدور جواز در بازه حداکثر 2ماهه در بافت فرسوده شده‌اند. این موضوع محقق‌نشده، اما زمان صدور جواز ساخت در بافت به‌مراتب کمتر از سایر نقاط شهرها است. در ماه‌های اخیر نیز شهرداری‌ها به‌دلیل کاهش درآمد به سمت مانع‌زدایی در مسیر صدور پروانه رفته‌اند، با این‌وجود پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس برای کاهش زمان صدور پروانه آن است که وزارت کشور به‌عنوان متولی سازمان شهرداری‌ها پنجره واحد صدور جواز را راه‌اندازی کند تا هر سرمایه‌گذاری بتواند به شکل آنلاین محل قرارگیری پروانه ساخت خود را پیگیری کند. این موضوع با شفاف و عادلانه‌کردن فرآیند به بهبود کار منجر می‌شود، درحالی‌که تسهیل صدور جواز یک راهبرد مشترک است؛ به‌دنبال پسینی‌کردن صدور جواز نیز هستیم، به این معنی که سازنده هزینه صدور جواز ساخت را ابتدای کار نپردازد و بسته به پیشرفت کار در طول پیشرفت کار بپردازد. این موضوع در بخش مسکن استیجاری می‌تواند حتی به بعد از تحویل واحدها موکول شود، البته به شرطی که دولت راهکاری برای پرداخت هزینه جواز به شهرداری داشته‌باشد، به‌عنوان نمونه این هزینه از صندوق ملی مسکن پرداخت شده و هزینه آن بعدا به همین حساب بازگردد.