به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها درباره این جهش تاریخی نشان می‌دهد، ترکیبی از شرایط همچون «انتظارات تورمی» در جامعه و «جاماندگی 18ماهه بازدهی ملک از سایر دارایی‌ها» باعث شده به‌رغم ورود خریدار به صحنه، خروج فروشنده از میز معاملات اتفاق بیفتد که نتیجه‌اش، جهش پرقدرت قیمت مسکن بود. در این میان، بازیگران بیشتری از بازارهای رقیب، قدرت تبدیل دارایی را پیدا کرده‌اند. این تنور گرم معاملاتی بازار مسکن، اما با فضای نامطمئن اقتصادی، سازگاری ندارد؛ چرا بازار ملک زیر‌سایه جنگ احتمالی، برخلاف ماه‌های قبل، مقصد خریداران شده است؟ 18صاحب‌نظر مسکن و ساختمان از جمله فعالان ساخت‌وساز در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» به این پرسش پاسخ دادند و همزمان «چشم‌انداز» این بخش را در سه سناریوی متاثر از «ریسک جنگ» برآورد کردند.

بازار مسکن در ماه میانی زمستان، شدیدترین رشد قیمت، دست‌کم از سال91 به بعد را تجربه کرد. شاخص «قیمت پیشنهادی» که میانگین قیمت درج‌شده در فایل‌های آپارتمانی در نوبت فروش در تهران را سنجش می‌کند، در بهمن به 133‌میلیون تومان در مترمربع رسید. این سطح قیمت 15.6درصد نسبت به دی افزایش یافته که «بالاترین تورم ماهانه ملکی» از زمان انتشار قیمت ماهانه مسکن محسوب می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این جهش تاریخی نشان می‌دهد، ترکیبی از شرایط همچون «انتظارات تورمی» در جامعه و «جاماندگی 18ماهه بازدهی ملک از سایر دارایی‌ها» باعث شده به‌رغم ورود خریدار به صحنه، خروج فروشنده از میز معاملات اتفاق بیفتد که نتیجه‌اش، جهش پرقدرت قیمت مسکن بود. در این میان، بازیگران بیشتری از بازارهای رقیب، قدرت تبدیل دارایی را پیدا کرده‌اند. این تنور گرم معاملاتی بازار مسکن، اما با فضای نامطمئن اقتصادی، سازگاری ندارد؛ چرا بازار ملک زیر‌سایه جنگ احتمالی، برخلاف ماه‌های قبل، مقصد خریداران شده است؟ 18صاحب‌نظر مسکن و ساختمان از جمله فعالان ساخت‌وساز در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» به این پرسش پاسخ دادند و همزمان «چشم‌انداز» این بخش را در سه سناریوی متاثر از «ریسک جنگ» برآورد کردند.

تورم مسکن تهران در بهمن رکورد زد و به سطح تاریخی در بازه 30روزه رسید. براساس داده‌های شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق 22گانه تهران در این ماه به 133‌میلیون‌تومان در هر مترمربع رسید؛ درحالی‌که این رقم دی ماه امسال 115‌میلیون‌تومان و در بهمن سال‌گذشته 94‌میلیون‌تومان بود. بر این اساس، تورم نقطه‌ای مسکن پایتخت به حدود 41‌درصد رسیده‌است، اما پرواز تاریخی تورم مسکن در نرخ که در «نرخ ماهانه» خود را نشان ‌داده‌است. تورم ماهانه مسکن در بهمن به 15.6درصد رسید؛ رقمی که دست‌کم از سال‌91، زمان اعلام رسمی میانگین قیمت مسکن از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و پس از آن مرکز آمار ایران و بانک‌مرکزی، سابقه نداشته‌است، با این‌حال این جهش بی‌سابقه قیمتی در یک ماه گذشته، صرفا ناشی از جهش هم‌زمان حجم خرید مسکن نبوده‌است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن در بهمن، بیش از آنکه حاصل رشد شدید معاملات خرید باشد، ناشی از «تقابل‌رفتار عرضه و تقاضا» بوده‌است. یخ معاملات که از پاییز به‌تدریج در حال باز‌شدن بود، در دی‌ماه با افزایش محسوس خرید همراه شد و این روند در بهمن نیز ادامه‌یافت، با این‌حال در بهمن‌ماه حجم تقاضا نسبت به دی‌ماه افزایش قابل‌توجهی نداشت و تنها در مقایسه با ماه‌های پیش از آن در سطح بالاتری قرارگرفت.

در سمت مقابل، اما فروشنده‌ها با دریافت سیگنال‌هایی از ورود تقاضای جدید، جاماندگی قیمتی بازار ملک و تشدید «انتظارات تورمی»، رفتار محتاطانه در پیش گرفتند و در نتیجه بخشی از فایل‌های فروش از بازار خارج شد. کاهش محسوس فایل‌های فروش نسبت به دی‌ماه و حتی اوایل بهمن، باعث شد تقابل‌میان رشد تقاضا و افت عرضه به شکل جهش قیمت‌ها منعکس شود، در نتیجه سطح میانگین قیمت نسبت به ماه قبل که حدود 115‌میلیون‌تومان در هر مترمربع بود، بیش از 15‌میلیون‌تومان افزایش‌یافت؛ جهشی که هم از نظر میزان رشد و هم از نظر افزایش‌ریالی، بی‌سابقه ارزیابی می‌شود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هیجان خرید در بازار مسکن در بهمن‌ماه به اوج رسید، اما در روزهای اخیر از شدت آن کاسته شده و برخی واسطه‌های ملکی معتقدند این موج رو به پایان است. به گفته فعالان بازار مسکن تهران، در حال‌حاضر، قیمت‌ها همچنان روند افزایشی دارند، اما در بسیاری از موارد، قیمت‌های پیشنهادی با ارزش واقعی املاک همخوانی ندارد و بالاتر از سطح تعادلی تعیین می‌شود. برخی واسطه‌ها از تغییر روزانه قیمت‌ها خبرمی‌دهند؛ به‌طوری‌که در نمونه‌هایی، طی کمتر از یک‌هفته حدود یک‌میلیارد‌تومان به قیمت برخی آپارتمان‌ها با ارزش حدود 4‌میلیارد‌تومان افزوده شده‌است. بخش قابل‌توجهی از قیمت‌های پیشنهادی نیز در سطح «انتظارات قیمتی سال‌آینده» تنظیم می‌شود. در سمت عرضه، فروشنده‌ها و عرضه‌کنندگان با کاهش چشمگیری مواجه شده‌اند. نخستین عامل، نااطمینانی و نوسان بازار است که موجب‌شده فروشندگان فاقد نیاز فوری، عرضه را به تعویق بیندازند. عامل دوم، رشد هزینه‌های تولید مسکن شامل مصالح، دستمزد و کمبود نیروی کار است. برخی فعالان بازار معتقدند با توجه به رشد بازار ارز و طلا، قیمت مسکن هنوز به سطح متناسب نرسیده و در حال جبران عقب‌ماندگی است. در این میان، بخش مهمی از خریداران، دارایی‌های خود را از بازار طلا به مسکن تبدیل می‌کنند.

در واقع، افزایش قیمت طلا و ارز باعث‌شده سطح بودجه‌خرید برخی متقاضیان تا 5‌میلیارد‌تومان و حتی بیشتر تقویت شود، اما در مقابل، توان خرید بخش بزرگی از متقاضیان نسبت به قیمت‌های فعلی کاهش‌ یافته‌است. این موضوع اگرچه بیشتر در معاملات واحدهای بالای 10‌میلیارد‌تومان مشاهده می‌شود، اما در سطوح مصرفی پایین‌تر نیز قابل‌تعمیم است. در حال‌حاضر، خریدارانی که امکان پرداخت بخشی از مبلغ معامله با طلا را دارند، سهم بیشتری در معاملات دارند.  کاهش عرضه همچنین به افت ساخت‌وساز در یک‌سال گذشته نسبت داده می‌شود. نبود تقاضای موثر و جهش هزینه‌ها موجب کاهش فعالیت‌های ساختمانی و کاهش فایل‌های نوساز شده‌است، درنتیجه فروشندگان واحدهای باکیفیت عملا از بازار خارج شده‌اند و سهم فایل‌های قدیمی یا «فاقد برخی امکانات» افزایش ‌یافته‌است.
دو جهت مخالف در معاملات مسکن

ریشه این تحولات را باید در انتظارات تورمی و جاماندگی قیمت مسکن از مسیر رشد سایر بازارها طی حدود یک‌سال‌ونیم گذشته جست‌وجو کرد. این وضعیت هم بر رفتار خریداران و هم بر عرضه‌کنندگان اثر گذاشته‌است؛ به‌گونه‌ای که تقاضا با انگیزه جبران عقب‌ماندگی وارد بازار شده و عرضه با احتیاط بیشتری عمل می‌کند. بازدهی مسکن در سال‌های 1403 و 1404 نسبت به بازارهایی مانند ارز، طلا، سکه و سهام در سطح پایین‌تری قرار داشت و جهش اخیر می‌تواند به‌منظور تلاش برای جبران این فاصله باشد.

در این میان، پرسشی کلیدی مطرح می‌شود؛ اینکه آیا فنر فشرده قیمت و معاملات مسکن سرانجام آزاد شده‌است؟ طی سال‌1403، رشد قیمت مسکن حدود 17‌درصد بود، اما در یک ماه اخیر(در بهمن ماه)، رشد نزدیک به 16‌درصدی رخ‌داد که نشان‌دهنده افزایش ناگهانی سرعت رشد قیمت‌ها تا 12‌برابر است. به بیان دیگر، شتاب رشد قیمت مسکن در این ماه به‌طور کم‌سابقه‌ای افزایش ‌یافته‌است، از این‌رو این پرسش مطرح می‌شود که آیا عقب‌ماندگی بازار مسکن از سایر بازارها با جهش تاریخی بهمن جبران شده‌است؟

پاسخ به این سوال دو جهت متفاوت دارد. از یک‌سو، نشانه‌های آزاد‌شدن فنر معاملات در دی‌ماه تا اوایل بهمن قابل‌مشاهده بود، با این‌حال در هفته‌های پایانی بهمن، از شدت عطش خرید و سرعت معاملات کاسته شد؛ موضوعی که بخشی از آن می‌تواند ناشی از افزایش ریسک‌های سیاسی و احتمال بروز تنش‌های منطقه‌ای باشد. در عین‌حال، بخشی از تقاضای خرید نیز به تقاضای فصلی شب‌عید مربوط است که به گفته فعالان بازار، حداکثر تا نیمه اسفند ادامه خواهدداشت و پس از آن احتمال افت معاملات وجود دارد.از سوی دیگر، این پاسخ می‌تواند منفی نیز باشد؛ چراکه بازار مسکن همچنان در افق بازدهی یازده‌ماهه امسال از بسیاری از بازارهای دارایی عقب‌تر است.  در این مدت، بازدهی مسکن حدود 34‌درصد بوده، درحالی‌که دلار حدود 66‌درصد، سکه بیش از 100‌درصد و طلا بیش از 130‌درصد رشد کرده‌اند. بازدهی بورس نیز 41‌درصد بود.

سناریوی مسکن در اسفند

بررسی‌ها نشان می‌دهد، بازار مسکن پایتخت، اکنون نسبت به تب‌وتاب ماه نخست زمستان فاصله گرفته و مسیر آتی آن به تحولات سیاسی وابسته است. در صورت تداوم وضعیت سیاسی فعلی، احتمال تداوم رشد قیمت در سال‌آینده وجود دارد؛ اما بروز تنش‌های جدی می‌تواند شرایط را تغییر دهد. برخی عرضه‌کنندگان نیز با پیش‌بینی افزایش قیمت، رویکرد «صبر معاملاتی» را اتخاذ کرده‌اند. در حال‌حاضر، عمده خریداران از گروه مصرفی و تبدیل‌به‌احسن هستند، اگرچه سرمایه‌گذاران نیز حضور دارند، اما عمدتا به‌دنبال خرید فایل‌های زیرقیمت بوده و با جهش اخیر، ورود به بازار را محتاطانه ارزیابی می‌کنند. به‌نظر می‌رسد بازار کشش فعالیت بیشتر تا پایان سال‌را ندارد. نگرانی‌ها درباره احتمال جنگ و بازگشت محدودیت‌هایی نظیر قطعی اینترنت، تعطیلی دفاتر و اختلال در فعالیت سایت‌ها باعث‌شده بسیاری از فروشندگان و خریداران فعلا از انجام معامله خودداری کنند. در حال‌حاضر، معاملات با شتاب و در بازه زمانی محدود انجام می‌شود و پیش‌بینی می‌شود حداکثر 10 تا 15 اسفند به پایان برسد. ادامه فعالیت بازار نیز احتمالا از اردیبهشت سال‌آینده و در صورت بازگشت ثبات آغاز خواهدشد.

سناریوهای مسکن 1405

 سال 1404 با سایه جنگ شروع شد، تحت‌شرایط جنگی از نیمه گذشت و اکنون برای هشتمین ماه پیاپی در وضعیت «نه جنگ، نه صلح» قرار دارد. بخش مسکن و ساختمان در مواجهه با این «ریسک سیاسی حاوی پیامدهای اقتصادی» دو وضعیت کاملا متفاوت از هم پیدا کرد که نتیجه‌اش، اکنون یک‌سوءبرداشت درباره «فاز بازار از بابت ادامه رکود یا خروج از آن» را به‌وجود آورده‌است.  «دنیای‌اقتصاد» برای تحلیل وضعیت کنونی این بخش و همچنین سناریوهای سال‌آینده مسکن و ساختمان، یک نظرسنجی از 18 صاحب‌نظر و فعال بازارهای معاملات ملک و سرمایه‌گذاری ساختمانی انجام داد. خلاصه نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد، تحرکات دو ماه اخیر از سمت تقاضای خرید مسکن که باعث «رشد تند» قیمت‌ها هم شد، ناشی از 4 علت بوده‌است.

شرکت‌کننده‌ها در این بررسی، در عین‌حال، به یک‌سوال کلیدی درباره اینکه «چرا در شرایطی که «سایه جنگ» به‌خاطر وضعیت آتش‌بس و تهدیدهای لفظی آمریکا از بین نرفته، بازار مسکن برخلاف تابستان و پاییز به مقصد اصلی سرمایه‌ها تبدیل شده‌است؟» نیز پاسخ دادند. از نگاه این تحلیلگران، بخش مسکن و ساختمان دست‌کم به 2 علت، همچنان در رکود است هرچند شدت آن تا حدودی کاهش‌یافته اما گذار از آن، نیازمند تعیین‌تکلیف «ریسک جنگ» است. سناریوهای مسکن و ساختمان در 1405 نیز در این نظرسنجی تصویر شده که برحسب «ادامه همین وضعیت»، «جنگ احتمالی» یا دستیابی به «توافق بین ایران و آمریکا»، قابل‌بررسی است. برآیند پاسخ‌هایی که این 18 کارشناس درباره «چشم‌انداز قیمت مسکن» ارائه کردند، نشان می‌دهد؛ قیمت اسمی واحدهای مسکونی دست‌کم در شهر تهران به رشد مثبت خود ادامه می‌دهد اما «وقوع جنگ» می‌تواند به این مسیر ترمز وارد کند.