به گزارش پایگا خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت بازار اجاره در دی‌ماه با نوعی ثبات نسبی ماهانه همراه بوده‌است؛ به‌طوری که میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران، با فرض تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، در سطح حدود 450‌هزار‌تومان نوسان می‌کند.

در واقع می‌توان گفت؛ با تبدیل کامل پول پیش، میانگین اجاره ماهانه آپارتمان 70 مترمربعی در تهران حدود 31 میلیون تومان است. همچنین تحقیقات میدانی  از فایل‌های آنلاین بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد، میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی واحدهای عرضه‌شده در دی‌ماه، در سطح حدود 20‌میلیون‌تومان اجاره ماهانه به‌علاوه رقمی در حدود 900‌میلیون‌تومان پول پیش تثبیت شده‌است. بررسی روندهای قیمتی حاکی از آن است که بازار اجاره در این ماه با تورم ماهانه نزدیک به صفر همراه بوده و حتی سرعت رشد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز کاهش محسوسی را تجربه کرده‌است؛ به‌گونه‌ای که رشد نقطه‌ای اجاره نسبت به سال‌گذشته به سطحی بسیار کمتر از 20‌درصد رسیده‌است.

با این‌حال، نکته قابل‌توجه در بررسی ماهانه شاخص اجاره مسکن، تغییر جغرافیای معنادار تقاضای اجاره و حرکت بخشی از مستاجران جنوب‌ پایتخت به سمت خروجی‌های شهر تهران است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره‌نشینی در محدوده‌های روی خط محدوده جنوبی شهری تهران، مناطق 18 و 19 و همچنین خارج از این خط، در جنوب بزرگراه آزادگان، با افزایش محسوس تقاضا مواجه شده‌است. این روند به‌معنای ورود مستاجران به محله‌های مرزی و خروجی شهر از جمله مرتضی‌گرد و خلازیر است. اما چرا تقاضای اجاره در محدوده خروجی شهر تهران افزایش ‌یافته‌است؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد؛ سه عامل ثابت و یک عامل جدید، زمینه‌ساز «تجمع مستاجران» در مناطق واقع در خط محدوده جنوبی تهران شده‌اند.

مهم‌ترین عامل، جهش تورم عمومی و تشدید تورم خوراکی‌ها در ماه‌های اخیر است، اگرچه سرعت رشد اجاره‌بها به کم‌ترین سطح خود در ماه‌های گذشته رسیده، اما سطح بالای این هزینه‌ها همچنان فشار مضاعفی را نسبت به سال‌قبل بر مخارج خانوارهای مستاجر تحمیل می‌کند. درواقع تورم عمومی به‌عنوان ماشه اصلی حرکت، بخشی از مستاجران را به سمت محله‌های خروجی شهر سوق داده‌است. تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی در دی‌ماه به حدود 60‌درصد رسیده که براساس داده‌های مرکز آمار، رقمی کم‌سابقه محسوب می‌شود. این جهش، موجب‌شده بخشی از قراردادهای جدید اجاره، از جنوب شهر به سمت محدوده‌های مرزی تهران جابه‌جا شود.  در عین‌حال، این شرایط برخی مالکان را نیز به تمدید موقت قراردادهای اجاره با مستاجران فعلی سوق داده‌است. در کنار تورم، سه عامل ساختاری و نسبتا ثابت دیگر نیز در این جابه‌جایی‌ها نقش دارند. عامل نخست به سطح اجاره‌بها در مناطق 18 و 19 بازمی‌گردد؛ مناطقی که بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، پایین‌ترین سطح اجاره‌بها را درمیان مناطق 22گانه تهران دارند.

متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع در منطقه‌19 حدود 260‌هزار‌تومان و در منطقه‌18 حدود 269‌هزار‌تومان برآورد می‌شود. عامل دوم به ترکیب فایل‌های عرضه‌شده در این مناطق مربوط است. بیش از 90‌درصد فایل‌های اجاره در مناطق 18 و 19 به‌صورت رهن کامل عرضه می‌شوند و سایر فایل‌ها نیز عمدتا با اجاره‌بهای ماهانه کمتر از 10‌میلیون‌تومان به بازار ارائه شده‌اند. عامل سوم به ویژگی متراژی واحدهای مسکونی این مناطق بازمی‌گردد. کوچک‌ترین واحدهای مسکونی عرضه‌شده در بازار اجاره تهران عمدتا در این دو منطقه متمرکز هستند؛ به‌طوری‌که متوسط مساحت واحدهای اجاره‌ای در مناطق 18 و 19 حدود 70مترمربع است، درحالی‌که این رقم در سایر مناطق جنوبی شهر (به‌جز این دو منطقه) بین 75 تا 80مترمربع قرار دارد.

روایت واسطه‌های ملکی از بازار زمستانی اجاره

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» بر اساس روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد؛ بازار اجاره در ماه گذشته همچنان حال‌وهوایی سرد و زمستانی داشته و به‌دلیل خارج از فصل‌بودن معاملات، با کاهش چشمگیر تعداد قراردادها و کمبود فایل مواجه بوده‌است. برخی از واسطه‌ها ناآرامی‌های دی‌ماه را یکی از عوامل این وضعیت دانسته و معتقدند مالکان با تمدیدهای موقت، منتظر بازگشت شرایط به حالت عادی مانده‌اند. در مقابل، گروهی دیگر، رکود دی‌ماه را پدیده‌ای فصلی و ناشی از زمان‌بندی بازار اجاره می‌دانند.

با این‌حال، نکته مشترک در اظهارات واسطه‌ها، برتری تعداد متقاضیان نسبت به فایل‌های موجود در بازار است. بخشی از این افزایش تقاضا به نگرانی مستاجران نسبت به تغییرات احتمالی اجاره‌بها در سال‌آینده بازمی‌گردد، زیرا بر اساس عرف هر ساله، بازار اجاره‌بها با شروع سال‌جدید با افزایش نرخ اجاره همراه خواهد بود. به‌ همین‌دلیل، برخی مستاجران ترجیح داده‌اند پیش از پایان سال‌ وارد جست‌وجوی واحد اجاره‌ای شوند؛ این در حالی است که تحرک نسبی بازار خرید در دی‌ماه، تاثیر معناداری بر بازار اجاره نداشته‌است، چراکه عمده خریداران مصرف‌کننده بوده‌اند یا واحدهای دارای مستاجر را خریداری کرده‌اند. در مناطق 4 و 5، به‌ویژه منطقه 5، بخش عمده تقاضای اجاره از سوی ساکنان همان مناطق شکل می‌گیرد و بازار کمتر تحت‌تاثیر ورود مستاجران از مناطق پایین‌تر قرار دارد. در مناطق جنوبی تهران نیز اگرچه جابه‌جایی‌هایی به سمت این محدوده‌ها صورت‌گرفته، اما بیشترین تحرک مربوط به مستاجران ساکن جنوب شهر است.

در محله مرتضی‌گرد که پیش‌تر سطح اجاره‌بها به‌مراتب پایین‌تر از محله‌هایی چون عبدل‌آباد یا نعمت‌آباد بود، بهبود زیرساخت‌ها و خدمات شهری، افزایش ساخت‌وساز و ارتقای امکانات باعث‌شده سطح اجاره‌بها به میانگین منطقه‌19 نزدیک شود و در برخی موارد حتی با آن برابری کند. مدیریت این محله همچنان تحت‌نظر دهیاری انجام می‌شود. عمده تقاضا در مرتضی‌گرد و محله‌های اطراف از مستاجران ساکن جنوب‌شهر است، با این‌حال متقاضیانی نیز از مرکز تهران به این مناطق نقل‌مکان می‌کنند؛ نسبت تقریبی 30 به 70 است.