به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از اقتصادنیوز، رکود در بازار مسکن بعد از جنگ اسرائیل علیه ایران، عمیق تر شده است و کارشناسان چشم انداز خوبی از آینده این بازار تصویر نمی کنند.

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگویی با اقتصادنیوز، از کوچ سرمایه از بازار مسکن به بازار طلا، ارز و رمز ارزها روایت می کند و تاکید دارد؛« با توافق یا عدم توافق بعید است سرمایه زیادی جذب بازار مسکن شود»

 یک کارشناس اقتصاد گفت: هرگونه سیگنال مثبت از سوی طرف‌های مذاکره می‌تواند منجر به کاهش نرخ ارز و آرامش نسبی در بازار طلا شود.

از او درباره اثر خروج مهاجران افغان بر بازار مسکن هم پرسیدیم، از شباهت ها و تفاوت بازار مسکن در پایتخت و دیگر استان ها، اثر جنگ دوم بر بازار ملک و ...

گفتگوی با مجید گودرزی، مجید گودرزی کارشناس حوزه مسکن می خوانید.

آقای گودرزی! حال و هوای بازار مسکن را بعد از گذشت 2 ماه از جنگ چطور ارزیابی و تحلیل می کنید؟

در بحث خرید و فروش، قبل از جنگ هم پیش بینی می کردیم قیمت ها اصلاح بخورد. بخش قابل توجهی از صنعت ساخت و ساز قبل از جنگ به طور کامل تعطیل شده بود اما با وقوع جنگ و در پی آن خروج افغان های غیرمجاز از ایران، مشکلات حوزه مسکن را شدت بخشید.

بازار طلا و ارز بعد از جنگ جهش زیادی داشتند

پیش بینی ها هم درست از آب درآمد، با رخ دادن جنگ، ریسک سیاسی در حوزه های مختلف از جمله حوزه ساختمان هم به مشکلات دیگر بازار مسکن افزوده و باعث شد به طور کلی بازار مسکن اصلاح عمیقی بخورد.

در مقابل اما بازارهای موزای به شدت جذاب شده اند. بازارهایی مثل طلا و ارز جهش زیادی داشتند چون همیشه در کل دنیا با افزایش ریسک سیاسی، بازار طلا بازار امنی است .

این بلاتکلیفی اقتصادی که این روزها بر بازارها حاکم است در بازار ملاک هم مشهود است؟

این بازار با چالش بیشتری برای سرمایه گذاران مواجه است. اگر ریسک سیاسی زیاد شود و احتمال جنگ جدید وجود داشته باشد باز هم طلا و ارز جهش بیشتری خواهند داشت و رکود بازار مسکن عمیق تر می شود.

دوره انتظار برای خانه دار شدن افزایش یافته است

از سوی دیگر، دوره انتظار برای خانه دار شدن افزایش یافته و مسکن از دسترس مردم خارج شده است. ضمن اینکه این بخش سرمایه ای عملا جذابیتی برای سرمایه گذاران ندارد چون مسکن به خاطر قیمت گذاری نادرست، عدم کنترل و نظارت توسط دولت نه ارزندگی دارد نه نقدشوندگی.

کوچ سرمایه از بازار مسکن به بازار طلا، دلار و رمز ارزها

خروج سرمایه از بخش مسکن چقدر محسوس بوده است؟ کدام بازارها مقصد این سرمایه های خارج شده هستند؟

بله خروج سرمایه در این مدت اتفاق افتاد. به هر حال موضوع مهم برای سرمایه گذاران، بازدهی و جذابیت است. در یک سال گذشته شاهد بودیم بازارهایی مثل طلا 60 درصد افزایش قیمت داشت و بسیاری از سرمایه گذاران وقتی نتوانستند در بازار مسکن به اهداف سرمایه گذاری خود برسند، با کمال تاسف باید بگویم به سمت بازارهای ارز دیجیتال، طلا و دلار که ارزش افزوده ندارد، تغییر جهت می دهند.

متاسفانه یکی از اصلی ترین چالش های اقتصادی ما موضوع ارزش افزوده صفر است که به خاطر افزایش ریسک سرمایه گذاری و سوءمدیریت ها اتفاق افتاد که در حوزه مسکن هم شاهدیم.

مشکلات در بازار مسکن بغرنج شده است

این شرایطی که تصویر می کنید در پایتخت مصداق دارد یا در دیگر استان ها هم چنین شرایطی را شاهد هستیم؟

استان های دیگر بیشترین تاثیر را از تهران می پذیرند. در تهران هم مناطق 1، 2 و 5 حوزه های مهم سرمایه گذاری هستند. سال گذشته حدود 25 درصد بازار مسکن بازدهی داشت در صورتی که تورم را 38 درصد اعلام کردند.

مشکلات بازار مسکن بغرنج شده و همه ما انتظار داشتیم دولت با توجه به طرح های بالادستی که در برنامه هفتم توسعه دارد، مثل برنامه قانون جهش تولید و حمایت از جوانی جمعیت یک سری تکالیف را انجام دهد و باعث بازگشت ثبات به مسکن شود. اما دولت اقدام چندانی نکرد؛ با این وجود بیشترین فشار برای بازار تهران بود. به طور طبیعی بازارهای شهرستان ها هم تبعیت کردند و در بیشتر بازارها ریزش ها وجود دارد.

خروج افغان ها از ایران بازار مسکن را به تعادل می رساند

خروج مهاجران افغان واقعا آن طور که روایت می شود بر بازار اجاره بها و ساخت و ساز اثرگذر بوده است؟

به طور قطع بله و این موضوع قابل کتمان نیست. بخشی از نیروی کار، اتباع بیگانه بودند و بخش بزرگی از بافت های فرسوده و مسکن های اطراف شهرها هم توسط اتباع پر شده بود. خروج آنها توانست عرضه را افزایش دهد. ما تخمین می زنیم همچنان 8 میلیون اتباع بیگانه در کشور داشته باشیم و به نوعی خروج آنها از ایران، بازار مسکن را به تعادل می رساند.

تلاش زیادی کردیم عرضه مسکن را با ساخت واحدهای مسکن مهر تقویت کنیم اما واحدهایی که ساخته شد در اختیار اتباع قرار گرفت و خیل عظیم میهمان های ناخوانده در مسکن هایی که برای ثبات بازار مسکن تولید کرده بودیم، عملا مسکن را از دسترس خارج کرد و باعث افزایش تقاضا و عدم تعادل عرضه و تقاضا شد. الان بسیاری از واحدها خالی است اما دولت پایگاه داده قوی برای شناسایی این خانه ها ندارد.

با توافق یا عدم توافق بعید است سرمایه زیادی جذب بازار مسکن شود

در صورت توافق یا عدم توافق پیش بینی می کنید چه سناریوهایی پیش روی بازار مسکن باشد؟ سیگنال های سیاسی تا چه میزان بر بازار مسکن اثرگذار بوده است؟

اگر توافق شود، به طور کلی قیمت رمزارزها و طلا کاهش می یابد. می توان گفت اگر این اتفاق رخ دهد و توافق شود، بازار سهام هم جذابیت بیشتری پیدا می کند اما متاسفانه به خاطر قیمت گذاری های ناصواب و غیراصولی در بخش مسکن، فکر نمی کنم با وجود توافق یا عدم توافق، سرمایه زیادی در این بازار جذب شود.
در صورت عدم توافق بازار سهام رشد می کند

مسئله مهم ارزندگی است و در این شرایط، متاسفانه یا خوشبختانه بورس از ارزندگی بسیار بالایی برخوردار می شود چون اسیر ریسک های سیاسی خیلی زیاد شده است. از سوی دیگر اگر توافق شود بازارهای طلا و ارز دچار ریزش می شود و همانطور که گفتم بورس هم رشد می کند به شرط اینکه دولت برنامه ها را به پیش ببرد و سعی کند برنامه هایی را که به دولت ابلاغ شده است عملی کند.

اما در موضوع بازار مسکن، با بی عملی دولت و ترک فعل برخی مسئولان مواجه هستیم که صنعت ساختمان را با بحران مواجه کرده است.

بازار مسکن فعلا بازار مناسبی برای سرمایه گذاران نیست

در صورت ادامه دار بودن تنش های نظامی چه پیش بینی از بازار ملک در زمینه فروش، اجاره بها یا ساخت و ساز دارید؟

فکر می کنم بازار مسکن در صورت ادامه یافتن تنش های نظامی پتانسیل زیادی برای ریزش داشته باشد و به طور کلی در صورت تهدیدات نظامی و ادامه جنگ، می توان گفت ریسک زیادی به سمت این بازار می آید. این بازار به طور طبیعی جای مناسبی برای سرمایه گذاران نیست و ریزش مسکن، آنها را به سوی بازارهای موازی مثل ارز و طلا سوق می دهد.

نظارت و مدیریت دولت در این بازار بسیار مهم است اما دولت در شرایط بد فعلی، صنعت ساختمان و بخش مسکن را رها کرده است؛ بسیاری از تعهدات و قوانین معطل مانده است و دولت از اجرای قوانین شانه خالی می کند. متاسفم که بگویم دولت با یک بسته پیشنهادی، بازار مسکن را از سر خود باز و به نوعی می توان گفت شانه خالی کرد.

اگر همان ماده 8 قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن اجرایی می شد، می توانستیم امیدوار باشیم برای نخستین بار استانداردی برای قیمت گذاری مسکن تعریف و قیمت گذاری از دست ذی نفعان خارج شود اما دولت به اندازه حتی یکی از چالش های اصلی بازار مسکن تلاش نکرد و عملا مستاجران و فروشندگان کل صنعت ساختمان را رها کرد.

بنابراین الان همه در حال ضرر هستند حتی آنها که سازنده و فعال این بخش اند. به طور کلی، بازار از حالت تعادل خارج شده و به سمتی رفته که کاملا قفل شده و این قفل شدگی به صنعت مسکن آسیب جدی می زند.