به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از فارس، بررسی روند قیمت مسکن در کشورهای فرانسه، اسپانیا، آلمان و ایتالیا طی بازه زمانی 2000 تا 2024 نشان می‌دهد که مسیر این بازار در هر کشور به‌شدت متأثر از سیاست‌های دولتی، تحولات اقتصادی و بحران‌های مالی بوده است.

داده‌ها بر اساس شاخص نرمال‌شده از 31 مارس 2000 تنظیم شده‌اند؛ به این معنا که سطح قیمت‌ها در سال 2000 برابر 100 در نظر گرفته شده و تغییرات بعدی نسبت به آن محاسبه شده است.

مقایسه این چهار کشور نشان می‌دهد که گرچه همگی با بحران مالی 2008 مواجه شدند، اما شدت اثرگذاری این بحران و نحوه مدیریت آن در هر کشور متفاوت بوده و نتایج کاملاً متمایزی در بازار مسکن برجای گذاشته است.فرانسه طی این دوره بیشترین رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است. بازار این کشور از سال 2000 تا 2008 رشدی سریع و مداوم داشت و پس از بحران جهانی، بین سال‌های 2008 تا 2015 وارد دوره‌ای از ثبات نسبی شد.با این حال از سال 2015 دوباره روند صعودی آغاز شد و در نهایت در سال 2022 شاخص مسکن فرانسه به حدود 300 رسید که بالاترین سطح در میان کشورهای مورد بررسی است.

در دو سال اخیر قیمت‌ها اندکی کاهش یافته اما همچنان فرانسه جایگاه نخست را حفظ کرده است. دلیل این روند را می‌توان در سیاست‌های فعال دولت فرانسه جست‌وجو کرد. این کشور طی دو دهه اخیر با توسعه گسترده مسکن اجتماعی موسوم به HLM، ارائه یارانه‌های اجاره و اعطای وام‌های یارانه‌ای به خریداران نخستین مسکن، عملاً از افت شدید قیمت‌ها جلوگیری کرد.همچنین اعتبار مالیاتی برای سرمایه‌گذاران و جذابیت بازار املاک فرانسه برای سرمایه‌گذاران خارجی به‌ویژه در پاریس، تقاضا را به‌طور مستمر در سطح بالایی نگه داشته است.

اسپانیا در نقطه مقابل، بیشترین نوسانات را تجربه کرده است. از سال 2000 تا 2007 بازار مسکن این کشور به دلیل سیاست‌های اعتباری آسان و اعطای وام‌های رهنی پرریسک با جهشی بی‌سابقه همراه شد.همین روند منجر به شکل‌گیری یک حباب قیمتی شد که با آغاز بحران مالی 2008 ناگهان فروپاشید. بین سال‌های 2008 تا 2013 اسپانیا شاهد سقوط شدید قیمت‌ها بود و بخش املاک و مستغلات که سهم قابل‌توجهی از اقتصاد کشور را تشکیل می‌داد، وارد رکودی سنگین شد.

پس از آن با اصلاحات مالی، سخت‌گیری در اعطای وام و کمک‌های اتحادیه اروپا، بازار به‌تدریج بازیابی شد و اکنون شاخص قیمت مسکن اسپانیا با رسیدن به سطح 237، دومین جایگاه را در میان کشورهای مورد بررسی دارد.طی سال‌های اخیر دولت اسپانیا سیاست‌های تازه‌ای همچون وضع مالیات بر خانه‌های خالی و کنترل اجاره را برای جلوگیری از جهش دوباره قیمت‌ها به اجرا گذاشته است.آلمان در این مقایسه الگویی متفاوت دارد. از سال 2000 تا حدود 2010 قیمت مسکن در این کشور تقریباً ثابت و بدون تغییر جدی باقی ماند. این در حالی بود که بسیاری از کشورهای اروپایی با رشد پرشتاب قیمت‌ها مواجه بودند.

علت این روند را می‌توان در ساختار خاص بازار مسکن آلمان دانست که بر پایه بازار اجاره گسترده، قوانین سخت‌گیرانه برای اعطای وام مسکن و تمرکز دولت بر ساخت مسکن اجتماعی شکل گرفته است.پس از سال 2010 اما ورق برگشت و آلمان با رشد تقاضا به‌ویژه ناشی از موج مهاجرت پس از سال 2015، رشد اقتصادی پایدار و سرمایه‌گذاری در شهرهای بزرگ، شاهد افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها شد. شاخص مسکن آلمان تا سال 2022 رشد جدی را تجربه کرد و به سطح 173 رسید.

با وجود این افزایش، آلمان همچنان در مقایسه با فرانسه و اسپانیا رشد کمتری داشته اما الگوی رشد آن پایدارتر و کمتر متزلزل بوده است.ایتالیا اما ضعیف‌ترین عملکرد را در میان چهار کشور داشته است. بازار مسکن این کشور تا سال 2007 روندی ملایم و رو به رشد داشت اما پس از بحران مالی جهانی به رکود طولانی‌مدتی فرو رفت.از سال 2008 تا حدود 2019 قیمت‌ها یا ثابت مانده یا اندکی کاهش یافته است. تنها در سال‌های اخیر رشد محدودی دیده می‌شود اما این افزایش به‌هیچ‌وجه قابل مقایسه با روند سایر کشورها نیست و شاخص کنونی مسکن ایتالیا تنها 168 است که پایین‌ترین سطح در این مقایسه محسوب می‌شود.

دلیل اصلی این ضعف را باید در اقتصاد شکننده ایتالیا، نرخ بالای بیکاری، سیاست‌های ریاضتی پس از بحران، عملکرد محافظه‌کارانه سیستم بانکی در اعطای وام و همچنین رکود جمعیتی و کاهش تقاضای واقعی جست‌وجو کرد.به‌طور کلی می‌توان گفت تفاوت اصلی این کشورها در نحوه مداخله دولت در بازار مسکن، شیوه تأمین مالی خرید خانه و میزان موفقیت در مدیریت بحران‌ها از طریق افزایش ساخت و افزایش عرضه مسکن بوده است.تجربه این چهار کشور نشان می‌دهد که سیاست‌های پایدار و محافظه‌کارانه، هرچند رشد کندتری به همراه داشته باشند، در بلندمدت از ایجاد حباب‌های پرریسک و سقوط‌های شدید جلوگیری می‌کنند.